Các căn cứ để khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch Covid-19 và đòi lại tiền cọc

Dịch covid-19 đã và đang tác động mạnh đến thị trường cho thuê cửa hàng, mặt bằng kinh doanh. Tình trạng hoạt động kinh doanh buôn bán không được nhưng vẫn phải trả tiền thuê mặt bằng đã làm cho nhiều người muốn trả lại mặt bằng. Vậy căn cứ nào để khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch covid-19 và đòi lại tiền cọc. Sau đây công ty Luật Long Phan PMT sẽ giúp quý bạn đọc giải quyết thắc mắc này.

Khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do ảnh hưởng của covid-19

>>>Xem thêm: Tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh

Căn cứ để khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch covid-19

Theo quy định tại Điều 420, Bộ luật dân sự 2015 chúng ta xác định căn cứ để khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch covid-19 như sau:

• Thứ nhất: Căn cứ vào khoản 1, Điều 420, Bộ luật dân sự 2015, dịch covid-19 đã thỏa mãn được các điều kiện của “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Cụ thể các điều kiện của hoàn cảnh thay đổi cơ bản:
  • Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
  • Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
  • Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
  • Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
  • Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Theo đó, Dịch covid-19 là nguyên nhân dẫn đến thay đổi hoàn cảnh cơ bản do căn cứ theo quy định tại Điều 156 Bộ luật dân sự 2015 thì dịch Covid-19  là trở ngại khách quan, nó là dịch bệnh nguy hiểm ( theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Luật Phòng, chống bệnh truyền nhiễm năm 2007 và Quyết định số 173/QĐ-TTg ngày 01/02/2020; Quyết định số 07/2020/QĐ- TTg ngày 26/2/2020).

Dịch bệnh Covid-19 hoàn toàn nằm ngoài ý chí chủ quan và kiểm soát của các bên, là nguyên nhân khách quan đối với các bên trong hợp đồng và xảy ra đột ngột, các bên không lường trước được khi giao kết hợp đồng (đối với các hợp đồng đã được giao kết trước đó). Do đó, Covid-19 hoàn toàn thỏa mãn hai điều kiện đầu tiên của hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Do thực hiện chính sách chống dịch của nhà nước, nên bên thuê phải đóng cửa trong một thời gian dài hoặc nếu được kinh doanh thì lượng khách suy giảm, bị giới hạn lượng khách ra vào, không thể kinh doanh nhưng vẫn phải trả tiền thuê mặt bằng điều này dẫn đến thiệt hại nghiêm trọng quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê. Có thể thấy rằng, bên thuê cũng không có cách nào khác để ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích. Đồng thời, do việc thực hiện chính sách chống dịch của Nhà nước quy định tại Điểm d, Khoản 1 Điều 294, Luật thương mại 2005 thì hành vi chấm dứt hợp đồng thuê được miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm.

Từ các căn cứ trên có thể xét dịch Covid-19 là nguyên nhân dẫn đến hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

• Thứ hai: Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 thì khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
• Thứ ba: Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, căn cứ quy định tại khoản 3, Điều 420, Bộ luật dân sự 2015, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
  • Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
  • Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Như vậy, bên bị ảnh hưởng có thể lựa chọn việc thỏa thuận với bên cho thuê mặt bằng. Nếu hai bên không thể tiến hành thỏa thuận được có thể yêu cầu Tòa án giải quyết, để đảm bảo lợi ích hợp pháp của mình dựa trên một trong các căn cứ trên để khởi kiện chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng và đòi lại tiền cọc.

>>> Xem thêm: Điều kiện, thủ tục để cá nhân nhận thế chấp nhà đất (mở trong cửa sổ mới)

Có đòi lại tiền cọc khi yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch Covid-19?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp, hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 thì bên thuê mặt bằng có thể thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi thỏa mãn được các điều kiện “ hoàn cảnh thay đổi cơ bản” bằng cách thỏa thuận với bên cho thuê, hoặc nếu hai bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết

Như vậy, bên thuê mặt bằng có thể đòi lại tiền đặt cọc khi thỏa thuận được với bên cho thuê chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng được. Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho bên thuê, nếu được tòa án tuyên bố chấm dứt thì sẽ được trả lại tiền cọc.

Xác định thẩm quyền cơ quan thụ lý đơn kiện

Yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch Covid-19 và đòi lại tiền cọc, đây là một tranh chấp dân sự, do đó, khi các bên không thể thương lượng, thỏa thuận lại về cách giải quyết thì có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Căn cứ Khoản 1, Điều 35, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện gồm những gì?

Theo quy định tại Khoản 4 và khoản 5, Điều 189, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định hồ sơ khởi kiện gồm :

• Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)
• Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do ảnh hưởng của dịch covid-19

>>>Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở

Các phương thức nộp đơn khởi kiện

Theo quy định tại Điều 190, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Thời hạn thụ lý và giải quyết

Thụ lý

Căn cứ theo Điều 195, Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án thụ lý đơn khởi kiện như sau:

• Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Giải quyết

Do yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch Covid-19 là tranh chấp dân sự nên thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Chi phí tố tụng cần chuẩn bị

Khi tham gia tố tụng thì Cơ quan, tổ chức, cá nhân phải nộp tiền tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, án phí, lệ phí Tòa án, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn nộp tiền tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, án phí, lệ phí Tòa án theo quy định của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14

• Mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự có giá ngạch bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp do đương sự yêu cầu giải quyết nhưng tối thiểu không thấp hơn mức án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án dân sự không có giá ngạch.
• Mức tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm trong vụ án dân sự bằng mức án phí dân sự phúc thẩm.
• Án phí dân sự sơ thẩm:

Giá trị tranh chấp từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí là 300.000 đồng

Giá trị tranh chấp từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp

Giá trị tranh chấp từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng thì mức án phí là 20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng

Giá trị tranh chấp từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng

Giá trị tranh chấp từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí là 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng

Giá trị tranh chấp từ trên 4.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng

• Án phí phúc thẩm là 300.000 đồng

Thông tin luật sư liên hệ

Để giải đáp các vấn đề pháp luật một cách nhanh chóng và kịp thời. Các quý bạn đọc đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau:

• Website : luatlongphan.vn
• Email: pmt@luatlongphan.vn
• Hotline: 1900.63.63.87
• Fanpage: LUẬT LONG PHAN
• Zalo Click vào: Công ty Luật Long Phan PMT
• Trụ sở và Văn phòng làm việc:
  • Trụ sở công ty: Tầng 14 Tòa nhà HM Tower, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, Tp. Hồ Chí
  • Văn phòng giao dịch: 277/45 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 15, Quận Bình Thạnh, Tp. Hồ Chí Minh.

Dịch vụ luật sư tư vấn

>>>Xem thêm: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp dân sự

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về việc khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do dịch Covid-19 và đòi lại tiền cọc. Quý bạn đọc còn thắc mắc liên quan đến vấn đề này hoặc cần sự giúp đỡ của TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.63.63.87. Luật sư của Long Phan PMT hy vọng có thể giúp đỡ được nhiều người với nhiều nhu cầu dịch vụ pháp lý khác nhau. Hotline 1900.63.63.87 luôn sẵn sàng lắng nghe những thắc mắc từ quý khách hàng mọi lúc, mọi nơi, kết nối bạn đến với những tư vấn từ những luật sư giỏi về chuyên môn, nhiệt tình trong công việc. Xin cảm ơn.