Khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư – Thủ tục

​Khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện hành. Việc hiểu rõ các bước thực hiện và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp Quý khách hàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết này cung cấp hướng dẫn chi tiết về thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư theo pháp luật Việt Nam.​

Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư được quy định thế nào?

Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó:​ đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán chung cư.

Pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản hoặc công chứng. Tuy nhiên, việc này được khuyến nghị để tăng tính pháp lý và giảm thiểu tranh chấp. Trong giao dịch mua bán chung cư, đặt cọc là biện pháp bảo đảm phổ biến, giúp các bên cam kết thực hiện đúng thỏa thuận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

>>> Xem thêm: Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc bồi thường như thế nào?

Có thể hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư khi nào?

Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, ​Hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư có thể được hủy bỏ trong các trường hợp sau:

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; Trường hợp hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, việc hủy bỏ cũng cần được công chứng theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014.
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
• Trường hợp khác do luật quy định.

Việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc cần tuân thủ đúng quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Hậu quả pháp lý khi hủy hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng đặt cọc là:

• Chấm dứt hiệu lực hợp đồng: Hợp đồng không còn hiệu lực từ thời điểm hủy bỏ. Các bên không phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ các điều khoản về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp nếu có thỏa thuận.
• Hoàn trả tài sản đã nhận: Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu việc hoàn trả bằng hiện vật không thể thực hiện, phải quy đổi thành tiền để hoàn trả.
• Xử lý tiền đặt cọc: Nếu bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ dẫn đến hủy hợp đồng, số tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm, họ phải hoàn trả số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc cho bên đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
• Bồi thường thiệt hại: Bên vi phạm hợp đồng có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên kia nếu hành vi vi phạm gây ra tổn thất. ​
• Thông báo về việc hủy bỏ hợp đồng: Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại, phải bồi thường. ​

Việc hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư cần tuân thủ đúng quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư

Có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại trọng tài thương mại hoặc Tòa án. Thủ tục cụ thể như sau:

Thủ tục khởi kiện tại trọng tài thương mại

Thủ tục khởi kiện phải tuân thủ Luật Trọng tài thương mại 2010 và Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm trọng tài được lựa chọn:

1. Bước 1. Nộp đơn khởi kiện: Nguyên đơn soạn thảo và nộp đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu liên quan đến trung tâm trọng tài đã được các bên thỏa thuận.
2. Bước 2. Nộp phí trọng tài: Nguyên đơn nộp phí trọng tài theo quy định của trung tâm trọng tài hoặc theo thỏa thuận giữa các bên.
3. Bước 3. Thông báo đơn khởi kiện: Trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận được đơn khởi kiện và phí trọng tài, trung tâm trọng tài gửi bản sao đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo cho bị đơn.
4. Bước 4. Bị đơn nộp bản tự bảo vệ: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, bị đơn phải gửi bản tự bảo vệ cho trung tâm trọng tài hoặc cho nguyên đơn và trọng tài viên trong trường hợp trọng tài vụ việc. ​
5. Bước 5. Thành lập hội đồng trọng tài.
6. Bước 6. Chuẩn bị xét xử.
7. Bước 7. Mở Phiên họp giải quyết tranh chấp.
8. Bước 8. Ban hành Phán quyết trọng tài.

Lưu ý, theo Điều 5 Luật Trọng tài thường mại 2010, các bên phải lập thỏa thuận trọng tài bằng văn bản. Thỏa thuận trọng tài có thể được lập trước hoặc sau khi có tranh chấp.

Thủ tục khởi kiện tại Tòa án

​Thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân phải tuân thủ quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm các bước chính sau:​

1. Bước 1. Nộp đơn khởi kiện theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan.

2. Bước 2. Phân công Thẩm phán xem xét đơn: Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đơn, Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. ​

3. Bước 3. Xem xét và thụ lý vụ án: Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung nếu cần. Nếu đơn hợp lệ và thuộc thẩm quyền, Thẩm phán thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 7 ngày. Sau khi nhận biên lai nộp tiền tạm ứng án phí, Tòa án thụ lý vụ án.

4. Bước 4. Thông báo về việc thụ lý vụ án.

5. Bước 5. Chuẩn bị xét xử: Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải.

6. Bước 6. Xét xử sơ thẩm.

7. Bước 7. Kháng cáo: Trường hợp không đồng ý với một phần hoặc toàn bộ bản án sơ thẩm, các bên có thể thực hiện quyền kháng cáo
8. Bước 8. Xét xử phúc thẩm.

>>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất

Tư vấn ký kết, đàm phán, soạn thảo hợp đồng mua bán chung cư của Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan đến hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, bao gồm:

• Tư vấn pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.​

• Soạn thảo và rà soát hợp đồng đặt cọc đảm bảo tuân thủ pháp luật.​

• Hỗ trợ thương lượng, hòa giải giữa các bên để giải quyết tranh chấp.​

• Đại diện khách hàng trong quá trình khởi kiện tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại.

• Hướng dẫn thu thập và chuẩn bị chứng cứ, hồ sơ khởi kiện.

Câu hỏi thường gặp về hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư

Các câu hỏi thường gặp là:

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng công chứng giúp tăng tính pháp lý và hạn chế tranh chấp.​

Khi nào có thể hủy hợp đồng đặt cọc mà không phải bồi thường?

Khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc vi phạm điều kiện hủy bỏ đã thỏa thuận, bên kia có quyền hủy hợp đồng mà không phải bồi thường. Tuy nhiên, bên hủy bỏ hợp đồng phải báo trước một khoản thời gian hợp lý.​

Thời hiệu khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.​

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc về đâu?

Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc hoặc Trọng tài thương mại nếu các bên có thỏa thuận có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.​

Hồ sơ khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc gồm những gì?

Hồ sơ bao gồm đơn khởi kiện, hợp đồng đặt cọc, chứng từ chứng minh vi phạm và giấy tờ nhân thân của người khởi kiện.​

Thời gian giải quyết vụ án hủy hợp đồng đặt cọc là bao lâu?

Thời gian chuẩn bị xét xử là 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng nếu vụ án phức tạp nếu khởi kiện tại Tòa án. Trường hợp các bên giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại thời gian có thể ngắn hơn.

Có thể tự mình khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc không?

Quý khách hàng có thể tự mình khởi kiện, nhưng việc nhờ luật sư hỗ trợ sẽ đảm bảo quyền lợi tốt hơn.​​

Nếu hợp đồng đặt cọc không công chứng có giá trị pháp lý không?

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng nên vẫn có giá trị pháp lý.

Hủy hợp đồng đặt cọc có ảnh hưởng đến hợp đồng mua bán chính không?

Hủy hợp đồng đặt cọc không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng mua bán chính nếu các bên vẫn tiếp tục thực hiện.​

Có thể thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc mà không cần khởi kiện không?

Các bên có thể thỏa thuận hủy hợp đồng đặt cọc mà không cần khởi kiện nếu đạt được sự đồng thuận.​

Nếu một bên không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc, phải làm gì?

Nếu không đạt được thỏa thuận, bên muốn hủy hợp đồng có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc Hội đồng trọng tài đã thỏa thuận.​

Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực từ khi nào?

Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết, trừ khi có thỏa thuận khác.​

Có cần thông báo trước khi hủy hợp đồng đặt cọc không?

Nên thông báo trước khi hủy hợp đồng trong một khoảng thời gian hợp lý.​​

Kết luận

Việc khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và quy trình tố tụng. Để bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả, Quý khách hàng nên tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp sẽ đồng hành cùng Quý khách hàng trong quá trình này. Vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.

Tags: Giải quyết tranh chấp chung cư​, Hợp đồng đặt cọc bất động sản​, Hủy hợp đồng mua bán chung cư​, Khởi kiện hợp đồng đặt cọc​, Luật đặt cọc mua nhà​, Luật sư tư vấn hợp đồng​, Quy trình hủy hợp đồng đặt cọc, Thủ tục khởi kiện hợp đồng​, Tranh chấp đặt cọc bất động sản​, Tư vấn pháp lý hợp đồng đặt cọc​