Thanh toán bằng vàng khi mua đất là hành vi bị pháp luật về quản lý kinh doanh vàng nghiêm cấm, nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã thực hiện xong vẫn có thể được Tòa án công nhận. Quyết định giám đốc thẩm số 42/2024/DS-GĐT ngày 13/8/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xử lý tình huống này: bên mua giao hơn 105 lượng vàng, nhận đất và không bị buộc hoàn trả. Luật Long Phan PMT phân tích vụ việc để người có giao dịch đất đai trả bằng vàng đối chiếu với trường hợp của mình.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Pháp luật hiện hành nghiêm cấm sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP về quản lý hoạt động kinh doanh vàng, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 232/2025/NĐ-CP.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã thực hiện xong, bên nhận đã trả đủ vàng và nhận đất thì không bị coi là vô hiệu theo điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, như Quyết định giám đốc thẩm số 42/2024/DS-GĐT nhận định.
- Tòa án cấp giám đốc thẩm xác định việc buộc trả lại hơn 105 lượng vàng là không đúng với khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP.
- Từ ngày 09/02/2026, hành vi này bị phạt cảnh cáo; tái phạm hoặc vi phạm nhiều lần bị phạt tiền 10–20 triệu đồng theo điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 28 Nghị định 340/2025/NĐ-CP.
Case study mua đất trả bằng 105 lượng vàng và tranh chấp sau 19 năm
Vụ việc bắt đầu từ giấy giao kèo ký ngày 28/10/2000, giá đất tính bằng vàng, và kéo dài đến phiên giám đốc thẩm năm 2024. Hai bên thừa nhận đã giao đủ vàng nhưng đối lập về việc hợp đồng đã tất toán hay chưa.
Hợp đồng giao kèo sang bán đất và việc trả vàng
Theo Quyết định giám đốc thẩm số 42/2024/DS-GĐT, dữ kiện nền của vụ việc gồm:
- Ngày 28/10/2000, ông K (bên nhận chuyển nhượng) ký với ông L (bên chuyển nhượng) “Tờ giao kèo sang bán đất” đối với khoảng 9.000m² đất ruộng và bờ rẫy tại thành phố Cần Thơ, giá 12 lượng vàng 99,99% cho mỗi 1.000m².
- Theo nguyên đơn, đất chưa có Giấy chứng nhận, các bên chỉ ranh mà không đo đạc và không thỏa thuận ai làm thủ tục sang tên.
- Ông K và ông L đều thừa nhận ông K đã giao đủ 105 lượng 6,36 chỉ vàng 99,99%; nguyên đơn trình bày việc giao vàng có biên nhận.
Giấy chứng nhận năm 2001, đất bị thu hồi và đơn khởi kiện năm 2019
Theo nhận định của Tòa án, ngày 11/01/2001 ông L được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01307. Cùng năm, Ban Quản lý Dự án cầu Quang Trung bồi thường đất bị thu hồi; ông L thừa nhận đã nhận tiền bồi thường rồi giao lại ông K, và ngày 25/12/2001 ông K giao 10 lượng vàng còn thiếu.
Nguyên đơn trình bày khác: ông L không làm thủ tục chuyển nhượng sau khi được cấp Giấy chứng nhận, còn đất bị thu hồi và bên bán nhận bồi thường mà không thông báo. Ngày 28/11/2019, ông K khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, buộc trả 105 lượng 6,36 chỉ vàng 99,99% và lãi.
Diễn biến từ sơ thẩm đến giám đốc thẩm
| Giai đoạn | Văn bản | Kết quả |
| Sơ thẩm | Bản án số 42/2022/DS-ST ngày 30/11/2022, Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ | Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng, buộc trả vàng |
| Phúc thẩm | Bản án số 492/2023/DS-PT ngày 25/7/2023, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh | Hủy hợp đồng; buộc ông L trả 87,636 lượng, ông M trả 18 lượng vàng; không tính lãi |
| Kháng nghị | Quyết định số 49/2024/KN-DS ngày 12/6/2024, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao | Đề nghị hủy bản án phúc thẩm |
| Giám đốc thẩm | Quyết định số 42/2024/DS-GĐT ngày 13/8/2024, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao | Hủy bản án phúc thẩm; giao xét xử lại phúc thẩm |
Nội dung đáng chú ý nằm ở đoạn [3] phần nhận định: hợp đồng không bị vô hiệu và việc buộc trả vàng là không đúng quy định.
Quy định hiện hành về thanh toán bằng vàng khi mua đất
Pháp luật không cho phép dùng vàng làm phương tiện thanh toán, kể cả khi trả giá đất. Quy định cấm nằm tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP, mức xử phạt do Nghị định 340/2025/NĐ-CP quy định. Cần phân biệt quy định này với nghĩa vụ chuyển khoản khi mua bán vàng từ 20 triệu đồng mỗi ngày.
Vàng có được dùng để thanh toán khi mua bán đất không
Theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ, sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán là hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh vàng. Điều 19 được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 1 Nghị định 232/2025/NĐ-CP ngày 26/8/2025 (hiệu lực từ 10/10/2025) và nội dung cấm này vẫn được giữ nguyên. Quy định này áp dụng cả với chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Quyết định số 42/2024/DS-GĐT viện dẫn khoản 4 Điều 19 khi đánh giá việc trả vàng trong vụ việc.
Mức xử phạt hành chính từ 09/02/2026
Nghị định 340/2025/NĐ-CP ngày 25/12/2025 của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 09/02/2026 và thay thế Nghị định 88/2019/NĐ-CP, Nghị định 143/2021/NĐ-CP. Điều 28 Nghị định này quy định:
| Hành vi | Mức xử phạt | Căn cứ |
| Sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán | Phạt cảnh cáo | Điểm b khoản 1 Điều 28 |
| Sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán khi tái phạm hoặc vi phạm nhiều lần | Phạt tiền 10.000.000–20.000.000 đồng | Điểm b khoản 2 Điều 28 |
| Không thanh toán mua, bán vàng qua tài khoản thanh toán theo quy định | Phạt tiền 10.000.000–20.000.000 đồng | Điểm c khoản 2 Điều 28 |
Lần vi phạm đầu chỉ bị cảnh cáo, nên rủi ro lớn hơn của việc trả vàng nằm ở hiệu lực hợp đồng và chứng cứ về số vàng đã giao.
Phân biệt cấm thanh toán bằng vàng với quy định chuyển khoản khi mua bán vàng từ 20 triệu đồng
Khoản 4 Điều 1 Nghị định 232/2025/NĐ-CP bổ sung khoản 10 Điều 4 Nghị định 24/2012/NĐ-CP: việc thanh toán mua, bán vàng có giá trị từ 20 triệu đồng trong ngày trở lên của một khách hàng phải qua tài khoản thanh toán của khách hàng và của doanh nghiệp kinh doanh vàng mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Hai quy định điều chỉnh hai việc khác nhau: khoản 4 Điều 19 cấm dùng vàng để trả giá trị giao dịch (như trả vàng nhận chuyển nhượng đất), còn khoản 10 Điều 4 yêu cầu chuyển khoản khi mua hoặc bán chính vàng.
Vì vậy, người có vàng muốn mua đất nên bán vàng cho doanh nghiệp kinh doanh vàng, nhận tiền vào tài khoản rồi chuyển tiền cho bên bán đất. Cách làm này tránh quy định cấm và để lại chứng từ dòng tiền.
Hợp đồng mua đất thanh toán bằng vàng có bị vô hiệu không?
Thanh toán bằng vàng khi mua đất không mặc nhiên làm hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Theo Quyết định số 42/2024/DS-GĐT, hợp đồng đã thực hiện xong, bên nhận đã trả đủ vàng, nhận đất và đất đã có Giấy chứng nhận thì được công nhận, đồng thời không buộc hoàn trả vàng.
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch và điều cấm
Theo điểm c khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch có hiệu lực khi mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Điều 123 Bộ luật này quy định giao dịch vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu. Việc trả giá đất bằng vàng vi phạm khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP nhưng chưa mặc nhiên làm hợp đồng vô hiệu: Quyết định số 42/2024/DS-GĐT xét hiệu lực hợp đồng theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và chỉ viện dẫn khoản 4 Điều 19 để loại bỏ nghĩa vụ hoàn trả vàng.
Vì sao Tòa án công nhận hợp đồng?
Tại đoạn [3], Hội đồng Thẩm phán nhận định ông K đã thanh toán đủ, nhận đất quản lý, sử dụng, canh tác từ năm 2001, nên hợp đồng không bị vô hiệu theo điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004:
- Điểm b.2: hợp đồng vi phạm điều kiện đất có Giấy chứng nhận (điểm a.4) và văn bản có công chứng, chứng thực (điểm a.6) khi giao kết, nhưng sau đó đất được cấp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là vô hiệu do vi phạm các điều kiện này.
- Điểm b.3: hợp đồng vi phạm điểm a.4 và a.6 nhưng bên nhận đã trồng cây lâu năm, làm nhà kiên cố, bên chuyển nhượng không phản đối và không bị xử lý vi phạm hành chính về đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng.
Vụ việc khớp điểm b.2: hợp đồng năm 2000 không công chứng, đất chưa có Giấy chứng nhận, năm 2001 đất được cấp Giấy chứng nhận, năm 2019 mới khởi kiện. Một số nghiên cứu cho rằng điểm b.2, b.3 chỉ áp dụng với giao dịch xác lập trước ngày 01/7/2004, nên hợp đồng ký muộn hơn khó vận dụng nguyên trạng.
Vì sao Tòa án không buộc trả lại hơn 105 lượng vàng?
Tòa án cấp phúc thẩm buộc trả tổng cộng 105,636 lượng vàng. Hội đồng Thẩm phán giám đốc thẩm cho rằng việc này không đúng với khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP về việc sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán. Với bên nhận chuyển nhượng, mục tiêu thực tế thường là được công nhận hợp đồng và quyền sử dụng đất, thay vì đòi lại vàng.
Hợp đồng ký năm 2000 áp dụng pháp luật thời điểm nào
Theo điểm c khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày 01/01/2017 mà có tranh chấp thì áp dụng Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy định chi tiết để giải quyết. Hợp đồng năm 2000 đã thực hiện xong từ cuối năm 2001 nên được giải quyết theo pháp luật thời điểm đó, cụ thể là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP. Hợp đồng ký từ ngày 01/8/2024 không nên dựa vào lập luận này, vì phải tuân thủ điểm a khoản 3 Điều 27 và khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán đất bị Tòa tuyên vô hiệu xử lý như thế nào?
So sánh các trường hợp hợp đồng mua đất được công nhận hoặc bị vô hiệu
Kết quả tranh chấp phụ thuộc hình thức hợp đồng, mức độ đã thực hiện và tình trạng pháp lý của thửa đất. Hợp đồng đã trả đủ, đã nhận đất và đất có Giấy chứng nhận dễ được công nhận nhất; hợp đồng trên đất chưa đủ điều kiện có rủi ro vô hiệu lớn nhất.
| Tình huống | Cách Tòa án xử lý | Căn cứ | Rủi ro cho người mua |
| Đã trả đủ vàng, đã nhận đất, đất được cấp Giấy chứng nhận | Công nhận hợp đồng; không buộc trả vàng | Điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP; khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP | Khó đòi lại vàng; hợp đồng ký sau 01/7/2004 còn tranh luận khi vận dụng |
| Có văn bản, thiếu công chứng, chứng thực; một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ, bên kia đã tiếp nhận | Tòa án công nhận hiệu lực theo yêu cầu, các bên không phải công chứng | Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; Án lệ 55/2022/AL (hợp đồng xác lập trước 01/01/2017) | Phải khởi kiện; chưa đạt 2/3 nghĩa vụ thì không áp dụng được |
| Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng | Nguy cơ bị tuyên vô hiệu; hoàn trả cho nhau, bên có lỗi bồi thường | Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024; Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 | Có thể không nhận được đất; phải chứng minh lỗi để đòi bồi thường |
| Hợp đồng ký từ 01/8/2024, không công chứng, chứng thực | Công nhận nếu đủ điều kiện khoản 2 Điều 129, nếu không có thể bị tuyên vô hiệu | Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024; khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 | Có thể vướng thủ tục đăng ký biến động |
Ngoại lệ: đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng
Lập luận công nhận hợp đồng của Quyết định số 42/2024/DS-GĐT không áp dụng khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định hiện nay. Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng văn bản có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án dân sự.
- Còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Lời khuyên dành cho người mua: trước khi giao vàng hoặc tiền, hãy yêu cầu bên bán xuất trình bản gốc Giấy chứng nhận và đối chiếu từng điều kiện trên. Nếu đất chưa đủ điều kiện, chưa nên chuyển tiền; hãy lập văn bản thỏa thuận ghi rõ điều kiện tiên quyết, thời hạn hoàn tất và giá trị bằng đồng Việt Nam.
Hậu quả pháp lý và thời hiệu khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường. Thời hiệu là hai năm với vi phạm hình thức, không hạn chế với vi phạm điều cấm.
Hoàn trả và bồi thường
Nếu hợp đồng thanh toán bằng vàng khi mua đất bị tuyên vô hiệu, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền. Bên ngay tình không phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức, còn bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Số vàng đã giao vì vậy có thể phải quy đổi thành tiền: Quyết định số 42/2024/DS-GĐT cho thấy Hội đồng Thẩm phán không chấp nhận buộc trả bằng vàng.
>>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu bồi thường thiệt hại trong vụ án dân sự
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu
Theo điểm đ khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập; hết thời hiệu mà không có yêu cầu thì giao dịch có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132. Giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (Điều 123) hoặc giả tạo (Điều 124) không bị hạn chế thời hiệu theo khoản 3 Điều 132. Cần xác định căn cứ vô hiệu mà bên đối lập viện dẫn: thời hiệu 02 năm là lập luận phòng vệ quan trọng nếu họ chỉ dựa vào vi phạm hình thức.
Người thứ ba ngay tình
Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký, sau đó được chuyển cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký để xác lập giao dịch, thì giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu. Nếu bên bán đã chuyển nhượng tiếp, khả năng lấy lại đất của bên mua ban đầu rất hạn chế.
Ngoại lệ cùng khoản 2: tài sản phải đăng ký mà chưa đăng ký thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp nhận qua bán đấu giá hoặc từ người được bản án, quyết định xác định là chủ sở hữu nhưng sau đó bị hủy, sửa.
Lời khuyên dành cho người mua: nên đăng ký biến động ngay khi đủ điều kiện, và khi đã có tranh chấp thì đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để đất không bị chuyển nhượng tiếp. Theo điểm đ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp này không đủ điều kiện chuyển nhượng.
>>> Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu: hậu quả và cách giải quyết
Kinh nghiệm thực tế khi xử lý tranh chấp mua đất bằng vàng
Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, tranh chấp thanh toán bằng vàng khi mua đất thường bắt đầu từ thiếu sót ở chứng cứ giao vàng, giấy tờ hoặc mô tả thửa đất, rồi lộ ra khi đất có giá trị hoặc bị thu hồi.
Biên nhận vàng là chứng cứ quyết định
Số vàng đã giao thường bị tranh cãi đầu tiên: giao lần nào, bao nhiêu, loại vàng gì, ai nhận. Vụ việc số 42/2024/DS-GĐT thuận lợi vì hai bên đều thừa nhận đã giao đủ. Khi một bên phủ nhận, bên giao vàng chỉ còn biên nhận, tin nhắn hoặc lời khai người làm chứng.
Biên nhận cần ghi rõ loại vàng, số lượng theo lượng và chỉ, ngày giao, người nhận và khoản thanh toán tương ứng. Ngay trong hồ sơ vụ này, văn bản tố tụng có chỗ ghi vàng 99,99%, có chỗ ghi 99,9%, đủ để phát sinh tranh luận.
Đất chưa có giấy chứng nhận khi ký hợp đồng
Sai lầm phổ biến là giao vàng trước rồi mới tính chuyện giấy tờ. Trong vụ việc trên, nguyên đơn trình bày các bên không thỏa thuận ai làm thủ tục sang tên và chịu phí, còn bị đơn cho rằng ông K nhận đi làm Giấy chứng nhận thay bên bán và trả phần vàng còn lại sau khi đo đạc.
Thỏa thuận chỉ tồn tại qua lời khai từng bên là điểm yếu điển hình của giao dịch đất chưa có giấy tờ. Hợp đồng nên chốt bằng văn bản bên nào nộp hồ sơ, ai chịu chi phí, thời hạn hoàn tất và hậu quả nếu chậm.
>>> Xem thêm: Làm gì khi xảy ra tranh chấp mua bán đất chưa có sổ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp?
Chỉ ranh không đo đạc và đất bị thu hồi
Đất chỉ xác định bằng chỉ ranh, không có bản vẽ hay số thửa trong hợp đồng, thường kéo theo tranh chấp về diện tích và thửa nào đã bị thu hồi. Trong vụ này, nguyên đơn cho rằng phần đất nhận chuyển nhượng bị thu hồi làm cầu, còn bị đơn nói phần đã nhận bồi hoàn là phần đất khác.
Khi số thửa không khớp, việc xác định ai được hưởng tiền bồi thường rất khó. Nên mô tả thửa đất theo số thửa, số tờ bản đồ và diện tích, kèm sơ đồ chỉ ranh có chữ ký các bên.
Hướng dẫn thực hiện khi mua đất để tránh rủi ro thanh toán bằng vàng
Để tránh rủi ro thanh toán bằng vàng khi mua đất, người mua nên ghi giá bằng đồng Việt Nam, thanh toán qua ngân hàng, công chứng hợp đồng, kiểm tra điều kiện chuyển nhượng và đăng ký biến động đúng hạn.
- Quy đổi giá thỏa thuận ra đồng Việt Nam trong hợp đồng. Dùng vàng làm phương tiện thanh toán bị cấm theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP và bị xử phạt theo Điều 28 Nghị định 340/2025/NĐ-CP.
- Thanh toán qua tài khoản ngân hàng và giữ chứng từ. Nếu phải bán vàng để có tiền, hãy bán cho doanh nghiệp kinh doanh vàng và nhận tiền qua tài khoản theo khoản 10 Điều 4 Nghị định 24/2012/NĐ-CP.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tại điểm b khoản này.
- Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng. Đối chiếu các điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 với Giấy chứng nhận và hiện trạng thửa đất trước khi chuyển tiền.
- Đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền. Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Ngoại lệ tại điểm b khoản 3 Điều 27: hợp đồng có một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Lời khuyên cho người mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: dù luật không bắt buộc, vẫn nên yêu cầu công chứng để có chứng cứ về nội dung và thời điểm thanh toán.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Nếu Quý khách đã hoặc sắp mua đất trả bằng vàng, hãy gửi giấy giao kèo, biên nhận vàng và Giấy chứng nhận để luật sư đánh giá hiệu lực hợp đồng và phương án bảo vệ quyền lợi.
Tham khảo ngay: Dịch vụ luật sư nhà đất
📞 Hotline: 1900 636 387
✉️ Email: pmt@luatlongphan.vn
💬 Zalo: 0939 846 973
📍 TRỤ SỞ CÔNG TY: Phòng A1, tầng 14, tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng tư vấn: Tầng 3, Tòa nhà An Phú Plaza, 117-119 Lý Chính Thắng, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng giao dịch tại Thủ Đức: Tầng trệt lửng, Lô thương mại TM7, số 17 đường số 3, Phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Chi nhánh tại Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà MD Complex, số 68 Nguyễn Cơ Thạch, Phường Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua Email hoặc Zalo nêu trên để được đánh giá sơ bộ.
Câu hỏi thường gặp về thanh toán bằng vàng khi mua đất
Các câu hỏi dưới đây là thắc mắc khách hàng thường đặt ra khi giao dịch đất liên quan đến vàng: bị phạt hay không, có đòi lại được vàng không, hợp đồng có bị vô hiệu không. Mỗi câu trả lời nêu kết luận trước, sau đó dẫn căn cứ pháp lý.
1. Mua đất trả bằng vàng có bị phạt không?
Có. Sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán bị phạt cảnh cáo theo điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 340/2025/NĐ-CP. Trường hợp tái phạm hoặc vi phạm nhiều lần, mức phạt tiền là 10.000.000–20.000.000 đồng theo điểm b khoản 2 Điều 28 Nghị định này. Hành vi bị cấm quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP.
2. Đã trả vàng rồi có đòi lại được không?
Trong vụ việc số 42/2024/DS-GĐT, Hội đồng Thẩm phán xác định việc buộc trả hơn 105 lượng vàng là không đúng với khoản 4 Điều 19 Nghị định 24/2012/NĐ-CP. Vụ việc được giao xét xử lại phúc thẩm. Nhìn chung, đòi lại chính số vàng đã giao bằng hiện vật gặp trở ngại lớn; bên đã trả vàng nên cân nhắc yêu cầu công nhận hợp đồng thay vì hủy hợp đồng để đòi vàng.
3. Hợp đồng đã trả đủ vàng và được cấp giấy chứng nhận có được công nhận không?
Có thể được công nhận. Theo điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, hợp đồng thiếu Giấy chứng nhận và hình thức khi giao kết nhưng sau đó đất được cấp Giấy chứng nhận thì không bị coi là vô hiệu vì các vi phạm này. Quyết định số 42/2024/DS-GĐT áp dụng hướng dẫn này khi bên nhận đã trả đủ vàng, nhận đất và canh tác.
4. Hợp đồng không công chứng có vô hiệu không?
Không mặc nhiên vô hiệu. Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tại điểm b khoản này. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và bên kia đã tiếp nhận, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực theo yêu cầu và các bên không phải công chứng, chứng thực.
5. Bao lâu thì hết quyền yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu?
Thời hiệu phụ thuộc căn cứ vô hiệu. Theo điểm đ khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập. Với giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hoặc giả tạo, thời hiệu không bị hạn chế theo khoản 3 Điều 132.
6. Mua bán vàng từ 20 triệu đồng có phải chuyển khoản không?
Có. Theo khoản 10 Điều 4 Nghị định 24/2012/NĐ-CP, được bổ sung bởi khoản 4 Điều 1 Nghị định 232/2025/NĐ-CP, việc thanh toán mua, bán vàng có giá trị từ 20 triệu đồng trong ngày trở lên của một khách hàng phải qua tài khoản thanh toán của khách hàng và của doanh nghiệp kinh doanh vàng. Không thực hiện đúng bị phạt 10.000.000–20.000.000 đồng theo điểm c khoản 2 Điều 28 Nghị định 340/2025/NĐ-CP.
Kết luận
Thanh toán bằng vàng khi mua đất là hành vi bị cấm và bị xử phạt hành chính, nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã thực hiện xong vẫn có thể được công nhận. Nội dung đoạn [3] của Quyết định này đang nằm trong Dự thảo án lệ số 10/2026 do Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án nhân dân tối cao đề xuất, chờ Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua. Luật Long Phan PMT hỗ trợ rà soát hợp đồng, biên nhận và hồ sơ đất của giao dịch trả bằng vàng. Quý khách gửi giấy giao kèo, biên nhận vàng và Giấy chứng nhận qua hotline 1900636387 để luật sư đánh giá hiệu lực hợp đồng và đề xuất hướng xử lý.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Bộ luật Dân sự 2015.
- Bộ luật Dân sự 2005.
- Luật Đất đai 2024.
- Nghị định 24/2012/ND-CP.
- Nghị định 232/2025/ND-CP.
- Nghị định 340/2025/ND-CP.
- Nghị định 04/2019/NQ-HĐTP.
- Dự thảo án lệ số 10/2026 về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán bằng vàng.
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: đòi lại vàng, hiệu lực hợp đồng mua bán đất, hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng không công chứng, mua đất trả bằng vàng, phạt sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán, thanh toán vàng, thời hiệu yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, trả vàng mua đất
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.