Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất mới nhất năm 2025

Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất là vấn đề được đặt ra khi một chủ thể gặp rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản. Đặt cọc là sự đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, ở đây chính là đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về loại hợp đồng này và cách giải quyết khi muốn lấy lại tiền đặt cọc hay làm sao để đảm bảo được quyền lợi khi xảy ra tranh chấp,… Bài viết dưới đây chúng ta cùng đi sâu tìm hiểu chủ đề này.

Xác định Tòa án có thẩm quyền thụ lý tranh chấp kiện đòi tiền đặt cọc mua bán đất

Tranh chấp kiện đòi tiền đặt cọc mua bán đất là tranh chấp về dân sự nên việc xác định thẩm quyền Toà án thụ lý tranh chấp này căn cứ theo quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2022 (BLTTDS 2015).

Từ sau ngày 01/7/2025, cơ cấu tổ chức Tòa án không còn Tòa án nhân dân cấp huyện do chính sách sáp nhập của Nhà nước nên việc giải quyết tranh chấp dân sự này không thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Với cơ cấu mới này, các tranh chấp dân sự về kiện đòi tiền đặt cọc mua bán đất sẽ thuộc thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân khu vực thay vì Tòa án nhân dân cấp huyện như quy định trước đây. Việc xác định Tòa án có thẩm quyền cụ thể sẽ căn cứ vào địa điểm có bất động sản tranh chấp, nơi cư trú hoặc trụ sở của các bên đương sự, cũng như giá trị và tính chất phức tạp của vụ việc theo quy định pháp luật hiện hành. 

Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ tranh chấp kiện đòi tiền đặt cọc mua bán đất

Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất cần các thành phần hồ sơ như sau: 

• Đơn khởi kiện vụ án dân sự theo Mẫu số 23-DS Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/ 2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Nội dung đơn khởi kiện phải đảm bảo đầy đủ các nội dung theo khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015;
• Hợp đồng đặt cọc mua bán đất giữa các bên;
• Giấy tờ, biên lai chứng minh bên đặt cọc đã đưa tiền cọc cho bên nhận cọc;
• Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của bên đặt cọc;
• Các giấy tờ khác có liên quan.

Lưu ý: Thành phần hồ sơ nộp kèm theo đơn khởi kiện đều là bản sao y, tài liệu nào không thể sao y thì nộp bản photo và giải trình trong đơn khởi kiện. 

Thủ tục thụ lý giải quyết tranh chấp về tiền đặt cọc mua bán đất

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện (kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan) đến Toà án có thẩm quyền theo Điều 190 BLTTDS 2015. Người khởi kiện có thể nộp một trong ba phương thức sau: 

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 2: Toà án tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện theo Điều 191 BLTTDS 2015.

• Tòa án có trách nhiệm thông báo đã nhận đơn khởi kiện cho người khởi kiện;
• Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;
• Người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Tiền tạm ứng án phí căn cứ theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
• Thẩm phán ra quyết định thụ lý vụ án theo quy định pháp luật. 

Thời hạn giải quyết tranh chấp về tiền đặt cọc mua bán đất

Sau khi Tòa án thụ lý đơn khởi kiện, bước tiếp theo là chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án. Thời hạn giải quyết tranh chấp về tiền đặt cọc mua bán đất sẽ tùy vào tính chất phức tạp của vụ án, căn cứ theo khoản 1 Điều 203 và khoản 1 Điều 286 BLTTDS 2015. Cụ thể: 

• Giai đoạn sơ thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án này là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án;
• Giai đoạn phúc thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm vụ án này là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng.

>> Xem thêm một số bài viết có liên quan đến đòi lại tiền đặt cọc mua đất:

• Hướng giải quyết khi đặt cọc mua phải đất quy hoạch
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
• Hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

Căn cứ Tòa án xem xét yêu cầu đòi lại tiền cọc mua bán đất

Để tiến hành thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất một cách hiệu quả, việc nắm rõ các căn cứ pháp lý mà Tòa án sẽ dựa vào để xét xử là vô cùng quan trọng. Quyết định của Tòa án sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó mấu chốt là xác định tính hợp pháp của giao dịch, lỗi của các bên liên quan và những tình huống khách quan có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng. Cụ thể, các căn cứ chính mà Tòa án sẽ xem xét bao gồm: hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc, lỗi vi phạm của bên bán, và các trường hợp được miễn trừ trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng.

Hiệu lực của giao dịch đặt cọc mua bán đất

Giao dịch đặt cọc được xem là một giao dịch dân sự, do đó, hiệu lực của nó được xác định dựa trên các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung. Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, một giao dịch đặt cọc mua bán đất có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Về chủ thể: Các bên tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp.
• Về ý chí: Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối.
• Về mục đích và nội dung: Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Bên cạnh đó, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc tuân theo quy định tại Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 và được hướng dẫn bởi Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể:

• Nếu hợp đồng được công chứng, chứng thực, hiệu lực phát sinh tại thời điểm được công chứng, chứng thực.
• Nếu không có công chứng, chứng thực, hiệu lực phát sinh tại thời điểm các bên ký kết hoặc tại một thời điểm khác do các bên tự thỏa thuận.

Lỗi của bên nhận đặt cọc mua bán đất

Đây là một trong những căn cứ quan trọng nhất khi tiến hành thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng không được giao kết, thực hiện thì phải chịu trách nhiệm:

• Trả lại tài sản đặt cọc: Hoàn trả toàn bộ số tiền cọc đã nhận cho bên đặt cọc.
• Chịu phạt cọc: Trả thêm một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).

Ngoài ra, theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc chứng minh được có thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm của bên nhận đặt cọc, bên nhận cọc còn phải bồi thường toàn bộ thiệt hại đó.

Trong một số trường hợp, lỗi có thể đến từ cả hai phía (lỗi hỗn hợp). Ví dụ điển hình là bên bán cố ý giấu thông tin đất nằm trong quy hoạch, trong khi bên mua cũng có lỗi vì đã không kiểm tra kỹ pháp lý của lô đất trước khi đặt cọc. Khi giao dịch không thể thực hiện do lỗi của cả hai bên, hướng giải quyết của Tòa án thường là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà không áp dụng chế tài phạt cọc hay bồi thường thiệt hại.

Các yếu tố bất khả kháng – trở ngại khách quan (nếu có)

Pháp luật cũng quy định các trường hợp miễn trừ trách nhiệm dân sự khi vi phạm hợp đồng do các yếu tố khách quan. Căn cứ theo khoản 1 Điều 156 và khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm nếu chứng minh được vi phạm xảy ra do:

• Sự kiện bất khả kháng: Là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết (ví dụ: thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh…).
• Trở ngại khách quan: Là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động khiến người có nghĩa vụ không thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình (ví dụ: sự thay đổi đột ngột trong chính sách pháp luật của nhà nước).

Một ví dụ thực tiễn là Án lệ số 25/2018/AL, theo đó, bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì lý do khách quan là đã hết thời hạn thỏa thuận nhưng vẫn chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm: Thủ tục đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan

Câu hỏi thường gặp về thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất để làm rõ thêm một số vấn đề chuyên sâu có liên quan.

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để gia tăng giá trị pháp lý và tạo thuận lợi cho việc chứng minh khi có tranh chấp, việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc là điều được khuyến khích. Cần lưu ý rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này thì bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai.

Trường hợp bên đặt cọc (bên mua) từ chối giao kết hợp đồng thì xử lý thế nào?

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà không có lý do chính đáng, họ sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Đây là quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trừ khi các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Thời hiệu khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc là bao lâu?

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là 03 năm, tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Quy định này được nêu tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

Án phí cho một vụ kiện đòi lại tiền cọc được tính như thế nào?

Mức án phí dân sự sơ thẩm được tính dựa trên giá trị tài sản đang tranh chấp (số tiền cọc và tiền phạt cọc). Cách tính cụ thể được quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, theo đó mức án phí sẽ là một tỷ lệ phần trăm nhất định trên tổng số tiền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước trong giao dịch mua bán đất?

Tiền đặt cọc là một khoản tiền nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và có tính chất phạt (mất cọc nếu bên đặt cọc vi phạm, đền gấp đôi nếu bên nhận cọc vi phạm). Ngược lại, tiền trả trước chỉ là một phần của khoản thanh toán, không mang tính chất phạt cọc. Nếu hợp đồng không thể thực hiện, khoản tiền trả trước thường sẽ được hoàn lại mà không kèm theo chế tài phạt.

Nếu hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận về việc phạt cọc thì giải quyết thế nào?

Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận khác, quy định mặc nhiên của pháp luật sẽ được áp dụng. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên có lỗi sẽ bị xử lý theo nguyên tắc: bên đặt cọc vi phạm thì mất cọc; bên nhận cọc vi phạm thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc.

Nếu đất đang thế chấp tại ngân hàng mà bên bán vẫn nhận cọc thì giải quyết ra sao?

Đây là hành vi che giấu thông tin quan trọng của bên bán. Bên đặt cọc có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng, đòi lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Hành vi này của bên bán là vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực và có thể làm cho giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015.

Có thể giải quyết tranh chấp đặt cọc mà không cần khởi kiện ra Tòa án không?

Hoàn toàn có thể. Các bên nên ưu tiên giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải. Đây là phương thức hiệu quả, tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ được mối quan hệ tốt đẹp. Nếu hòa giải không thành, việc khởi kiện ra Tòa án là biện pháp cuối cùng.

Bên nhận cọc qua đời thì bên đặt cọc phải làm gì để đòi lại tiền?

Khi bên nhận cọc qua đời, nghĩa vụ trả lại cọc và các nghĩa vụ tài sản khác của người đó sẽ do những người thừa kế của họ thực hiện. Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, bên đặt cọc cần làm việc với những người thừa kế của người đã mất để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ. Nếu họ không đồng ý, bên đặt cọc có quyền khởi kiện những người thừa kế này ra Tòa án

>> Xem thêm: Có lấy lại tiền đặt cọc nhà đất khi người bán chết không?

Dịch vụ luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương sự trong tranh chấp đòi lại tiền cọc mua đất

Luật sư chuyên môn trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp dân sự tại Tòa án sẽ hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề pháp lý liên quan đến việc kiện đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất, bao gồm:

• Đánh giá tính chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
• Tư vấn quy định về đặt cọc mua bán đất.
• Tư vấn hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
• Tư vấn kiện đòi lại tiền cọc đúng quy định pháp luật.
• Soạn thảo văn bản giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc như đơn khởi kiện. 
• Thay mặt khách hàng tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong tranh chấp đòi lại tiền cọc mua bán đất.

Kết luận

Việc kiện đòi lại tiền đặt cọc mua bán đất cần được tiến hành dựa trên chứng cứ đầy đủ, tuân thủ trình tự, thủ tục tố tụng dân sự nhằm đảm bảo khả năng được Tòa án chấp nhận và thi hành án hiệu quả. Nếu khách hàng còn vấn đề vướng mắc vui lòng liên hệ hotline 1900.63.63.87 để được Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chi tiết nhất.

Tags: Dịch vụ luật sư đất đai, đòi lại tiền cọc, hợp đồng đặt cọc, thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất, Tranh chấp đặt cọc mua đất, Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Tư vấn pháp luật đất đai