Chủ nhà có được tự ý vào nhà đã cho thuê thay khóa lấy lại nhà?

Chủ nhà có được tự ý vào nhà đã cho thuê thay khóa lấy lại nhà cần xuất phát từ việc hiểu rằng khi hợp đồng thuê còn hiệu lực, quyền sử dụng nhà thuộc về bên thuê và chủ nhà không được tự ý xâm nhập. Việc vào nhà, đổi khóa, đuổi người thuê chỉ được phép trong các tình huống khẩn cấp hoặc bất khả kháng như cứu nạn, và phải có sự thông báo hoặc đồng ý của bên thuê. Nếu chủ nhà tự ý thực hiện hành vi này, có thể vi phạm Hiến pháp, pháp luật hình sự và dân sự, gây rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Bài viết sau của Luật Long Phan PMT sẽ giúp Quý khách hiểu rõ hơn về quy định pháp luật liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ nhà trong quan hệ thuê nhà, nhằm bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.

Quy trình lấy lại nhà đã cho thuê đúng luật

Quy trình lấy lại nhà đúng luật nhằm bảo đảm quyền lợi của chủ nhà nhưng vẫn tôn trọng quyền sử dụng hợp pháp của bên thuê. Việc thu hồi nhà chỉ được thực hiện khi có căn cứ rõ ràng, tuân thủ thủ tục thông báo, khởi kiện và bảo quản tài sản của người thuê, tránh mọi hành vi tự ý xâm nhập hoặc cưỡng đoạt trái pháp luật.

Căn cứ phù hợp

Sau đây là các căn cứ phù hợp nếu bên cho thuê lấy lại nhà đúng luật:

Bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà khi bên thuê vi phạm các nghĩa vụ cơ bản như:

• Không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng đã thỏa thuận trong hợp đồng.
• Sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận.
• Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê.
• Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh và đã bị lập biên bản đến lần thứ ba nhưng vẫn không khắc phục.

Đây là những hành vi được coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên thuê, tạo căn cứ pháp lý để chủ nhà lấy lại nhà đúng luật, thay vì tự ý cưỡng chế hoặc đổi khóa trái pháp luật.

Các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê

Ngoài những căn cứ pháp luật quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023, việc lấy lại nhà còn có thể dựa trên các trường hợp mà hai bên đã thỏa thuận trước trong hợp đồng thuê. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng vì hợp đồng là sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên. Một số nội dung thường được thỏa thuận gồm:

• Thời hạn thuê kết thúc và bên thuê đồng ý bàn giao lại nhà.
• Các điều kiện chấm dứt hợp đồng sớm do hai bên thống nhất, ví dụ: bên thuê vi phạm nội quy chung của tòa nhà, gây ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân.
• Thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà có nhu cầu sử dụng lại nhà ở, với điều kiện phải báo trước và bồi thường (nếu có).
• Các trường hợp đặc biệt khác được ghi rõ trong hợp đồng, miễn là không trái quy định pháp luật.

Khi hợp đồng thuê có điều khoản cụ thể về việc chấm dứt hoặc thu hồi nhà, chủ nhà có thể dựa vào đó để lấy lại nhà đúng luật, miễn là việc thực hiện tuân thủ thủ tục thông báo và không tự ý cưỡng chế.

Sự kiện bất khả kháng/trở ngại khách quan

Theo điểm e khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt khi nhà ở cho thuê:

• Bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ.
• Thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• Thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Đây là những tình huống khách quan, vượt ngoài ý chí của các bên, khiến việc tiếp tục thực hiện hợp đồng không còn khả thi.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 23 Nghị định 98/2024/NĐ-CP cũng quy định về các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư, bao gồm: 

• Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
• Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa, không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan như cháy nổ, thiên tai, hoặc quyết định thu hồi, phá dỡ của cơ quan nhà nước, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà theo đúng quy định pháp luật.

Thông báo lấy lại nhà

Theo quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm nghĩa vụ thông báo này và gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc lấy lại nhà phải được thực hiện thông qua thủ tục thông báo hợp pháp, trong đó chủ nhà cần nêu rõ căn cứ chấm dứt hợp đồng, thời điểm thu hồi nhà, yêu cầu bên thuê bàn giao và thanh toán các khoản còn nợ. Thông báo này vừa là điều kiện bắt buộc để việc chấm dứt hợp đồng có hiệu lực, vừa là cơ sở pháp lý để tránh rủi ro khi phát sinh tranh chấp, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.

>>> Xem thêm: Thủ tục đòi lại nhà cho thuê do người thuê không trả

Khởi kiện đến tòa án và yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Căn cứ khoản 1 Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự hoặc người đại diện hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi cấp bách, bảo toàn tình trạng hiện có và tránh gây thiệt hại không thể khắc phục. Đồng thời, theo khoản 8 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời là “cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp”.

Như vậy, khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà, chủ nhà có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm ngăn chặn bên thuê tiếp tục sử dụng, sửa chữa, cho thuê lại hoặc thay đổi hiện trạng nhà ở đang tranh chấp. Việc này giúp chủ nhà tạm thời lấy lại quyền kiểm soát đối với tài sản, bảo đảm nhà không bị hư hỏng hoặc sử dụng sai mục đích trong thời gian chờ Tòa án giải quyết vụ án bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực. 

Bảo quản các tài sản của bên thuê và thông báo đến nhận lại tài sản (nếu có)

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà, trong trường hợp bên thuê chưa kịp di chuyển toàn bộ tài sản ra khỏi nhà, chủ nhà có trách nhiệm bảo quản tài sản của bên thuê một cách an toàn, không được tự ý chiếm giữ, sử dụng hoặc hủy hoại. Đồng thời, chủ nhà phải thông báo cho bên thuê đến nhận lại tài sản trong thời hạn hợp lý. Nếu bên thuê không đến nhận, việc xử lý tiếp theo phải tuân thủ quy định pháp luật hoặc có sự tham gia của cơ quan có thẩm quyền. Đây là nghĩa vụ phát sinh nhằm bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người thuê, tránh việc tự ý chiếm giữ hoặc hủy hoại tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều 163 Bộ luật Dân sự 2015. 

>>> Xem thêm: Chủ nhà có được vứt đồ của bên thuê ra khi lấy lại nhà không?

Hướng xử lý khi chủ nhà tự ý thay khóa lấy lại nhà

Trong trường hợp chủ nhà tự ý thay khóa, chiếm lại nhà khi hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực, người thuê cần nắm rõ các bước xử lý đúng pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình. Việc ghi nhận chứng cứ, yêu cầu chấm dứt hành vi, trình báo cơ quan chức năng và khởi kiện đòi bồi thường là những biện pháp cần thiết nhằm ngăn chặn hành vi xâm phạm chỗ ở và bảo đảm hợp đồng được thực hiện đúng quy định. Nội dung sau sẽ hướng dẫn cụ thể từng bước xử lý để người thuê có thể áp dụng hiệu quả.

Ghi nhận chứng cứ

Trong trường hợp chủ nhà tự ý thay khóa lấy lại nhà, chứng cứ có thể là:

• Video từ camera giám sát ghi lại cảnh chủ nhà tháo khóa cũ, thay khóa mới hoặc mang đồ đạc của bên thuê ra ngoài.
• Hình ảnh chụp trực tiếp tại hiện trường cho thấy ổ khóa đã bị thay đổi, cửa bị mở trái phép.
• Ghi âm hoặc video ghi lại lời nói, hành vi của chủ nhà khi thực hiện việc chiếm lại nhà.
• Biên bản sự việc do tổ trưởng dân phố, công an khu vực hoặc người làm chứng lập, xác nhận hành vi thay khóa.

Những chứng cứ này giúp chứng minh rõ ràng hành vi tự ý xâm nhập và thay khóa của chủ nhà, từ đó làm cơ sở pháp lý để người thuê yêu cầu chấm dứt hành vi, trình báo cơ quan chức năng hoặc khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại.

Yêu cầu chấm dứt hành vi

Khi chủ nhà tự ý thay khóa, chiếm giữ hoặc cản trở người thuê vào chỗ ở hợp pháp của mình, người thuê có quyền yêu cầu chấm dứt ngay hành vi vi phạm và khôi phục quyền sử dụng nhà theo hợp đồng. Nếu chủ nhà không tự nguyện chấm dứt, người thuê có thể trình báo cơ quan công an về hành vi xâm phạm chỗ ở.

Căn cứ khoản 1 Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017, các hành vi như khám xét trái pháp luật, đuổi người khác ra khỏi chỗ ở, chiếm giữ hoặc cản trở trái pháp luật việc vào chỗ ở, hay xâm nhập trái pháp luật chỗ ở của người khác đều bị coi là tội xâm phạm chỗ ở của người khác và có thể bị xử lý hình sự với mức phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm.

Trình báo tố giác đến cơ quan điều tra về hành vi xâm phạm chỗ ở

Trong trường hợp chủ nhà tự ý vào nhà đã cho thuê, thay khóa và chiếm giữ lại nhà, người thuê hoàn toàn có quyền sử dụng các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. Trước hết, người thuê cần nộp đơn trình báo tại Công an phường/xã nơi có nhà ở, trong đơn phải mô tả rõ sự việc, thời gian, địa điểm, hành vi vi phạm và kèm theo các chứng cứ như hợp đồng thuê nhà, biên bản sự việc, hình ảnh, video. Đây là cơ sở để cơ quan công an xem xét xử lý hành vi xâm phạm chỗ ở theo Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung năm 2017. 

Song song với việc yêu cầu xử lý hình sự, người thuê cũng có thể đề nghị cơ quan công an áp dụng xử phạt hành chính đối với hành vi xâm nhập trái phép, cản trở vào chỗ ở theo Nghị định  282/2025/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự. Cụ thể theo điểm c khoản 3 Điều 10 Nghị định này quy định phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với hành vi cản trở công dân thực hiện quyền tự do cư trú. 

>>>> Xem thêm: Thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất

Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại

Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về bồi thường thiệt hại khi chủ nhà tự ý thay khóa lấy lại nhà là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 xác định Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp này. Về thẩm quyền theo lãnh thổ,  điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 người khởi kiện có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực nơi người cho thuê cư trú hoặc nơi người cho thuê có trụ sở nếu bị đơn là tổ chức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. 

Bên thuê có thể khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại dựa trên hành vi của người cho thuê là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật. Theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ hợp pháp và phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu không tuân thủ thủ tục này, việc tự ý thay khóa, chiếm giữ lại nhà được coi là vi phạm pháp luật, hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực cho đến khi chấm dứt hợp pháp.

Người thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại như chi phí phát sinh do không được sử dụng nhà ở theo hợp đồng, thiệt hại về tài sản bị mất mát hoặc hư hỏng trong quá trình chủ nhà chiếm giữ, tổn thất về thu nhập nếu nhà ở được sử dụng cho mục đích kinh doanh, thiệt hại về tinh thần do bị xâm phạm quyền chỗ ở hợp pháp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại gây ra, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Đồng thời tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích lẽ ra mình sẽ được hưởng từ hợp đồng và yêu cầu chi trả chi phí phát sinh do việc không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng.

Việc khởi kiện không chỉ nhằm khẳng định hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực cho đến khi chấm dứt hợp pháp, mà còn là cơ sở để người thuê đòi lại đầy đủ quyền lợi vật chất và tinh thần, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quan hệ thuê nhà.

Dịch vụ Luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp thuê nhà

Luật sư chuyên môn trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp dân sự tại Luật Long Phan PMT sẽ hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề pháp lý liên quan đến việc yêu cầu bồi thường thiệt hại do chủ nhà tự ý vào nhà đã cho thuê, thay khóa và chiếm giữ lại nhà trái pháp luật. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà.
• Đánh giá chứng cứ như hợp đồng thuê, biên bản sự việc, hình ảnh, video và hướng dẫn thu thập hồ sơ theo từng giai đoạn.
• Soạn thảo đơn trình báo, đơn đề nghị xử lý vi phạm và đơn khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại.
• Đại diện làm việc với Công an phường/xã, UBND địa phương và các cơ quan có thẩm quyền liên quan đến vụ việc.
• Tham gia thương lượng, hòa giải và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Câu hỏi thường gặp khi chủ nhà có được tự ý vào nhà đã cho thuê thay khóa lấy lại nhà

Sau đây là những câu hỏi thường gặp khi chủ nhà tự ý vào nhà đã cho thuê thay khóa lấy lại nhà 

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà là bao lâu?

Trong trường hợp người thuê nhà bị chủ nhà tự ý vào nhà đã cho thuê, thay khóa và lấy lại nhà, người thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện là 03 năm, tính từ thời điểm người thuê biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Việc chủ nhà tự ý xâm nhập chỗ ở và thay khóa là hành vi xâm phạm nghiêm trọng quyền sử dụng nhà thuê, thời điểm tính thời hiệu được xác định từ khi người thuê phát hiện sự việc. 

Nếu không có hợp đồng thuê nhà bằng lời nói thì có thể khởi kiện được không?

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Như vậy, về nguyên tắc, hợp đồng thuê nhà bằng miệng vẫn được coi là một giao dịch dân sự hợp pháp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Điều 163 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản. Do đó, nếu các bên chỉ thỏa thuận bằng miệng thì hình thức hợp đồng chưa đúng quy định pháp luật, nhưng nếu thực tế đã phát sinh việc giao nhận nhà, trả tiền thuê, sử dụng nhà thì quan hệ thuê nhà vẫn được coi là tồn tại.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người thuê vẫn có thể khởi kiện. Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình. Do đó, người khởi kiện phải chứng minh được quan hệ thuê nhà và thiệt hại thực tế bằng các chứng cứ khác như: biên lai trả tiền, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn, email, ghi âm, lời khai của người làm chứng, hình ảnh hoặc video chứng minh việc sử dụng nhà. 

Trong thời gian chờ Tòa án giải quyết, người thuê có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ tài sản không?

Trong thời gian chờ Tòa án giải quyết vụ án, người thuê hoàn toàn có thể yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ quyền lợi cấp bách của mình. Căn cứ khoản 1 Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền đề nghị Tòa án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp nhằm bảo toàn tình trạng hiện có và tránh gây thiệt hại không thể khắc phục. Điều này có nghĩa là người thuê có thể đề nghị Tòa án ra quyết định buộc chủ nhà không được thay đổi hiện trạng nhà ở như thay khóa, chiếm giữ, sửa chữa hoặc cho người khác thuê lại cho đến khi vụ án được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực. 

Nếu phải thuê chỗ ở khác trong thời gian tranh chấp, chi phí này có được tính vào khoản bồi thường không?

Trong trường hợp chủ nhà tự ý thay khóa khiến bạn phải thuê chỗ ở khác, khoản chi phí này được coi là thiệt hại thực tế phát sinh trực tiếp từ hành vi vi phạm. Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại gây ra. Đồng thời, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép người có quyền lợi bị xâm phạm yêu cầu bồi thường cho lợi ích lẽ ra được hưởng và chi phí phát sinh do việc không hoàn thành nghĩa vụ. Như vậy, chi phí thuê chỗ ở khác trong thời gian tranh chấp là khoản bồi thường hợp pháp. Người thuê cần cung cấp chứng cứ như hợp đồng thuê tạm thời, hóa đơn hoặc chứng từ thanh toán. Đây là cơ sở để Tòa án buộc chủ nhà bồi thường toàn bộ thiệt hại cho người thuê.

Nếu chủ nhà viện lý do kiểm tra nhà hoặc sửa chữa thì có được tự ý vào nhà thuê không?

Dù chủ nhà viện lý do kiểm tra nhà hoặc sửa chữa, họ vẫn không được tự ý vào nhà thuê nếu chưa có sự đồng ý của người thuê. Theo Điều 22 Hiến pháp 2013, chỗ ở của công dân là bất khả xâm phạm, và nhà cho thuê được xem là chỗ ở hợp pháp của người thuê trong thời gian thuê. Vì vậy, việc chủ nhà tự ý mở cửa, vào phòng hoặc thay khóa mà không có sự đồng ý của bạn là hành vi xâm phạm chỗ ở, chỉ được phép trong các trường hợp thật sự khẩn cấp như rò rỉ khí gas, cháy nổ.

Kết luận

Việc khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ nhà tự ý vào nhà đã cho thuê, thay khóa và chiếm giữ lại nhà cần được thực hiện trên cơ sở chứng cứ đầy đủ, xác định thiệt hại hợp lý và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục tố tụng dân sự. Đây là cách thức hiệu quả để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thuê, tăng khả năng được Tòa án chấp nhận và đảm bảo thi hành án. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại một cách chi tiết và hiệu quả nhất.

Tags: Chủ nhà lấy lại nhà trước hạn, khởi kiện đòi bồi thường, tranh chấp hợp đồng thuê nhà, Tự ý thay khóa cửa, Xâm phạm chỗ ở