Làm sao lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng?

Lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng là quyền lợi chính đáng của bên thuê theo quy định pháp luật Việt Nam. Trường hợp bên cho thuê từ chối trả lại cọc, Quý khách có thể thực hiện các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi. Bài viết sẽ hướng dẫn chi tiết cách thức lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà một cách hiệu quả.

Các bước lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

Để đảm bảo quá trình lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật, người thuê cần thực hiện theo một quy trình cụ thể. Quy trình này bao gồm hai bước chính: bắt đầu bằng việc thương lượng thông qua gửi thông báo chính thức và nếu không đạt được thỏa thuận, sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cho từng bước.

>>> Xem thêm: Trả lại tiền cọc thực hiện trong trường hợp nào?

Gửi thông báo đề nghị hoàn cọc khi chấm dứt hợp đồng

Gửi thông báo chính thức đề nghị hoàn trả tiền đặt cọc là bước đầu tiên và quan trọng cần thực hiện khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Văn bản này là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người thuê trong trường hợp phải khởi kiện sau này.

Nội dung thông báo cần nêu rõ các điểm sau:

• Lý do chấm dứt hợp đồng: Trình bày rõ căn cứ chấm dứt như hợp đồng hết thời hạn, thỏa thuận chấm dứt của hai bên, hoặc một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật.
• Yêu cầu hoàn trả tiền cọc: Ghi rõ số tiền cọc cần hoàn trả và đề xuất phương thức nhận lại (ví dụ: chuyển khoản ngân hàng, tiền mặt).
• Tài liệu chứng minh: Nên đính kèm các giấy tờ liên quan như bản sao hợp đồng, sao kê hoặc biên lai chuyển tiền cọc, hình ảnh ghi nhận tình trạng nhà ở tại thời điểm bàn giao.
• Hình thức gửi: Thông báo phải được lập thành văn bản, có chữ ký của bên thuê. Người thuê cần giữ lại một bản sao để làm bằng chứng về việc đã tuân thủ đúng thủ tục.

Đây là biện pháp hòa giải cần ưu tiên thực hiện trước khi tiến hành các thủ tục tố tụng tại Tòa án, đồng thời là cơ sở pháp lý vững chắc cho việc khởi kiện sau này.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền

Trong trường hợp bên cho thuê không phản hồi hoặc từ chối hoàn cọc sau khi đã nhận được thông báo, người thuê có toàn quyền tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà là 03 năm, tính từ ngày người thuê phát hiện quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

• Thời điểm bắt đầu tính thời hiệu là ngày người thuê biết hoặc phải biết bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ hoàn trả cọc.
• Với hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận, thời hiệu tính từ ngày cuối cùng phải trả cọc theo hợp đồng.
• Với trường hợp đơn phương chấm dứt, thời hiệu tính từ ngày thông báo chấm dứt có hiệu lực.

Lưu ý, nếu quá thời hiệu này, người thuê có thể mất quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan sẽ không được tính vào thời hiệu khởi kiện. (Cơ sở pháp lý: Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015)

Đơn và hồ sơ đính kèm

Đơn khởi kiện phải được soạn thảo theo Mẫu số 23-DS (ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP). Kèm theo đơn là bộ hồ sơ gồm các tài liệu chứng minh sau:

• Hợp đồng thuê nhà: Bản sao có công chứng hoặc chứng thực.
• Giấy tờ tùy thân: Bản sao công chứng/chứng thực CCCD của người khởi kiện và bên bị kiện.
• Chứng từ đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc (nếu có), biên lai thu tiền, sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc chuyển tiền cọc.
• Tài liệu chấm dứt hợp đồng: Thông báo chấm dứt hợp đồng, biên bản bàn giao nhà, hình ảnh hiện trạng nhà ở.
• Chứng cứ về thiệt hại (nếu có): Các giấy tờ, hóa đơn chứng minh thiệt hại phát sinh.
• Các tài liệu khác có liên quan đến vụ việc.

(Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)

Thủ tục thụ lý giải quyết

• Thẩm quyền Tòa án: Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn (bên cho thuê) cư trú hoặc nơi có bất động sản cho thuê là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
• Nộp tạm ứng án phí: Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ ra thông báo để người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí (trừ trường hợp được miễn).
• Thụ lý vụ án: Tòa án chính thức thụ lý vụ án sau khi người khởi kiện nộp biên lai đã đóng tạm ứng án phí. Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý, Tòa án sẽ gửi thông báo thụ lý cho các bên liên quan.

(Cơ sở pháp lý: Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14)

Thời hạn giải quyết

• Thời hạn chuẩn bị xét xử: Tối đa là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án phức tạp, thời hạn này có thể được gia hạn thêm 02 tháng.
• Thời hạn mở phiên tòa: Trong vòng 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử (có thể gia hạn đến 02 tháng nếu có lý do chính đáng).
• Sau phiên tòa: Các bên có 15 ngày để kháng cáo bản án sơ thẩm. Nếu không có kháng cáo hợp lệ, bản án sẽ có hiệu lực pháp luật. Khi đó, người thuê có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự buộc bên cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền cọc theo phán quyết của Tòa án.

(Cơ sở pháp lý: Điều 203, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)

>>> Xem thêm: Không bàn giao nhà khi chủ nhà không trả tiền cọc được không?

Căn cứ tòa án giải quyết tranh chấp đòi tiền cọc thuê nhà

Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến việc lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi hợp đồng chấm dứt, Tòa án không đưa ra phán quyết tùy tiện mà sẽ dựa trên các căn cứ pháp lý vững chắc. Quá trình xét xử sẽ xem xét toàn diện nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm: hiệu lực của hợp đồng thuê nhà, tính hợp pháp của căn cứ chấm dứt hợp đồng, mức độ lỗi của các bên và cuối cùng là hậu quả pháp lý tương ứng. Việc phân tích kỹ lưỡng các yếu tố này giúp đảm bảo một phán quyết công bằng và đúng pháp luật.

Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà

Đây là yếu tố đầu tiên Tòa án xem xét. Một hợp đồng hợp pháp là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của các bên.

• Tính hợp pháp của hình thức hợp đồng: Theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Do đó, một hợp đồng thuê nhà được lập thành văn bản hợp lệ (không cần công chứng) vẫn được pháp luật công nhận và là căn cứ để giải quyết tranh chấp.
• Trường hợp hợp đồng vô hiệu: Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu nếu rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, như: vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội, được giao kết giả tạo, do nhầm lẫn, lừa dối hoặc bị cưỡng chế.

Việc xác định hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu sẽ dẫn đến cách xử lý tiền cọc khác nhau. Nếu hợp đồng hiệu lực, tiền cọc được xử lý theo thỏa thuận và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu hợp đồng vô hiệu, hậu quả được xử lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Tính hợp pháp trong căn cứ mà các bên áp dụng để chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Tòa án sẽ đánh giá lý do chấm dứt hợp đồng có phù hợp với quy định của pháp luật hay không, cụ thể là Điều 172 Luật Nhà ở 2023.

1. Quyền đơn phương chấm dứt của bên cho thuê (chủ nhà): Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê:

• Không thanh toán đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
• Sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận.
• Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc làm hư hỏng tài sản chung.
• Tự ý chuyển đổi, cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Làm mất trật tự, an ninh, vệ sinh môi trường nghiêm trọng.

2. Quyền đơn phương chấm dứt của bên thuê: Bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng, gây ảnh hưởng đến việc ở.
• Tăng giá thuê nhà một cách bất hợp lý.
• Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế bởi lợi ích của người thứ ba.

Ngoài ra, Tòa án cũng sẽ kiểm tra việc bên đơn phương chấm dứt hợp đồng có tuân thủ nghĩa vụ thông báo trước ít nhất 30 ngày hay không. Việc xác định đúng căn cứ và thủ tục chấm dứt hợp đồng là yếu tố then chốt quyết định trách nhiệm của các bên đối với khoản tiền cọc.

Lỗi của các bên khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Xác định lỗi của mỗi bên là căn cứ quan trọng để Tòa án quyết định việc xử lý tiền cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Tòa án sẽ xem xét toàn bộ quá trình thực hiện hợp đồng để đánh giá.

• Lỗi của bên thuê:

  • Chấm dứt hợp đồng không đúng quy định, không thông báo trước.
  • Không trả tiền thuê, tiền điện nước và các chi phí khác đúng hạn.
  • Gây hư hỏng, thiệt hại cho tài sản của bên cho thuê.
  • Vi phạm các quy định khác trong hợp đồng (ví dụ: nuôi thú cưng khi bị cấm, tự ý sửa chữa nhà).

• Lỗi của bên cho thuê:

  • Không sửa chữa các hư hỏng thuộc trách nhiệm của mình, không đảm bảo điều kiện ở an toàn cho người thuê.
  • Đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ pháp lý.
  • Tăng giá thuê bất hợp lý hoặc có hành vi cản trở việc sử dụng nhà hợp pháp của người thuê.
  • Nếu bên cho thuê có lỗi dẫn đến chấm dứt hợp đồng, họ không chỉ phải trả lại tiền cọc mà còn phải bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị cọc.

Nếu cả hai bên đều có lỗi, Tòa án sẽ xem xét mức độ lỗi của từng bên để phân chia khoản tiền cọc một cách hợp lý.

Hậu quả pháp lý khi các bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Hậu quả pháp lý đối với khoản tiền đặt cọc được Tòa án áp dụng dựa trên việc xác định lỗi của các bên theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

1. Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện: Tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc (người thuê) hoặc được trừ vào nghĩa vụ trả tiền (ví dụ: trừ vào tiền thuê tháng cuối).
2. Nếu bên đặt cọc (người thuê) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng đúng thỏa thuận (có lỗi): Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (chủ nhà). Đây là trường hợp người thuê bị “mất cọc”.
3. Nếu bên nhận đặt cọc (chủ nhà) từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng (có lỗi): Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền phạt tương đương với giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đây là trường hợp chủ nhà phải “đền cọc”.

Việc áp dụng các quy định này đảm bảo rằng phán quyết của Tòa án về tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà là công bằng, minh bạch và có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Một số câu hỏi thường gặp về lấy lại tiền đặt cọc khi hợp đồng thuê nhà

Dưới đây là phần giải đáp một số vướng mắc phổ biến nhất mà người thuê nhà thường gặp trong quá trình đòi lại tiền đặt cọc, giúp các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình.

Thỏa thuận đặt cọc bằng miệng (không có văn bản) có giá trị pháp lý không?

Về nguyên tắc, thỏa thuận đặt cọc bằng lời nói vẫn được pháp luật công nhận nếu có đủ bằng chứng chứng minh giao dịch, căn cứ theo quy định về hình thức giao dịch dân sự tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro và tranh chấp, việc lập thỏa thuận thành văn bản là tối quan trọng vì đây là chứng cứ trực tiếp và vững chắc nhất.

Chủ nhà có được trừ tiền cọc cho những hao mòn tự nhiên không?

Bên cho thuê không được phép khấu trừ tiền cọc cho các hao mòn thông thường phát sinh từ quá trình sử dụng hợp lý (ví dụ: sơn tường phai màu nhẹ theo thời gian, gạch sàn cũ đi). Tiền cọc chỉ được sử dụng để bồi thường cho những thiệt hại, hư hỏng vượt quá mức độ hao mòn tự nhiên và do lỗi của bên thuê gây ra.

Hợp đồng thuê nhà có điều khoản “tiền cọc không hoàn lại” thì có hợp pháp không?

Điều khoản “tiền cọc không hoàn lại trong mọi trường hợp” có khả năng cao bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, tước đi quyền lợi chính đáng của bên thuê và trái với bản chất của biện pháp đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Tiền cọc chỉ bị mất khi bên đặt cọc (người thuê) có lỗi, do đó thỏa thuận này thường không có giá trị pháp lý.

Nếu chủ nhà từ chối nhận thông báo chấm dứt hợp đồng thì phải làm sao?

Để đảm bảo việc thông báo được ghi nhận hợp lệ, bên thuê nên gửi thông báo bằng thư bảo đảm (hoặc còn gọi là thư có ghi số) qua đường bưu điện đến địa chỉ thường trú của chủ nhà. Biên lai gửi của bưu điện chính là bằng chứng hợp pháp chứng minh người thuê đã thực hiện nghĩa vụ thông báo, kể cả khi chủ nhà cố tình từ chối nhận.

Nếu chủ nhà bán nhà cho người khác trong thời gian thuê, tôi phải đòi lại tiền cọc từ ai?

Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Điều này đồng nghĩa chủ mới sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ cũ, bao gồm cả nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc cho người thuê khi hợp đồng chấm dứt.

Tư vấn lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.
• Hướng dẫn soạn thảo đơn, hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ đính kèm.
• Đưa ra hướng xử lý vấn đề nhằm giúp khách hàng giải quyết tranh chấp, lấy lại tiền đã đặt cọc.
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà.
• Giải thích các quy định của pháp luật về đặt cọc, quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở.
• Tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thu thập tài liệu chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích của khách hợp.
• Luật sư đại diện, trực tiếp tham gia bào chữa tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi ích của thân chủ trong quá trình xảy ra tranh chấp.
• Hỗ trợ giải quyết công việc tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Kết luận

Đặt cọc tiền thuê nhà được xem là phương thức đảm bảo giao kết hiệu quả nhất khi các bên tiến hành giao kết hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, nếu không am hiểu về quy định của pháp luật về đặt cọc, thì người thuê sẽ phải đối mặt với việc mất trắng tiền cọc và nhiều rủi ro khác. Nếu quý khách còn bất kỳ vướng mắc hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết các thủ tục về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại của chúng tôi xin hãy vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả nhất. Xin chân thành cảm ơn.

Tags: chấm dứt hợp đồng thuê nhà, lấy lại tiền cọc, lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà, Luật sư nhà đất, tranh chấp hợp đồng thuê nhà, tư vấn luật nhà đất