Có thể yêu cầu hủy hợp đồng khi phát hiện người mua đất đang vỡ nợ

Có thể yêu cầu hủy hợp đồng khi phát hiện người mua đất đang vỡ nợ là câu hỏi mà nhiều người bán đất đặt ra trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán đất. Bài viết sẽ cung cấp các nội dung về các trường hợp có thể hủy hợp đồng theo quy định của pháp luật, thủ tục và hậu quả của việc hủy hợp đồng mua bán đất. Sau đây là những nội dung cơ bản mà Luật Long Phan PMT cung cấp về vấn đề trên.

Hủy hợp đồng khi phát hiện người mua đất vỡ nợ

Các trường hợp hủy hợp đồng theo quy định pháp luật

Điều 423 Bộ luật Dân Dân sự 2015 quy định các trường hợp hủy bỏ hợp đồng nhưng không phải bồi thường như sau::

• Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
• Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

Theo đó, vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

• Trường hợp khác do luật quy định.

Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định một số trường hợp cụ thể về hủy bỏ hợp đồng, bao gồm:Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng được Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại các điều sau đây:

• Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện theo Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015;
• Hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp tài sản bị mất, bị hư hỏng theo Điều 426 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới năm 2023

Có thể hủy hợp đồng khi phát hiện người mua đất đang vỡ nợ không?

Đối với trường hợp người bán đất phát hiện người mua đất đang vỡ nợ sau khi ký hợp đồng mua bán đất thì có thể hủy bỏ hợp đồng thuộc các trường hợp quy định tại Điều 424 và Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
• Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất

Hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực thì khi phát hiện người mua đất đang vỡ nợ không còn khả năng thanh toán thì bên bán đất có thể thỏa thuận trả lại số tiền đã thanh thanh toán cho bên mua và cùng với bên mua làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Văn phòng công chứng theo Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014 và theo Điều 40 và Khoản 2, Khoản 3 Điều 51 Luật Công chứng 2014, trình tự thực hiện hủy hợp đồng như sau:

Người “yêu cầu hủy hợp đồng công chứng” nộp hồ sơ đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó. Bao gồm:

• Phiếu yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng

Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, nếu đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Công chứng viên giải thích cho các bên về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng.

Trường hợp nếu hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì công chứng viên tiến hành xác minh hoặc giám định; trường hợp không làm rõ thì có quyền từ chối công chứng.

Yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Các bên trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã công chứng đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng thi ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.

Trường hợp bên mua đất không đồng ý thì bên bán có thể nộp đơn ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tuyên hủy bỏ hợp đồng theo Điều 424 và Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015.

>>> Xem thêm: Thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã công chứng

Hủy hợp đồng đã công chứng, chứng thực

Hợp đồng chưa công chứng hoặc chưa chứng thực

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về hiệu lực hợp đồng như sau:

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Và theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Do đó, đối với trường hợp hợp đồng chưa công chứng, chứng thực thì khi phát hiện người mua đất đang vỡ nợ, lúc này hợp đồng chưa có hiệu lực thì bên bán đất có thể thỏa thuận lại với bên mua đất tiếp tục thực hiện hợp đồng và công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc từ chối và trả lại khoản tiền mua đất đã nhận không giao dịch mua bán đất nữa nếu phát hiện người mua đất không còn khả năng thanh toán. Tuy nhiên, trường hợp này bên bán đất sẽ phải chịu phạt cọc do từ chối giao kết hợp đồng theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 nếu hai bên có thỏa thuận đặt cọc.

>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán đất không công chứng có hợp lệ không?

Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng

Theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng như sau:

• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả. Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
• Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.
• Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

Như vậy với quy định trên, trường hợp hai bên có thỏa thuận đặt cọc và phạt cọc do bên mua vi phạm nghĩa vụ thì khi hủy hợp đồng thỏa thuận phạt cọc vẫn có hiệu lực.

Hậu quả pháp lý khi hủy hợp đồng mua bán đất

Tư vấn cách giải quyết khi người mua đất không có khả năng thanh toán

• Giải đáp thắc mắc về các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục mua bán nhà đất, khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất.
• Hỗ trợ khách hàng đưa ra phương hướng giải quyết đối với từng trường hợp hủy hợp đồng mua bán nhà đất cụ thể.
• Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, làm việc với các cơ quan có thẩm quyền.
• Soạn thảo các đơn từ, văn bản cần thiết trong quá trình giải quyết vụ việc;
• Luật sư đại diện bảo vệ quyền và lợi hợp pháp của khách hàng khi khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất tại Tòa.
• Các công việc khác theo thỏa thuận và theo quy định pháp luật.

Người mua đất vỡ nợ có thể dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán, vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán đất đã ký kết. Do đó, người bán cần nắm các quy định có liên quan để thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng theo đúng pháp luật. Nếu có khó khăn hoặc thắc mắc gì hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư, vui lòng liên hệ đến hotline 1900.63.63.87 hoặc email pmt@luatlongphan.vn để được hỗ trợ kịp thời.