Tư vấn giải quyết tranh chấp về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Giải quyết tranh chấp về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một hành trình pháp lý đòi hỏi sự tinh tường trong việc nhận diện bản chất tài sản công theo khung pháp lý mới nhất. Các tranh chấp này thường phân hóa thành khiếu nại hành chính về quyền thuê mua hoặc kiện tụng dân sự giữa các cá nhân. Tùy vào bản chất quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về cơ quan hành chính hay Tòa án. Việc xác định sai hướng đi ngay từ đầu có thể khiến người dân mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu luật định. Để giúp Quý khách phân loại và xử lý vụ việc đúng luật, Luật Long Phan PMT xin phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây.

Tranh chấp về quyền thuê, thuê mua, mua hóa giá nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà ở thuộc tài sản công)

Để giải quyết hiệu quả, người dân bắt buộc phải phân loại chính xác tính chất vụ việc nhằm xác định đúng cơ quan thẩm quyền và tuân thủ trình tự thủ tục luật định nghiêm ngặt. Hệ thống các quy định pháp lý và quy trình xử lý tranh chấp đối với loại hình nhà ở đặc biệt này bao gồm các nội dung sau:

Nhận định các loại tranh chấp phổ biến thường gặp

Tranh chấp liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (hay còn gọi là nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc tài sản công, nhà ở cũ) không chỉ là tranh chấp dân sự ngang hàng, mà còn là tranh chấp hành chính trong quan hệ quản lý – sử dụng. Căn cứ Khoản 3 Điều 194 Luật Nhà ở 2023, các tranh chấp này thường phát sinh khi cơ quan nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu (thu hồi, bán, cho thuê) xâm phạm quyền lợi an sinh của người dân. 

Các tranh chấp thường gặp là:

Tranh chấp ai có quyền được thuê/được tiếp tục thuê/được chuyển quyền thuê nhà ở thuộc tài sản công: Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất, thường xảy ra trong nội bộ những người đang cùng sinh sống trong căn nhà hoặc liên quan đến quyền thừa kế. Cụ thể:

• Tranh chấp xác định ai là người có quyền ký hợp đồng thuê chính thức (tranh chấp giữa hộ chính và hộ phụ, hoặc giữa các thành viên cùng cư trú).
• Tranh chấp về quyền được tiếp tục ký hợp đồng thuê khi người đứng tên hợp đồng trước đó qua đời hoặc chuyển đi nơi khác (thừa kế quyền thuê).
• Tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng trái phép quyền thuê hoặc sang nhượng “suất” thuê nhà ở xã hội/nhà ở công vụ trái quy định.

Tranh chấp về điều kiện và thủ tục thuê mua: Dạng này thường liên quan đến các tiêu chuẩn và quy trình xét duyệt của cơ quan quản lý nhà ở. Cụ thể:

• Tranh chấp về việc xác định đối tượng đủ hoặc không đủ điều kiện để được thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.
• Khiếu nại, tranh chấp về tính minh bạch của danh sách các đối tượng đủ điều kiện được duyệt.
• Tranh chấp về thời điểm đủ điều kiện để ký kết hợp đồng thuê mua hoặc chuyển từ thuê sang mua.

Tranh chấp về quyền mua nhà ở cũ (mua hóa giá/thanh lý): Đây là các tranh chấp liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu từ Nhà nước sang tư nhân đối với quỹ nhà ở cũ. Các vấn đề thường gặp gồm:

• Tranh chấp về điều kiện được mua nhà theo các chính sách “hóa giá” hoặc thanh lý tài sản công.
• Tranh chấp phát sinh từ hành vi hành chính của cơ quan quản lý như: từ chối bán, chậm thực hiện thủ tục bán, hoặc không giải quyết hồ sơ mua nhà.
• Tranh chấp về việc xác định đúng đối tượng được ưu tiên mua nhà.
• Tranh chấp về giá bán, cách tính thời gian công tác để hưởng chế độ miễn, giảm tiền nhà hoặc tiền sử dụng đất.

Tranh chấp về chấm dứt quyền thuê và thu hồi nhà: Dạng tranh chấp này thường xuất phát từ phía cơ quan quản lý nhà nước đối với người thuê. Cụ thể:

• Tranh chấp khi cơ quan quản lý ra quyết định thu hồi nhà hoặc chấm dứt hợp đồng thuê do cho rằng người thuê vi phạm điều kiện hợp đồng.
• Tranh chấp liên quan đến việc sử dụng nhà sai mục đích (ví dụ: tự ý cơi nới, sửa chữa, cho thuê lại, hoặc sử dụng vào mục đích kinh doanh thay vì để ở).

Về nguyên tắc, đối với các tranh chấp liên quan đến “quan hệ quản lý – sử dụng” quỹ nhà thuộc tài sản công (như việc xét duyệt đối tượng, giá thuê, giá bán, quyết định thu hồi…), cơ sở pháp lý để giải quyết sẽ tuân thủ theo quy định tại Khoản 3 Điều 194 Luật Nhà ở 2023. Điều này có nghĩa là nhiều trường hợp sẽ được giải quyết theo trình tự khiếu nại hành chính hoặc tố tụng hành chính thay vì tố tụng dân sự thông thường.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Theo quy định tại khoản 3 Điều 194 Luật Nhà ở 2023, thẩm quyền giải quyết được phân cấp triệt để dựa trên “nguồn gốc quản lý” của quỹ nhà đó. Cụ thể: 

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Đối với quỹ nhà địa phương): Quỹ nhà ở được giao cho địa phương quản lý (bao gồm nhà ở cũ, nhà ở xã hội đầu tư công, nhà tái định cư do Tỉnh/Thành phố quản lý).
• Bộ Xây dựng: Giải quyết tranh chấp đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do các cơ quan trung ương quản lý (Ví dụ: Nhà công vụ của Chính phủ, nhà ở thuộc quản lý của các Bộ, Ngành khác…), trừ quỹ nhà do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quản lý.
• Bộ Quốc phòng và Bộ Công an: Bộ Quốc phòng giải quyết đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng quản lý; Bộ Công an giải quyết đối với nhà ở do Bộ Công an quản lý.

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp tại UBND tỉnh/ cấp Bộ

Căn cứ khoản 1 Điều 81 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, trình tự giải quyết tranh chấp nhà ở thuộc sở hữu công tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giải quyết như sau:

Bước 1. Nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp

Người đang thuê, đang sử dụng nhà ở gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp kèm theo hồ sơ chứng minh việc sử dụng nhà ở đến UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở, theo một trong các hình thức:

• Nộp trực tiếp; hoặc
• Gửi qua dịch vụ bưu chính.

Hồ sơ gửi kèm gồm: Bản sao chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu các giấy tờ chứng minh người đề nghị đang quản lý, sử dụng nhà ở (ví dụ: hợp đồng thuê, giấy tờ bố trí nhà, biên lai thanh toán, xác nhận cư trú, giấy tờ liên quan khác…).

Sau khi tiếp nhận, UBND cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

Bước 2. Tiếp nhận, kiểm tra nội dung, lập hồ sơ giải quyết tranh chấp

Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm:

• Kiểm tra nội dung đơn đề nghị;
• Làm việc với các bên tranh chấp;
• Thu thập, rà soát hồ sơ quản lý nhà ở;
• Lập hồ sơ giải quyết tranh chấp.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp tối thiểu gồm:

• Đơn đề nghị giải quyết tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở;
• Biên bản làm việc với các bên có tranh chấp;
• Biên bản kiểm tra hiện trạng quản lý, sử dụng nhà ở (nếu có);
• Hồ sơ quá trình quản lý, sử dụng nhà ở (hợp đồng thuê, hồ sơ bố trí nhà, hồ sơ quản lý vận hành, thanh toán tiền thuê…).

Bước 3. Xác minh thực tế, tổng hợp báo cáo, dự thảo quyết định

Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày lập xong hồ sơ giải quyết tranh chấp, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện:

• Xem xét hồ sơ;
• Tiến hành xác minh thực tế (nếu cần thiết);
• Tổng hợp, lập báo cáo kết quả;
• Soạn dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp và trình UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định theo thẩm quyền.

Bước 4. UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp

Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo và dự thảo của cơ quan quản lý nhà ở, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm:

• Xem xét hồ sơ, nội dung báo cáo;
• Ban hành quyết định giải quyết tranh chấp theo thẩm quyền.

Căn cứ khoản 2 Điều 81 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, trình tự giải quyết tranh chấp nhà ở thuộc sở hữu công tại Bộ Xây dựng hoặc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được giải quyết như sau:

Bước 1. Nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp

Người đang thuê, đang sử dụng nhà ở gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp kèm theo tài liệu chứng minh việc sử dụng nhà ở đến cơ quan có thẩm quyền tương ứng, cụ thể:

• Gửi Bộ Xây dựng: áp dụng đối với nhà ở do cơ quan trung ương quản lý nhưng không thuộc phạm vi quản lý của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an; hoặc
• Gửi Bộ Quốc phòng/ Bộ Công an: áp dụng đối với nhà ở đang thuê thuộc phạm vi quản lý của các Bộ này.

Hình thức nộp:

• Nộp trực tiếp; hoặc
• Gửi qua dịch vụ bưu chính.

Tài liệu kèm theo: Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu các giấy tờ chứng minh người đề nghị đang quản lý, sử dụng nhà ở (hợp đồng thuê, giấy tờ bố trí nhà, biên lai tiền thuê, xác nhận cư trú, tài liệu liên quan khác…).

Bước 2. Chuyển giao, tiếp nhận hồ sơ

Bộ Xây dựng hoặc Bộ Quốc phòng/Bộ Công an (tùy trường hợp) giao cho cơ quan quản lý nhà ở trực thuộc tiếp nhận hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp.

Bước 3. Kiểm tra nội dung, lập hồ sơ giải quyết tranh chấp

Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở trực thuộc có trách nhiệm:

• Kiểm tra nội dung đơn đề nghị;
• Làm việc với các bên có tranh chấp;
• Thu thập, rà soát hồ sơ quản lý nhà ở;
• Lập hồ sơ giải quyết tranh chấp theo thành phần hồ sơ quy định (tương tự hồ sơ tại trình tự giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh).

Bước 4. Xác minh thực tế, tổng hợp, dự thảo quyết định

Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày lập hồ sơ giải quyết tranh chấp, cơ quan quản lý nhà ở có trách nhiệm:

• Xem xét hồ sơ;
• Xác minh thực tế (nếu cần);
• Tổng hợp kết quả, lập báo cáo;
• Soạn dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp và trình Bộ Xây dựng hoặc Bộ Quốc phòng/Bộ Công an xem xét, quyết định theo thẩm quyền.

Bước 5. Bộ có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp

Trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo và dự thảo quyết định, Bộ Xây dựng hoặc Bộ Quốc phòng/Bộ Công an có trách nhiệm:

• Xem xét hồ sơ vụ việc;
• Ban hành quyết định giải quyết tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở theo thẩm quyền.

Quyền khởi kiện hành chính khi không đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Căn cứ điểm d khoản 3 Điều 194 Luật Nhà ở 2023 và Luật Tố tụng hành chính 2015, người dân có quyền khởi kiện Quyết định hành chính hoặc Hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Trong tranh chấp nhà công sản, có thể khởi kiện 02 đối tượng:

• Quyết định hành chính: Ví dụ: Quyết định thu hồi nhà ở công vụ; Quyết định phê duyệt giá bán nhà ở cũ; Văn bản từ chối ký hợp đồng thuê.
• Hành vi hành chính: Ví dụ: Đã nộp đủ hồ sơ xin mua nhà hóa giá, đã quá thời hạn luật định nhưng cơ quan nhà nước không trả lời, không giải quyết.

Thời hiệu: 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định/hành vi hành chính (Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015).

>>> Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết khiếu nại về tranh chấp về nhà ở là cơ quan nào?

Tranh chấp giữa cá nhân, tổ chức về nhà ở có nguồn gốc sở hữu Nhà nước (nhưng hiện là quan hệ dân sự/thương mại giữa các chủ thể)

Tranh chấp đối với nhà ở có nguồn gốc công sản luôn tiềm ẩn tính phức tạp cao do sự đan xen giữa lịch sử quản lý hành chính và các giao dịch dân sự phát sinh sau này giữa các tư nhân. Việc giải quyết hiệu quả đòi hỏi sự phân định rõ ràng về bản chất quan hệ pháp luật để xác định đúng thẩm quyền thụ lý và áp dụng trình tự tố tụng tương ứng. Để bảo vệ tối đa quyền lợi trong các vụ việc này, cần xem xét kỹ lưỡng hệ thống các quy định pháp lý điều chỉnh sau đây:

Nhận định các loại tranh chấp

Khác với các tranh chấp hành chính (khiếu nại quyết định bán/cho thuê của Nhà nước), tranh chấp tại mục này mang bản chất là quan hệ dân sự hoặc thương mại thuần túy:

Tranh chấp quyền sở hữu/quyền sử dụng nhà ở giữa cá nhân/tổ chức:

• Tranh chấp thừa kế: Căn nhà có nguồn gốc được Nhà nước phân, sau đó cha mẹ mua hóa giá nhưng không để lại di chúc rõ ràng. Các con tranh chấp về việc chia di sản thừa kế.
• Tranh chấp diện tích chung – riêng: Tại các nhà biệt thự cũ hoặc khu tập thể, ranh giới giữa diện tích cơi nới, diện tích sử dụng chung (hành lang, lối đi, sân thượng) và diện tích riêng.

Tranh chấp giao dịch về nhà ở (mua bán, đặt cọc, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thuê…):

• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc/mua bán “giấy tay”: Các bên mua bán nhà khi mới chỉ có “Quyết định thanh lý” hoặc “Hợp đồng thuê mua” với Nhà nước mà chưa được cấp Giấy chứng nhận. Khi giá đất tăng, bên bán thường “bẻ kèo” với lý do giao dịch vô hiệu do nhà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Tranh chấp hợp đồng góp vốn/hợp tác kinh doanh: Liên quan đến các tổ chức thuê hoặc mua lại các cơ sở nhà đất công (sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước) để kinh doanh, dẫn đến tranh chấp về lợi nhuận hoặc quyền khai thác mặt bằng.

Tranh chấp liên quan quản lý vận hành chung cư: Tranh chấp giữa cư dân và Ban quản trị hoặc đơn vị kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành về phí dịch vụ, diện tích kinh doanh tầng 1 (vốn có nguồn gốc là nhà nước quản lý nhưng nay nhập nhằng về quyền khai thác).

Loại tranh chấp này là vai trò của Nhà nước đã chấm dứt. Cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, Xí nghiệp quản lý nhà) lúc này chỉ đóng vai trò là cơ quan cung cấp hồ sơ, chứng cứ về nguồn gốc đất đai để Tòa án giải quyết tranh chấp giữa các tư nhân với nhau.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Căn cứ Khoản 2 Điều 194 Luật Nhà ở 2023, các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư (có nguồn gốc nhà nước nhưng đã tư nhân hóa) được giải quyết bởi Tòa án nhân dân hoặc Trọng tài thương mại theo quy định của pháp luật. Đối với Thẩm quyền của Trọng tài thương mại, Cơ quan này chỉ có thẩm quyền giải quyết trong phạm vi hẹp hơn và phải đáp ứng đủ 02 điều kiện tiên quyết theo Điều 2, Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010:

Đầu tiền, phải tồn tại thỏa thuận trọng tài giữa các bên. Thỏa thuận này phải được xác lập bằng văn bản, có thể tồn tại dưới hình thức một điều khoản giải quyết tranh chấp nằm trong hợp đồng thuê/thuê mua nhà ở, hoặc là một văn bản thỏa thuận riêng biệt được ký kết trước hoặc sau khi tranh chấp phát sinh. Ngoài ra, tranh chấp đó phải thuộc loại tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại hoặc tranh chấp mà pháp luật chuyên ngành (như Luật Nhà ở) cho phép giải quyết bằng Trọng tài.

Nếu không tồn tại thỏa thuận này hoặc thỏa thuận vô hiệu, Tòa án nhân dân sẽ là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết.

Trình tự thủ tục giải quyết

Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi tập trung hướng dẫn trình tự giải quyết tại Tòa án nhân dân. Quy trình này tuân thủ nghiêm ngặt Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015.

Thẩm quyền tòa

Thẩm quyền của Tòa án nhân dân:

• Giải quyết tất cả các tranh chấp về sở hữu, thừa kế, hôn nhân gia đình (chia tài sản là nhà hóa giá), hợp đồng mua bán dân sự… theo Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Thẩm quyền theo cấp và theo lãnh thổ: Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có bất động sản theo khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, tuỳ vào loại tranh chấp cụ thể.

Đơn kiện và tài liệu khuyến nghị cần chuẩn bị

Ngoài Đơn khởi kiện (theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP), đối với nhà có nguồn gốc sở hữu nhà nước, bộ tài liệu chứng cứ bao gồm:

• Nhóm giấy tờ gốc: Quyết định phân nhà (ngày xưa); Quyết định thanh lý/hóa giá nhà; Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước ký với cơ quan quản lý.
• Nhóm giấy tờ tài chính: Biên lai nộp tiền mua nhà, biên bản bàn giao nhà.
• Nhóm giấy tờ hiện trạng: Giấy chứng nhận (Sổ đỏ – nếu đã cấp), bản vẽ hiện trạng, hồ sơ kỹ thuật thửa đất..

Trình tự giải quyết

Nộp đơn và Thụ lý vụ án (Điều 191, Điều 193, Điều 195, Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015):

• Nộp đơn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Nộp tạm ứng án phí: Sau khi nhận thông báo của Tòa, người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí tại Cơ quan Thi hành án dân sự để Tòa chính thức thụ lý.. 

Hòa giải và Chuẩn bị xét xử (Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015):

• Hòa giải: Tòa án bắt buộc tiến hành hòa giải (trừ trường hợp không được hòa giải). Đây là giai đoạn các bên thương lượng phương án chia tài sản hoặc bồi thường.
• Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán sẽ tiến hành các hoạt động như: Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng; Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng; Xác minh, thu thập chứng cứ,…

Xét xử Sơ thẩm và Phúc thẩm (nếu có):

• Phiên tòa sơ thẩm: Hội đồng xét xử ra bản án dựa trên chứng cứ và tranh tụng công khai.
• Kháng cáo: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, nếu không đồng ý, các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp trên trực tiếp (Phúc thẩm) (Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015). Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay lập tức.

Trình tự tố tụng tại Tòa án thường kéo dài từ thường từ 4-6 tháng theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Bồi thường đối với nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước 

Câu hỏi liên quan (FAQs) về giải quyết tranh chấp về nhà ở thuộc ở hữu nhà nước

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp (FAQs) liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:

Nếu tôi đang ở nhà thuê của Nhà nước nhưng bị thông báo thu hồi, tôi phải khiếu nại đến đâu?

Quý khách phải gửi đơn khiếu nại hoặc đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đến cơ quan quản lý trực tiếp quỹ nhà đó (là UBND cấp Tỉnh hoặc Bộ/Ngành quản lý đối với nhà ở trung ương). Theo Điều 194 Luật Nhà ở 2023, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được phân cấp dựa trên nguồn gốc quản lý. Nếu là nhà do địa phương quản lý, Quý khách gửi đơn đến UBND cấp tỉnh. Nếu là nhà công vụ của Bộ Quốc phòng, Quý khách gửi đến Bộ Quốc phòng. Việc khiếu nại đúng cấp sẽ giúp hồ sơ của Quý khách được thụ lý nhanh chóng, tránh bị chuyển lòng vòng.

Thời hiệu để khởi kiện hành chính đối với quyết định từ chối bán nhà là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện là 01 năm kể từ ngày Quý khách nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính về việc từ chối bán nhà của cơ quan quản lý. Căn cứ Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, nếu quá thời hạn này mà Quý khách không nộp đơn khởi kiện, Quý khách sẽ mất quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình. Do đó, ngay khi nhận được văn bản từ chối, Quý khách cần cân nhắc thực hiện ngay thủ tục khiếu nại hoặc khởi kiện để đảm bảo tính thời sự của hồ sơ.

Tôi cần chuẩn bị giấy tờ gì để chứng minh mình có quyền thuê/mua nhà khi xảy ra tranh chấp?

Quý khách cần thu thập toàn bộ hồ sơ gốc chứng minh quá trình sử dụng liên tục, bao gồm: Quyết định phân nhà/bố trí nhà (bản sao lục), Hợp đồng thuê nhà cũ, Biên lai đóng tiền thuê nhà hàng tháng, và Sổ hộ khẩu/Xác nhận cư trú qua các thời kỳ. Đối với nhà ở cũ, giấy tờ gốc thường bị thất lạc. Trong trường hợp này, các biên lai thu tiền thuê nhà, tiền điện nước đứng tên Quý khách hoặc cha mẹ Quý khách qua nhiều năm để chứng minh quyền sử dụng thực tế và liên tục, làm cơ sở để cơ quan nhà nước hoặc Tòa án xem xét giải quyết quyền lợi cho Quý khách.

Cơ quan nào có thẩm quyền cưỡng chế nếu tôi không trả lại nhà công vụ sau khi bị thu hồi?

Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó. Theo quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Nhà ở 2023 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 13 Nghị định 140/2025/NĐ-CP), trường hợp người thuê nhà ở công vụ hoặc nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khác không chịu bàn giao lại nhà sau khi có quyết định thu hồi hợp pháp (sau thời hạn thông báo tối đa), cơ quan quản lý nhà ở sẽ đề nghị UBND cấp tỉnh (hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở thực hiện trong trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao) ra quyết định cưỡng chế. Nếu người bị cưỡng chế không đồng ý, họ có quyền khiếu nại/ khởi kiện Quyết định cưỡng chế này ra Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng hành chính, nhưng việc khởi kiện không đương nhiên làm tạm đình chỉ việc cưỡng chế (trừ khi Tòa án có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời).

Dịch vụ luật sư tư vấn, tham gia giải quyết tranh chấp về nhà ở thuộc ở hữu nhà nước

Tranh chấp liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thường có tính chất đặc thù giữa quan hệ dân sự và thủ tục hành chính quản lý công sản. Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên sâu giúp khách hàng bảo vệ quyền thuê, quyền mua hóa giá hoặc quyền thừa kế đối với loại hình tài sản này thông qua các hạng mục công việc sau:

• Tư vấn xác định đối tượng và điều kiện cụ thể để được hưởng chính sách thuê, thuê mua hoặc mua hóa giá nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước theo quy định hiện hành.
• Rà soát, đánh giá tính pháp lý của Hợp đồng thuê nhà, Quyết định phân phối/bố trí nhà ở để xác định chính xác nguồn gốc sử dụng và tư cách pháp lý của các thành viên trong hộ gia đình.
• Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị hồ sơ, tài liệu cần thiết để thực hiện thủ tục ký lại hợp đồng thuê, chuyển đổi tên người thuê hoặc đăng ký mua nhà theo Nghị định của Chính phủ.
• Đại diện khách hàng làm việc với Đơn vị quản lý vận hành (Công ty/Xí nghiệp quản lý nhà) và Sở Xây dựng để giải quyết các vướng mắc về diện tích, đơn giá hoặc thủ tục sang tên.
• Soạn thảo đơn khiếu nại và đại diện thực hiện thủ tục khiếu nại đối với các quyết định hành chính, hành vi hành chính (như từ chối bán nhà, thu hồi nhà trái luật) của cơ quan quản lý.
• Tham gia tư vấn, hòa giải tranh chấp nội bộ gia đình để đi đến thống nhất văn bản cam kết hoặc cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng thuê/mua nhà với Nhà nước.
• Soạn thảo đơn khởi kiện vụ án hành chính (kiện quyết định quản lý nhà) hoặc vụ án dân sự (tranh chấp quyền được mua/thuê giữa các cá nhân) và nộp hồ sơ đến Tòa án có thẩm quyền.
• Tham gia tranh tụng tại phiên tòa, sử dụng các quy định đặc thù về nhà ở nhà nước để bảo vệ quyền ưu tiên mua, quyền tiếp tục thuê hoặc yêu cầu hủy bỏ các văn bản xâm phạm quyền lợi.
• Hỗ trợ pháp lý sau tố tụng, giúp khách hàng hoàn tất các thủ tục hành chính để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) sau khi bản án/quyết định có hiệu lực.

>>> Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở đúng luật

Kết luận

Việc giải quyết tranh chấp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước luôn phức tạp do liên quan chặt chẽ đến các thủ tục hành chính đặc thù. Người dân cần xác định đúng thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền thuê hoặc quyền hóa giá nhà kịp thời. Mọi sự chậm trễ trong việc khiếu nại có thể dẫn đến rủi ro mất quyền cư trú hợp pháp. Sự hỗ trợ từ luật sư là cần thiết để đảm bảo hồ sơ pháp lý chặt chẽ trước cơ quan nhà nước. Luật Long Phan PMT hiện cung cấp Dịch vụ luật sư nhà đất và Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp hành chính để hỗ trợ quý khách. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn.

Tags: giải quyết tranh chấp nhà ở, khiếu nại hành chính nhà đất, khởi kiện tranh chấp nhà ở, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở, thanh lý hóa giá nhà, thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, tranh chấp nhà công sản