Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc bồi thường như thế nào?

Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc bồi thường như thế nào? Đây là thắc mắc phổ biến hiện nay do nhu cầu ký kết các hợp đồng mua bán nhà, đất những năm gần đây tăng lên nhanh chóng. Theo quy định của pháp luật, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng tránh việc các bên không thực hiện đúng như đã cam kết. Bên cạnh việc tự ý hủy bỏ đặt cọc, các bên phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại từ thiệt hại phát sinh. Theo dõi bài viết dưới đây của Luật Long Phan để biết thêm chi tiết.

Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc bồi thường như thế nào?

Đặt cọc theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết. Xử lý tài sản đặt cọc chỉ xảy ra khi một trong các bên không thực hiện điều khoản đã cam kết, giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng.

>>> Xem thêm: Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc

Mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại được quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại khi bên đặt cọc tự ý hủy hợp đồng đồng đặt cọc chỉ xảy ra khi có thiệt hại phát sinh. Theo đó, bên đặt cọc có trách nhiệm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, chi phí phát sinh do vi phạm nghĩa vụ tự ý hủy hợp đồng đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp bên đặt cọc tự ý hủy hợp đồng đặt cọc nhưng không có thiệt hại phát sinh thì không cần bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc, mà chỉ bị mất khoản tiền cọc đã cọc trước, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận, được quy định trong hợp đồng đặt cọc trước khi có vi phạm nghĩa vụ xảy ra hoặc thỏa thuận mức bồi thường sau khi vi phạm nghĩa vụ xảy ra.

>>> Xem thêm: Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất

Các trường hợp hủy hợp đồng nhưng không phải bồi thường

Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:

• Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
• Bên nhận cọc tiền vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
• Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất cho một bên khác (bên thứ 3).
• Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc tiền đất đổi ý không muốn bán.
• Hai bên ký hợp đồng đặt cọc đất nhưng không đủ điều kiện mua bán, mà bên mua không biết.

Như vậy, tự ý hủy hợp đồng nhưng không phải bồi thường thiệt hại chỉ xảy ra khi nghĩa vụ thực hiện của một bên khiến hợp đồng không thể thực hiện thì bên còn lại đề nghị hủy hợp đồng và vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

>>> Xem thêm: Các trường hợp gây thiệt hại mà không phải bồi thường

Thủ tục khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi một bên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc

Thủ tục khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại

Thẩm quyền giải quyết

Theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về dân sự trong đó có tranh chấp về bồi thường thiệt hại thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc.

Trường hợp tranh chấp bồi thường thiệt hại mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Do đó, nếu muốn khởi kiện đòi bồi thường thì người khởi kiện sẽ gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người gây ra thiệt hại thường trú hoặc tạm trú. Bên cạnh đó, Tòa án nhân dân cấp tỉnh cũng có thể là nơi thụ lý đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp bồi thường thiệt hại nếu tranh chấp có yếu tố liên quan đến nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết Tòa án nhân dân cấp huyện.

Hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại đảm bảo nội dung tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP
• Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp như hợp đồng đặt cọc, các giấy tờ thỏa thuận khác (giấy biên nhận tiền, tài sản),…
• Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình, căn cước công dân

Cơ sở pháp lý: Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Trình tự thủ tục khởi kiện

Người yêu cầu nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.

• Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn;
• Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Xét xử sơ thẩm vụ án

Xét xử phúc thẩm trong trường hợp các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm, hoặc viện kiểm sát kháng nghị

Cơ sở pháp lý: Điều 190, 191, 195, 197, 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Luật sư tư vấn yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên mua tự ý hủy hợp đồng đặt cọc

• Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến bồi thường thiệt hại khi bên mua tự ý hủy hợp đồng đặt cọc
• Hỗ trợ thu thập chứng cứ yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên mua tự ý hủy hợp đồng đặt cọc
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên mua tự ý hủy hợp đồng đặt cọc
• Tư vấn, hướng dẫn về án phí, lệ phí tòa án, đơn yêu cầu thi hành án
• Tham gia vụ kiện khi có giấy triệu tập của tòa (tại các phiên hòa giải, thương lượng, giao nộp chứng cứ)

Như vậy, không phải trường hợp nào tự ý hủy hợp đồng đặt cọc cũng đều phải bồi thường cho người nhận cọc mà pháp luật vẫn quy định một số trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc không đi kèm với chế tài bồi thường thiệt hại như Luật Long Phan đã giới thiệu đến Quý khách hàng trong bài viết trên. Nếu Quý khách hàng có câu hỏi liên quan đến vấn đề này xin vui lòng liên hệ chúng tôi qua Hotline 1900.63.63.87 để được Luật sư Dân sự hỗ trợ tốt nhất.