Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua chung cư có trái luật?

​Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua chung cư là một vấn đề pháp lý phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Theo quy định hiện hành, việc chủ đầu tư thu tiền đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán là hành vi vi phạm pháp luật. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết về tính hợp pháp của thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ mua chung cư và những lưu ý quan trọng cho Quý khách hàng.

Cơ sở pháp lý về thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua chung cư

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, việc đặt cọc giữ chỗ mua chung cư cần tuân thủ các quy định cụ thể của pháp luật chuyên ngành.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền thực hiện huy động vốn theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở 2023, hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở bao gồm cả huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân.

Như vậy, luật không quy định về việc đặt cọc giữ chỗ mua chung cư đối với người mua nhà chung cư, tuy nhiên luật cho phép chủ đầu tư được thực hiện huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư. Việc huy động vốn này phải tuân thủ quy định pháp luật.

Điều kiện huy động vốn phát triển nhà chung cư thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư

Theo Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, điều kiện huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân là:

• Thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở 2024.
• Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; hoặc Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có).
• Chủ đầu tư đã có văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án.
• Nếu có thế chấp tài sản dự án thì phải xóa hoặc rút bớt thế chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn.
• Tổng vốn huy động không vượt quá tổng vốn đầu tư dự án (bao gồm cả tiền sử dụng/ thuê đất). Phân chia lợi nhuận bằng cổ phiếu phải tuân thủ luật doanh nghiệp và chứng khoán.

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

Tư vấn điều kiện huy động vốn phát triển nhà chung cư cho chủ đầu tư của Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp hỗ trợ Quý khách hàng trong quá trình mua bán chung cư, bao gồm:​

• Tư vấn pháp lý về các thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn hợp tác đầu tư.

• Kiểm tra tính pháp lý của dự án và chủ đầu tư.​

• Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán căn hộ.​

• Đại diện đàm phán và giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch bất động sản.

>>> Xem thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

​

Câu hỏi thường gặp về huy động vốn phát triển nhà chung cư

Các câu hỏi thường gặp là:

Chủ đầu tư có thể huy động vốn phát triển nhà chung cư qua những hình thức nào?

Chủ đầu tư có thể huy động vốn thông qua:​ Góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân.; Phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định pháp luật; hoặc các hình thức khác theo khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở 2024.

Điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn qua hợp tác đầu tư là gì?

Chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện theo Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP hoặc theo dõi phần trên của bài viết này.

Có giới hạn nào về tổng vốn huy động cho dự án nhà chung cư không?

Tổng vốn huy động, bao gồm vốn chủ sở hữu và vốn huy động, không được vượt quá tổng mức đầu tư của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. ​

Chủ đầu tư có thể huy động vốn khi dự án đang thế chấp không?

Nếu dự án hoặc một phần dự án đã được thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký kết hợp đồng huy động vốn. ​

Thời gian cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phản hồi về điều kiện huy động vốn là bao lâu?

Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải thông báo cho chủ đầu tư về việc đủ điều kiện huy động vốn. ​

Nếu cơ quan quản lý nhà ở không phản hồi trong thời gian quy định, chủ đầu tư nên làm gì?

Nếu quá 15 ngày mà không nhận được phản hồi, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải tự chịu trách nhiệm về việc này. ​

Có những nguyên tắc nào khi huy động và sử dụng vốn phát triển nhà ở?

Việc huy động và sử dụng vốn phải:​

• Đúng hình thức và đủ điều kiện theo quy định pháp luật.​

• Công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.​

• Sử dụng vốn đúng mục đích phát triển nhà ở, không dùng cho dự án khác. ​

Chủ đầu tư có thể sử dụng vốn huy động cho mục đích khác ngoài phát triển nhà ở không?

Không, vốn huy động phải được sử dụng đúng mục đích phát triển nhà ở theo dự án đã được phê duyệt.

Việc huy động vốn không đúng quy định sẽ dẫn đến hậu quả gì?

Huy động vốn không đúng hình thức và điều kiện (các trường hợp thường gặp là: thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua chung cư khi chưa đủ điều kiện) theo quy định sẽ không có giá trị pháp lý và có thể bị xử lý theo pháp luật hiện hành.

Có cần luật sư tư vấn khi huy động vốn phát triển nhà chung cư?

Có. Nắm vững quy định pháp luật hiện hành trước khi thực hiện việc huy động vốn giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý nếu có trong quá trình thực hiện.

>>> Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư

Kết luận

Việc ký kết thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ mua chung cư khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính cho Quý khách hàng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, Quý khách nên thận trọng, tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án và tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi tiến hành giao dịch. Nếu cần hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn và giải đáp kịp thời.​

Tags: Đặt cọc chung cư, Đặt cọc giữ chỗ, Luật sư bất động sản, Mua chung cư, Pháp luật nhà đất, Thỏa thuận đặt cọc, Thỏa thuận đặt cọc bất động sản, Tranh chấp đặt cọc