Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu phải làm sao?

Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu là tranh chấp pháp lý phức tạp, gây thiệt hại trực tiếp đến tài sản của Quý khách hàng. Việc nắm vững quy trình xử lý chính là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi, buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. Bài viết này của Luật Long Phan PMT sẽ cung cấp thông tin chi tiết về cơ sở pháp lý, hướng dẫn các bước cần thực hiện và làm rõ vai trò của luật sư để Quý khách hàng chủ động đòi lại đúng giá trị tài sản của mình.

Xác định phần diện tích thiếu hụt để quyết định phương án xử lý

Căn hộ chung cư phải tính diện tích sử dụng theo kích thước thông thủy, không tính tường bao, cột và hộp kỹ thuật. Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu phải ghi rõ diện tích thực tế trong biên bản bàn giao. Việc xác định chính xác phần diện tích thiếu hụt là căn cứ để điều chỉnh thanh toán và ghi trên sổ hồng.

Cách tính diện tích

Hiện nay theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 05/2024/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy được ghi vào giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) cấp cho người mua, thuê mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công hoặc lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn đến mép trong của ban công hoặc lô gia; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung này.

Thực tiễn cho thấy nhiều hợp đồng với chủ đầu tư ghi nhận biên độ dao động chênh lệch ở ngưỡng ±0,5% để xác định phương án xử lý khi có sai lệch diện tích. Quý khách hàng cần yêu cầu đo lại có lập biên bản, mời đơn vị đo đạc độc lập và viện dẫn quy tắc “thông thủy” để đảm bảo tính chính xác. Việc đo diện tích phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định kỹ thuật để có căn cứ pháp lý vững chắc trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Sai số từ 0,5% trở xuống

Sai số diện tích từ 0,5% trở xuống thường không điều chỉnh giá trị hợp đồng do thuộc phạm vi sai số kỹ thuật cho phép. Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu trong ngưỡng này được coi là sai số bình thường trong quá trình thi công. Hiện nay các bên có thể thỏa thuận về mức sai số chấp nhận được mà không cần điều chỉnh hợp đồng.

>>> Xem thêm: MẪU HỢP ĐỒNG ĐÍNH KÈM NGHỊ ĐỊNH 96/2024/NĐ-CP

Sai số từ 0,5% trở lên nhưng nằm trong ngưỡng chấp nhận được

Khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu từ 0,5% trở lên nhưng vẫn trong ngưỡng thỏa thuận, Quý khách hàng có quyền yêu cầu giảm giá hoặc hoàn tiền theo công thức cụ thể. Việc thiếu hụt diện tích là căn cứ để điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của các bên trong hợp đồng mua bán. Quý khách hàng có quyền đề xuất đưa ra yêu cầu hoàn tiền theo diện tích thiếu, bù đắp các chi phí phụ trội đã thanh toán.

Công thức tính toán chi tiết khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu:

• Tiền hoàn = (Diện tích thiếu hụt) × (Đơn giá/m² ghi trong hợp đồng)
• Phí bảo trì hoàn = (Diện tích thiếu hụt) × (Đơn giá/m²) × 2%
• Thuế VAT hoàn = (Diện tích thiếu hụt) × (Đơn giá/m²) × 10%
• Các phí khác: phí quản lý, phí dịch vụ tính theo m² (nếu có)

Ví dụ tính toán cụ thể: Căn hộ theo hợp đồng 70m², thực tế bàn giao 68,5m² (thiếu 1,5m² = 2,14%), đơn giá 50 triệu/m². Số tiền hoàn: 1,5m² × 50 triệu = 75 triệu đồng. Phí bảo trì hoàn: 75 triệu × 2% = 1,5 triệu đồng. Thuế VAT hoàn: 75 triệu × 10% = 7,5 triệu đồng. Tổng tiền Quý khách hàng được quyền yêu cầu hoàn: 84 triệu đồng.

Căn cứ tính toán dựa trên biên bản bàn giao ghi diện tích thực tế và giá tính diện tích theo mét vuông được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Quý khách hàng cần lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán để làm căn cứ yêu cầu hoàn tiền.

Thủ tục yêu cầu điều chỉnh:

• Gửi văn bản yêu cầu điều chỉnh giá/hoàn tiền kèm tính toán chi tiết về phần thiếu hụt
• Đề nghị cập nhật phụ lục hợp đồng theo diện tích thực tế ghi trong biên bản bàn giao
• Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận thời hạn hoàn tiền và phương thức thanh toán
• Lập biên bản thỏa thuận điều chỉnh hợp đồng có chữ ký, đóng dấu hợp pháp của cả hai bên

Sai số từ 0,5% trở lên và vượt ngưỡng chấp nhận được

Trường hợp chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu vượt ngưỡng chấp nhận được trong hợp đồng, Quý khách hàng có nhiều quyền lợi mạnh mẽ hơn để bảo vệ lợi ích. Hiện nay theo quy định tại Điều 275, Bộ luật Dân sự 2015, khi một bên vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng, bên kia có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tại mẫu Ia đính kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định rõ quyền từ chối nhận bàn giao khi sai lệch diện tích vượt ngưỡng thỏa thuận ban đầu.

Cụ thể: Trong mẫu hợp đồng có điều khoản quy định “Hai bên nhất trí rằng, diện tích sử dụng ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho Bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ; trong trường hợp diện tích sử dụng thực tế chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn ………… % (………… phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán/giá cho Bên mua căn hộ. Nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá ………% (………phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán/giá cho Bên mua căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.”

Các quyền lợi cụ thể của Quý khách hàng:

• Quyền từ chối nhận bàn giao: Không bắt buộc phải nhận căn hộ thiếu diện tích vượt ngưỡng
• Yêu cầu sửa chữa, bổ sung: Chủ đầu tư phải tìm cách bổ sung diện tích thiếu hụt
• Đòi căn hộ tương đương: Yêu cầu chủ đầu tư bố trí căn hộ khác có diện tích đúng hợp đồng
• Chấm dứt hợp đồng: Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu hoàn trả toàn bộ tiền đã thanh toán
• Bồi thường thiệt hại: Đòi bồi thường các chi phí phát sinh do vi phạm hợp đồng

Thủ tục thực hiện quyền từ chối nhận bàn giao: Quý khách hàng gửi văn bản thông báo từ chối nhận bàn giao đến chủ đầu tư, nêu rõ lý do chênh lệch diện tích vượt ngưỡng cho phép. Văn bản phải viện dẫn điều khoản cụ thể trong hợp đồng về tỷ lệ sai số chấp nhận được và quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Đồng thời đề nghị chủ đầu tư lựa chọn một trong các phương án: sửa chữa bổ sung diện tích, bố trí căn hộ tương đương hoặc chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền.

Trong trường hợp chấm dứt hợp đồng, tùy vào thỏa thuận các bên trong hợp đồng mà Quý khách có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền Quý khách hàng đã thanh toán cộng lãi suất theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước từ thời điểm thanh toán đến khi hoàn trả. Ngoài ra, Quý khách hàng còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh như chi phí thuê nhà tạm, chi phí dọn nhà, lãi vay ngân hàng..theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015. Việc từ chối nhận bàn giao phải được thực hiện đúng thủ tục để có giá trị pháp lý và tránh rơi vào tình trạng vi phạm hợp đồng.

>>> Xem thêm: Nhà ở chung cư có được phép dùng để kinh doanh

Thương lượng và đàm phán với chủ đầu tư khi nhận nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Thương lượng là phương án ưu tiên khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu để tiết kiệm thời gian và chi phí giải quyết tranh chấp. Quý khách hàng không nên ký biên bản bàn giao “đúng thiết kế/đúng diện tích” nếu vẫn còn tranh chấp về diện tích thực tế. Thay vào đó, nên ký biên bản với ý kiến bảo lưu về diện tích để bảo vệ quyền lợi trong quá trình thương lượng sau này.

Gửi văn bản chính thức đến chủ đầu tư yêu cầu điều chỉnh giá hoặc hoàn tiền kèm theo tính toán chi tiết về phần diện tích thiếu hụt. Văn bản cần đề nghị cập nhật phụ lục hợp đồng theo diện tích thực tế được ghi trong biên bản bàn giao. Nếu chủ đầu tư không xử lý hoặc có hành vi ép buộc nhận bàn giao, Quý khách hàng có thể viện dẫn quyền từ chối nhận bàn giao do chênh diện tích vượt ngưỡng và đề nghị thương lượng các phương án thay thế.

Trong quá trình thương lượng, các bên có thể đồng ý điều chỉnh hợp đồng theo diện tích thực tế và áp dụng các chế tài về bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm hợp đồng. Việc thương lượng thành công giúp tiết kiệm thời gian, chi phí so với khởi kiện tại tòa án. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không thiện chí hợp tác hoặc đưa ra phương án giải quyết không thỏa đáng, Quý khách hàng cần chuẩn bị chuyển sang các biện pháp pháp lý mạnh hơn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Tố cáo vi phạm khi giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu đến cơ quan quản lý nhà nước

Tố cáo hành vi vi phạm của chủ đầu tư đến cơ quan quản lý nhà nước là biện pháp hiệu quả khi thương lượng không thành công. Sở Xây dựng, Thanh tra Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý tố cáo về vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Việc chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng, quy định tại Khoản 7, Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 17, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và có thể bị xử phạt hành chính.

Hồ sơ tố cáo cần bao gồm đơn tố cáo nêu rõ hành vi vi phạm của chủ đầu tư, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ, biên bản bàn giao ghi diện tích thực tế, chứng từ thanh toán và các bằng chứng khác chứng minh vi phạm. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 23, Luật Tố cáo 2018 đơn tố cáo phải có đầy đủ thông tin về người tố cáo, chủ đầu tư bị tố cáo, nội dung vi phạm cụ thể và yêu cầu xử lý. Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm thụ lý và giải quyết trong thời hạn theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Sau khi tiếp nhận tố cáo, cơ quan quản lý sẽ tiến hành xác minh, làm việc với chủ đầu tư và đưa ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính nếu có căn cứ. Việc bị xử phạt hành chính sẽ tạo áp lực lên chủ đầu tư, thúc đẩy họ chủ động giải quyết tranh chấp với người mua nhà. Tuy nhiên, tố cáo chỉ giải quyết được khía cạnh vi phạm hành chính, không trực tiếp giúp Quý khách hàng đòi được bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng dân sự. Do vậy, có thể cần kết hợp với khởi kiện dân sự để bảo vệ toàn diện quyền lợi.

Khởi kiện tại tòa án giải quyết tranh chấp khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Khởi kiện là biện pháp cuối cùng khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu mà các phương án thương lượng và tố cáo đều không hiệu quả. Theo quy định tại Điều 26, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp khu vực nơi có bất động sản tranh chấp. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày phát hiện vi phạm hoặc từ ngày hợp đồng bị vi phạm.

Yêu cầu khởi kiện có thể bao gồm: Tuỳ vào từng trường hợp nhất định mà có thể đưa ra yêu cầu huỷ hợp đồng hoặc Yêu cầu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại trong hợp đồng (Nếu trong hợp đồng mua bán căn hộ có quy định điều khoản phạt khi vi phạm nghĩa vụ).

Quy trình khởi kiện tại toà án được thực hiện qua các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị Đơn khởi kiện và Hồ sơ chứng cứ

Việc soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp về diện tích căn hộ phải tuân thủ theo mẫu số 23-DS, ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao và các quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đơn cần trình bày rõ thông tin của người khởi kiện (nguyên đơn) và bên bị kiện (bị đơn – chủ đầu tư), Tòa án có thẩm quyền, và yêu cầu cụ thể đòi bồi thường hoặc thực hiện đúng hợp đồng. Nội dung đơn cần nêu bật quá trình ký kết hợp đồng, diện tích cam kết, diện tích thực tế khi bàn giao và cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình.

Lưu ý: Tòa án có thể yêu cầu đương sự cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ nếu xét thấy cần thiết. Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, logic và có căn cứ pháp lý vững chắc theo Bộ luật Dân sự 2015 sẽ là nền tảng quan trọng để Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án.

Bước 2: Thủ tục thụ lý vụ án

Căn cứ theo Khoản 2 và Khoản 3, Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, quy trình thụ lý được tiến hành như sau: Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn, Chánh án Tòa án sẽ chỉ định một Thẩm phán xem xét. Thẩm phán này có 05 ngày làm việc để kiểm tra đơn và hồ sơ, xác định tính hợp lệ về hình thức, nội dung và thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nếu hồ sơ hợp lệ và vụ án thuộc thẩm quyền, Thẩm phán sẽ ra thông báo yêu cầu người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Đối với các trường hợp thuộc diện miễn, giảm án phí theo Điều 12, Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, nguyên đơn cần nộp đơn đề nghị kèm theo các tài liệu chứng minh. Sau khi nguyên đơn hoàn thành nghĩa vụ nộp án phí (hoặc có quyết định miễn, giảm), Tòa án sẽ chính thức ra thông báo thụ lý vụ án và gửi cho các bên trong vòng 07 ngày làm việc.

Bước 3: Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử cho tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ là 04 tháng kể từ ngày thụ lý, theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong trường hợp vụ án có tình tiết phức tạp, Chánh án có thể quyết định gia hạn thêm tối đa 02 tháng. Trong giai đoạn này, Thẩm phán sẽ thực hiện các công việc chính như lập hồ sơ, xác định tư cách của các bên liên quan và định hình rõ quan hệ pháp luật đang có tranh chấp.

Tòa án sẽ tiến hành thu thập và xác minh các chứng cứ, đặc biệt là đối chiếu các điều khoản trong hợp đồng với diện tích thực tế được bàn giao. Thẩm phán có thể trưng cầu giám định về diện tích xây dựng để làm rõ sự chênh lệch. Việc xác minh các nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán là yếu tố then chốt để giải quyết tranh chấp.

Tòa án cũng có thể áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời (ví dụ: cấm thay đổi hiện trạng tài sản) theo yêu cầu của đương sự hoặc khi xét thấy cần thiết. Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ sẽ được tổ chức để các bên trình bày quan điểm và làm rõ các vấn đề còn mâu thuẫn.

Bước 4: Thủ tục hòa giải tại Tòa án

Theo Điểm g, Khoản 2, Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hòa giải là một thủ tục bắt buộc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử. Phiên hòa giải được tiến hành dựa trên nguyên tắc tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các bên, nội dung thỏa thuận không được vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội. Trình tự hòa giải được thực hiện theo quy định tại Khoản 4, Điều 210, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Tại phiên hòa giải, Thẩm phán sẽ phổ biến về quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như hệ quả pháp lý của việc hòa giải thành hoặc không thành. Nguyên đơn trình bày yêu cầu về việc chênh lệch diện tích và đề xuất phương án giải quyết. Bị đơn đưa ra ý kiến phản hồi, có thể trình bày yêu cầu phản tố (nếu có). Thẩm phán sẽ tổng hợp các vấn đề, chỉ ra những điểm các bên đã thống nhất và chưa thống nhất, từ đó đưa ra các giải pháp để các bên cân nhắc.

Nếu hai bên đạt được thỏa thuận, Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành và quyết định công nhận sự thỏa thuận này có hiệu lực pháp luật như một bản án. Nếu hòa giải không thành công, Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm

Khi hòa giải không thành, Tòa án sẽ ra Quyết định đưa vụ án tranh chấp diện tích căn hộ ra xét xử sơ thẩm. Theo Khoản 4, Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, phiên tòa phải được mở trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định, và có thể kéo dài thêm 01 tháng nếu có lý do chính đáng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử sẽ tiến hành hỏi các bên để làm rõ nội dung hợp đồng, nghe trình bày của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi liên quan, kiểm tra và đánh giá công khai các chứng cứ như kết quả đo đạc, biên bản bàn giao. Sau phần tranh luận, Hội đồng xét xử sẽ nghị án và tuyên án.

Theo Khoản 1, Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, các đương sự có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Trong khi đó, theo Khoản 1, Điều 280 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Viện kiểm sát có quyền kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm. Tòa án cấp phúc thẩm sẽ xem xét lại vụ án và đưa ra phán quyết cuối cùng, có hiệu lực thi hành ngay, kết thúc quá trình tố tụng.

>>> Xem thêm: Khởi kiện đòi tiền lãi phát sinh do chậm bàn giao căn hộ

Dịch vụ luật sư hỗ trợ xử lý tranh chấp khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Việc nhờ luật sư hỗ trợ khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu là lựa chọn thông minh để bảo vệ quyền lợi tối ưu. Luật sư chuyên về bất động sản có kinh nghiệm xử lý các tranh chấp phức tạp, hiểu rõ quy định pháp luật và thủ tục tố tụng. Theo thống kê thực tiễn, các vụ việc có luật sư đại diện thường đạt kết quả thuận lợi hơn so với tự đại diện, đặc biệt trong các tranh chấp với chủ đầu tư lớn.

Khi quyền lợi của Quý khách hàng bị ảnh hưởng do việc bàn giao căn hộ thiếu hụt diện tích, Luật Long Phan PMT cung cấp một gói dịch vụ pháp lý toàn diện, được cá nhân hóa qua các vai trò cụ thể để đảm bảo hiệu quả tối ưu. Các dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Phân tích Hợp đồng & Hồ sơ pháp lý: Rà soát toàn diện Hợp đồng mua bán, các phụ lục và bản vẽ đính kèm để xác định chính xác các điều khoản về diện tích, cách tính và phương thức xử lý chênh lệch; đồng thời kiểm tra tính hợp pháp của toàn bộ hồ sơ giao dịch.
• Đánh giá Mức độ Vi phạm & Xây dựng Lộ trình: Dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, chúng tôi sẽ đánh giá mức độ vi phạm của chủ đầu tư, tư vấn về các quyền lợi Quý khách hàng được hưởng và vạch ra lộ trình giải quyết tranh chấp hiệu quả (thương lượng, tố cáo hoặc khởi kiện).
• Tính toán Thiệt hại Kinh tế: Hỗ trợ Quý khách hàng tính toán một cách chính xác và có cơ sở pháp lý về số tiền chênh lệch diện tích cần được hoàn trả, các khoản bồi thường thiệt hại phát sinh và các lợi ích kinh tế khác mà Quý khách hàng có quyền yêu cầu.

• Soạn thảo Văn bản Thương lượng: Chuẩn bị các công văn, thư yêu cầu gửi đến chủ đầu tư, trình bày rõ ràng cơ sở pháp lý, yêu cầu cụ thể và tạo áp lực cần thiết để buộc chủ đầu tư phải giải quyết thỏa đáng ngay từ giai đoạn đầu.
• Soạn thảo Hồ sơ Tố cáo: Trong trường hợp cần thiết, chúng tôi sẽ soạn thảo Đơn tố cáo và chuẩn bị bộ hồ sơ hoàn chỉnh gửi đến các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (như Sở Xây dựng), đảm bảo hồ sơ được tiếp nhận và xử lý nhanh chóng.
• Soạn thảo Hồ sơ Khởi kiện: Chuẩn bị bộ hồ sơ khởi kiện ra Tòa án theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm Đơn khởi kiện (mẫu 23-DS), bản kê các tài liệu chứng cứ và các văn bản tố tụng cần thiết khác.

• Đại diện Đàm phán với Chủ đầu tư: Trực tiếp làm việc, đàm phán với đại diện của chủ đầu tư để đưa ra phương án giải quyết dứt điểm, bảo vệ tối đa quyền lợi cho Quý khách hàng và tránh các rủi ro, cạm bẫy pháp lý trong quá trình thương lượng.
• Đại diện Làm việc với Cơ quan Nhà nước: Thay mặt Quý khách hàng theo dõi, đôn đốc và làm việc với các cơ quan chức năng trong suốt quá trình xử lý tố cáo, đảm bảo vụ việc được giải quyết khách quan và đúng pháp luật.
• Đại diện Tranh tụng tại Tòa án: Cử luật sư dày dạn kinh nghiệm trực tiếp tham gia các phiên hòa giải, phiên tòa để trình bày, tranh luận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng trước Hội đồng xét xử, hướng tới một bản án có lợi nhất.

>> Xem thêm:

• Nhận bàn giao nhà không đúng hợp đồng: Hướng giải quyết
• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà: Hướng dẫn cách xử lý

Câu hỏi thường gặp về hướng xử lý khi chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về cách thức giải quyết khi bị nhà đầu tư bàn giao nhà không đúng diện tích.

Diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo quy chuẩn nào là đúng?

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả tường ngăn các phòng bên trong và diện tích ban công, lô gia (nếu có). Cách tính này không bao gồm tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật.

Căn cứ pháp lý: Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 05/2024/TT-BXD.

Nếu diện tích thiếu hụt vượt quá ngưỡng thỏa thuận trong hợp đồng, tôi có quyền từ chối nhận nhà không?

Có. Khi diện tích chênh lệch vượt quá tỷ lệ đã thỏa thuận trong hợp đồng, Quý khách hàng có quyền từ chối nhận bàn giao, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp căn hộ khác tương đương, hoặc chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại.

Căn cứ pháp lý:  Mẫu hợp đồng Ia đính kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Điều 360, Điều 361, Điều 42423 Bộ Luật Dân sự 2015.

Tại sao tôi phải ghi “bảo lưu ý kiến” vào biên bản bàn giao khi diện tích nhà bị thiếu?

Việc ghi “bảo lưu ý kiến về diện tích” là hành động pháp lý cần thiết để chứng minh Quý khách hàng không chấp nhận sự vi phạm của chủ đầu tư. Điều này giúp bảo toàn quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường nếu vi phạm đó là nghiêm trọng.

Căn cứ pháp lý: Điều 275, Bộ luật Dân sự 2015 (Căn cứ phát sinh nghĩa vụ của các bên).

Nếu thương lượng không thành công, tôi có thể tố cáo chủ đầu tư ở đâu?

Quý khách hàng có thể tố cáo hành vi vi phạm của chủ đầu tư đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền như Sở Xây dựng hoặc Thanh tra Sở Xây dựng nơi dự án tọa lạc để yêu cầu xử phạt hành chính.

Căn cứ pháp lý: Khoản 7, Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Kết luận

Chủ đầu tư giao nhà nhỏ hơn diện tích ban đầu là vi phạm nghiêm trọng hợp đồng mua bán, gây thiệt hại trực tiếp cho người mua. Quý khách hàng cần chủ động bảo vệ quyền lợi thông qua thương lượng, tố cáo hoặc khởi kiện theo đúng quy trình pháp luật. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn và đại diện pháp lý chuyên nghiệp, hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết hiệu quả các tranh chấp bất động sản. Liên hệ hotline: 1900636387 để được tư vấn kịp thời và bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách tối ưu nhất.

Tags: Bàn giao căn hộ sai diện tích​, Chủ đầu tư giao nhà thiếu diện tích​, hợp đồng mua bán nhà ở, Khởi kiện tranh chấp bất động sản​, Luật Kinh doanh Bất động sản​, Tố cáo chủ đầu tư vi phạm​, Tranh chấp diện tích căn hộ​, Tư vấn pháp lý mua bán nhà, Xử lý vi phạm hợp đồng bất động sản​