Lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

Lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng luôn là vấn đề được các bên ký kết hợp đồng thuê nhà quan tâm hàng đầu. Tùy theo từng nguyên nhân dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng mà tiền cọc có thể được hoàn trả hoặc mất trắng khi vi phạm. Bài viết dưới đây, Luật Long Phan xin gửi đến bạn đọc một số nội dung về quyền chấm dứt hợp đồng của các bên, các thủ tục cần thiết để đòi lại tiền cọc thuê nhà hợp pháp khi chấm dứt hợp đồng.

Đặt cọc tiền khi thuê nhà

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của các bên

Đối với bên cho thuê nhà ở, có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này.
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

Đối với bên thuê nhà, có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:

• Bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
• Khi quyền sử dụng nhà ở của bên thuê nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Ngoài ra, bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải đảm bảo thời gian thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý: Điều 129 và Điều 132 của Luật Nhà ở 2014, Điều 428 của Bộ luật Dân sự 2015.

Khi chấm dứt hợp đồng thì có lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà được không?

Điều khoản đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
• Trường hợp đã đặt cọc nhưng lại từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và phải trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Như vậy:

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà hợp pháp, thuộc các trường hợp do pháp luật quy định sau đây, thì bên đặt cọc có quyền được nhận lại số tiền đã đặt cọc trước đó:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Hoặc nếu là hợp đồng không xác định thời hạn, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo việc chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày.
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
• Nhà ở cho thuê không còn;
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Đối với hợp đồng đơn phương chấm dứt, bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo những quy định của pháp luật tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014 hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuê nhà thì lúc này mới được hoàn lại tiền cọc. Còn không thì vẫn sẽ phải mất tiền cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 131 và Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.

Trình tự thủ tục lấy lại tiền cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng.

Cách đòi lại tiền cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

Thương lượng

• Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà về tiền cọc, các bên nên chủ động liên lạc và tiến hành thương lượng. Trình bày quan điểm và khó khăn của mình với các bên còn lại, nhằm tìm ra tiếng nói chung, hướng đến giải pháp tích cực nhất.
• Tuy nhiên hầu hết các trường hợp khi xảy ra tranh chấp, phương thức thương lượng trở nên không mấy khả quan, vì vậy rất cần có bên thứ 3 tham gia đứng ra hỗ trợ giải quyết vụ việc.
• Trường hợp hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Khởi kiện.

Hồ sơ khởi kiện.

• Đơn khởi kiện (Mẫu đơn 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017)
• Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện: hợp đồng cho thuê nhà ở, giấy tờ có liên quan
• Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

Cách thức thực hiện.

1. Nộp hồ sơ khởi kiện và các giấy tờ có liên quan đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên cho thuê nhà đang cư trú để tòa án tiến hành xem xét tính hợp pháp của đơn kiện. Có thể nộp hồ sơ qua hình thức  trực tiếp tại Tòa án hoặc qua bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền.
2. Trong vòng 05 ngày đến 08 ngày nếu đơn khởi kiện thuộc thẩm quyền, hợp pháp Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí.
3. Từ thời điểm người khởi kiện nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn khởi kiện và giải quyết vụ việc.

Một số câu hỏi liên quan thường gặp

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có cần thông báo trước không?

Khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, các bên buộc phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Cơ sở pháp lý: Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.

Khi nào sẽ bị mất tiền cọc?

• Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc theo định đặt cọc tại điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật.
• Bên đặt cọc vi phạm nghiêm trọng các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã ký kết từ trước.
• Các trường hợp khác do hai bên thỏa thuận.

Giải quyết lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng.

Tư vấn và giải quyết lấy lại tiền đặt cọc thuê nhà khi chấm dứt hợp đồng

• Tư vấn, hỗ trợ khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp pháp.
• Hướng dẫn soạn thảo đơn, hồ sơ và chuẩn bị giấy tờ đính kèm.
• Đưa ra hướng xử lý vấn đề nhằm giúp khách hàng giải quyết tranh chấp, lấy lại tiền đã đặt cọc.
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà.
• Giải thích các quy định của pháp luật về đặt cọc, quyền chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở.
• Tham gia với tư cách người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thu thập tài liệu chứng cứ, bảo vệ quyền và lợi ích của khách hợp.
• Luật sư đại diện, trực tiếp tham gia bào chữa tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi ích của thân chủ trong quá trình xảy ra tranh chấp.
• Hỗ trợ giải quyết công việc tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đặt cọc tiền thuê nhà được xem là phương thức đảm bảo giao kết hiệu quả nhất khi các bên tiến hành giao kết hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, nếu không am hiểu về quy định của pháp luật về đặt cọc, thì người thuê sẽ phải đối mặt với việc mất trắng tiền cọc và nhiều rủi ro khác. Nếu quý khách còn bất kỳ vướng mắc hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết các thủ tục về chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại của chúng tôi xin hãy vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn qua hotline 1900.63.63.87 để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả nhất. Xin chân thành cảm ơn.