Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước

Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước là quá trình giải quyết vụ việc thừa kế khi người đang thuê nhà của nhà nước chết làm phát sinh tranh chấp về thừa kế cho việc có được thừa kế quyền đang thuê nhà này hay không? Và quyền thuê nhà của nhà nước có được coi là di sản? Bài viết dưới đây Luật Long Phan PMT giải đáp vấn đề trên đến quý bạn đọc. Xin mời tham khảo!

Quyền thuê nhà của Nhà nước là quyền tài sản và di sản thừa kế

Quyền thuê nhà của Nhà nước được pháp luật Việt Nam công nhận là một quyền tài sản có giá trị kinh tế. Theo Điều 173 Luật Nhà ở 2023, người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Và theo nội dung của Án lệ số 31/2020/AL-HĐTPTANDTC cũng đã nhìn nhận và khẳng định quyền thuê nhà Nhà nước thuộc phạm vi của quyền tài sản có thể được thừa kế bởi những người thừa kế hợp pháp của người để lại di sản.

Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 105 định nghĩa tài sản bao gồm quyền tài sản, trong đó quyền thuê nhà được xác định có giá trị trị bằng tiền. Quyền thuê nhà của Nhà nước tạo ra lợi ích kinh tế cho người sử dụng thông qua việc tiết kiệm chi phí thuê nhà trên thị trường tự do. Giá trị này được thể hiện qua mức chênh lệch giữa giá thuê nhà Nhà nước và giá thuê nhà thương mại cùng khu vực.

Di sản thừa kế theo quy định tại Điều 612, Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản trong tài sản chung. Quyền thuê nhà của Nhà nước thuộc tài sản riêng của người thuê khi họ ký hợp đồng thuê với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi người thuê qua đời, quyền này chuyển thành di sản có thể chia thừa kế cho các thành viên gia đình đủ điều kiện theo pháp luật.

Ngoài quyền thuê nhà, di sản thừa kế còn bao gồm những tài sản riêng gắn liền với nhà hoặc giá trị các khoản đầu tư hợp pháp mà người thuê đã bỏ ra trong quá trình sử dụng. Các khoản đầu tư này có thể là chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở được cơ quan cho thuê đồng ý bằng văn bản. Giá trị đầu tư này được tính vào di sản thừa kế và có thể yêu cầu người tiếp tục thuê nhà thanh toán cho những người thừa kế khác không được tiếp tục sử dụng nhà.

Ngoài ra cần lưu ý đối với các trường hợp sau đây thì quyền thuê nhà ko còn là di sản:

• Thứ nhất, thời hạn theo hợp đồng thuê đã hết;
• Thứ hai, mục đích thuê nhà là nhằm nhà ở phục vụ mục đích công và hợp đồng thuê không có điều khoản cho người thừa kế được thừa kế quyền thuê.

>>> Xem thêm: Nhà được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm có được coi là di sản?

Đối tượng ưu tiên được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà

Pháp luật quy định các đối tượng ưu tiên được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà khi người thuê ban đầu qua đời. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 173, Luật Nhà ở 2023, thứ tự ưu tiên được xác định dựa trên mối quan hệ gia đình và tình trạng cư trú thực tế, khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở. Trường hợp một người chết khi thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì vợ hoặc chồng của người thuê nhà được ưu tiên hàng đầu nếu đang cùng sinh sống tại nhà thuê và có tên trong sổ hộ khẩu cũ hoặc có quan hệ thừa kế.

Trong trường hợp tại thời điểm qua đời người thuê nhà không sinh sống cùng ai thì căn cứ về đối tượng ưu tiên để tiếp tục thuê nhà được xác định theo nguyên tắc tại Điều 651, Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

• Con cái của người thuê nhà được ưu tiên thứ hai, đặc biệt là con chưa thành niên hoặc con đã thành niên nhưng không có nơi ở riêng. Điều kiện tiên quyết là họ phải đang thực tế sinh sống tại nhà thuê và được ghi tên trong sổ hộ khẩu tại địa chỉ nhà thuê. Trường hợp có nhiều con cùng đủ điều kiện, pháp luật ưu tiên người có hoàn cảnh khó khăn nhất hoặc người đã trực tiếp chăm sóc cha mẹ trong thời gian dài.
• Cha mẹ của người thuê nhà được xem xét ưu tiên thứ ba nếu đang phụ thuộc vào người con đã qua đời và không có nơi ở khác. Anh chị em ruột và các thành viên gia đình khác cũng có thể được xem xét nhưng với điều kiện nghiêm ngặt hơn. Họ phải chứng minh đang thực tế sinh sống tại nhà thuê trước khi người thuê qua đời và không có nhà ở riêng.

Cơ quan cho thuê nhà có thẩm quyền quyết định cuối cùng về việc ký hợp đồng thuê mới dựa trên hồ sơ của các bên và báo cáo của chính quyền địa phương. Quyết định này phải được thông báo công khai và các bên không đồng ý có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

>> Xem thêm: Thủ Tục Thay Đổi Bên Thuê Nhà Trong Hợp Đồng Thuê Nhà Của Nhà Nước

Thủ tục giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước

Việc giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước là một quá trình đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Quy trình này được tiến hành theo các bước từ thấp đến cao, bắt đầu bằng nỗ lực tự hòa giải trong nội bộ gia đình, sau đó là sự can thiệp của chính quyền địa phương và cuối cùng là đưa vụ việc ra Tòa án. Mỗi giai đoạn đều có vai trò và thủ tục riêng biệt, nhằm tìm ra giải pháp hợp tình, hợp lý nhất.

Thương lượng và hòa giải trong gia đình

Bước đầu tiên và mang tính nền tảng trong quá trình giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước là thương lượng và hòa giải trong phạm vi gia đình. Đây là phương thức được khuyến khích nhằm duy trì hòa khí và tình cảm gia đình.

• Tổ chức thương lượng: Các thành viên có quyền thừa kế nên chủ động tổ chức một cuộc họp gia đình chính thức để cùng nhau bàn bạc, thảo luận về việc ai sẽ là người tiếp tục đứng tên trên hợp đồng thuê nhà.
• Nguyên tắc thực hiện: Quá trình này cần diễn ra trên tinh thần tự nguyện, bình đẳng, tôn trọng ý kiến của nhau và đặt lợi ích chung của gia đình lên hàng đầu.
• Vai trò của người hòa giải: Có thể mời những người có uy tín trong dòng họ hoặc người được gia đình kính trọng để đứng ra làm trung gian, giúp các bên phân tích và tìm ra tiếng nói chung.
• Nội dung hòa giải: Cần tập trung xác định ai là người có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, có đủ điều kiện kinh tế để trả tiền thuê định kỳ và có cam kết chăm lo cho các thành viên khác trong gia đình.
• Kết quả: Nếu đạt được thỏa thuận, kết quả nên được lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của tất cả các bên liên quan để làm cơ sở thực hiện.

Việc thỏa thuận thành công không chỉ giúp tiết kiệm chi phí, thời gian mà quan trọng hơn là bảo vệ được mối quan hệ huyết thống. Trong trường hợp không thể tự giải quyết, các bên có quyền tiến tới bước tiếp theo.

Đề nghị Ủy ban xã/phường nơi có nhà đang thuê hòa giải

Khi nỗ lực hòa giải trong gia đình không mang lại kết quả, các bên có thể gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, phường nơi có nhà đất tranh chấp đứng ra tổ chức hòa giải. Đây là một thủ tục pháp lý được quy định rõ trong Luật Hòa giải ở cơ sở 2020, Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

• Chuẩn bị hồ sơ: Bên đề nghị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm:
  • Đơn đề nghị hòa giải.
  • Giấy tờ chứng minh mối quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu).
  • Bản sao hợp đồng thuê nhà của nhà nước.
  • Các tài liệu khác có liên quan đến vụ việc.
• Quy trình hòa giải: Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, UBND xã sẽ cử một hòa giải viên có chuyên môn để tiến hành hòa giải trong thời hạn 30 ngày. Hòa giải viên sẽ tổ chức một buổi làm việc chính thức với sự tham gia của các bên, lắng nghe ý kiến và đưa ra các phương án giải quyết dựa trên quy định pháp luật.
• Kết quả hòa giải:
  • Hòa giải thành: Các bên sẽ ký vào biên bản hòa giải thành. Biên bản này có giá trị pháp lý như một thỏa thuận dân sự và các bên có nghĩa vụ tự nguyện thi hành.
  • Hòa giải không thành: Nếu các bên không tìm được tiếng nói chung, hòa giải viên sẽ lập biên bản hòa giải không thành. Đây là cơ sở để các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án.

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết

Trong trường hợp thương lượng và hòa giải không đạt kết quả, các bên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thừa kế nhà thuê của Nhà nước theo trình tự tố tụng dân sự. Việc xác định đúng Tòa án có thẩm quyền là bước quan trọng để đảm bảo hồ sơ khởi kiện được thụ lý hợp lệ và quá trình giải quyết được tiến hành đúng pháp luật, tránh kéo dài thời gian và phát sinh tranh chấp mới.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết

Theo Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP, Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà đang thuê có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thừa kế nhà thuê của Nhà nước.

Tòa án có thẩm quyền không chỉ giải quyết tranh chấp về quyền tiếp tục thuê nhà mà còn có thể giải quyết các vấn đề liên quan như chia tài sản gắn liền với nhà, xác định nghĩa vụ tài chính của người tiếp tục thuê đối với các thành viên gia đình khác. Thẩm quyền của tòa án được xác định rõ ràng nhằm đảm bảo việc giải quyết tranh chấp diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật.

Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Đơn khởi kiện phải được lập theo mẫu số 23-DS theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Đơn khởi kiện cần nêu rõ họ tên, địa chỉ của người khởi kiện và các bên liên quan, mô tả chi tiết nội dung tranh chấp và yêu cầu cụ thể đối với tòa án. Người khởi kiện phải trình bày lý do và thực tế để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Hồ sơ đính kèm đơn khởi kiện bao gồm:

• Các giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế giữa người khởi kiện và người để lại di sản;
• Giấy chứng tử của người thuê nhà ban đầu là tài liệu bắt buộc phải có;
• Hợp đồng thuê nhà gốc hoặc bản sao có chứng thực, các giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ đóng tiền thuê nhà, bảo trì nhà ở cũng cần được chuẩn bị đầy đủ;
• Bản kê khai di sản phải liệt kê chi tiết tất cả tài sản mà người chết để lại, bao gồm quyền thuê nhà và các tài sản gắn liền với nhà nếu có;
• Sổ hộ khẩu, sổ tạm trú cũ chứng minh việc cư trú thực tế tại nhà thuê của các thành viên gia đình cũng là tài liệu quan trọng;
• Các giấy tờ khác như di chúc (nếu có);
• Giấy tờ chứng minh hoàn cảnh kinh tế, xã hội của các bên cũng nên được chuẩn bị để hỗ trợ cho việc giải quyết tranh chấp.

Thời hạn giải quyết

Thời gian giải quyết một vụ án tranh chấp thừa kế tại Tòa án được quy định cụ thể trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm các giai đoạn sau:

• Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm: Tối đa là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với các vụ án phức tạp, thời hạn này có thể được gia hạn nhưng không quá 02 tháng.
• Giai đoạn mở phiên tòa sơ thẩm: Tối đa là 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Có thể gia hạn tối đa 02 tháng nếu có lý do chính đáng.
• Giai đoạn phúc thẩm (nếu có kháng cáo): Tối đa là 02 tháng kể từ ngày thụ lý. Có thể được gia hạn thêm 01 tháng cho các vụ việc phức tạp.

Như vậy, tổng thời gian để giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước tại Tòa án có thể kéo dài từ 8 đến 12 tháng, tùy thuộc vào tính chất và mức độ phức tạp của từng vụ việc.

Căn cứ tòa án giải quyết

Để đưa ra phán quyết công bằng và hợp pháp, Tòa án sẽ dựa trên hệ thống pháp luật hiện hành và xem xét toàn diện các yếu tố thực tế của vụ án.

Cơ sở pháp lý chính:

• Luật Nhà ở 2023: Đặc biệt là Điều 173 về quyền tiếp tục thuê nhà và Điều 174 về thứ tự ưu tiên kế thừa quyền thuê khi người thuê qua đời.
• Bộ luật Dân sự 2015: Các quy định về thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.
• Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: Các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự.

Các yếu tố thực tế được Tòa án xem xét, đánh giá:

1. Xác định người trực tiếp sinh sống ổn định tại nhà thuê: Đây là yếu tố ưu tiên hàng đầu, được chứng minh qua sổ hộ khẩu, sổ tạm trú, xác nhận của hàng xóm, tổ dân phố, và các hóa đơn sinh hoạt (điện, nước).
2. Đánh giá hoàn cảnh cụ thể của từng thành viên:
   • Nhu cầu cấp thiết về chỗ ở.
   • Hoàn cảnh đặc biệt: người già, trẻ vị thành niên, người khuyết tật.
   • Điều kiện nhà ở hiện tại của các thành viên khác.
3. Xem xét quá trình thực hiện nghĩa vụ trước đây:
   • Ai là người trực tiếp đóng tiền thuê nhà, chi trả các chi phí sinh hoạt?
   • Ai là người có công sức trong việc bảo trì, sửa chữa, cải tạo nhà ở?
   • Ai là người trực tiếp chăm sóc, phụng dưỡng người thuê nhà khi còn sống?
4. Đánh giá khả năng tài chính hiện tại và tương lai: Người được tiếp tục thuê phải chứng minh được khả năng tài chính (thu nhập ổn định) để đảm bảo việc thanh toán tiền thuê nhà và các chi phí liên quan một cách đầy đủ, đúng hạn.
5. Kiểm tra các điều kiện khác theo quy định: Tòa án sẽ đối chiếu điều kiện của các bên với quy định trong Luật Nhà ở, hợp đồng thuê nhà và chính sách quản lý nhà ở của cơ quan nhà nước tại địa phương.
6. Cân nhắc các yếu tố nhân văn và xã hội: Tòa án cũng xem xét các yếu tố về đạo đức, tình cảm gia đình và tác động của phán quyết đối với sự ổn định của cộng đồng.

Dựa trên việc phân tích kỹ lưỡng các căn cứ này, Tòa án sẽ ra phán quyết cuối cùng, chỉ định người có đủ điều kiện và xứng đáng nhất được ký tiếp hợp đồng thuê nhà, kết thúc quá trình giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước.

>> Xem thêm một số bài viết có liên quan đến thừa kế nhà thuê của Nhà nước:

• Người đứng tên trên hợp đồng thuê nhà với nhà nước chết: Xử lý thế nào?

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước

Tranh chấp thừa kế nhà thuê của Nhà nước đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu về Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Quý khách hàng cần được hỗ trợ bởi luật sư có kinh nghiệm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong quá trình giải quyết tranh chấp. Luật Long Phan cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tranh chấp thừa kế.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của Nhà nước của Luật Long Phan sẽ hỗ trợ quý khách hàng thực hiện các công việc sau:

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu về quyền thừa kế nhà thuê: Chúng tôi sẽ phân tích tình hình dựa trên Luật Nhà ở 2023 (Điều 173, Điều 174) và Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm xác định tư cách người thừa kế, điều kiện ưu tiên tiếp tục thuê nhà, khả năng thực hiện nghĩa vụ bên thuê, và đánh giá pháp lý di sản thừa kế.
• Soạn thảo hồ sơ và đơn khởi kiện: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, bản kê khai di sản, và tài liệu liên quan đến hợp đồng thuê nhà Nhà nước.
• Đại diện tại tòa án: Đại diện quý khách hàng trong toàn bộ quá trình tố tụng tại tòa án, từ chuẩn bị xét xử đến phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm.
• Hòa giải và thương lượng ngoài tòa án: Hỗ trợ hòa giải và thương lượng với các bên liên quan tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có nhà đang thuê để tìm kiếm giải pháp tối ưu.
• Tư vấn sau phán quyết và thực hiện quyết định: Hỗ trợ thực hiện các thủ tục sau phán quyết của tòa án, bao gồm tư vấn quyền khiếu nại, kháng cáo, và hướng dẫn chuyển đổi hợp đồng thuê nhà.

Kết luận

Việc nắm rõ các quy định của pháp luật về trình tự, thủ giải quyết vụ việc sẽ giúp ích cho các bên trong tranh chấp khi có vấn đề tranh chấp xảy ra.  Với đội ngũ Luật sư nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết tranh chấp thừa kế, Luật Long Phan PMT sẽ hỗ trợ khách hàng một cách hiệu quả khi có tranh chấp xảy ra. Nếu quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp luật thừa kế hãy liên hệ ngay đến Hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ kịp thời.

Tags: Di sản thừa kế, giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của nhà nước, quyền thuê nhà của nhà nước, thừa kế quyền thuê nhà của nhà nước, Tranh chấp thừa kế, tranh chấp thừa kế nhà thuê