Tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề

Tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề là một vấn đề pháp lý phức tạp, thường bắt nguồn từ mâu thuẫn giữa quyền sở hữu riêng và nghĩa vụ bảo đảm an toàn công trình theo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy. Khi một bên tự ý khóa, chắn hoặc thay đổi hiện trạng lối thoát nạn, không chỉ làm gia tăng nguy cơ mất an toàn mà còn kéo theo trách nhiệm pháp lý nghiêm trọng. Pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể để xử lý hành vi này, từ quy chuẩn kỹ thuật PCCC đến Luật Xây dựng và Bộ luật Dân sự. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích toàn diện các khía cạnh pháp lý liên quan, giúp làm rõ cơ sở để bảo vệ quyền khai thác lối thoát hiểm chung và bảo đảm trật tự an toàn.

Xác định lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề theo đúng quy định

Lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề phải được xác định dựa trên hồ sơ pháp lý của công trình đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Các tài liệu quan trọng bao gồm: bản vẽ thiết kế PCCC đã thẩm duyệt, bản vẽ hoàn công và văn bản nghiệm thu PCCC. Những hồ sơ này thể hiện rõ vị trí, kích thước và công năng của từng lối hoặc đường thoát nạn, là căn cứ kỹ thuật để xác định phạm vi sử dụng chung.

Bên cạnh đó, QCVN 06:2022/BXD quy định cụ thể về số lượng, bề rộng và cách bố trí lối/đường thoát nạn, đồng thời yêu cầu phải luôn đảm bảo thông thoáng. Do đó, mọi hành vi chiếm dụng như đặt tủ, khóa cổng, quây rào hoặc lấn xây đều bị coi là trái với quy chuẩn kỹ thuật an toàn cháy nổ. Việc tuân thủ đúng quy định này không chỉ bảo đảm an toàn cho cư dân mà còn là cơ sở pháp lý để xử lý các hành vi vi phạm khi phát sinh tranh chấp.

Xác minh, thu thập chứng cứ chứng minh quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề và lỗi vi phạm, cản trở

Để chứng minh quyền khai thác lối thoát hiểm chung và xác định hành vi cản trở, việc thu thập chứng cứ phải dựa trên hệ thống tài liệu pháp lý và chứng cứ hiện trạng. Đây là cơ sở giúp đối chiếu thiết kế được phê duyệt với thực tế sử dụng, từ đó xác định đúng sai giữa các bên. Những nhóm tài liệu cần chuẩn bị gồm:

• Hồ sơ PCCC: gồm bản thẩm duyệt thiết kế, biên bản nghiệm thu và bản vẽ hoàn công, thể hiện rõ vị trí và công năng của lối thoát nạn.
• Hồ sơ xây dựng: giấy phép xây dựng hoặc văn bản miễn giấy phép, bản vẽ thiết kế được phê duyệt, biên bản nghiệm thu công trình.
• Tài liệu giao dịch: hợp đồng mua bán hoặc biên bản bàn giao nhà (nếu thuộc dự án), cùng với quy định quản lý vận hành hoặc nội quy khu ở (nếu có).
• Chứng cứ hiện trạng: ảnh, video ghi nhận hành vi cản trở, khóa, lấn chiếm; biên bản của cư dân hoặc ban quản lý xác nhận sự việc.
• Biên bản làm việc với bên vi phạm, ban quản lý hoặc chủ đầu tư để ghi nhận ý kiến và hành vi cụ thể.

Việc thu thập đầy đủ các tài liệu trên giúp xác lập rõ phạm vi lối thoát nạn chung và củng cố chứng cứ khi làm việc với cơ quan có thẩm quyền hoặc khi khởi kiện.

>>>> Xem thêm: Vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy có bị truy cứu hình sự

Kiến nghị/phản ánh yêu cầu xử lý hành chính

Khi phát hiện có người chặn lối thoát hiểm, lấn chiếm khu vực chung hoặc tự ý thay đổi công năng sai với thiết kế đã được duyệt, cần gửi ý kiến kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền để được xem xét và xử lý theo quy định. Việc phản ánh sớm sẽ giúp đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và buộc người vi phạm khôi phục hiện trạng ban đầu.

Gửi đơn yêu cầu xử lý hành vi vi phạm quy định an toàn về PCCC

Khi phát hiện các hành vi như khóa cửa thoát nạn, đặt vật cản trên lối đi, không duy trì lối thoát hiểm hoặc thiếu lối thoát nạn theo thiết kế, cá nhân hoặc tập thể có thể lập đơn gửi đến Công an PCCC, Công an phường hoặc UBND phường nơi xảy ra vi phạm, sau đó những cơ quan này sẽ lập biên bản vi phạm hành chính và ra quyết định xử phạt theo Điều 29 Nghị định 106/2025/NĐ-CP. Trong đơn cần trình bày rõ thông tin người gửi, mô tả chi tiết hành vi vi phạm, địa điểm, thời gian, dẫn chiếu căn cứ pháp lý tại Điều 24 Nghị định 106/2025/NĐ-CP, đồng thời kèm theo chứng cứ như ảnh, video, biên bản hiện trạng. 

Cơ quan có thẩm quyền sau khi tiếp nhận sẽ kiểm tra, lập biên bản và ra quyết định xử phạt với mức phạt từ 1 triệu đến 50 triệu đồng tùy hành vi, thậm chí đình chỉ hoạt động công trình từ 3 đến 6 tháng đối với vi phạm nghiêm trọng. Ngoài hình phạt tiền, người vi phạm còn buộc phải khắc phục hậu quả như tháo gỡ vật cản, mở cửa đúng chiều thoát nạn, khôi phục lối thoát hiểm theo quy chuẩn.

>>> Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường khi cháy chung cư

Đề nghị Thanh tra Xây dựng/UBND phường kiểm tra hành vi xây dựng, cải tạo lấn chiếm sai thiết kế được duyệt (nếu có)

Theo Khoản 11 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích hoặc không gian thuộc quyền quản lý hợp pháp của người khác và khu vực công cộng là hành vi bị nghiêm cấm. Khi phát hiện công trình cải tạo, xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, người dân có quyền gửi đơn kiến nghị đến Thanh tra Xây dựng hoặc UBND phường để kiểm tra. Cơ quan chức năng sẽ đối chiếu hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng và hiện trạng thực tế để xác định vi phạm. Nếu có sai phạm, người vi phạm sẽ bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP và buộc khôi phục hiện trạng. 

Khởi kiện dân sự nếu xác định lối thoát hiểm cũng là lối đi chung và có tranh chấp

Khi cơ quan chức năng đã xác định lối thoát hiểm đồng thời là lối đi chung phục vụ cho nhiều căn, nhưng một bên vẫn cố tình khóa, chặn hoặc lấn chiếm khiến không thể giải quyết bằng hòa giải, các bên có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền sử dụng lối đi chung và buộc chấm dứt hành vi cản trở.

Thẩm quyền

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề là tranh chấp về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, tranh chấp này do Tòa án nhân dân khu vực giải quyết. Về thẩm quyền theo lãnh thổ, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề do Tòa án khu vực nơi có bất động sản giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

>>> Xem thêm: Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ chứng cứ đính kèm

Khi tiến hành khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP. Trong đơn phải trình bày rõ các nội dung quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 bao gồm thông tin các bên, nội dung tranh chấp, hành vi cản trở lối đi chung và yêu cầu Tòa án buộc chấm dứt hành vi vi phạm.

Thành phần hồ sơ, tài liệu và chứng cứ kèm theo được dẫn chiếu tại “Xác minh, thu thập chứng cứ chứng minh quyền khai thác và lỗi vi phạm cản trở” của bài viết, bao gồm hồ sơ PCCC, hồ sơ xây dựng, hợp đồng/biên bản bàn giao, ảnh/video hiện trạng, biên bản cư dân và biên bản làm việc với bên vi phạm.

Thủ tục thụ lý

Sau khi người khởi kiện nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền, Tòa án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn. Thẩm phán có thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày được phân công để giải quyết đơn. Trường hợp hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa thì Thẩm phán ra thông báo nộp tạm ứng án phí, 

Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí của đương sự, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Thông báo này phải được gửi cho đương sự trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý theo quy định Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trình tự giải quyết

Sau khi thụ lý, vụ án được chuyển sang giai đoạn chuẩn bị xét xử. Trong giai đoạn này Thẩm phán thực hiện các hoạt động tố tụng để thu thập, xác minh tài liệu, chứng cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. 

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ việc tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề thông thường là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan, Thẩm phán có thể gia hạn thêm nhưng không quá 02 tháng.

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày ra quyết định đưa vụ án ra xét xử thì Tòa án phải mở phiên tòa sơ thẩm, trường hợp có lý do chính đáng thì thời gian này có thể kéo dài đến 02 tháng.

Áp dụng “biện pháp khẩn cấp tạm thời”

Trong tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung tại nhà phố liền kề, việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là giải pháp pháp lý quan trọng để bảo đảm an toàn ngay trong quá trình giải quyết vụ án. Theo khoản 1 Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu hành vi cản trở gây nguy cơ mất an toàn hoặc làm chứng cứ bị tiêu hủy đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện. Căn cứ Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, các biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể là “cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định” hoặc “cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” để bảo toàn lối thoát hiểm. 

Việc áp dụng kịp thời giúp ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng, bảo vệ tính mạng và tài sản của cư dân, đồng thời bảo đảm việc thi hành án sau này. Đây là cơ chế pháp lý cần thiết, đặc biệt trong trường hợp một bên viện dẫn quyền sở hữu riêng để khóa hoặc chiếm dụng lối thoát hiểm vốn được xác định trong hồ sơ thẩm duyệt PCCC theo QCVN 06:2022/BXD.

>>>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp lối đi chung theo quy định 

Một số khuyến nghị của Luật sư khi tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề

Trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến lối thoát hiểm đồng thời là lối đi chung, Quý khách hàng cần đặc biệt chú trọng đến hồ sơ PCCC đã được cơ quan Công an thẩm duyệt và nghiệm thu, cũng như quy chuẩn kỹ thuật được quy định tại  QCVN 06:2022/BXD. Đây là những chứng cứ mang tính chuẩn kỹ thuật, có giá trị quan trọng để chứng minh lối thoát nạn phải được để thông suốt và không bị chiếm dụng dưới bất kỳ hình thức nào. Việc nhấn mạnh yếu tố kỹ thuật trong PCCC giúp Tòa án dễ dàng xác định tính chất bắt buộc của lối thoát nạn trong nhà chung cư và công trình xây dựng.

Khi đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, Quý khách hàng nên trình bày rõ nguy cơ mất an toàn tính mạng và tài sản, chẳng hạn: nguy cơ không thoát được khi xảy ra cháy, hạn chế khả năng tiếp cận của lực lượng cứu nạn, hoặc việc vật cản khóa – chặn làm gia tăng rủi ro cho nhiều hộ dân. Lập luận này giúp Tòa có cơ sở xem xét áp dụng các biện pháp như buộc mở khóa, tháo dỡ vật cản, giữ nguyên hiện trạng lối thoát hiểm ngay từ giai đoạn đầu của vụ án.

Trường hợp bên vi phạm viện dẫn “quyền sở hữu riêng” để biện minh cho hành vi chiếm dụng hoặc chặn lối đi, Quý khách hàng cần đối đáp bằng lập luận pháp lý rằng quyền sở hữu không phải là quyền tuyệt đối. Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bị giới hạn bởi quyền đối với bất động sản liền kề, bao gồm quyền lối đi qua. Đồng thời, theo các quy chuẩn kỹ thuật PCCC quy định khu vực thoát nạn là không gian bắt buộc phải được đảm bảo thông suốt, không bên nào được dùng quyền sở hữu riêng để làm cản trở, hạn chế hoặc triệt tiêu lối thoát nạn. Đây là lập luận trọng tâm để Tòa án bác bỏ yêu cầu hoặc quan điểm sai lệch từ phía bên vi phạm.

Dịch vụ Luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề

Luật sư có thể hỗ trợ Quý khách hàng toàn diện trong quá trình làm việc với cơ quan chức năng và giải quyết tranh chấp liên quan đến lối thoát hiểm – lối đi chung. Các dịch vụ pháp lý bao gồm:

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu về PCCC, quyền bất động sản liền kề, lối đi chung.
• Đánh giá hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ, nghiệm thu.
• Soạn thảo đơn kiến nghị, đơn khởi kiện, đơn yêu cầu biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Đại diện làm việc với Công an PCCC, UBND, Thanh tra Xây dựng.
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý khách tại Tòa án trong cả sơ thẩm và phúc thẩm.
• Tư vấn phương án hòa giải, thương lượng để giảm thời gian và chi phí.

Các câu hỏi thường gặp khi tranh chấp quyền quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề

Sau đây là phần giải đáp một số câu hỏi thường gặp khi xảy ra tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề: 

Trước khi đưa vụ án tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề ra Tòa án, có bắt buộc phải hòa giải cơ sở không?

Trước khi đưa vụ án tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề ra Tòa án thì hòa giải cơ sở là thủ tục bắt buộc. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, khi các bên không thể tự thỏa thuận được về việc sử dụng lối thoát hiểm chung, họ phải nộp đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã nơi có bất động sản tranh chấp. UBND sẽ tổ chức hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Nếu hòa giải thành, các bên sẽ thống nhất được phương án khai thác, sử dụng lối thoát hiểm và không cần khởi kiện. Nếu hòa giải không thành, Hội đồng hòa giải phải lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên khởi kiện ra Tòa án. Biên bản này là tài liệu bắt buộc khi nộp đơn khởi kiện về tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung.

Mức xử phạt hành vi để vật tư thiết bị cản trở lối thoát nạn hoặc đường thoát nạn ra sao?

Theo khoản 2 Điều 24 Nghị định 106/2025/NĐ-CP, hành vi để vật tư, hàng hóa, phương tiện giao thông, vật dụng hoặc thiết bị khác cản trở lối thoát nạn hoặc đường thoát nạn sẽ bị xử phạt hành chính với mức tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với cá nhân vi phạm.

Đối với tổ chức có cùng hành vi vi phạm, mức phạt sẽ gấp đôi, tức từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Riêng hộ gia đình, hộ kinh doanh, cộng đồng dân cư nếu vi phạm thì áp dụng mức phạt như đối với cá nhân.

Đường thoát nạn phải rộng bao nhiêu đối với nhà phố liền kề?

Theo bảng 6.2 tại tiết 2.5.5 Tiểu mục 2.5 Mục 2 quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD quy định nhà phố liền kề thuộc nhóm F1. 

Đối với nhóm F1, đường thoát nạn phải tuân thủ quy chuẩn phòng cháy chữa cháy như sau căn cứ theo tiết 3.3.6 Tiểu mục 3.3 Mục 3 quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD

Chiều cao thông thủy của các đoạn nằm ngang không được nhỏ hơn 2 m.

Chiều rộng thông thủy:

• 1,2 m nếu là hành lang chung dùng để thoát nạn cho hơn 15 người từ các gian phòng nhóm F1 (nhà ở) hoặc hơn 50 người từ các gian phòng thuộc nhóm công năng khác.
• 1,0 m trong tất cả các trường hợp còn lại, bao gồm lối đi chung của nhà phố liền kề khi phục vụ số lượng người ít hơn mức trên.

Có thể yêu cầu Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để buộc họ mở lối thoát hiểm ngay không?

Quý khách hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để buộc bên vi phạm mở lối thoát hiểm ngay trong quá trình giải quyết vụ án. Cơ sở pháp lý nằm tại Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, quy định đương sự có quyền yêu cầu Tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi cần bảo vệ tính mạng, tài sản hoặc tránh nguy cơ gây hậu quả nghiêm trọng. Đồng thời, theo khoản 12 Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cho phép Tòa áp dụng biện pháp “cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định”, bao gồm buộc mở khóa, tháo vật cản hoặc khôi phục lối thoát hiểm.

Có thể yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an phường/xã lập biên bản xử phạt hành vi chặn lối thoát hiểm hay không?

Quý khách hoàn toàn có quyền yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Công an phường/xã tiến hành lập biên bản và xử lý nghiêm đối với các hành vi chặn, khóa hoặc lấn chiếm lối thoát hiểm chung. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 29 Nghị định 106/2025/NĐ-CP, cả Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và Công an cấp xã đều là những cơ quan có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng cháy và chữa cháy. Không chỉ dừng lại ở việc ghi nhận sự việc, theo Điều 30 và Điều 31 của Nghị định này, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã và Trưởng Công an cấp xã còn có đầy đủ thẩm quyền để ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả buộc đối tượng vi phạm phải tháo dỡ vật cản, mở khóa cửa để khôi phục lại tình trạng an toàn ban đầu cho lối thoát nạn.

Kết luận

Việc khởi kiện tranh chấp quyền khai thác lối thoát hiểm chung trong nhà phố liền kề cần được tiến hành trên cơ sở hồ sơ PCCC, hồ sơ xây dựng và chứng cứ hiện trạng đầy đủ, đồng thời tuân thủ đúng trình tự, thủ tục tố tụng dân sự để tăng khả năng được Tòa án chấp nhận và đảm bảo thi hành án hiệu quả. Nếu Quý khách còn thắc mắc, vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến lối thoát hiểm – lối đi chung một cách chi tiết và hiệu quả nhất.

Tags: Biện pháp khẩn cấp tạm thời, Lối đi chung, Nhà phố liền kề, Tranh chấp lối thoát hiểm