Thủ tục đòi lại nhà cho thuê do người thuê không trả

Khởi kiện đòi lại nhà cho thuê do người thuê không trả nhà

Tranh chấp về việc trả nhà cho thuê bản chất phát sinh từ Hợp đồng cho thuê nhà. Việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà là quan hệ dân sự theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Do đó, tranh chấp này phải cần được giải quyết tại tòa án có thẩm quyền.

Yêu cầu khởi kiện

Tùy theo thỏa thuận các bên trước đó về hợp đồng thuê nhà, các bên có thể đưa ra các yêu cầu phù hợp với thực tiễn của vụ việc cũng như ràng buộc tại hợp đồng thuê. Căn cứ mục đích của việc khởi kiện, yêu cầu khởi kiện có thể là:

• Yêu cầu hủy/ tuyên vô hiệu hợp đồng cho thuê nhà.
• Buộc người thuê trả lại nhà.
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Yêu cầu thanh toán tiền thuê còn thiếu hoặc giải quyết các quyền, nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Hồ sơ khởi kiện

Để khởi kiện đòi lại nhà cho thuê khi người thuê không trả nhà, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật. Dưới đây là danh mục các tài liệu cần thiết:

• Đơn khởi kiện: Soạn theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.

• Giấy tờ tùy thân: Bản sao có chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người khởi kiện.

• Hợp đồng thuê nhà.

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà: Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Tài liệu chứng minh vi phạm của người thuê: Bao gồm biên bản làm việc, thông báo yêu cầu trả nhà, tin nhắn, email, hoặc các tài liệu khác chứng minh hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của người thuê.

Trình tự thủ tục khởi kiện và giải quyết tại Tòa án

Để khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết một vụ án dân sự, các bên liên quan cần tuân thủ chặt chẽ trình tự và thủ tục được quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Quy trình này bao gồm các bước cơ bản sau:

Nộp Đơn Khởi Kiện

Theo quy định tại Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ đính kèm có thể được nộp đến Tòa án thông qua các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án: Người nộp đơn sẽ nhận được biên nhận xác nhận việc Tòa án đã tiếp nhận đơn từ cán bộ phụ trách.
• Gửi qua dịch vụ bưu chính: Cần lưu giữ vận đơn hoặc phiếu báo phát để chứng minh thời điểm Tòa án nhận được hồ sơ.

Phân Công Thẩm Phán Xem Xét Đơn

• Thời hạn phân công: Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án có trách nhiệm phân công một Thẩm phán chịu trách nhiệm xem xét đơn.
• Thẩm phán xem xét đơn: Trong thời hạn 05 ngày làm việc tiếp theo kể từ ngày được phân công, Thẩm phán sẽ xem xét đơn và đưa ra một trong các quyết định sau (theo Điều 191 đến Điều 194 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015):
  • Yêu cầu người khởi kiện sửa đổi, bổ sung nội dung đơn khởi kiện nếu chưa đầy đủ, rõ ràng.
  • Tiến hành các thủ tục cần thiết để thụ lý vụ án nếu đơn đủ điều kiện.
  • Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền khác nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án mình.
  • Trả lại đơn khởi kiện nếu vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hoặc không đủ điều kiện khởi kiện theo quy định.

Thụ Lý Vụ Án và Thông Báo Đến Các Đương Sự

Quy trình thụ lý vụ án được thực hiện theo Điều 195 và Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

• Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí: Đối với các vụ án có yêu cầu nộp án phí, Thẩm phán sẽ ra thông báo yêu cầu người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án.
• Nộp biên lai và thụ lý vụ án: Sau khi hoàn tất việc nộp tạm ứng án phí, người khởi kiện cần nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án. Lúc này, Thẩm phán sẽ chính thức thụ lý vụ án.
• Trường hợp được miễn hoặc không phải nộp án phí: Nếu người khởi kiện thuộc trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí theo quy định, Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án ngay sau khi nhận được đơn khởi kiện hợp lệ cùng các tài liệu, chứng cứ kèm theo.
• Gửi thông báo thụ lý: Sau khi thụ lý, Tòa án có trách nhiệm gửi thông báo về việc thụ lý vụ án đến người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và Viện kiểm sát cùng cấp (nếu có).

Giai Đoạn Chuẩn Bị Xét Xử

Thời hạn và các hoạt động trong giai đoạn chuẩn bị xét xử được quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

• Thời hạn: Thông thường, thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, tính từ ngày Tòa án thụ lý vụ án. Đối với các vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan, thời hạn này có thể được gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
• Hoạt động của Tòa án: Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ chủ động hoặc theo yêu cầu của đương sự tiến hành các hoạt động cần thiết như:
  • Thu thập bổ sung tài liệu, chứng cứ.
  • Trưng cầu giám định đối với các vấn đề cần làm rõ về chuyên môn, kỹ thuật.
  • Định giá tài sản đang tranh chấp.
  • Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ giữa các bên.
  • Tiến hành hòa giải để các đương sự có cơ hội tự thỏa thuận giải quyết vụ án.

Giai Đoạn Xét Xử

• Mở phiên tòa sơ thẩm: Sau khi hoàn tất giai đoạn chuẩn bị xét xử, thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ và nhận thấy có đủ căn cứ để giải quyết vụ án, Tòa án sẽ ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và mở phiên tòa sơ thẩm.
• Kháng cáo bản án sơ thẩm: Nếu không đồng ý với nội dung bản án sơ thẩm, các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày Tòa án tuyên án (hoặc từ ngày nhận được bản án/bản án được niêm yết đối với người vắng mặt).
• Xét xử phúc thẩm: Sau khi nhận được đơn kháng cáo hợp lệ và người kháng cáo đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm (nếu có), Tòa án cấp phúc thẩm sẽ thụ lý và tiến hành các thủ tục để xét xử lại vụ án. Bản án phúc thẩm là bản án có hiệu lực pháp luật thi hành ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục thông thường (trừ trường hợp đặc biệt xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm).

>>> Xem thêm: Cho người khác thuê lại nhà đang thuê

Yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong thời gian giải quyết vụ án

Trong quá trình giải quyết vụ án, Người khởi kiện có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi của mình. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể xem xét để đề nghị được quy định tại Điều 111, Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

• Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp nếu có căn cứ cho thấy người thuê nhà đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó (khoản 8 Điều 114, Điều 112 Bộ luật Tố tụng Dân sự sự 2015).
• Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định (khoản 12 Điều 114, Điều 117 Bộ luật Tố tụng Dân sự sự 2015).:
  • Cấm người thuê tiếp tục sử dụng nhà: Để tránh việc người thuê gây thiệt hại thêm cho tài sản.
  • Buộc người thuê trả lại nhà tạm thời: Trong trường hợp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê.

Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời giúp đảm bảo hiệu quả của việc thi hành án sau này.

Căn cứ tòa án giải quyết yêu cầu đòi lại nhà

Khi người thuê không trả nhà theo thỏa thuận, Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định pháp luật và chứng cứ cụ thể để giải quyết yêu cầu đòi lại nhà của bên cho thuê. Dưới đây là các căn cứ pháp lý và thực tiễn mà Tòa án thường xem xét:

• Hết thời hạn thuê: Nếu hợp đồng thuê nhà đã hết hạn và không có thỏa thuận gia hạn, bên thuê phải trả lại nhà cho bên cho thuê.
• Vi phạm nghĩa vụ hợp đồng: Trường hợp bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng, như không trả tiền thuê đúng hạn, sử dụng nhà không đúng mục đích, gây hư hỏng tài sản, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu trả lại nhà.
• Không có hợp đồng thuê: Nếu việc cho thuê nhà không được lập thành hợp đồng hoặc hợp đồng không đáp ứng điều kiện có hiệu lực, Tòa án có thể xem xét việc chiếm hữu tài sản là không hợp pháp và buộc bên thuê trả lại nhà.
• Cam kết trả nhà: Trong trường hợp bên thuê đã có cam kết bằng văn bản về việc trả lại nhà nhưng không thực hiện, Tòa án sẽ căn cứ vào cam kết này để buộc bên thuê thực hiện nghĩa vụ.
• Chứng cứ sở hữu hợp pháp: Bên cho thuê cần cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà cho thuê, như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, để Tòa án có cơ sở giải quyết yêu cầu đòi lại nhà.

Trình báo, tố giác nếu có căn cứ chứng minh người thuê cố tình chiếm giữ, xâm phạm chỗ ở

Bên cạnh việc khởi kiện tranh chấp đòi nhà cho thuê tại Tòa án, nếu có dấu hiệu người thuê cố tình chiếm giữ nhà trái pháp luật, người cho thuê nhà có thể thực hiện các bước sau:

1. Gửi thông báo yêu cầu trả nhà: Soạn thảo văn bản yêu cầu người thuê trả lại nhà trong thời hạn nhất định. Thông báo trình bày rõ về lý do, nguyên nhân yêu cầu người thuê nhà trả lại nhà cũng như hướng xử lý các quyền lợi, nghĩa vụ còn lại của các bên trong hợp đồng thuê nhà.
2. Trình báo cơ quan công an: Trong trường hợp người cho thuê nhà có căn cứ chứng minh người thuê nhà cố tình chiếm giữ, xâm phạm chỗ ở; không thiện chí trả lại nhà theo thông báo thì có thể thực hiện thủ tục tố giác đến cơ quan công an có thẩm quyền. Khi tố giác, tùy từng hành vi cụ thể mà người cho thuê nhà có thể tố giác một trong hai tội danh sau:

• Tội chiếm giữ tái phép tài sản theo Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017; hoặc
• Tội xâm phạm chỗ ở của người khác theo Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.

Việc trình báo, tố giác này có thể thực hiện ngay sau khi người thuê nhà không trả nhà nếu có đủ căn cứ mà không cần phải khởi kiện dân sự trước.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục đòi lại nhà cho thuê do người thuê không trả nhà

Để tiện cho Quý khách hàng theo dõi, dưới đây Chúng tôi đã tổng hợp những câu hỏi thường gặp liên quan đến thủ tục đòi lại nhà cho thuê do người thuê không trả nhà.

Trước khi khởi kiện, người cho thuê cần thực hiện thủ tục gì để thông báo cho người thuê về việc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu trả nhà?

Trước khi tiến hành khởi kiện, người cho thuê nên thực hiện việc thông báo chính thức cho người thuê về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bàn giao lại nhà. Thông báo này nên được lập thành văn bản, nêu rõ lý do chấm dứt, thời hạn yêu cầu trả nhà và được gửi cho người thuê qua hình thức bảo đảm (ví dụ: thư bảo đảm có hồi báo, hoặc lập vi bằng bởi Thừa phát lại) để làm bằng chứng cho quá trình giải quyết tranh chấp sau này.

Tiền đặt cọc thuê nhà được xử lý như thế nào khi người thuê không trả nhà và còn nợ tiền thuê?

Tiền đặt cọc thuê nhà được dùng để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng của người thuê. Khi người thuê không trả nhà và còn nợ tiền thuê hoặc gây thiệt hại cho nhà, người cho thuê có quyền khấu trừ các khoản nợ tiền thuê, chi phí sửa chữa thiệt hại từ tiền đặt cọc. Việc khấu trừ này phải được thông báo rõ ràng cho người thuê và dựa trên các thiệt hại thực tế, có chứng từ chứng minh (nếu có). Nếu tiền đặt cọc không đủ bù đắp, người cho thuê có quyền yêu cầu người thuê trả thêm phần còn thiếu.

Ngoài tiền thuê chưa thanh toán, người cho thuê có thể yêu cầu người thuê bồi thường những thiệt hại nào khác?

Ngoài số tiền thuê nhà còn nợ, người cho thuê có quyền yêu cầu người thuê bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh do vi phạm hợp đồng của người thuê, theo quy định về bồi thường thiệt hại trong hợp đồng tại Điều 360 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015. Các thiệt hại này có thể bao gồm: chi phí sửa chữa hư hỏng đối với căn nhà và trang thiết bị (nếu có) vượt quá hao mòn tự nhiên; tiền phạt vi phạm hợp đồng (nếu có thỏa thuận); và các tổn thất khác mà người cho thuê chứng minh được là do hành vi không trả nhà hoặc vi phạm khác của người thuê gây ra, ví dụ như mất cơ hội cho thuê lại nhà trong thời gian bị chiếm giữ trái phép.

Vai trò của Thừa phát lại trong việc thu thập chứng cứ vi phạm của người thuê và đòi lại nhà là gì?

Thừa phát lại đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ người cho thuê thu thập và tạo lập chứng cứ pháp lý. Theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại, Thừa phát lại có quyền lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự. Ví dụ, lập vi bằng ghi nhận tình trạng nhà bị hư hỏng, việc người thuê không trả tiền, hành vi không trả nhà, hoặc nội dung tin nhắn/email đòi nhà. Vi bằng này là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết vụ án. Ngoài ra, Thừa phát lại còn tống đạt các văn bản, thông báo cho người thuê và có thể tham gia vào quá trình thi hành án sau này.

Người cho thuê có được tự ý phá khóa, chuyển đồ đạc của người thuê ra khỏi nhà khi họ không trả nhà không?

Người cho thuê tuyệt đối không nên tự ý phá khóa, di chuyển đồ đạc hoặc dùng vũ lực để buộc người thuê ra khỏi nhà, ngay cả khi người thuê vi phạm hợp đồng. Hành vi này có thể bị coi là xâm phạm chỗ ở bất hợp pháp (Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015) hoặc gây thiệt hại tài sản và dẫn đến trách nhiệm pháp lý cho người cho thuê. Việc đòi lại nhà cần được thực hiện thông qua các biện pháp hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án để có quyết định hoặc bản án hợp pháp làm cơ sở thi hành.

Người cho thuê có quyền giữ tài sản của người thuê trong nhà để đảm bảo việc thanh toán tiền thuê còn nợ không?

Pháp luật dân sự (Điều 336 Bộ luật Dân sự 2015) có quy định về biện pháp cầm giữ tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc người cho thuê tự ý giữ tài sản của người thuê để trừ nợ tiền thuê cần được thực hiện cẩn trọng và đúng quy định. Tốt nhất, quyền này nên được thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê. Nếu không có thỏa thuận, việc tự ý giữ tài sản có thể dẫn đến tranh chấp mới. Thay vào đó, người cho thuê nên yêu cầu Tòa án giải quyết khoản nợ và có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời liên quan đến tài sản nếu đủ điều kiện.

Cần lưu ý những gì về thời hiệu khởi kiện đòi lại nhà cho thuê?

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu đòi lại nhà cho thuê phát sinh từ tranh chấp hợp đồng thuê tài sản. Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Do đó, người cho thuê cần lưu ý thời điểm phát sinh tranh chấp (ví dụ: ngày hợp đồng chấm dứt mà người thuê không trả nhà, ngày phát hiện vi phạm nghiêm trọng của người thuê) để thực hiện quyền khởi kiện trong thời hạn luật định.