Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương thức được nhiều tổ chức, cá nhân lựa chọn khi thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ bằng tài sản thay vì tiền mặt. Luật Long Phan PMT nhận thấy không ít doanh nghiệp lúng túng về điều kiện, hồ sơ và thủ tục hành chính đất đai khi thực hiện giao dịch này, dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh tranh chấp về sau. Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ căn cứ pháp lý hiện hành để doanh nghiệp và cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất đúng trình tự, hạn chế rủi ro pháp lý và tài chính.

Điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất chỉ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời điều kiện chung về tình trạng pháp lý của thửa đất và điều kiện riêng theo từng loại đất, từng chủ thể sử dụng đất. Việc bỏ sót một trong các điều kiện này là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ đăng ký biến động bị từ chối tiếp nhận.

Điều kiện chung đối với người sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ bốn điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp được luật liệt kê riêng); đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án khác; và đất còn trong thời hạn sử dụng, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án, Trọng tài giải quyết bằng văn bản có hiệu lực pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo pháp luật thi hành án dân sự.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng.

Điều kiện riêng theo từng loại đất, từng chủ thể

Ngoài điều kiện chung nêu trên, khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất còn phải đáp ứng điều kiện riêng tương ứng với từng trường hợp: đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm khi mua bán tài sản gắn liền với đất phải đáp ứng điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024; chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đáp ứng điều kiện tại Điều 47 Luật Đất đai 2024; cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 phải đáp ứng điều kiện tại Điều 48 Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, pháp luật đặt ra giới hạn chặt chẽ hơn nhằm bảo vệ quỹ đất sinh kế của nhóm chủ thể này. Trước khi quyết định nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ nhóm chủ thể này, doanh nghiệp nên yêu cầu cung cấp đầy đủ hồ sơ nguồn gốc đất và đối chiếu với quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024, tránh trường hợp hợp đồng góp vốn bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện chủ thể.

Tương tự, đối với đất còn nợ nghĩa vụ tài chính hoặc được chậm nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp cần đề nghị người góp vốn cung cấp chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi ký hợp đồng góp vốn, để tránh việc hồ sơ đăng ký biến động bị Văn phòng đăng ký đất đai từ chối do chưa đáp ứng điều kiện tại khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Điều kiện về hình thức hợp đồng góp vốn

Điều kiện về hình thức là yếu tố quyết định hiệu lực pháp lý của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, độc lập với điều kiện về nội dung đã phân tích ở trên. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định ngoại lệ: nếu một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực chỉ thực hiện theo yêu cầu của các bên, không bắt buộc.

Trường hợp bên nhận góp vốn là tổ chức kinh doanh bất động sản và các bên thỏa thuận không công chứng hợp đồng, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý ghi nhận đầy đủ, chi tiết các nội dung về giá trị vốn góp, thời điểm chuyển quyền và trách nhiệm của các bên ngay trong hợp đồng, vì khi phát sinh tranh chấp, một hợp đồng không qua công chứng sẽ khó chứng minh tính xác thực về mặt hình thức so với hợp đồng đã công chứng.

Hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm hồ sơ đăng ký biến động đất đai nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai và tài liệu nội bộ chứng minh việc định giá, ghi nhận vốn góp tại doanh nghiệp. Thiếu một trong hai nhóm tài liệu này đều khiến quá trình hoàn tất thủ tục bị kéo dài.

Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2024 thì hồ sơ và trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất quy định tại mục II, nội dung B và mục VI, nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Tuy nhiên, hiện nay tại Điều 14 và Điều 15 của Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã phân cấp thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có quy định về thành phần hồ sơ phải nộp đối với từng loại thủ tục.

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì thành phần hồ sơ nộp và trình tự, thủ tục thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Cho nên, khi thực hiện thủ tục Quý khách cần nghiên cứu quy định của từng địa phương để thực hiện cho phù hợp.

Nếu thực hiện tại địa bàn Tp. Hồ Chí Minh thì nghiên cứu thực hiện theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh (ban hành ngày 30/6/2026, có hiệu lực từ 01/7/2026), theo đó hồ sơ đăng ký biến động góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm giấy tờ cơ bản như:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Quyết định này.
• Giấy chứng nhận đã cấp, trừ trường hợp thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực thi hành hoặc trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà không thu hồi được Giấy chứng nhận đã cấp.
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 dưới đây.
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
• Hợp đồng hoặc hoặc văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Giấy tờ khác tùy từng trường hợp.

Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất khi cả ba khâu được thực hiện đầy đủ: xác lập hợp đồng đúng hình thức, đăng ký biến động tại cơ quan đất đai và ghi nhận chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn tại doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần thực hiện tuần tự theo các bước dưới đây để tránh việc hồ sơ bị trả lại do thiếu căn cứ pháp lý ở khâu trước.

1. Lập và công chứng hợp đồng góp vốn. Các bên thỏa thuận giá trị vốn góp, lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
2. Đăng ký biến động đất đai. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nơi nộp hồ sơ theo lựa chọn quy định tại từng địa phương như nêu trên. Cơ quan kiểm tra điều kiện thực hiện quyền, xác nhận biến động và cấp Giấy chứng nhận đứng tên doanh nghiệp theo trình tự quy định của từng địa phương.
3. Hoàn tất chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn tại doanh nghiệp. Doanh nghiệp ghi nhận việc hoàn tất chuyển quyền sử dụng đất vào sổ đăng ký thành viên hoặc sổ đăng ký cổ đông, cập nhật vốn điều lệ theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, làm cơ sở cho các nghĩa vụ về sau như phân chia lợi nhuận, chuyển nhượng vốn.

Nghĩa vụ tài chính khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất được miễn lệ phí trước bạ tại thời điểm chuyển quyền cho doanh nghiệp, nhưng không đồng nghĩa với việc cá nhân góp vốn không còn nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân. Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân chỉ tạm hoãn đến thời điểm cá nhân chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.

Lệ phí trước bạ

Theo điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn vào doanh nghiệp không phải chịu lệ phí trước bạ. Đây là một trong những ưu điểm về chi phí của hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất so với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp

Theo điểm d khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), cá nhân góp vốn bằng bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, chưa phải khai và nộp thuế thu nhập cá nhân tại thời điểm góp vốn. Nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể; khi đó, tổ chức nhận vốn góp có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại thời điểm góp vốn, với thuế suất 2% trên giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn theo khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Trường hợp cá nhân tiếp tục chuyển nhượng chính phần vốn góp hoặc cổ phần tại doanh nghiệp cho bên thứ ba, khoản thu nhập từ chuyển nhượng vốn này còn chịu thêm thuế thu nhập cá nhân riêng với thuế suất 20% tính trên phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá vốn cùng chi phí hợp lý liên qua theo khoản 1 Điều 53 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Như vậy, một giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất rồi chuyển nhượng vốn có thể phát sinh đồng thời hai nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân độc lập: thuế trên phần bất động sản đã góp và thuế trên phần chênh lệch giá trị vốn khi chuyển nhượng.

Doanh nghiệp nhận góp vốn nên chủ động theo dõi thời điểm phát sinh các sự kiện chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể để thực hiện đúng trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay, tránh bị truy thu và xử phạt chậm nộp khi cơ quan thuế đối chiếu hồ sơ đăng ký biến động đất đai với hồ sơ thay đổi thành viên góp vốn.

>>> Xem thêm: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải đóng thuế

Rủi ro cần lưu ý khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ngoài rủi ro về điều kiện chủ thể và hình thức hợp đồng đã phân tích ở trên, doanh nghiệp và cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn đối mặt với rủi ro về định giá tài sản và rủi ro phát sinh khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động hoặc thành viên rút vốn.

Rủi ro định giá tài sản góp vốn không đúng giá trị thực tế

Theo khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và thể hiện thành Đồng Việt Nam. Khoản 3 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định nếu tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn, người góp vốn cùng các thành viên Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị tham gia định giá phải liên đới góp thêm phần chênh lệch và liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá sai.

Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, một sai lầm phổ biến khách hàng thường gặp là định giá quyền sử dụng đất góp vốn dựa trên kỳ vọng tăng giá của thị trường thay vì căn cứ vào giá trị thực tế tại thời điểm định giá, dẫn đến sau này khi có tranh chấp giữa các thành viên hoặc khi cơ quan thuế thanh tra, phần chênh lệch định giá trở thành nghĩa vụ liên đới bất ngờ đối với chính người góp vốn và những người đã tham gia định giá.

Rủi ro khi doanh nghiệp giải thể, phá sản hoặc thành viên rút vốn

Khi doanh nghiệp giải thể, phá sản hoặc thành viên rút vốn, quyền sử dụng đất đã góp vốn không đương nhiên quay trở lại người góp vốn ban đầu mà được xử lý theo thứ tự thanh toán tài sản của doanh nghiệp hoặc theo thỏa thuận giữa các thành viên. Qua các hồ sơ đã tiếp nhận, Long Phan PMT nhận thấy nhiều trường hợp các bên không thỏa thuận trước cơ chế hoàn trả quyền sử dụng đất khi rút vốn ngay trong hợp đồng góp vốn hoặc điều lệ công ty, khiến khi phát sinh tranh chấp, việc xác định thành viên rút vốn được nhận lại chính thửa đất đã góp hay chỉ được nhận giá trị tương đương bằng tiền trở thành nội dung tranh chấp kéo dài tại Tòa án.

>> Xem thêm: Case study: tranh chấp phần vốn góp khi thay đổi chủ sở hữu công ty

Dịch vụ luật sư tư vấn, hỗ trợ thủ tục góp vốn tại Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT hỗ trợ doanh nghiệp và cá nhân trong các giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất với các công việc sau:

• Rà soát nguồn gốc và tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất dự kiến góp vốn.
• Kiểm tra Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và kê biên.
• Xác định loại đất, hình thức sử dụng đất và quyền góp vốn tương ứng.
• Đánh giá trường hợp đất thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm.
• Kiểm tra nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng trước khi thực hiện góp vốn.
• Tư vấn điều kiện của bên góp vốn và doanh nghiệp nhận góp vốn.
• Tư vấn phương án góp vốn khi thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ.
• Soạn thảo và rà soát hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Rà soát điều khoản về giá trị vốn góp, thời điểm chuyển quyền và quyền, nghĩa vụ của các bên.
• Tư vấn công chứng, chứng thực hợp đồng theo từng trường hợp.
• Hỗ trợ định giá quyền sử dụng đất và lập biên bản định giá tài sản góp vốn.
• Rà soát nghị quyết, quyết định của Hội đồng thành viên, Đại hội đồng cổ đông hoặc cơ quan có thẩm quyền của doanh nghiệp.
• Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
• Đại diện khách hàng làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan liên quan.
• Hỗ trợ cập nhật vốn điều lệ, thành viên hoặc cổ đông sau khi hoàn tất góp vốn.
• Tư vấn lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và các nghĩa vụ tài chính liên quan.
• Tư vấn phương án xử lý quyền sử dụng đất khi thành viên rút vốn.
• Rà soát cơ chế hoàn trả tài sản góp vốn khi doanh nghiệp giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.
• Tư vấn trách nhiệm khi quyền sử dụng đất được định giá cao hơn giá trị thực tế.
• Soạn thảo thỏa thuận xử lý tài sản góp vốn nhằm hạn chế tranh chấp giữa các thành viên.
• Đại diện hoặc tham gia giải quyết tranh chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Tòa án hoặc Trọng tài.

Quý khách có nhu cầu đánh giá sơ bộ vụ việc vui lòng gửi hồ sơ qua email pmt@luatlongphan.vn hoặc Zalo 0939846973.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Dưới đây là một số câu hỏi khách hàng thường đặt ra khi tìm hiểu thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các câu trả lời dựa trên Luật Đất đai 2024, Luật Doanh nghiệp 2020 và văn bản hướng dẫn thi hành hiện hành.

Kết luận

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là giải pháp huy động vốn hiệu quả nhưng đòi hỏi doanh nghiệp và cá nhân tuân thủ chặt chẽ điều kiện, hồ sơ, trình tự đăng ký biến động cùng nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành. Việc xác định đúng điều kiện góp vốn, định giá tài sản minh bạch và thỏa thuận rõ cơ chế xử lý khi rút vốn là những yếu tố quyết định để giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất diễn ra an toàn, tránh phát sinh tranh chấp kéo dài. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp rà soát hồ sơ và tư vấn phương án thực hiện phù hợp. Quý khách cần tư vấn cụ thể có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Công chứng hợp đồng góp vốn đất đai, Đăng ký biến động đất đai, Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất, định giá tài sản góp vốn, Hồ sơ góp vốn, Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, Rủi ro góp vốn bằng đất đai, Thuế thu nhập cá nhân khi góp vốn, Tranh chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Tư vấn pháp luật đất đai doanh nghiệp