Đồng sở hữu góp vốn bằng quyền sử dụng đất có cần công chứng không? Luật Long Phan PMT phân tích: từ 01/01/2027, văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu không còn bắt buộc công chứng theo nghị định, nhưng hợp đồng góp vốn vẫn phải công chứng theo Luật Đất đai cho đến khi luật này được sửa. Bài viết giúp phân loại đúng từng văn bản trong giao dịch đất đai.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hiện phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp có tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia, theo điểm a và điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025).
- Văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa đất vào doanh nghiệp là loại giao dịch được dự kiến bỏ yêu cầu công chứng từ 01/01/2027, vì yêu cầu hiện nằm ở điểm b khoản 7 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2025) và Điều 3 Luật Công chứng 2024 (sửa đổi, bổ sung 2026) chỉ giữ giao dịch do luật quy định.
- Việc đồng sở hữu không còn phải công chứng thỏa thuận không làm mất yêu cầu về sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung, theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 và điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
- Dự thảo luật sửa đổi Luật Đất đai công bố lấy ý kiến năm 2026 đề xuất bỏ công chứng bắt buộc đối với giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng chưa phải quy định có hiệu lực; trước khi được thông qua, vẫn áp dụng khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Vì sao thỏa thuận góp vốn của các đồng sở hữu được nhắc đến từ năm 2027?
Luật sửa đổi Luật Công chứng, thông qua ngày 23/4/2026 và có hiệu lực từ 01/01/2027, thu hẹp danh mục giao dịch bắt buộc công chứng, trong đó có thỏa thuận góp vốn bằng đất của các đồng sở hữu. Điều đó không có nghĩa mọi giao dịch góp vốn đều thoát khỏi công chứng.
Một tình huống điển hình
Ba anh chị em cùng đứng tên trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thừa kế. Họ muốn đưa thửa đất vào công ty trách nhiệm hữu hạn mới thành lập để làm vốn điều lệ. Sau khi đọc tin về việc bỏ công chứng, cả ba cho rằng chỉ cần ký giấy thỏa thuận với nhau rồi nộp hồ sơ đăng ký, không cần ra phòng công chứng.
Cách hiểu này chỉ đúng một phần. Giấy thỏa thuận giữa ba người là một văn bản; hợp đồng góp vốn giữa ba người với công ty là văn bản khác, chịu điều chỉnh bởi Luật Đất đai. Nếu không tách hai lớp văn bản này, hồ sơ có thể bị từ chối ở bước đăng ký hoặc bị tuyên vô hiệu về hình thức.
Cơ chế pháp lý của việc bỏ công chứng
Theo khoản 2 Điều 1 của luật sửa đổi (sửa đổi Điều 3 Luật Công chứng 2024), giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia chặt chẽ, có mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng. Có thể hiểu là nghị định không còn là nguồn quy định mới về công chứng bắt buộc.
Khoản 6 Điều 3 của luật sửa đổi giao Chính phủ rà soát, sửa đổi hoặc bãi bỏ các quy định không phù hợp trong vòng 01 năm kể từ ngày luật có hiệu lực. Quyết định 925/QĐ-TTg về kế hoạch triển khai luật cũng giao các bộ rà soát văn bản thuộc phạm vi quản lý. Vì vậy, giai đoạn đầu năm 2027 có thể tồn tại độ trễ giữa luật và hướng dẫn.
Hai lớp văn bản khi đồng sở hữu góp vốn vào doanh nghiệp
Hồ sơ góp vốn của nhiều đồng sở hữu thường có hai văn bản khác bản chất: thỏa thuận nội bộ của các đồng sở hữu và hợp đồng góp vốn với doanh nghiệp. Mỗi văn bản có căn cứ và yêu cầu hình thức riêng, nên cần phân biệt trước khi quyết định có công chứng hay không.
Văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu
Đây là văn bản thể hiện việc tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp. Văn bản này nằm trong hồ sơ đăng ký theo điểm b khoản 7 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và là loại giao dịch được nêu trong nhóm bỏ bắt buộc công chứng từ năm 2027.
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm cả thành lập mới và góp thêm vốn. Hợp đồng này là cơ sở chuyển quyền, nên yêu cầu hình thức nằm ở đạo luật chuyên ngành về đất đai.
Bảng phân biệt hai loại văn bản
| Tiêu chí | Văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu | Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất |
|---|---|---|
| Bản chất | Thể hiện sự đồng ý chung của những người có chung quyền sử dụng đất | Thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất vào vốn điều lệ của doanh nghiệp |
| Chủ thể | Chỉ các đồng sở hữu | Các đồng sở hữu và doanh nghiệp nhận góp vốn |
| Căn cứ yêu cầu công chứng hiện nay | Điểm b khoản 7 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP | Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 |
| Tình trạng từ 01/01/2027 | Không còn bắt buộc công chứng theo hướng bỏ yêu cầu ở nghị định | Vẫn bắt buộc công chứng hoặc chứng thực cho đến khi Luật Đất đai được sửa |
| Khuyến nghị thực tiễn | Có thể gộp vào hợp đồng góp vốn để giảm số văn bản | Nên công chứng để bảo đảm hồ sơ đăng ký hợp lệ |
Quy định hiện hành về công chứng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Hiện nay, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, kể cả khi bên góp vốn là nhiều đồng sở hữu. Ngoại lệ chủ yếu là trường hợp có tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia, khi việc công chứng thực hiện theo yêu cầu của các bên.
Quy định tại Luật Đất đai 2024
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp tại điểm b. Điểm d khoản 3 Điều này quy định việc công chứng, chứng thực thực hiện theo pháp luật về công chứng, chứng thực.
Theo điểm b khoản 3 Điều 27, hợp đồng góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Đây là trường hợp ngoại lệ của quy định chung.
Lời khuyên cho khách hàng: ngay cả khi thuộc ngoại lệ này, các đồng sở hữu vẫn nên cân nhắc công chứng. Công chứng giúp xác minh năng lực hành vi, quyền sở hữu và sự tự nguyện của từng người, đặc biệt khi có người ở xa hoặc đã lớn tuổi.
Quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP
Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn hồ sơ đăng ký đất đai. Theo điểm b khoản 7 Điều 30, khi người sử dụng đất là nhiều thành viên có chung quyền sử dụng đất, hồ sơ cần có văn bản thỏa thuận của các thành viên đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp. Văn bản này hiện thuộc danh mục giao dịch phải công chứng.
Hậu quả khi vi phạm hình thức
Theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch khi luật có quy định. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm hình thức bắt buộc có thể vô hiệu, trừ trường hợp một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ và Tòa án công nhận hiệu lực.
Trong thực tế, ngoại lệ hai phần ba nghĩa vụ rất khó chứng minh với giao dịch đất đai, vì nghĩa vụ chính là chuyển quyền và đăng ký. Không nên dựa vào ngoại lệ này để bỏ qua hình thức.
>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán đất không công chứng: Hiệu lực và cách xử lý
Từ 01/01/2027 thay đổi gì và chưa thay đổi gì về yêu cầu công chứng?
Từ 01/01/2027, yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu xuất phát từ nghị định được dự kiến bỏ. Tuy nhiên, yêu cầu công chứng hợp đồng góp vốn trong Luật Đất đai 2024 vẫn còn nguyên cho đến khi Quốc hội thông qua luật sửa đổi Luật Đất đai.
Phần được bỏ
Văn bản thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu nằm trong nhóm sáu loại giao dịch không còn bắt buộc công chứng. Lý do là yêu cầu này hiện nằm trong nghị định, không phải trong luật, trong khi Điều 3 Luật Công chứng 2024 (sửa đổi, bổ sung 2026) chỉ giữ giao dịch do luật quy định.
Phần chưa bỏ
Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 là quy định của luật, nên vẫn có hiệu lực. Vì vậy, nếu các đồng sở hữu ký hợp đồng góp vốn với doanh nghiệp, hợp đồng đó vẫn cần công chứng hoặc chứng thực. Theo thông tin công bố, dự thảo luật sửa đổi Luật Đất đai đề xuất bỏ yêu cầu này nhưng chưa được thông qua.
Bảng so sánh trước và sau 01/01/2027
| Nội dung | Đến hết 31/12/2026 | Từ 01/01/2027 (nếu không có luật mới về đất đai) |
|---|---|---|
| Văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu | Thuộc diện phải công chứng theo nghị định | Không còn bắt buộc công chứng, có thể công chứng theo yêu cầu |
| Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất | Phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024 | Vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024 |
| Điều kiện của quyền sử dụng đất | Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 | Không thay đổi |
| Đăng ký biến động sang tên công ty | Bắt buộc theo Điều 131 Luật Đất đai 2024 | Không thay đổi |
Trường hợp chuyển tiếp cần theo dõi
Hồ sơ ký trước 01/01/2027 nhưng nộp đăng ký sau thời điểm này có thể gặp cách áp dụng khác nhau giữa các văn phòng đăng ký đất đai, do nghị định chưa kịp sửa. Đây là nhận định từ thực tiễn triển khai luật mới, chưa phải quy định thống nhất.
Lời khuyên cho khách hàng: nếu hồ sơ góp vốn sẽ nộp trong quý I năm 2027, hãy hỏi trước bộ phận một cửa hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất về yêu cầu hình thức đang áp dụng. Phương án an toàn là vẫn công chứng cả hai văn bản.
Điều kiện để các đồng sở hữu được góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Dù công chứng có thay đổi, đồng sở hữu chỉ góp vốn hợp lệ khi đáp ứng điều kiện về quyền sử dụng đất, quyền định đoạt tài sản chung và tư cách góp vốn theo Luật Doanh nghiệp. Thiếu một điều kiện, hồ sơ vẫn có thể bị từ chối dù hình thức văn bản đầy đủ.
Điều kiện đối với quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được góp vốn khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp luật quy định;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự;
- Còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Ngoài ra, khoản 5 Điều 45 yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi góp vốn nếu người sử dụng đất được chậm hoặc ghi nợ nghĩa vụ này.
Quyền định đoạt của từng loại đồng sở hữu
Mỗi nhóm đồng sở hữu có quy tắc đồng ý riêng, thể hiện trong bảng dưới đây.
| Nhóm đồng sở hữu | Quy tắc đồng ý | Căn cứ |
|---|---|---|
| Vợ chồng | Định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng | Điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 |
| Thành viên gia đình có tài sản chung | Tài sản chung có giá trị lớn phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý | Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Sở hữu chung theo phần | Mỗi người định đoạt phần của mình; muốn góp cả thửa đất cần thỏa thuận của tất cả | Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 |
Trong trường hợp một người chỉ góp phần quyền của mình, đồng sở hữu khác có thể có quyền ưu tiên mua khi bán phần quyền theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015. Cần phân biệt góp vốn với bán phần quyền để tránh tranh chấp.
Điều kiện theo Luật Doanh nghiệp
Theo khoản 2 Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 (sửa đổi, bổ sung 2022, 2025), chỉ người là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp mới được dùng tài sản để góp vốn. Quyền sử dụng đất thuộc nhóm tài sản góp vốn theo khoản 1 Điều 34 và phải được định giá theo Điều 36.
Lời khuyên cho khách hàng: nếu giấy chứng nhận đứng tên một người đại diện nhưng đất thực tế do nhiều người cùng sở hữu, hãy làm rõ nguồn gốc và phần quyền của từng người trước khi góp vốn. Việc điều chỉnh sau khi doanh nghiệp đã đăng ký vốn rất tốn kém.
Quy trình đồng sở hữu góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty
Quy trình gồm chuẩn bị điều kiện pháp lý, lập các văn bản, định giá, công chứng, đăng ký biến động và hoàn tất góp vốn. Thứ tự các bước quan trọng vì doanh nghiệp chỉ coi là đã thanh toán vốn khi quyền sử dụng đất đã chuyển sang công ty.
- Rà soát Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
- Xác định đầy đủ các đồng sở hữu, kể cả vợ hoặc chồng của từng người, và thu thập ý kiến đồng ý bằng văn bản.
- Định giá quyền sử dụng đất theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, bằng thỏa thuận hoặc qua tổ chức thẩm định giá.
- Lập hợp đồng góp vốn; có thể đưa nội dung đồng ý của các đồng sở hữu vào chính hợp đồng này.
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng góp vốn theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024; công chứng thêm văn bản thỏa thuận nếu muốn tăng độ an toàn.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để chuyển quyền sử dụng đất sang công ty.
- Lập biên bản và hoàn tất việc chuyển quyền theo khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, đồng thời cập nhật danh sách thành viên hoặc cổ đông.
Theo khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, việc chuyển quyền sử dụng đất cho công ty khi góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ. Theo khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất khi góp vốn phải kê khai, đăng ký đất đai theo quy định.
Thành phần hồ sơ thường gặp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ nhân thân của các đồng sở hữu;
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân khi tài sản có yếu tố vợ chồng;
- Hợp đồng góp vốn đã công chứng và biên bản định giá tài sản góp vốn;
- Đơn đăng ký biến động và các giấy tờ doanh nghiệp theo yêu cầu của cơ quan đăng ký.
Rủi ro khi không công chứng thỏa thuận và cách phòng ngừa
Bỏ yêu cầu công chứng làm giảm chi phí nhưng không làm giảm rủi ro nội bộ giữa các đồng sở hữu. Văn bản chỉ có chữ ký dễ bị phủ nhận chữ ký, nội dung hoặc sự tự nguyện, và khó thi hành khi một đồng sở hữu thay đổi ý kiến sau khi đất đã vào công ty.
Các rủi ro thường gặp
- Một đồng sở hữu vắng mặt hoặc bị giả mạo chữ ký, dẫn đến tranh chấp tính hợp pháp của sự đồng ý;
- Đồng sở hữu chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự nhưng không có người đại diện hợp pháp;
- Tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ một người ký, không có văn bản đồng ý của người còn lại;
- Hồ sơ bị cơ quan đăng ký yêu cầu bổ sung hoặc từ chối do thiếu giấy tờ đồng ý.
Khi nào vẫn nên công chứng thỏa thuận?
| Tình huống | Nên công chứng thỏa thuận? | Lý do |
|---|---|---|
| Có đồng sở hữu ở nước ngoài hoặc ủy quyền ký | Nên | Công chứng viên xác minh danh tính và phạm vi ủy quyền |
| Đất có giá trị lớn, nhiều đồng sở hữu là người thừa kế | Nên | Giảm nguy cơ tranh chấp về sự tự nguyện và phần quyền |
| Các đồng sở hữu là vợ chồng, giao dịch đơn giản | Có thể không | Gộp thỏa thuận vào hợp đồng góp vốn đã công chứng |
| Doanh nghiệp nhận góp vốn là tổ chức kinh doanh bất động sản | Theo yêu cầu của các bên | Điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 |
Lời khuyên cho khách hàng: nếu không công chứng thỏa thuận, hãy lập văn bản có nội dung đầy đủ và chữ ký của tất cả đồng sở hữu và vợ hoặc chồng, kèm bản sao giấy tờ nhân thân và ghi âm hoặc lập biên bản họp. Nên giữ các chứng cứ này cùng hồ sơ đăng ký.
Kinh nghiệm thực tế khi xử lý hồ sơ góp vốn của nhiều đồng sở hữu
Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, sai sót phổ biến không nằm ở việc có công chứng hay không, mà ở việc thiếu một người trong chuỗi đồng ý. Phần này tổng hợp những tình huống điển hình, được mô tả khái quát và không gắn với khách hàng cụ thể.
Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, tình huống hay gặp nhất là đất đứng tên một người nhưng hình thành từ tài sản chung của vợ chồng hoặc từ thừa kế chưa chia. Khi doanh nghiệp đã đăng ký vốn điều lệ, một người trong nhóm mới lên tiếng phản đối, khiến cả hồ sơ đăng ký bị đình trệ.
Một sai lầm phổ biến mà khách hàng thường gặp là ký thỏa thuận góp vốn trước, định giá sau. Khi tổ chức thẩm định giá cho kết quả thấp hơn mức các bên đã ghi trong điều lệ, doanh nghiệp phải điều chỉnh vốn và các đồng sở hữu phát sinh nghĩa vụ góp bù theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020.
Cơ quan đăng ký đất đai thường soi kỹ ba điểm: tên và số giấy tờ của toàn bộ đồng sở hữu khớp với giấy chứng nhận, chữ ký của vợ hoặc chồng, và việc đất không bị kê biên hoặc tranh chấp. Chỉ cần lệch một thông tin, hồ sơ bị yêu cầu bổ sung và kéo dài thời gian.
Với các nhóm có người ở nước ngoài, thực tiễn cho thấy ủy quyền ký hợp đồng góp vốn thường bị hỏi lại phạm vi ủy quyền. Nên ghi rõ thửa đất, giá trị góp vốn và doanh nghiệp nhận góp vốn trong văn bản ủy quyền ngay từ đầu.
>>> Xem thêm: Định giá và chứng minh sở hữu tài sản trong tranh chấp góp vốn
Thông tin liên hệ với Luật Long Phan PMT
Nếu các đồng sở hữu đang chuẩn bị đưa quyền sử dụng đất vào công ty, Luật Long Phan PMT hỗ trợ rà soát điều kiện góp vốn, phân loại văn bản cần công chứng và hoàn tất đăng ký biến động. Quý khách nên liên hệ trước khi ký để tránh hồ sơ bị từ chối hoặc giao dịch bị vô hiệu về hình thức.
Tham khảo ngay: Dịch vụ luật sư doanh nghiệp
📞 Hotline: 1900 636 387
✉️ Email: pmt@luatlongphan.vn
💬 Zalo: 0939 846 973
📍 TRỤ SỞ CÔNG TY: Phòng A1, tầng 14, tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng tư vấn: Tầng 3, Tòa nhà An Phú Plaza, 117-119 Lý Chính Thắng, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng giao dịch tại Thủ Đức: Tầng trệt lửng, Lô thương mại TM7, số 17 đường số 3, Phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Chi nhánh tại Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà MD Complex, số 68 Nguyễn Cơ Thạch, Phường Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua Email hoặc Zalo nêu trên để được đánh giá sơ bộ.
Câu hỏi thường gặp về đồng sở hữu góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Các câu trả lời dưới đây dựa trên quy định đang áp dụng và nội dung luật sửa đổi Luật Công chứng có hiệu lực từ 01/01/2027. Mỗi câu nêu kết luận trước, sau đó dẫn căn cứ pháp lý để Quý khách đối chiếu với hồ sơ của mình.
1. Từ 2027 đồng sở hữu góp vốn bằng quyền sử dụng đất có còn phải công chứng không?
Văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu không còn bắt buộc công chứng theo hướng bỏ yêu cầu tại nghị định. Tuy nhiên, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Vì vậy, hồ sơ góp vốn thực tế vẫn có thể cần văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
2. Văn bản thỏa thuận của các đồng sở hữu có thể gộp vào hợp đồng góp vốn không?
Có thể gộp nếu tất cả đồng sở hữu cùng ký hợp đồng góp vốn và thể hiện rõ sự đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp. Phương án này giúp giảm số lượng văn bản, chi phí công chứng và hạn chế thủ tục trùng lặp. Khi đăng ký góp vốn, cần đối chiếu yêu cầu về hồ sơ tại điểm b khoản 7 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP để bảo đảm hợp đồng đáp ứng điều kiện đăng ký.
3. Doanh nghiệp nhận góp vốn là tổ chức kinh doanh bất động sản thì có phải công chứng?
Không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực nếu hợp đồng góp vốn thuộc trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên. Tuy nhiên, các bên nên cân nhắc công chứng để tăng giá trị chứng cứ và hạn chế tranh chấp về nội dung, chữ ký hoặc ý chí giao kết.
4. Vợ chồng đồng sở hữu thửa đất có cần cả hai người cùng ký khi góp vốn không?
Cần có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung. Theo điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc định đoạt bất động sản thuộc tài sản chung phải được vợ chồng thỏa thuận bằng văn bản. Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người nhưng đất là tài sản chung, cần bảo đảm sự đồng ý hợp lệ của người còn lại để hạn chế nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
5. Không công chứng hợp đồng góp vốn thì hậu quả pháp lý là gì?
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ hình thức bắt buộc, trừ trường hợp được pháp luật cho phép không công chứng hoặc chứng thực. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, Tòa án có thể công nhận hiệu lực khi có yêu cầu và đáp ứng điều kiện luật định. Ngoài ra, hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất sang doanh nghiệp có thể bị từ chối nếu thiếu giấy tờ hợp lệ.
6. Góp vốn xong có phải đăng ký sang tên công ty không?
Phải thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất sang công ty khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo Điều 131 Luật Đất đai 2024, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất. Đồng thời, khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển quyền cho công ty theo quy định pháp luật. Việc góp vốn chỉ được coi là hoàn tất thanh toán khi quyền sử dụng đất đã được chuyển sang công ty.
Kết luận
Về câu hỏi đồng sở hữu góp vốn bằng quyền sử dụng đất có cần công chứng từ 2027, thỏa thuận của các đồng sở hữu được bỏ yêu cầu công chứng theo nghị định, còn hợp đồng góp vốn vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024 cho đến khi luật này được sửa. Cách an toàn là gộp sự đồng ý của mọi đồng sở hữu vào hợp đồng góp vốn đã công chứng, kiểm tra điều kiện theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 và hoàn tất đăng ký biến động. Nếu cần rà soát hồ sơ cụ thể, Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ tư vấn sơ bộ qua hotline 1900636387.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025)
- Luật Công chứng 2024 (sửa đổi, bổ sung 2026)
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung 2025).
- Luật Doanh nghiệp 2020 (sửa đổi, bổ sung 2022, 2025).
- Bộ luật Dân sự 2015
- Luật Hôn nhân và gia đình 2014
- Quyết định 925/QĐ-TTg (kế hoạch triển khai luật sửa đổi Luật Công chứng)
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: chứng thực hợp đồng, Công chứng hợp đồng, Đăng ký biến động đất đai, điều kiện góp vốn, Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Góp vốn bằng đất vào công ty, Góp vốn bằng quyền sử dụng đất năm 2027, góp vốn vào công ty, Hợp đồng góp vốn, thỏa thuận của các đồng sở hữu, Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.