Thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất [CẬP NHẬT 2025]

Thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất là giải pháp pháp lý cần thiết khi quyền tiếp cận bất động sản của bạn bị vây bọc hoặc cản trở bởi các bất động sản liền kề. Khi việc thương lượng với chủ sở hữu khác không thành, việc khởi kiện ra Tòa án là con đường để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Quy trình này đòi hỏi phải tuân thủ các quy định của pháp luật, bắt đầu từ giai đoạn hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã cho đến việc chuẩn bị một bộ hồ sơ khởi kiện chặt chẽ. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết từng bước, giúp bạn nắm vững các quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 để thực hiện thành công.

Quy trình thực hiện thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất

Khi không thể tự thỏa thuận, thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất phải được thực hiện theo một trình tự pháp lý nghiêm ngặt để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Quy trình này bao gồm hai giai đoạn chính, bắt đầu bằng thủ tục hòa giải bắt buộc tại cơ quan hành chính địa phương và sau đó là khởi kiện tại cơ quan tư pháp. Cụ thể, các giai đoạn này được thực hiện như sau:

Hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã

Căn cứ khoản 2 Điều 325 Luật Đất đai 2024, tranh chấp yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Thủ tục này không bắt buộc chỉ trong trường hợp tranh chấp lối đi phát sinh từ một giao dịch dân sự rõ ràng như hợp đồng mua bán, tặng cho đã có thỏa thuận trước.

Thêm vào đó, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng nêu rõ, đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa qua hòa giải tại UBND cấp xã thì được xem là chưa đủ điều kiện khởi kiện theo điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Do đó, biên bản hòa giải (thành hoặc không thành) tại UBND cấp xã là một trong những điều kiện tiên quyết và là tài liệu bắt buộc phải có để tiến hành khởi kiện tại Tòa án.

Khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Trong trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành, bên có yêu cầu sẽ có toàn quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa án. Để bắt đầu quá trình tố tụng, người khởi kiện cần thực hiện đúng và đủ các bước chuẩn bị ban đầu. Các bước này bao gồm việc xác định Tòa án có thẩm quyền; chuẩn bị đơn kiện và hồ sơ tài liệu kèm theo; lựa chọn phương thức nộp đơn phù hợp; và thực hiện nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí theo thông báo.

Xác định tòa án có thẩm quyền

Người khởi kiện cần xác định chính xác tòa án có thẩm quyền giải quyết. Căn cứ vào khoản 9 Điều 26, Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền giải quyết loại việc này.

Đơn kiện và hồ sơ tài liệu kèm theo

Người khởi kiện cần chuẩn bị Đơn khởi kiện theo mẫu 23-DS (ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP). Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, các hồ sơ cần chuẩn bị kèm theo đơn kiện bao gồm:

• Giấy tờ pháp lý cá nhân của người khởi kiện (CCCD/CMND, hộ khẩu).
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ tay hợp lệ…).
• Bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất (nếu có).
• Các chứng cứ khác như hình ảnh, video về việc lối đi bị chặn, thông tin người làm chứng (nếu có).
• Các tài liệu liên quan khác.

Phương thức nộp và thủ tục tiếp nhận đơn kiện

Căn cứ Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện có thể lựa chọn các phương thức nộp đơn sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án.
• Gửi qua dịch vụ bưu chính.
• Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Người khởi kiện có thể tự mình thực hiện hoặc ủy quyền hợp pháp cho người khác. Bộ phận tiếp nhận đơn của Tòa án có trách nhiệm nhận đơn và ghi vào sổ nhận đơn.

Nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí và các chi phí tố tụng khác

Sau khi nhận đơn hợp lệ và xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền, Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện có nghĩa vụ nộp khoản phí này và nộp lại biên lai cho Tòa án trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận thông báo.

Trong quá trình giải quyết, các bên có thể phải nộp thêm một số chi phí tố tụng khác theo thông báo của Tòa án, ví dụ:

• Chi phí đo đạc, vẽ lại sơ đồ đất tranh chấp.
• Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.
• Chi phí định giá tài sản.
• Chi phí liên quan đến việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (nếu có).

>>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung theo quy định mới nhất

Quá trình giải quyết tranh chấp mở lối đi tại Tòa án

Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, quá trình giải quyết tranh chấp sẽ bước vào giai đoạn tố tụng chính thức. Giai đoạn này được tiến hành theo các quy định nghiêm ngặt của pháp luật, bao gồm việc tuân thủ thời hạn chuẩn bị xét xử; tiến hành các hoạt động thu thập chứng cứ cần thiết; và áp dụng các căn cứ pháp lý để xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Thời hạn chuẩn bị xét xử

Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời gian chuẩn bị xét xử đối với vụ án tranh chấp lối đi được quy định như sau:

• 04 tháng kể từ ngày Tòa án thụ lý vụ án.
• Đối với các vụ án có tính chất phức tạp, thời hạn này có thể được gia hạn thêm 02 tháng.

Hoạt động thu thập chứng cứ

Đây là giai đoạn quan trọng nhất để làm rõ sự thật khách quan của vụ án. Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động cần thiết để thu thập chứng cứ, bao gồm:

• Yêu cầu các bên đương sự và các cá nhân, cơ quan liên quan cung cấp tài liệu, chứng cứ.
• Gửi công văn yêu cầu cơ quan quản lý đất đai cung cấp thông tin về nguồn gốc, pháp lý, tình trạng quy hoạch của thửa đất.
• Yêu cầu UBND cấp xã xác nhận về quá trình sử dụng đất và các thông tin liên quan khác.
• Tổ chức xem xét, thẩm định tại chỗ theo yêu cầu của đương sự hoặc khi Tòa án xét thấy cần thiết.
• Trưng cầu đo vẽ, định giá hoặc thẩm định giá phần đất đang được yêu cầu mở lối đi.
• Thực hiện các thủ tục tố tụng cần thiết khác tùy thuộc vào tình tiết vụ án.

Căn cứ xác định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Để đưa ra phán quyết, Tòa án sẽ dựa trên các quy định pháp luật về quyền có lối đi qua. Căn cứ cốt lõi là Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó, một người chỉ được yêu cầu mở lối đi khi có đủ hai điều kiện:

1. Bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác.
2. Không có hoặc không đủ lối đi để ra đường công cộng.

Khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, việc mở lối đi phải tuân thủ các nguyên tắc:

• Thuận tiện và hợp lý nhất: Đảm bảo lối đi đáp ứng nhu cầu sử dụng thông thường.
• Hạn chế tối đa thiệt hại: Cần tính đến đặc điểm địa hình và gây ra ít phiền hà, thiệt hại nhất cho chủ sở hữu bất động sản có lối đi mở qua.
• Nghĩa vụ đền bù: Chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền về lối đi phải có nghĩa vụ đền bù cho chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, Tòa án cũng sẽ xem xét đến quy hoạch sử dụng đất theo bản đồ địa chính để xác định liệu có lối đi nào đã được quy hoạch nhưng đang bị lấn chiếm hay không.

Các cấp xét xử vụ án tranh chấp mở lối đi vào nhà đất

Tranh chấp mở lối đi là tranh chấp dân sự, vì vậy căn cứ Điều 17 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì vụ án này được giải quyết theo 2 cấp xét xử: Sơ thẩm và Phúc thẩm.

Khi không đồng ý với quyết định của Bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo để giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Trường hợp đối với Bản án đã có hiệu lực pháp luật (bao gồm bản án sơ thẩm và phúc thẩm) thì chỉ được thực hiện xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.  

Câu hỏi thường gặp về thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp và giải đáp liên quan đến thủ tục kiện đòi mở lối đi vào nhà đất.

Mức đền bù cho việc mở lối đi được xác định như thế nào?

Mức đền bù chủ yếu dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên. Nếu không đạt được đồng thuận, theo yêu cầu của một trong các bên, Tòa án sẽ ra quyết định. Để có cơ sở, Tòa án sẽ chỉ định một tổ chức thẩm định giá độc lập để xác định giá trị thiệt hại, bao gồm giá trị phần diện tích đất được sử dụng làm lối đi theo giá thị trường tại thời điểm đó, cùng với các tổn thất khác đối với công trình hoặc cây trồng trên đất. Việc này tuân thủ nguyên tắc “phải đền bù” tại khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, bảo đảm quyền lợi chính đáng cho chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Tôi có thể yêu cầu mở một lối đi tạm thời trong khi vụ kiện đang diễn ra không?

Có. Trong quá trình giải quyết vụ án, nếu lối đi duy nhất bị chặn hoàn toàn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 114 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Tòa án có thể buộc bên bị yêu cầu không được tiếp tục hành vi cản trở hoặc phải tạo một lối đi tạm thời để giải quyết nhu cầu cấp thiết trong khi chờ đợi phán quyết cuối cùng của Tòa án.

Tòa án sẽ giải quyết ra sao nếu lối đi hợp lý nhất lại cắt qua một công trình kiên cố?

Tòa án sẽ xem xét kỹ lưỡng dựa trên nguyên tắc “hạn chế tối đa thiệt hại” quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu không còn phương án nào khác khả thi hơn, Tòa án có thể quyết định mở lối đi qua công trình. Tuy nhiên, người được hưởng quyền về lối đi phải đền bù một khoản tiền tương xứng với giá trị công trình bị phá dỡ và các thiệt hại liên quan, đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh hưởng.

Lối đi do ông bà để lại và đã sử dụng ổn định hàng chục năm nhưng không có giấy tờ thì có giá trị pháp lý không?

Có. Một lối đi đã tồn tại trong thực tế và được sử dụng một cách công khai, liên tục và ổn định trong thời gian dài được xem là một chứng cứ quan trọng. Theo thực tiễn xét xử, Tòa án sẽ công nhận đây là “lối đi đã hình thành từ lịch sử”, ngay cả khi không có thỏa thuận bằng văn bản, và sẽ bảo vệ quyền sử dụng lối đi này của bạn.

Quyền về lối đi qua có bao gồm quyền lắp đặt đường ống nước, đường dây điện không?

Quyền về lối đi qua tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 chủ yếu đề cập đến việc di chuyển. Tuy nhiên, quyền đối với bất động sản liền kề còn bao gồm quyền lắp đặt đường dây tải điện, thông tin liên lạc, đường ống cấp, thoát nước qua bất động sản của người khác một cách hợp lý. Đây là một quyền riêng biệt được quy định tại Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015 và cũng có thể được yêu cầu trong một vụ án dân sự.

Thỏa thuận về lối đi chung có thể được đăng ký vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Có. Để đảm bảo tính pháp lý lâu dài và tránh tranh chấp cho các chủ sở hữu sau này, các bên nên lập một thỏa thuận bằng văn bản về việc sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (quyền về lối đi qua) và thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nội dung này sẽ được ghi chú vào mục “Ghi chú” trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên liên quan.

Thời hiệu khởi kiện vụ án đòi mở lối đi là bao lâu?

Tranh chấp đòi quyền về lối đi qua là tranh chấp về quyền sở hữu tài sản (quyền sử dụng đất là một dạng tài sản đặc biệt). Theo quy định tại Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Do đó, có thể khởi kiện bất cứ lúc nào quyền lợi của mình bị xâm phạm.

Dịch vụ tư vấn và giải quyết tranh chấp kiện đòi mở lối đi vào nhà đất

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai, Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, đồng hành cùng Quý khách hàng để giải quyết triệt để các tranh chấp về lối đi một cách chuyên nghiệp và hiệu quả. Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ thay mặt khách hàng thực hiện các công việc sau:

• Phân tích hồ sơ, đánh giá chứng cứ, xác định căn cứ pháp lý và đưa ra phương án giải quyết tối ưu, hiệu quả nhất cho vụ việc.
• Hỗ trợ thu thập và củng cố tài liệu, chứng cứ (sơ đồ, hình ảnh, người làm chứng). Đại diện khách hàng làm việc với các bên và tham gia phiên hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã.
• Chuẩn bị Đơn khởi kiện chuẩn pháp lý cùng bộ hồ sơ kiện đòi mở lối đi đầy đủ, chặt chẽ, đảm bảo điều kiện thụ lý của Tòa án.
• Luật sư sẽ trực tiếp tham gia các phiên họp, phiên tòa; trình bày luận cứ, tranh luận và thực hiện mọi thủ tục cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Chủ động làm việc với Tòa án, cơ quan đo đạc, thẩm định giá và các cơ quan liên quan khác nhằm thúc đẩy vụ án được giải quyết nhanh chóng, đúng quy định.
• Tư vấn và hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục yêu cầu thi hành án dân sự, đảm bảo phán quyết của Tòa án được thực thi hiệu quả trên thực tế.

Kết luận

Quyền về lối đi qua là một quyền dân sự vô cùng thiết thực của người dân. Bởi khi không có lối đi, hoặc có nhưng không đủ hoặc việc quyết định về lối đi làm ảnh hưởng, gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sẽ kéo theo rất nhiều phiền hà và bất tiện cho người dân.

Trên đây trình bày của chúng tôi về vấn đề khởi kiện để kiện đòi mở lối đi vào nhà đất. Nếu có bất cứ thắc mắc nào hoặc nếu bạn cần được hỗ trợ để lập hồ sơ khởi kiện trong trường hợp này, xin vui lòng liên hệ ngay luật sư đất đai của Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn. Xin cảm ơn.

Tags: Bất động sản liền kề, kiện đòi mở lối đi, Luật sư đất đai, quyền về lối đi qua, tranh chấp lối đi, Tranh chấp lối đi chung, Tư vấn luật đất đai