Trường hợp trả mặt bằng đang thuê và nhận lại cọc do COVID-19 đang là quan tâm của nhiều chủ hộ kinh doanh hiện nay. Diễn biến phức tạp của dịch bệnh cùng các văn bản chỉ đạo của các cơ quan có thẩm quyền về việc tạm ngưng hoạt động các loại hình dịch vụ trên cả nước gây thiệt hại lớn đối với những người đang thuê mặt bằng kinh doanh mà phải đóng cửa.
>> Xem thêm: Trả Mặt Bằng Trước Hạn Do Dịch Covid – 19 Có Thuộc Trường Hợp Bất Khả Kháng?
Trường hợp nào bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy định tại Điều 428 BLDS 2015 về trường hợp được phép đơn phương chấm dứt thực hiện nghĩa vụ: Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
>> Xem thêm: Có Được Chậm Đóng Tiền Thuê Nhà Do Dịch Bệnh Covid-19?
Đối với hợp đồng thuê tài sản cũng như thuê mặt bằng kinh doanh thì có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp:
- Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại
- Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Bên cạnh đó cũng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh vì sự kiện bất khả kháng ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh doanh như trong đại dịch Corona hiện nay. Những tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật
COVID-19 có được xem là sự kiện bất khả kháng không ?
Theo quy định tại Điều 156 BLDS 2015 xác định: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.
Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 351 BLDS 2015 có quy định:
- Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
- Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.
- Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
- Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.
Như vậy, với những trường hợp do sự kiện bất khả kháng thì người có nghĩa vụ sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận.
>>>Xem thêm: Các Căn Cứ Để Khởi Kiện Yêu Cầu Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Do Dịch Covid-19 Và Đòi Lại Tiền Cọc
Xét vào trường hợp dịch COVID- 19 có thể đáp ứng đầy đủ ba điều kiện cơ bản đầu tiên để được coi là một sự kiện bất khả kháng theo quy định của BLDS 2015:
- Xảy ra một cách khách quan (không do các bên tạo ra hoặc phát sinh do lỗi chủ quan của các bên);
- Không thể lường trước được (nằm ngoài dự đoán của các bên trong trường hợp hợp đồng được giao kết trước thời điểm Covid-19);
- Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (việc khắc phục Covid-19 nằm ngoài khả năng của các chủ thể theo hợp đồng).
Tuy nhiên, việc xác định liệu Covid-19 có dẫn đến hệ quả bên bị ảnh hưởng không thực hiện được đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng mà cụ thể là nghĩa vụ thanh toán hay không cần được đặt trong bối cảnh cụ thể của từng hợp đồng.
Đối với thời điểm hiện nay khi dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, Thủ tướng chính phủ, cơ quan chức năng ban hành nhiều văn bản yêu cầu tạm ngưng các hoạt động vui chơi giải trí, không được phép kinh doanh dịch vụ ăn uống, bar, vũ trường, gym…, cấm buôn bán, tụ tập. Chính vì những chỉ đạo này đã làm ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của những cho kinh doanh ế ẩm, khiến cho không thể thực hiện đúng theo những điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng.
Hướng giải quyết trường hợp trả mặt bằng đang thuê và nhận lại cọc
Trong trường hợp vì việc kinh doanh khó khăn mà không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng và muốn lấy lại tiền cọc thì bên thuê có thể thực hiện theo các phương án dưới đây:
Thỏa thuận với bên cho thuê
Trường hợp bên thuê hỗ trợ cho chủ kinh doanh trong giai đoạn khó khăn này thì bên thuê có thể gửi văn bản đề nghị THỎA THUẬN thanh lý hợp đồng, với nội dung: Bên cho thuê hoàn trả lại tiền cọc sau khi đã trừ hết tất cả các chi phí liên quan đến thời gian thuê chưa thanh toán trong tháng.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Trường hợp bên thuê không đồng ý với yêu cầu thanh lý, thì bên thuê mặt bằng gửi văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, đề nghị hoàn trả lại tiền cọc sau khi đã trừ đi chi phí thuê chưa thanh toán.
Sau khi gửi Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, quý Công ty gửi thêm Thông báo trả lại mặt bằng kèm thư mời yêu cầu bên cho thuê đến nhận lại mặt bằng vào một ngày cụ thể. Mọi vấn đề liên quan đến tiền cọc, đến công nợ thì sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết
Để giải quyết vụ việc này một cách hiệu quả nhất thì bên thuê mặt bằng muốn lấy lại tiền cọc nên thực hiện thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết đơn phương chấm dứt hợp đồng, đòi lại tiền cọc.
Đối với việc vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì chúng ta có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.
Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015:
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp này nghĩa vụ vi phạm là do sự kiện bất khả kháng, vì lý do dịch bệnh và các dịch vụ kinh doanh phải đóng cửa nên gây ảnh hưởng đến doanh thu, khả năng chi trả của bên thuê mà không phải do lỗi của bên thuê nên có căn cứ để xác định và yêu cầu bên cho thuê hoàn trả lại tiền cọc, chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng.
Thủ tục khởi kiện được thực hiện như sau:
- Nộp đơn khởi kiện sau khi đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Tòa án thụ lý, xem xét giải quyết
- Tòa án xét xử sơ thẩm
- Tòa xét xử phúc thẩm nến có kháng cáo, kháng nghị.
>> Tham khảo thêm: Mẫu đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê nhà
==>>CLICK TẢI MẪU ĐƠN ĐỀ NGHỊ CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Trường hợp trả mặt bằng đang thuê và nhận lại cọc do dịch bệnh Covid 19 cần phải tuân thủ theo đúng trình tự luật định. Mọi thắc mắc xin liên hệ với Long Phan PMT qua hotline 1900636397 để được tư vấn trực tiếp và cụ thể. Xin cảm ơn Quý khách hàng đã theo dõi bài viết./.
Có thể bạn quan tâm
Tags: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Mình bên công ty ngành may mặc xuất khẩu, do ảnh hưởng của dịch bệnh bên cty có thu hẹp quy mô sản xuất và thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nha xưởng trước thời hạn. Công ty tôi có đặt cọc cho bên cho thuê nhưng giờ họ không đồng ý trả lại cọc, vậy chúng tôi có đủ cơ sở để gửi đơn tới tòa án không ah. Xin chân thành cảm ơn
Kính chào bạn Thảo,
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về thắc mắc mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
– Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa một bên giao tài sản để bên kia sử dụng trong một khoảng thời gian và một bên trả tiền thuê. Do dó, các vấn đề như tiền cọc và đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được ưu tiên giải quyết theo hợp đồng.
– Nếu trong trường hợp hợp đồng thuê nhà xưởng của bạn và bên cho thuê không có thỏa thuận thì mà công ty của bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đã vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự, tuy nhiên pháp luật cũng có quy định theo Điều 351 Bộ luật Dân sự, dù vi phạm nghĩa vụ nhưng nếu do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.
– Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Căn cứ với tình hình hiện nay, dịch bệnh Covid-19 có thể coi là sự kiện bất khả kháng, hàng loạt các ngành hàng, dịch vụ cũng như đời sống của nhân dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Những thiệt hại này không thể lường trước được.
– Do đó, công ty bạn cần thu thập các bằng chứng có thể chứng minh việc công ty đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vì dịch bệnh mà không thể khắc phục được thiệt hại. khi đó, công ty bạn không phải chịu trách nhiệm dân sự.
– Theo quy định tại Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng Thẩm phán, tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc, nếu trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc, số tiền đặt cọc sẽ được bên cho thuê trả lại cho công ty bạn khi chấm dứt hợp đồng. Nếu họ không đồng ý trả lại cọc, công ty bạn có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
– Như vậy, bạn cần phải thu thập những bằng chứng có thể chứng minh việc công ty bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh này, mặc dù đã áp dụng nhiều biện pháp nhưng vẫn không thể khắc phục được. Sau khi đã có đầy đủ các bằng chứng trên, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết.
– Chúng tôi kiến nghị bạn nên sắp xếp một buổi để đến gặp Luật sư của Công ty Luật Long Phan PMT để trao đổi rõ hơn các vấn đề trên nhằm hỗ trợ bạn hiệu quả và kịp thời.
Bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ:
CÔNG TY LUẬT LONG PHAN PMT
– Trụ sở chính: 50/6 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, Tp.HCM
– Cơ sở 02: Căn hộ Officetel 3.34, Tầng 3, Lô OT-X2, toà nhà Sunrise City North, 27 Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, quận 7, Tp.HCM.
– Điện thoại liên hệ: 1900.63.63.87
Trân trọng !
Chào bạn
Sau Đợt 1 của dịch covid-19, mình có thuê mặt bằng để mở quán ăn thì đợt dịch thứ 2 bùng lên, mình có xin bên thuê hỗ trợ chi phí thuê, nhưng bên cho thuê không đồng ý, sau 1 tháng mình thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, mình chấp nhận mất tiền cọc 3 tháng, và bên cho thuê yêu cầu mình hoàn trả lại hiện trạng ban đầu của mặt bằng, vậy tôi có thể từ chối không, vì dù gì cũng đã mất cọc.
Thỏa thuận với bên cho thuê
Trường hợp bên thuê hỗ trợ cho chủ kinh doanh trong giai đoạn khó khăn này thì bên thuê có thể gửi văn bản đề nghị THỎA THUẬN thanh lý hợp đồng, với nội dung: Bên cho thuê hoàn trả lại tiền cọc sau khi đã trừ hết tất cả các chi phí liên quan đến thời gian thuê chưa thanh toán trong tháng.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng
Trường hợp bên thuê không đồng ý với yêu cầu thanh lý, thì bên thuê mặt bằng gửi văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, đề nghị hoàn trả lại tiền cọc sau khi đã trừ đi chi phí thuê chưa thanh toán.
Sau khi gửi Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, quý Công ty gửi thêm Thông báo trả lại mặt bằng kèm thư mời yêu cầu bên cho thuê đến nhận lại mặt bằng vào một ngày cụ thể. Mọi vấn đề liên quan đến tiền cọc, đến công nợ thì sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết
Để giải quyết vụ việc này một cách hiệu quả nhất thì bên thuê mặt bằng muốn lấy lại tiền cọc nên thực hiện thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết đơn phương chấm dứt hợp đồng, đòi lại tiền cọc.
Đối với việc vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì chúng ta có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết.
Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xin chào luật sư.tôi muốn hỏi luật sư?là đối với trường hợp người thuê bị phá sản trong thời gian còn hợp đồng.ví dụ:là 1 năm họ đã trả tiền hết nhưng mới hoạt động được 3tháng thì họ báo phá sản.vậy chủ cho thuê có phải trả lại tiền 9 tháng kia không ngoài tiền đặt cọc?xin luật sư trả lời giúp tôi.xin cảm ơn
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
được duyệt.
Xin chào luật sư.tôi muốn hỏi luật sư?là đối với trường hợp người thuê bị phá sản trong thời gian còn hợp đồng.ví dụ:là 1 năm họ đã trả tiền hết nhưng mới hoạt động được 3tháng thì họ báo phá sản.vậy chủ cho thuê có phải trả lại tiền 9 tháng kia không ngoài tiền đặt cọc?xin luật sư trả lời giúp tôi.xin cảm ơn
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Mình có hợp đồng bên cho thuê nhà 1 năm với giá 7 triệu đồng/tháng .Do dịch không đủ khả năng thuê nữa thì mình có nói trả lại nhà do không đủ khả năng trả tiền hàng tháng .Mình có nói trước với bên cho thuê nhà là lấy lại tiền cọc nhưng bên thuê không trả và nói lại lấy nhà kêu mình dọn đi.
Theo luật sư là mình phải làm thế nào
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Trường hợp cho thuê nhà kí sau ngày công bố qđ của chính phủ về dịch bệnh covid-19 (qđ 713 ngày 01/2/2020, hđ kí 10/2/2020). Hđ bên thuê k đưa dịch bệnh trong liệt kê các trường hợp bất khả kháng có thể chấm dứt hđ trước hạn. Hiện bên thuê còn nợ tiền mb, tiền thuế, tiền điện là vi phạm hđ đúng k? Nếu vi phạm vào điều khoản qá hạn 30 ngày k thanh toán, bên cho thuê có quyền lấy lại mb. Xin hỏi khi này tiền cọc xử lý như thế nào? Xin cảm ơn!
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Để đơn phương chấm thanh lý hợp đồng thì trong không hợp đồng có cần có điều khoảng gì không ạ .
Vì trong hợp đồng của mình chỉ có ghi hoàn lại cọc khi thanh lý hợp đồng . Ngoài ra không có điều khoản thiên tai dịch bệnh.
mình xin cảm ơn
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết.