Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ là một vấn đề quan trọng trong quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này không chỉ liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của người dân mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách nhà nước. Khi tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định về việc nộp tiền sử dụng đất để tránh các rủi ro pháp lý và tài chính. Qua đó, việc tuân thủ đúng quy định sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh những phiền toái không đáng có trong quá trình sử dụng đất.

Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ, Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ (quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Đối với Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ, được chia thành 3 trường hợp:

• Không phải nộp tiền sử dụng đất: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương; Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. (Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014).
• Có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện (tùy vào từng trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền nếu chưa nộp): Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004; Không vi phạm pháp luật về đất đai; Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. (Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013).
• Khi sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014: Đất không có tranh chấp; Đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. (Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

>>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện theo Luật định

Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận và căn cứ tính

Theo Khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) phải nộp căn cứ vào: Diện tích đất được giao, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá đất cụ thể.

Khoản 3, Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về các trường hợp phải thu tiền sử dụng đất.

Các trường hợp phải nộp tiền

Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có các loại giấy tờ

Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 mà không có giấy tờ

Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Trường hợp có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993, thì không thu tiền sử dụng đất. Nếu thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền.
• Trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất: Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương và bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở.
• Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở.

Đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm

Đất ở nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9, Điều 210 Luật Đất đai 2013 thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c, Khoản 3, Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất.

>>> Xem thêm: Trường hợp nào nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất

Các khoản phí và lệ phí khác phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận

Ngoài tiền sử dụng đất còn phải nộp các khoản phí và lệ phí khác

Ngoài tiền sử dụng đất phải nộp trong một số trường hợp, người xin cấp Giấy chứng nhận còn phải nộp các khoản phí, lệ phí sau:

• Lệ phí trước bạ: Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, khoản 1 Điều 3, Điều 4 Thông tư 13/2022/TT-BTC, lệ phí trước bạ khi được Giấy chứng nhận tính theo công thức: Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)

Giá 1m² đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau (căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC); khoảng 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
• Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận: Theo Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC), Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Luật sư tư vấn trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

• Tư vấn quy định về diều kiện cấp sổ đỏ
• Tư vấn trình tự thủ tục cấp sổ đỏ
• Tư vấn các loại phí, lệ phí khi đăng ký cấp sổ đỏ
• Tư vấn chi tiết các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
• Đại diện thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ

Nắm vững các quy định về việc nộp tiền sử dụng đất sẽ giúp người dân chuẩn bị tốt hơn cho quá trình cấp sổ đỏ, đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật. Việc hiểu rõ các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ không chỉ giúp tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất một cách hợp pháp và bền vững. Do đó, việc tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan là vô cùng cần thiết. Nếu Quý bạn đọc có thắc mắc về vấn đề trên hoặc muốn được Tư vấn Luật Đất đai, có thể liên hệ Luật Long Phan qua hotline 1900.63.63.87 hoặc qua website của chúng tôi để được Luật sư Nhà đất tư vấn chi tiết.

Bài viết liên quan có thể bạn quan tâm:

• Các loại thuế, phí cần đóng khi làm thủ tục cấp sổ đỏ
• Các khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất