Hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

Hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn là vấn đề mà nhiều người cần tìm hiểu khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế, tồn tại nhiều trường hợp người bán đất sau khi nhận được tiền cọc thì không ký hợp đồng mua bán mà lại có dấu hiệu bỏ trốn. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp các quy định pháp luật về việc đặt cọc, chuyển nhượng đất và hướng xử lý cho trường hợp nêu trên.

Xác minh địa chỉ cư trú và nguyên nhân dẫn đến hành vi bỏ trốn

Khi đối mặt với tình huống người bán đất bất ngờ biến mất sau khi đã nhận tiền cọc, việc đầu tiên cần làm là bình tĩnh và tiến hành các bước xác minh thông tin một cách có hệ thống. Quá trình này không chỉ giúp thu thập bằng chứng củng cố cho các thủ tục pháp lý sau này mà còn là nền tảng để xác định hướng xử lý phù hợp nhất.

Xác định địa chỉ cư trú của người bán đất

Quý khách hàng cần thu thập đầy đủ thông tin định danh của người bán đất từ các giấy tờ tùy thân. Việc xác minh địa chỉ thường trú, tạm trú theo CCCD là bước đầu tiên trong quá trình truy tìm. Thông tin này sẽ làm căn cứ để cơ quan chức năng tiến hành xác minh và truy tìm người bỏ trốn.

Cần xác minh địa chỉ thực tế sinh sống, làm việc của người bán đất thông qua người thân, hàng xóm. Quý khách hàng nên ghi chép lại các thông tin về mối quan hệ gia đình, bạn bè và địa chỉ làm việc của người bán. Thu thập thông tin về tài sản bất động sản khác mà người bán đất đang sở hữu tại các địa phương. Việc này giúp xác định khả năng người bán đã di chuyển đến những nơi có tài sản hoặc mối quan hệ. Theo Luật Thi hành án Dân sự hiện hành, việc xác minh tài sản cũng phục vụ cho việc bảo đảm thi hành án trong tương lai.

Xác định nguyên nhân cho hành vi bỏ trốn

Để có hướng giải quyết phù hợp, Quý khách hàng cần nhìn nhận và xác định rõ nguyên nhân thực sự đằng sau hành vi bỏ trốn của bên nhận cọc. Việc xác định nguyên nhân cốt lõi này là yếu tố tiên quyết và quan trọng nhất, đòi hỏi sự xem xét và đánh giá thật sâu sắc trước khi đưa ra bất kỳ quyết định pháp lý nào. Có hai trường hợp chính cần phân biệt:

Trường hợp 1: Hành vi bỏ trốn xuất phát từ nguyên nhân khách quan

Nếu việc bên nhận cọc không thể liên lạc hoặc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng cọc xuất phát từ những trở ngại khách quan, bất khả kháng như: bệnh tật hiểm nghèo, tai nạn, cản trở địa lý (thiên tai, lũ lụt) khiến các bên mất liên lạc, hoặc tình trạng kinh doanh thua lỗ dẫn đến mất khả năng chi trả tạm thời… thì đây được xem là tranh chấp dân sự.

Trong tình huống này, phương hướng giải quyết phù hợp là các bên thực hiện thương lượng tìm ra phương án giải quyết, trường hợp không thể đồng thuận được với nhau thì có thể khởi kiện dân sự tại Tòa án. Quý khách hàng có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên nhận cọc:

• Tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận ban đầu.
• Hoặc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu trả lại toàn bộ số tiền cọc cùng các khoản phạt (nếu có) theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp 2: Bên nhận cọc bỏ trốn nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản

Nếu không có bất kỳ trở ngại khách quan nào, và Quý khách hàng có bằng chứng cho thấy bên nhận cọc đã chủ động thực hiện các hành vi gian dối để xây dựng lòng tin sau đó bỏ trốn nhằm chiếm đoạt tài sản thì Quý khách đã có căn cứ yêu cầu xử lý hình sự người nhận cọc về một trong các hành vi sau:

• Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174, Bộ luật Hình sự 2015): Nếu có bằng chứng cho thấy ý định chiếm đoạt đã có ngay từ đầu, trước cả khi nhận tiền cọc.
• Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175, Bộ luật Hình sự 2015): Nếu ban đầu bên nhận cọc có ý định thực hiện hợp đồng nhưng sau khi nhận được tiền đã nảy sinh ý định chiếm đoạt và bỏ trốn.

Thực hiện tố giác hình sự khi lý do bỏ trốn là nhằm chiếm đoạt tài sản của người đặt cọc

Việc thực hiện tố giác hình sự khi lý do bỏ trốn là nhằm chiếm đoạt tài sản của người đặt cọc đòi hỏi người bị thiệt hại hoặc người phát hiện hành vi vi phạm cần nhanh chóng thu thập chứng cứ, trình báo cơ quan công an để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Lập Hồ sơ thực hiện tố giác hình sự

Việc lập hồ sơ tố giác hình sự yêu cầu Quý khách hàng chuẩn bị đầy đủ tài liệu pháp lý. Đơn tố giác phải được soạn thảo theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015. 

Hồ sơ của đơn tố giác hình sự bao gồm:

• Đơn trình báo công an;
• CCCD/Hộ chiếu của bị hại (bản sao công chứng);
• Hợp đồng đặt cọc mua bán đất giữa hai bên;
• Biên lai giao nhận tiền đặt cọc;
• Chứng cứ liên quan để chứng minh (hình ảnh, ghi âm, video,… cho hành vi nhận đặt cọc và bỏ trốn của bên nhận đặt cọc).

Lưu ý: Đơn tố giác phải ghi rõ thông tin người tố giác và người bị tố giác. Nội dung phải mô tả chi tiết hành vi vi phạm pháp luật và các bằng chứng có được. Quý khách hàng cần đính kèm bản sao các giấy tờ có liên quan để chứng minh yêu cầu tố giác.

Thực hiện tố giác hành vi nhận cọc rồi bỏ trốn

Nộp hồ sơ tố giác hình sự

Hiện nay theo quy định tại Điều 145, BLTTHS 2015 Hồ sơ tố giác hình sự được nộp cho các cơ quan sau đây:

Cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố gồm:

• Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố;
• Cơ quan, tổ chức khác tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm.

Thẩm quyền giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố:

• Cơ quan điều tra giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố theo thẩm quyền điều tra của mình;
• Cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm theo thẩm quyền điều tra của mình;
• Viện kiểm sát giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố trong trường hợp phát hiện Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong hoạt động kiểm tra, xác minh tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố hoặc có dấu hiệu bỏ lọt tội phạm mà Viện kiểm sát đã yêu cầu bằng văn bản nhưng không được khắc phục.

>> Xem thêm:

• Hướng dẫn tố giác tội phạm khi không còn cơ quan công an cấp huyện
• Hướng dẫn thủ tục trình báo, tố giác tội phạm qua VNeID

Giải quyết tố giác hình sự của cơ quan chức năng

Quy trình giải quyết tố giác hình sự theo quy định tại Điều 146 Bộ Luật Tố tụng hình sự 2015 được thực hiện qua các bước sau đây

Bước 1: Tiếp nhận đơn tố giác, thông tin tố giác 

Công an phường, thị trấn, Đồn Công an có trách nhiệm tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm, lập biên bản tiếp nhận, tiến hành kiểm tra, xác minh sơ bộ và chuyển ngay tố giác, tin báo về tội phạm kèm theo tài liệu, đồ vật có liên quan cho Cơ quan điều tra có thẩm quyền.

Lưu ý: Mọi tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố phải được tiếp nhận đầy đủ, giải quyết kịp thời. Cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tiếp nhận không được từ chối tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố.

Bước 2: Chuyển thông tin tố giác đến cơ quan có thẩm quyền điều tra

Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày tiếp nhận tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố, Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về việc tiếp nhận đó cho Viện kiểm sát cùng cấp hoặc Viện kiểm sát có thẩm quyền.

Bước 3: Ban hành quyết định sau điều tra

Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố, Cơ quan điều tra, cơ quan được giao nhiệm vụ tiến hành một số hoạt động điều tra phải kiểm tra, xác minh và ra một trong các quyết định:

• Quyết định khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định không khởi tố vụ án hình sự;
• Quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm, kiến nghị khởi tố.

Lưu ý: Trường hợp vụ việc bị tố giác, tin báo về tội phạm hoặc kiến nghị khởi tố có nhiều tình tiết phức tạp hoặc phải kiểm tra, xác minh tại nhiều địa điểm thì thời hạn giải quyết tố giác, tin báo, kiến nghị khởi tố có thể kéo dài nhưng không quá 02 tháng. Trường hợp chưa thể kết thúc việc kiểm tra, xác minh trong thời hạn quy định tại khoản này thì Viện trưởng Viện kiểm sát cùng cấp hoặc Viện trưởng Viện kiểm sát có thẩm quyền có thể gia hạn một lần nhưng không quá 02 tháng.

>>> Xem thêm: Thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất

Khởi kiện dân sự khi chủ đất bỏ trốn vì một lý do khác

Trong trường hợp khởi kiện dân sự khi chủ đất bỏ trốn vì một lý do khác không phải nhằm chiếm đoạt tài sản, người bị thiệt hại vẫn có thể yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình thông qua việc khởi kiện để đòi lại khoản đặt cọc hoặc bồi thường thiệt hại phát sinh.

Xác định thẩm quyền tòa án giải quyết

Hiện nay yêu cầu khởi kiện đối với những vụ án dân sự về hành vi nhận tiền đặt cọc sau đó bỏ trốn, cá nhân khởi kiện thường xuyên thực hiện yêu cầu bên nhận đặt cọc tiếp tục thực hiện giao kết ban đầu hoặc yêu cầu bồi hoàn lại số tiền đặt cọc đã nhận. Quý khách hàng cần xác định rõ nhu cầu của mình để thực hiện khởi kiện tại Toà án.

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 2, Điều 1, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của BLTTDS, BLTTHC, luật tư pháp của người chưa thành niên, luật phá sản và luật hòa giải, đối thoại tại toà án) quy định thẩm quyền xét xử của tòa án các cấp khu vực. Quý khách hàng cần xác định đúng tòa án có thẩm quyền để tránh việc chuyển hồ sơ gây mất thời gian.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1, Điều 39, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thẩm quyền giải quyết vụ án sẽ thuộc về Toà án khu vực nơi bị đơn (Người nhận đặt cọc) đang cư trú, ngoài ra Toà án tôn trọng quyền thỏa thuận về lựa chọn nơi có thẩm quyền xét xử từ thoả thuận của các đương sự. Việc lựa chọn đúng thẩm quyền sẽ thuận lợi cho quá trình giải quyết vụ án.

Đơn khởi kiện và bằng chứng kèm theo

Đơn khởi kiện phải được lập theo Mẫu số 23-Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Nội dung đơn phải thể hiện rõ yêu cầu khởi kiện và căn cứ pháp lý theo quy định tại Khoản 4, Điều 189 BLTTDS 2015. Trong đó, Quý khách hàng cần nêu rõ việc bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Bằng chứng kèm theo đơn khởi kiện bao gồm các tài liệu sau:

• Hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận đặt cọc giữa các bên (bản gốc hoặc bản sao có chứng thực), đây là tài liệu quan trọng nhất trong thành phần hồ sơ khởi kiện tại toà án.
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện (CCCD bản sao có chứng thực)
• Chứng từ thanh toán tiền cọc (biên lai, hóa đơn, lệnh chuyển khoản)
• Sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)
• Các tin nhắn, email trao đổi giữa các bên về việc mua bán đất
• Biên bản ghi nhận việc bàn giao tiền cọc (nếu có)
• Giấy tờ chứng minh người bán đất có thẩm quyền chuyển nhượng
• Các tài liệu khác có liên quan đến giao dịch đặt cọc

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 yêu cầu đương sự phải chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình. Các bằng chứng cần được sao y bản chính và công chứng nếu cần thiết.

Yêu cầu khởi kiện có thể là buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc hủy giao dịch và hoàn trả cọc. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cọc vi phạm phải trả lại cọc và bồi thường một khoản tương đương. Quý khách hàng cần xác định rõ yêu cầu để tòa án xem xét giải quyết.

Thủ tục giải quyết tại tòa án

Quá trình giải quyết bao gồm các giai đoạn nộp đơn, đóng án phí và thụ lý vụ án. Quy trình này được thực hiện dựa trên các bước cụ thể như sau:

Quy trình thực hiện khởi kiện tại toà án có thẩm quyền

Bước 1: Tiếp nhận và xem xét đơn khởi kiện

Chánh án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong 3 ngày làm việc theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thẩm phán có 5 ngày làm việc kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và tài liệu kèm theo. Việc kiểm tra đảm bảo đơn đúng mẫu quy định và có đủ thông tin cần thiết.

Bước 2: Nộp tạm ứng án phí

Tòa án thông báo nguyên đơn nộp tạm ứng án phí khi hồ sơ hợp lệ. Đây là điều kiện bắt buộc để thụ lý vụ án, trừ trường hợp được miễn theo Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí tính theo Nghị quyết 326/NQ-QH tỷ lệ thuận với giá trị tranh chấp.

Bước 3: Thụ lý vụ án và thông báo

Tòa án ra Quyết định thụ lý vụ án sau khi nhận đủ tạm ứng án phí. Quyết định này xác nhận tranh chấp được tiếp nhận và giải quyết theo quy định. Các bên sẽ nhận giấy chứng nhận thụ lý làm căn cứ theo dõi.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Giai đoạn chuẩn bị kéo dài 4 tháng từ ngày thụ lý, có thể gia hạn tối đa 2 tháng với vụ án phức tạp. Thẩm phán tập hợp hồ sơ, xác định các bên liên quan và căn cứ pháp luật áp dụng. Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định chi tiết quy trình này. (căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 203, BLTTDS 2015)

Bước 5: Hòa giải và công khai chứng cứ

Tòa án tổ chức phiên hòa giải để các bên tự thỏa thuận giải quyết tranh chấp. Nguyên tắc tôn trọng sự tự nguyện và đảm bảo không trái pháp luật. Vụ án kết thúc nếu hòa giải thành công, ngược lại sẽ chuyển sang xét xử.

Bước 6: Xét xử sơ thẩm

Tòa án đưa vụ án ra xét xử trong 1 tháng từ quyết định, có thể kéo dài 2 tháng với lý do chính đáng. Phiên tòa xem xét toàn bộ nội dung, các bên trình bày ý kiến và chứng cứ. Quá trình tranh luận công khai nhằm làm rõ vấn đề tranh chấp.

Bước 7: Xét xử phúc thẩm (nếu có)

Các bên có quyền kháng cáo trong 15 ngày từ khi tuyên án sơ thẩm. Viện kiểm sát có thể kháng nghị trong 30 ngày theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Tòa phúc thẩm xem xét trong 2 tháng và đưa ra quyết định cuối cùng.

>>> Xem thêm: Thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất mới nhất

Xác minh và yêu cầu cơ quan chức năng ngăn chặn việc chuyển dịch quyền đối với phần đất đã thỏa thuận chuyển nhượng

Sau khi tiến hành xác minh và yêu cầu cơ quan chức năng ngăn chặn việc chuyển dịch quyền đối với phần đất đã thỏa thuận chuyển nhượng, người có quyền lợi liên quan cần chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ chứng minh hành vi có thể gây thiệt hại hoặc làm mất quyền lợi hợp pháp của mình.

Điều kiện để thực hiện ngăn chặn

Thửa đất phải còn đứng tên người bán và chưa bị kê biên, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền. Điều kiện này đảm bảo tài sản vẫn trong quyền sở hữu hợp pháp của người bán đất. Quý khách hàng cần kiểm tra tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Phải có căn cứ cho thấy nguy cơ người bán chuyển nhượng đất cho bên thứ ba làm mất khả năng thu hồi tiền cọc. Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 yêu cầu chứng minh việc không áp dụng biện pháp ngăn chặn sẽ gây khó khăn cho thi hành án. Các bằng chứng có thể bao gồm thông tin về việc người bán đang liên hệ với người mua khác hoặc có ý định tẩu tán tài sản.

Yêu cầu ngăn chặn phải tỷ lệ với giá trị tranh chấp và không gây thiệt hại quá mức cho người bị áp dụng biện pháp. Theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tòa án sẽ cân nhắc tính cần thiết và tính cấp bách của việc áp dụng biện pháp. Quý khách hàng phải chứng minh việc ngăn chặn là cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong giao dịch đặt cọc.

Thực hiện cùng với thủ tục tố giác

Biện pháp ngăn chặn tài sản trong tố tụng hình sự được quy định tại Điều 128 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015. Cơ quan điều tra có thẩm quyền phong tỏa tài sản khi có căn cứ cho rằng tài sản đó có liên quan đến việc bồi thường thiệt hại. Quý khách hàng nên đề nghị áp dụng biện pháp này ngay trong đơn tố giác để ngăn chặn việc chuyển nhượng đất.

Việc phong tỏa tài sản nhằm đảm bảo quyền được bồi thường thiệt hại của bị hại khi có quyết định của tòa án. Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015 cho phép cơ quan điều tra áp dụng biện pháp này ngay từ giai đoạn điều tra. Thời hạn phong tỏa sẽ kéo dài đến khi vụ án được giải quyết dứt điểm hoặc có quyết định hủy bỏ biện pháp.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về việc phong tỏa thửa đất. Điều này ngăn chặn mọi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp hoặc giao dịch khác liên quan đến thửa đất. Quý khách hàng có quyền yêu cầu cơ quan điều tra thông báo về tình hình thực thi biện pháp ngăn chặn.

Thực hiện cùng với thủ tục khởi kiện

Biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 có thể được đề nghị cùng lúc với việc nộp đơn khởi kiện. Tòa án sẽ xem xét và ra quyết định trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu. Quý khách hàng cần trình bày rõ lý do cấp bách và mức độ cần thiết của việc áp dụng biện pháp.

Hồ sơ yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải kèm theo các chứng cứ chứng minh nguy cơ tài sản bị tẩu tán. Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định tòa án có thẩm quyền ra quyết định ngăn chặn việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Việc này giúp đảm bảo thi hành án trong trường hợp tòa án chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Người yêu cầu có thể phải đặt cọc theo quy định tại khoản 6 Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để bảo đảm bồi thường thiệt hại nếu yêu cầu không được chấp nhận. Mức đặt cọc do tòa án quyết định dựa trên giá trị tài sản và mức độ thiệt hại có thể xảy ra. Quý khách hàng cần cân nhắc khả năng tài chính và tính chắc chắn của yêu cầu trước khi đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp cọc khi chủ đất bỏ trốn

Dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp giúp Quý khách hàng xử lý hiệu quả tình huống người bán đất bỏ trốn. Luật sư có kinh nghiệm sẽ phân tích hồ sơ và đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất. Việc được hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp giúp tăng khả năng thành công trong việc đòi lại tiền cọc giúp đảm bảo quyền lợi chính đáng của Quý khách hàng.

Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ trọn gói tại Luật Long Phan PMT bao gồm:

Tư vấn chuyên sâu:

• Phân tích hồ sơ và đánh giá toàn diện các khía cạnh pháp lý của vụ việc.
• Tư vấn chiến lược giải quyết tranh chấp, đưa ra các phương án tối ưu (dân sự hoặc hình sự).
• Giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, giúp khách hàng hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật.

Hỗ trợ soạn thảo đơn từ và chuẩn bị hồ sơ:

• Soạn thảo Đơn tố giác: Chuẩn bị nội dung và tài liệu theo đúng yêu cầu của Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015.
• Soạn thảo Đơn khởi kiện: Biên soạn đơn và các giấy tờ liên quan tuân thủ chặt chẽ quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Đảm bảo hồ sơ khởi kiện/tố giác được chuẩn bị một cách chính xác, đầy đủ, là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của vụ việc.

Đại diện làm việc với cơ quan chức năng:

• Thay mặt Quý khách hàng nộp hồ sơ, đơn từ và thực hiện các thủ tục cần thiết tại các cơ quan có thẩm quyền như Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án.
• Là đầu mối liên lạc, chủ động làm việc với các cơ quan tiến hành tố tụng để thúc đẩy quá trình giải quyết vụ việc.

Tham gia tại các buổi làm việc và phiên tòa:

• Hỗ trợ tham gia việc tranh tụng trực tiếp tại các buổi hòa giải, buổi làm việc với các bên liên quan.
• Đại diện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng tại các phiên tòa, đưa ra các lập luận pháp lý sắc bén và thuyết phục.

Câu hỏi thường gặp về hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục cần thực hiện khi người nhận đặt cọc mua bán bất động sản bỏ trốn.

Tôi có thể làm gì nếu giao dịch đặt cọc không có hợp đồng bằng văn bản?

Giao dịch đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản. Quý khách hàng vẫn có đầy đủ quyền khởi kiện hoặc tố giác, nhưng cần cung cấp các bằng chứng thay thế có giá trị pháp lý như sao kê chuyển khoản ngân hàng (ghi rõ mục đích), tin nhắn, email trao đổi, bản ghi âm cuộc gọi, hoặc lời khai của người làm chứng để chứng minh sự tồn tại của giao dịch. Các tài liệu này cần đảm bảo các điều kiện trở thành chứng cứ được quy định tại Luật Giao dịch Điện tử 2023.

Làm thế nào để chứng minh người bán có “ý định lừa đảo chiếm đoạt tài sản” ngay từ đầu?

Ý định chiếm đoạt có thể được chứng minh qua các dấu hiệu gián tiếp như: sau khi nhận cọc liền cắt đứt mọi liên lạc; cung cấp thông tin cá nhân hoặc thông tin về thửa đất gian dối; thửa đất không có thật hoặc không thuộc quyền sử dụng của người bán; hoặc trong thời gian ngắn lặp lại hành vi tương tự với nhiều người khác.

Nên chọn tố giác hình sự hay khởi kiện dân sự sẽ có lợi hơn?

Việc lựa chọn phụ thuộc vào ý định chủ quan của người nhận cọc được thể hiện thông qua hành vi khách quan. Nếu có căn cứ cho rằng hành vi của họ là gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản thì nên tố giác. Trường hợp họ vẫn muốn thực hiện giao dịch nhưng vì yếu tố khác dẫn đến việc không thể thực hiện giao dịch thì nên khởi kiện. Chúng ta không nên vì mục đích lấy lại tiền cọc bỏ qua việc xác định ý chí của người nhận cọc mà ưu tiên thực hiện tố giác hoặc song song vừa tố giác vừa khởi kiện. Vì dù thực hiện thủ tục nào, chúng ta cũng đều phải tốn kém thời gian, chi phí. Việc thực hiện sai thủ tục sẽ dẫn đến việc vừa tốn kém thời gian, chi phí vô ích, vừa đối diện với các chế tài từ pháp luật do tố giác/phản ánh sai sự thật.

Nếu người bán đã tiêu hết tiền cọc và không còn tài sản nào khác, tôi có lấy lại được tiền không?

Đây là tình huống khó khăn nhất. Kể cả khi có bản án của Tòa án, việc thi hành án để thu hồi tiền sẽ bất khả thi nếu người phải thi hành án không có tài sản (tiền mặt, bất động sản, phương tiện…). Tuy nhiên, bản án vẫn có giá trị pháp lý và cơ quan thi hành án sẽ tiếp tục xác minh tài sản của người đó trong tương lai.

Tổng chi phí dự kiến cho một vụ kiện như thế này là bao nhiêu?

Tổng chi phí bao gồm: tạm ứng án phí dân sự (tính theo tỷ lệ % trên số tiền tranh chấp), phí luật sư (thỏa thuận theo từng văn phòng), chi phí đi lại, chi phí thu thập, công chứng chứng cứ. Quý khách hàng nên yêu cầu luật sư tư vấn một bảng dự trù chi phí chi tiết trước khi tiến hành.

Nếu thắng kiện, tôi có được yêu cầu bên thua trả tiền phí luật sư không?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 168 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án thường không buộc bên thua kiện phải trả chi phí thuê luật sư cho bên thắng kiện mà phải tự chịu phần phí này, trừ khi các bên có thỏa thuận trước trong hợp đồng.

Kết luận

Khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn, Quý khách hàng cần áp dụng đồng thời các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi. Việc tố giác hình sự và khởi kiện dân sự sẽ tăng áp lực buộc người vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết triệt để vấn đề này. Liên hệ ngay hotline: 1900636387 để được tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp.

Tags: đặt cọc mua đất, đòi lại tiền cọc, hướng xử lý khi người bán đất nhận cọc rồi bỏ trốn, khởi kiện dân sự, Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người bán đất bỏ trốn, tố giác hình sự, Tranh chấp đặt cọc