Thủ tục yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà

Thủ tục yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà là thủ tục yêu cầu chủ đầu tư chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ. Mức tiền phạt hợp đồng do chậm bàn giao nhà được tính theo thỏa thuận của các bên và theo quy định của pháp luật. Cách xử lý, thủ tục để yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt do chậm bàn giao nhà sẽ được Luật Long Phan PMT trình bày cụ thể trong bài viết dưới đây.

Thủ tục yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng

Quyền của bên mua nhà trong hợp đồng

Theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền của bên mua nhà, cụ thể như sau:

• Yêu cầu bên bán bàn giao nhà ở, căn hộ, công trình đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác được giao kết trong hợp đồng của hai bên ;
• Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng ;
• Yêu cầu bên bán giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng ;
• Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại theo nghĩa vụ hợp đồng trong trường hợp giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng đã cam kết.

Kể từ thời điểm hai bên kí kết hợp đồng mua bán nhà thì sẽ phát sinh quyền và nghĩa tương ứng với quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, đối với trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà theo quy định của hợp đồng dẫn đến phát sinh thiệt hại cho bên mua thì bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại theo điều khoản quy định tại hợp đồng đồng thời nếu có thể thuận về phạt vi phạm hợp đồng thì được thực hiện phạt tương ứng.

Nghĩa vụ của chủ đầu tư về việc bàn giao nhà

Theo Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, bên bán cụ thể như sau:

• Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
• Chủ đầu tư có nghĩa vụ giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng ;
• Bồi thường thiệt hại hoặc những vi phạm hợp đồng do lỗi của mình gây ra.

Như vậy, theo quy định trên thể hiện chủ đầu tư sẽ phát sinh các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó các nghĩa vụ cơ bản như nghĩa vụ giao nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, nghĩa vụ về bồi thường thiệt hại hoặc vi phạm hợp đồng do lỗi của mình gây ra.

Hướng giải quyết yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt hợp đồng

Yêu cầu chủ đầu tư bồi thường vi phạm hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà là một loại hợp đồng dân sự, nên khi phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp giữa các chủ thể trong hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bồi thường do vi phạm hợp đồng. Bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao nhà đúng thời hạn, đồng thời phải thực hiện bồi thường theo điều khoản hợp đồng đã xác lập. Bên mua có thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường theo những chế tài sau:

Đầu tiên, bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng, cụ thể là chậm bàn giao nhà thì bên mua – bên có quyền yêu cầu bên bán phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng, theo Điều 360, Điều 361 và Điều 419 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thiệt hại sẽ bao gồm thiệt hại vật chất và thiệt hại về tinh thần.

Thứ hai, bên chậm bàn giao nhà phải chịu chế tài phạt vi phạm do không thực hiện đúng nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng. Mức phạt vi phạm tùy thuộc vào các bên thỏa thuận như theo quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh đó, đối với hành vi liên quan đến việc chậm tiến độ trong thực hiện dự án dẫn đến chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng, chủ đầu tư còn có thể phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tùy vào mức độ vi phạm sẽ có mức xử phạt tương ứng:

• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng khi chậm bàn giao công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, dự án đầu tư phát triển khu đô thị theo tiến độ đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
• Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng khi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

>>> Xem thêm: Cách tính bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng.

Khởi kiện lên tòa án có thẩm quyền

Trường hợp bên mua đã yêu cầu thực hiện nghĩa vụ như thỏa thuận nhưng chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao nhà và bồi thường thiệt hại hoặc/và phạt do vi phạm hợp đồng thì bên mua có quyền nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để có thể bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Khởi kiện lên tòa án yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt

Trình tự khởi kiện yêu cầu chủ đầu tư trả tiền phạt chậm bàn giao nhà

Hồ sơ cần chuẩn bị để khởi kiện

• Đơn khởi kiện: Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP;
• Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Hợp đồng mua bán,…)
• Căn cước công dân của người khởi kiện, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp người bị kiện,….
• Hồ sơ liên quan đến các đương sự và người có liên quan khác.

Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015

Trình tự thủ tục khởi kiện

Theo quy định tại Điều 190, Điều 191, Điều 195 và Chương XV,XVI,XVII Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trình tự khởi kiện như sau:

• Người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết;
• Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện;

Khi nhận đơn khởi kiện, Tòa án phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện ;

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện ;

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp đủ điều kiện thì quyết định thụ lý vụ án.

• Nộp tạm ứng án phí: Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;
• Tòa án kiểm tra, đánh giá hồ sơ, chuẩn bị xét xử;
• Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm;
• òa án ban hành bản án/quyết định. Bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật và quyền, nghĩa vụ của các bên trong bản án phát sinh khi không có kháng cáo, kháng nghị.
• Kháng nghị/Kháng cáo, thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử phúc thẩm và mở phiên tòa phúc thẩm (nếu có).

Tư vấn giải quyết khi chủ đầu tư chậm giao nhà

Tư vấn giải quyết khi chủ đầu tư không trả tiền phạt do chậm bàn giao nhà

• Tư vấn về các quy định của pháp luật đối với từng loại hợp đồng để đảm bảo việc giao kết được thực hiện một cách có lợi nhất cho khách hàng;
• Rà soát, thẩm định tính hợp pháp của các thỏa thuận trong hợp đồng;
• Tư vấn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở.
• Hướng dẫn và tư vấn trình tự thủ tục, thời hiệu, điều kiện khởi kiện trong trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà;
• Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ theo đúng quy định pháp luật;
• Đại diện theo ủy quyền tham gia giải quyết tranh chấp bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Chậm bàn giao nhà là vấn đề thường gặp trong hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ. Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải bàn giao nhà đúng thời hạn, nếu không thì người mua có quyền yêu cầu phải trả tiền phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại. Nếu bạn đọc còn những thắc mắc về vấn đề có liên quan hoặc cần tư vấn trong lĩnh vực Luật Hợp đồng vui lòng liên hệ số điện thoại: 1900.63.63.87 để được luật sư tư vấn nhanh chóng và kịp thời.