Thủ tục khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất

Thủ tục khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất là một quá trình không chỉ dừng lại ở việc nộp đơn khởi kiện mà còn yêu cầu người khởi kiện phải chứng minh được ranh giới và hành vi vi phạm thông qua các số liệu đo đạc kỹ thuật. Để tránh tình trạng đơn khởi kiện bị trả lại hoặc yêu cầu bị bác bỏ do thiếu chứng cứ, việc nắm vững các quy định của Luật Đất đai là vô cùng quan trọng. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ hướng dẫn chi tiết về quy trình khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai khi hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất. 

Hướng dẫn thủ tục khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất

Hòa giải tranh chấp – điều kiện tiên quyết trước khi khởi kiện

Căn cứ Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác.

Tuy nhiên, nếu việc tự hòa giải không thành, các bên bắt buộc phải gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải. Đây là điều kiện tiên quyết trước khi khởi kiện, Tòa án sẽ chỉ thụ lý vụ án khi thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã đã được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. 

Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng quy định: Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện dẫn đến việc Thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện theo điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015. 

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp lấn chiếm đất

Căn cứ theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, quy định: Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

Như vậy, các tranh chấp về lấn chiếm đất đai thuộc nhóm tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Do đó, người sử dụng đất có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tại bất kỳ thời điểm nào khi phát sinh hành vi lấn chiếm.

Xác định thẩm quyền tòa án trong tranh chấp lấn chiếm đất

Việc xác định chính xác thẩm quyền Tòa án không chỉ là yêu cầu bắt buộc về mặt thủ tục tố tụng mà còn giúp tránh rủi ro đơn khởi kiện bị trả lại, vụ án bị kéo dài không cần thiết hoặc nghiêm trọng hơn là bản án bị hủy do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Căn cứ khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015) quy định tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Việc xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết được căn cứ như sau: 

• Thẩm quyền theo cấp: Căn cứ theo Điều 35 BLTTDS 2015 sửa đổi, bổ sung 2025 Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp lấn chiếm đất.
• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 quy định: Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất bị lấn chiếm có quyền giải quyết sơ thẩm tranh chấp này. 

>>>Xem thêm: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Thành phần hồ sơ khởi kiện tranh chấp lấn chiếm đất

Căn cứ Điều 189 BLTTDS 2015 hồ sơ khởi kiện tranh chấp lấn chiếm đất bao gồm: Đơn khởi kiện và tài liệu đính kèm. Trong đó Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Lưu ý về yêu cầu khởi kiện: Trường hợp đất bị lấn chiếm đã được cấp giấy chứng nhận cho người lấn chiếm thì phải yêu cầu hủy một phần giấy chứng nhận (đối với phần diện tích đã công nhận cho người lấn chiếm). 

Tài liệu chứng cứ khuyến nghị cần chuẩn bị bao gồm:

• Tài liệu bắt buộc:
  • Chứng minh nhân dân (CMND), Căn cước công dân (CCCD) …;
  • Sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ chứng minh nơi cư trú hiện tại;
  • Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( sổ đỏ/sổ hồng) hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (nếu không có giấy chứng nhận);
  • Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

• Hồ sơ kỹ thuật đối với phần đất bị lấn chiếm:
  • Bản vẽ thửa đất, trích đo địa chính, sơ đồ thửa do cơ quan đo đạc lập;
  • Kết quả đo lại diện tích hoặc ranh giới (nếu có).

• Chứng cứ thể hiện hành vi lấn chiếm
  • Ảnh, video công trình xây lấn;
  • Biên bản làm việc của tổ dân phố, hòa giải cơ sở (nếu có);
  • Biên bản kiểm tra, xử lý vi phạm trật tự xây dựng/đất đai (nếu cơ quan chức năng đã lập);
  • Giấy tờ chứng minh thiệt hại (hóa đơn đo đạc, chi phí sửa chữa, giám định…).

Việc chuẩn bị đầy đủ, đúng trọng tâm hồ sơ khởi kiện sẽ giúp Tòa án nhanh chóng xem xét, thụ lý vụ án và tạo cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người khởi kiện.

>>> Xem thêm: Hướng giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất chi tiết từ A-Z

Thủ tục Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thủ tục Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp đất đai thông thường được tiến hành như sau:

Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Tòa án có thẩm quyền hoặc nộp qua đường bưu điện.

Căn cứ Điều 191 BLTTDS 2015 trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí theo Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 thì Thẩm phán sẽ thụ lý ngay theo khoản 4 Điều 195 BLTTDS 2015.

Người đề nghị được miễn, giảm tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí Tòa án, án phí, lệ phí Tòa án thuộc các trường hợp được quy định trên, cần nộp đơn đề nghị cho Tòa án có thẩm quyền kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh thuộc trường hợp được miễn, giảm.

Viếc nắm rõ và thực hiện đúng thủ tục thụ lý ngay từ đầu sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra thuận lợi, hạn chế kéo dài và bảo đảm tốt nhất quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Quy trình Tòa án thụ lý hồ sơ tranh chấp xây dựng nhà lấn chiếm đất

Quá trình giải quyết tranh chấp xây dựng nhà lấn chiếm đất

Căn cứ Điều 203 BLTTDS 2015 thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm tranh chấp lấn chiếm đất là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan, Chánh án có thể quyết định gia hạn nhưng không quá 02 tháng. 

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành các công việc thuộc nhiệm vụ, quyền hạn như thu thập tài liệu, chứng cứ; xem xét, thẩm định tại chỗ; đo vẽ; tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. 

Trường hợp hòa giải thành, Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự theo khoản 1 Điều 212 BLTTDS 2015. Trường hợp hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử. 

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán phải mở phiên tòa, trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng theo khoản 4 Điều 203 BLTTDS 2015.

Nếu không đồng ý với quyết định, bản án của cấp sơ thẩm thì đương sự có quyền kháng cáo. Việc kháng cáo thực hiện trong thời hạn quy định tại Điều 273 BLTTDS 2015. 

Căn cứ xác định hành vi lấn chiếm đất

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2024 thì mọi hành vi lấn, chiếm ranh, chiếm dụng phần đất không thuộc quyền của mình đều là hành vi trái luật. Cụ thể:

• Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
• Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Do đó, Luật sư khuyến nghị để yêu cầu khởi kiện được tòa án chấp thuận, phần tài liệu chứng cứ chứng minh nộp kèm đơn kiện phải phản ánh trực tiếp được hành vi lấn, chiếm đất như đã phân tích ở trên. 

Cơ sở pháp lý: khoản 9, 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024. 

Dịch vụ luật sư tư vấn khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ toàn diện để hỗ trợ Quý khách trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn pháp lý ban đầu: Phân tích tính chất vụ việc, xác định hướng giải quyết phù hợp theo quy định pháp luật hiện hành.
• Soạn thảo văn bản pháp lý: Chuẩn bị đơn phản ánh, đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện và các văn bản liên quan.
• Đại diện tham gia hòa giải tại Ủy ban nhân dân.
• Thu thập chứng cứ: Xác minh hiện trạng đất đai, thu thập tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Đại diện bảo vệ quyền lợi Quý khách hàng tại Tòa án.

Với kinh nghiệm thực tiễn, Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách một cách hiệu quả, minh bạch và an toàn.

Tư vấn, hướng dẫn hồ sơ và thủ tục khởi kiện

Các câu hỏi thường gặp về thủ tục khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về thủ tục khởi kiện tranh chấp lấn chiếm đất, giúp Quý khách hàng nắm rõ hơn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Nếu hàng xóm đang xây nhà dở dang, có thể yêu cầu Tòa án buộc dừng xây dựng không?

Theo khoản 8 Điều 114 BLTTDS 2015 Người khởi kiện có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp để buộc bên kia dừng xây dựng trong thời gian giải quyết vụ án. 

Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND là bao lâu?

Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

• Đối với tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã, thời gian thực hiện không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
• Đối với tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thời gian thực hiện không quá 50 ngày kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai
• Đối với các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục được tăng thêm 10 ngày 

Căn cứ pháp lý: Mục I Phần VIII Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Nếu hòa giải tại UBND xã không thành thì Tòa án có tiến hành hòa giải nữa không?

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án (Điều 205 BLTTDS 2015). Việc hòa giải nhằm khuyến khích các bên tự nguyện, tự thỏa thuận, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí tố tụng. Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ lập biên bản và ra quyết định công nhận sự thỏa thuận. Ngược lại, nếu hòa giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử theo thủ tục tố tụng dân sự thông thường.

Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại do lấn chiếm đất không?

Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm tài sản bị xâm phạm, thu nhập bị mất, chi phí hợp lý để khắc phục hậu quả và lợi ích hợp pháp khác. Người bị lấn chiếm đất có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên vi phạm phải bồi thường đầy đủ. Tuy nhiên, cần chứng minh hành vi xâm phạm, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả trực tiếp giữa hành vi và thiệt hại.

Kết luận

Thủ tục khởi kiện hàng xóm xây nhà lấn chiếm đất cần chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ và tuân thủ nghiêm ngặt trình tự tố tụng. Để bảo vệ quyền lợi tối ưu, Quý khách cần đánh giá chính xác tính chất vụ việc, từ đó lựa chọn phương án phù hợp từ phản ánh vi phạm hành chính đến hòa giải và khởi kiện tại Tòa án. Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành, hỗ trợ Quý khách hàng trong toàn bộ quy trình này. Liên hệ ngay qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tags: Hàng xóm lấn chiếm đất, Hòa giải tranh chấp đất đai, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Tư vấn luật đất đai