Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng

0
4 Tháng Hai, 2022

Tranh chấp liên quan đến thế chấp nhà đất là một trong những tranh chấp phổ biến hiện nay. Hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng như thế nào để tránh rủi ro và thiệt hại là vấn đề mà nhiều người quan tâm. Bài viết dưới đây hy vọng sẽ cung cấp cho bạn đọc một số thông tin hữu ích về vấn đề này.

Hợp đồng thuê đất đang thế chấp tại ngân hàng

Điều kiện thuê đất đang thế chấp tại ngân hàng?

Không phải trong mọi trường hợp, đất đang thế chấp tại ngân hàng đều được phép cho thuê. Thế chấp đất (thế chấp quyền sử dụng đất) là quyền của người sử dụng đất (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013). Đây cũng là giao dịch thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015).

Theo khoản 6 Điều 321 BLDS 2015, khi muốn cho thuê đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì bên cho thuê phải:

  • Thông báo cho bên thuê về tình trạng tài sản cho thuê. Trong trường hợp này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản cho thuê và đang được dùng để thế chấp tại ngân hàng, vì vậy bên thuê có nghĩa vụ thông báo cho bên thuê khi giao kết hợp đồng.
  • Thông báo cho bên nhận thế chấp là ngân hàng được biết về tài sản thế chấp cho thuê và thông tin người thuê.
  • Có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng xác nhận về việc tài sản đang thế chấp được phép cho thuê.

Như vậy, theo quy định trên, khi giao kết hợp đồng thuê đất, bên thuê có quyền được bên cho thuê thông báo về tình trạng thế chấp tại Ngân hàng đối với mảnh đất dự định thuê, thể hiện trên văn bản xác nhận của Ngân hàng. Nếu bên cho thuê không thông báo cho bên thuê về vấn đề này sẽ dẫn đến rủi ro về hiệu lực của hợp đồng do thông tin bị che giấu.

>>>Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản với ngân hàng

Hậu quả của việc giao kết hợp đồng thuê có thông tin bị che giấu

Trong trường hợp hai bên ký kết hợp đồng thuê đất, bên cho thuê cố ý che giấu thông tin về việc đang thế chấp mảnh đất tại ngân hàng vì sợ ảnh hưởng đến kết quả của giao dịch, dẫn đến bên thuê không biết nên đã xác lập giao dịch thì được xem là trường hợp lừa dối trong giao kết hợp đồng (Điều 127 BLDS 2015). Mặt khác, việc thông báo cho bên thuê về tình trạng thế chấp đất khi giao kết hợp đồng là nghĩa vụ của bên thuê như đã đề cập trên, vì thế bên thuê biết hoặc buộc phải biết về vấn đề này.

Theo Điều 127 BLDS 2015, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi đó, căn cứ Điều 131 BLDS 2015 hợp đồng thuê đất sẽ không có giá trị pháp lý, dẫn đến hậu quả pháp lý như sau:

  • Hợp đồng đã ký kết sẽ không phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
  • Khi hợp đồng vô hiệu, bên cho thuê sẽ phải hoàn trả lại bên thuê số tiền tương ứng với hợp đồng thuê đã nhận;
  • Bên cạnh đó, bên cho thuê có lỗi trong việc gây thiệt hại đối với bên thuê thì phải bồi thường.

Hậu quả của việc giao kết hợp đồng có thông tin bị che giấu

>>>Xem thêm: công ty đại chúng có bắt buộc lập Ban kiểm soát 

Các phương thức giải quyết tranh chấp

Thỏa thuận giải quyết ba bên để tiếp tục thực hiện hợp đồng

Hợp đồng thuê đất thường có nhiều rủi ro, khi bị vô hiệu sẽ dẫn đến thiệt hại đáng kể cho các bên, đặc biệt là bên thuê. Các thiệt hại có thể kể đến như đình trệ hoạt động kinh doanh sản xuất, chi phí xử lý tài sản trên đất thuê,… Vì vậy, khi bên thuê phát hiện đất thuê đang bị thế chấp tại ngân hàng, nên ưu tiên thông báo ngay cho bên thuê để thực hiện phương án lương lượng, thỏa thuận giữa bên cho thuê, bên thuê và ngân hàng nhận thế chấp nhằm tiếp tục thực hiện hợp đồng, hạn chế tối đa các thiệt hại.

Bên thuê có thể thỏa thuận với bên cho thuê về việc bồi thường thiệt hại, cam kết rủi ro,… Đồng thời, bên cho thuê phải báo cho ngân hàng biết về việc đất thế chấp đang được cho thuê, thông tin của người thuê và thỏa thuận với ngân hàng để có hướng giải quyết tốt nhất, tiến hành các thủ tục pháp lý theo sự hướng dẫn của ngân hàng để tránh các rủi ro pháp lý về sau cho các bên.

Thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện

Trong trường hợp không muốn tiếp tục hợp đồng, bên thuê có thể gửi thông báo cho bên cho thuê về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 4 Điều 422 BLDS 2015. Bên cho thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo về tình trạng tài sản đang thế chấp cho bên thuê theo quy định pháp luật, dẫn đến vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Đây là cơ sở để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường (khoản 1 Điều 428 BLDS 2015). Tuy nhiên, khi lựa chọn phương án này, bên thuê cần lưu ý phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng để tránh phải bồi thường.

Theo khoản Điều 428 BLDS 2015, bên thuê sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ của mình có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán lại phần nghĩa vụ mà mình đã thực hiện, bao gồm các khoản tiền thuê và các chi phí khác liên quan. Ngoài ra, bên thuê có thể yêu cầu bên cho thuê bồi thường cho những thiệt hại thực tế xảy ra (khoản 4 Điều 428 BLDS 2015).

Khởi kiện đến cơ quan tài phán yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê vô hiệu và giải quyết hậu quả

Tranh chấp hợp đồng thuê đất là tranh chấp hợp đồng liên quan đến đến đất đai, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành (BLTTDS 2015). Vì thế trong trường hợp thương lượng, thỏa thuận không thành, các bên có thể chọn phương án gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả theo quy định của pháp luật. Tòa án có thẩm quyền sẽ được xác định theo thỏa thuận trước đó của các bên hoặc theo quy định pháp luật, cụ thể từ Điều 35 đến Điều 40 BLTTDS 2015, tuy nhiên thông thường sẽ là tòa án cấp huyện nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết.

Khi lựa chọn phương án này cần lưu ý đến thời hiệu khởi kiện. Khi bên thuê phát hiện dấu hiệu lừa dối khi bên cho thuê đã che giấu thông tin, bên thuê có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu trong thời hạn 02 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết mình bị lừa dối. Phương án này sẽ tốn nhiều thời gian, chi phí kiện tụng hơn nhưng đảm bảo tính cưỡng chế thi hành án.

Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất

>>>Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố đất

Thông tin liên hệ luật sư

Để được tư vấn thêm về tranh chấp hợp đồng thuê trong các trường hợp cụ thể, bạn đọc có thể liên hệ Luật sư Long Phan PMT theo các thông tin sau:

Hỗ trợ tư vấn trực tiếp:

  • Tại TRỤ SỞ CÔNG TY: Tầng 14 Tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, quận 3, TP.HCM.
  • Tại Văn Phòng Luật sư Quận Bình Thạnh: 277/45 Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 15, Bình Thạnh, HCM.

Hỗ trợ tư vấn trực tuyến:

  • Tư vấn qua EMAIL: Quý khách hàng muốn được tư vấn chi tiết, cụ thể bằng văn bản qua email vui lòng gửi mail trình bày vấn đề kèm các tài liệu liên quan đến pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn để đội ngũ luật sư tiếp nhận và tư vấn nhanh chóng.
  • Tư vấn qua ĐIỆN THOẠI: Quý khách hàng vui lòng gọi đến tổng đài 1900 63.63.87 để trình bày nội dung cần tư vấn, đặt câu hỏi hoặc đặt lịch hẹn tư vấn với Luật sư.
  • Tư vấn qua ZALO: Quý khách hàng vui lòng kết nối Zalo theo số điện thoại 0819 700 748 để nhận được sự hỗ trợ chi tiết từ Luật sư.
  • Tư vấn qua FACEBOOK: FANPAGE Luật Long Phan

Bài viết trên đây hi vọng đã cung cấp cho bạn đọc các hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê khi bên thuê không biết đất đang thế chấp tại ngân hàng. Nếu Quý khách hàng có nhu cầu đặt lịch tư vấn hay giải đáp các thắc mắc khác, vui lòng liên hệ với Công ty Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900.63.63.87 để được TƯ VẤN LUẬT HỢP ĐỒNG hoặc trao đổi trực tiếp với LUẬT SƯ HỢP ĐỒNG. Xin cảm ơn!

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: pmt@luatlongphan.vn hoặc info@luatlongphan.vn.

Scores: 4.5 (56 votes)

Luật sư: Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng

Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng thành viên đoàn luật sư Tp.HCM. Founder Công ty luật Long Phan PMT. Chuyên tư vấn giải quyết các vấn đề về đất đai, hợp đồng thương mại ổn thỏa và nhanh nhất. Với 7 năm kinh nghiệm của mình đã giải quyết thành công nhiều yêu cầu pháp lý của khách hàng.

Trả lời

Email và số điện thoại của bạn sẽ không được hiển thị công khai.
Chúng tôi sẽ phản hồi giải đáp thông tin bình luận của bạn trên website, email, điện thoại, chậm nhất sau 24h tiếp nhận. Chân thành cảm ơn!

  Hotline: 1900.63.63.87