Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là quá trình chấm dứt hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên tham gia hợp đồng. Việc hủy bỏ hợp đồng công chứng chứng thực phải tuân thủ thủ tục dân sự nghiêm ngặt. Quý khách hàng cần nắm rõ điều kiện và trình tự để thực hiện huỷ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng hiệu quả. Bài viết này Luật Long Phan PMT sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về thủ tục cần thiết.
Thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng theo thỏa thuận
Kể từ ngày 01/7/2025, quy trình hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã qua công chứng sẽ áp dụng theo các quy định mới của Luật Công chứng 2024. Việc nắm rõ các quy định này là vô cùng cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Quy trình hủy bỏ được xây dựng dựa trên các điều kiện cụ thể, đòi hỏi một trình tự thủ tục rõ ràng và đi kèm với những lưu ý pháp lý quan trọng cần tuân thủ.
Điều kiện để thực hiện hủy hợp đồng đã công chứng
Để tiến hành hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng, các bên cần phải đáp ứng điều kiện tiên quyết được quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2024. Theo đó, việc hủy bỏ chỉ có thể được thực hiện khi có sự đồng thuận tuyệt đối. Cụ thể, các điều kiện bao gồm:
- Sự nhất trí của tất cả các bên: Mọi cá nhân, tổ chức có tên và chữ ký trong hợp đồng đều phải thống nhất về việc hủy bỏ.
- Lập văn bản thỏa thuận: Sự đồng ý này phải được thể hiện bằng văn bản thông qua một thỏa thuận hoặc cam kết về việc hủy hợp đồng, có đầy đủ chữ ký của các bên.
Trình tự thủ tục hủy hợp đồng
Sau khi đã đáp ứng đủ điều kiện, việc hủy bỏ hợp đồng được tiến hành theo các bước sau:
- Chuẩn bị hồ sơ: Các bên cần tập hợp đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết, bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng việc hủy bỏ hợp đồng (có chữ ký của tất cả các bên tham gia).
- Hợp đồng mua bán đất đã được công chứng (bản gốc).
- Giấy tờ tùy thân hợp lệ của các bên như Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân.
- Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp trực tiếp tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán đất trước đây.
- Kiểm tra và xử lý: Công chứng viên tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, công chứng viên sẽ tiến hành soạn thảo văn bản hủy bỏ hợp đồng.
- Ký và xác nhận: Các bên sẽ cùng nhau ký tên vào văn bản hủy bỏ hợp đồng. Công chứng viên sau đó sẽ ký xác nhận, ghi vào sổ công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng để hoàn tất thủ tục.
Lưu ý quan trọng
Trong quá trình thực hiện thủ tục hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng, cần đặc biệt chú ý đến các điểm sau:
- Trường hợp không có sự đồng thuận: Nếu có bất kỳ một bên nào trong hợp đồng không đồng ý hủy, thủ tục hủy bỏ tại văn phòng công chứng sẽ không thể thực hiện. Khi đó, bên có yêu cầu hủy phải tiến hành khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
- Hiệu lực của việc hủy bỏ: Văn bản hủy bỏ hợp đồng chỉ chính thức có hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm được công chứng viên ký, đóng dấu và ghi nhận vào sổ công chứng.
Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu hủy hợp đồng khi không thỏa thuận được
Khi việc thương lượng hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng đi vào bế tắc do một bên không hợp tác, khởi kiện ra Tòa án là phương án pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi. Để quy trình khởi kiện diễn ra thuận lợi, người yêu cầu cần nắm vững các quy định về thẩm quyền của Tòa án, chuẩn bị một bộ hồ sơ khởi kiện đầy đủ và tuân thủ chặt chẽ quy trình tố tụng theo pháp luật. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cho từng vấn đề.
Thẩm quyền của tòa án giải quyết tranh chấp
Việc xác định đúng Tòa án có thẩm quyền là bước đầu tiên và mang tính quyết định. Hiện nay, thẩm quyền được xác định như sau:
- Thẩm quyền theo cấp: Căn cứ Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự và điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 01/2025/NQ-HĐTP, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
- Thẩm quyền theo lãnh thổ: Vấn đề này hiện còn tồn tại hai quan điểm khác nhau trong thực tiễn xét xử:
- Quan điểm 1: Tòa án nơi có bất động sản tọa lạc sẽ giải quyết vụ án.
- Quan điểm 2: Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc có trụ sở sẽ giải quyết. Quan điểm này dựa trên cơ sở pháp lý rằng đây là “tranh chấp hợp đồng” chứ không phải “tranh chấp về quyền sử dụng đất”. Do đó, áp dụng quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú. Nếu có nhiều bị đơn ở các nơi khác nhau, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án tại nơi cư trú của một trong các bị đơn để nộp đơn.
Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị
Để Tòa án thụ lý vụ án, người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, chặt chẽ theo quy định.
- Đơn khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất: Soạn theo mẫu số 23-DS (ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP), trong đó nêu rõ yêu cầu hủy hợp đồng, lý do, và các căn cứ pháp lý.
- Tài liệu về giao dịch:
- Bản sao chứng thực Hợp đồng mua bán đất đã công chứng.
- Các giấy tờ liên quan đến việc đặt cọc, thanh toán (nếu có).
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất:
- Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
- Giấy tờ tùy thân:
- Bản sao chứng thực CMND/CCCD/Hộ chiếu của các bên.
- Giấy ủy quyền có công chứng (nếu khởi kiện thông qua người đại diện).
- Các chứng cứ khác (nếu có):
- Chứng cứ về việc vi phạm hợp đồng: Tin nhắn, email, văn bản trao đổi thể hiện việc một bên không thực hiện nghĩa vụ.
- Chứng cứ về lừa dối, nhầm lẫn, đe dọa: Ghi âm, ghi hình, lời khai người làm chứng.
- Chứng cứ về thiệt hại phát sinh: Hóa đơn, chứng từ chi phí, hợp đồng tín dụng vay tiền để mua đất, v.v.
Quy trình khởi kiện tại Tòa án
Quy trình tố tụng tại Tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng diễn ra qua nhiều giai đoạn chặt chẽ.
Bước 1: Nộp và xử lý đơn khởi kiện
Tòa án tiếp nhận đơn và trong thời hạn 08 ngày làm việc sẽ xem xét tính hợp lệ. Nếu hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí.
Bước 2: Nộp tạm ứng án phí
Người khởi kiện có trách nhiệm nộp khoản tiền tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền và nộp lại biên lai cho Tòa án. Đây là điều kiện bắt buộc để Tòa án thụ lý vụ án, trừ các trường hợp được miễn theo quy định.
Bước 3: Tòa án thụ lý vụ án
Sau khi nhận được biên lai, Tòa án ra quyết định thụ lý vụ án, chính thức bắt đầu quá trình giải quyết.
Bước 4: Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm (Thời hạn 04 – 06 tháng)
Đây là giai đoạn quan trọng nhất, nơi Thẩm phán thực hiện các nghiệp vụ:
- Thu thập chứng cứ: Yêu cầu các bên giao nộp tài liệu, xác minh chứng cứ nếu cần.
- Hòa giải và đối thoại: Tòa án sẽ triệu tập các bên để tiến hành phiên họp hòa giải, tạo cơ hội cho các bên tự thỏa thuận.
- Trình tự đối thoại: Nguyên đơn trình bày yêu cầu, bị đơn trình bày ý kiến phản đối, các bên đưa ra quan điểm và đề xuất giải quyết.
- Kết quả: Nếu hòa giải thành, Tòa án sẽ lập biên bản và ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận (có hiệu lực ngay). Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Giai đoạn xét xử sơ thẩm
Phiên tòa sơ thẩm được mở trong vòng 01 – 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sẽ tiến hành xét hỏi, tranh luận công khai và tuyên án dựa trên hồ sơ và diễn biến tại tòa.
Bước 6: Giai đoạn Phúc thẩm (Nếu có kháng cáo, kháng nghị)
Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
- Tòa án cấp phúc thẩm sẽ xem xét lại vụ án.
- Thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 02 – 03 tháng.
- Bản án phúc thẩm là bản án có hiệu lực pháp luật cuối cùng (trừ khi có căn cứ để xét lại theo thủ tục Giám đốc thẩm hoặc Tái thẩm).
>>> Xem thêm bài viết có liên quan: Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng
Hướng dẫn xác định yêu cầu khởi kiện để hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
Để Tòa án giải quyết hiệu quả yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng, nội dung đơn khởi kiện phải được xác định một cách chính xác và đầy đủ. Yêu cầu này sẽ khác biệt căn bản tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của bất động sản, cụ thể là giao dịch đã được đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa. Việc phân định rõ hai trường hợp này sẽ quyết định đến phạm vi và nội dung yêu cầu mà Tòa án cần xem xét.
Trường hợp chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động
Đây là tình huống mà hợp đồng đã được công chứng nhưng bên mua chưa tiến hành thủ tục đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về mặt pháp lý, người bán vẫn đứng tên là chủ sử dụng đất. Do đó, yêu cầu khởi kiện sẽ đơn giản hơn.
Nội dung yêu cầu khởi kiện cần nêu rõ:
- Tuyên bố hủy bỏ Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (số công chứng, ngày tháng năm) đã được ký kết.
- Yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý: Buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (tiền, tài sản). Bên có lỗi gây ra thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại theo quy định của pháp luật.
>>> Xem thêm: Đòi lại nhà đát mua bán có công chứng nhưng chưa sang tên
Trường hợp đã hoàn tất đăng ký biến động (sang tên)
Đây là trường hợp phức tạp hơn vì quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận và chuyển giao cho bên mua thông qua việc cấp Giấy chứng nhận mới hoặc cập nhật trên Giấy chứng nhận cũ. Do đó, việc hủy hợp đồng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến một quyết định hành chính của nhà nước.
Nội dung yêu cầu khởi kiện phải là một tổ hợp các yêu cầu liên quan chặt chẽ với nhau:
- Tuyên bố hủy bỏ Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đã công chứng.
- Yêu cầu hủy bỏ giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên mua, hoặc yêu cầu hủy bỏ phần nội dung đã cập nhật biến động sang tên cho bên mua.
- Yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng, bao gồm việc hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Lưu ý quan trọng về quyền lợi của bên thứ ba ngay tình: Nếu bên mua sau khi sang tên đã tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một bên thứ ba, và giao dịch này được thực hiện ngay tình (bên thứ ba không biết và không thể biết hợp đồng ban đầu có vấn đề), quyền lợi của họ sẽ được pháp luật bảo vệ theo Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015. Trong kịch bản này, người khởi kiện có thể không đòi lại được đất mà chỉ có thể yêu cầu bên bán ban đầu bồi thường thiệt hại bằng giá trị của mảnh đất và các tổn thất khác phát sinh.
Phân biệt yêu cầu khởi kiện tuyên hủy với vô hiệu
Việc phân biệt chính xác giữa yêu cầu tuyên hủy giao dịch và yêu cầu tuyên bố vô hiệu giao dịch là vấn đề có tính chất cơ bản trong pháp luật dân sự, đặc biệt quan trọng đối với các hợp đồng mua bán đất đã công chứng. Sự phân biệt này không chỉ ảnh hưởng đến cách thức xây dựng yêu cầu khởi kiện mà còn quyết định đến thời hiệu khởi kiện, gánh nặng chứng minh của bản án.
Bản chất của giao dịch vô hiệu được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, đây là những giao dịch vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật ngay từ thời điểm xác lập và được coi như không bao giờ có hiệu lực. Giao dịch vô hiệu bao gồm các trường hợp:
- Giao dịch do người không có năng lực hành vi dân sự thực hiện;
- Giao dịch có nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
- Giao dịch có mục đích để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật và giao dịch giả.
Đối với hợp đồng mua bán đất, trường hợp điển hình của giao dịch vô hiệu là việc mua bán đất không được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai, hoặc hợp đồng được ký kết bởi người hoàn toàn không có năng lực hành vi dân sự.
Bản chất của giao dịch bị hủy bỏ theo từ Điều 423 đến điều 427, Bộ luật Dân sự 2015 là những giao dịch có hiệu lực từ thời điểm xác lập nhưng có thể bị chấm dứt hiệu lực do vi phạm các điều kiện của giao dịch dân sự. Các trường hợp giao dịch bị hủy bỏ bao gồm:
- Có hành vi phạm nghiêm trọng vào việc thực hiện nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không thực hiện được giao kết ban đầu.
- Huỷ bỏ hợp đồng do một bên chậm thực hiện nghĩa vụ của mình như đã ký kết.
- Huỷ bỏ một đồng do một bên không thể thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết ban đầu (nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ về chuyển nhượng BĐS…)
- Huỷ bỏ do đối tượng của hợp đồng bị xâm phạm không được giữ nguyên hiện trạng ban đầu.
Trong các hợp đồng mua bán đất, trường hợp phổ biến nhất là việc một bên bị lừa dối về giá trị thực của đất, về tình trạng của đất, hoặc bị ép buộc ký hợp đồng trong hoàn cảnh bất lợi.
Các căn cứ tòa án giải quyết yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
Khi xem xét một yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng, Tòa án sẽ tiến hành một quá trình đánh giá đa chiều và toàn diện. Quá trình này không chỉ dựa trên các quy định chung về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự, mà còn đi sâu vào việc kiểm tra tính hợp lệ của hình thức giao dịch, phân tích nội dung và quá trình thực thi hợp đồng trên thực tế, đồng thời xem xét các vấn đề pháp lý khác liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất.
Các căn cứ tuyên hủy giao dịch trong Bộ luật Dân sự
Nền tảng chính để Tòa án ra phán quyết là các quy định về hủy bỏ hợp đồng tại Bộ luật Dân sự 2015 (từ Điều 423 đến Điều 427). Các căn cứ chủ yếu bao gồm:
- Vi phạm nghĩa vụ của Bên bán: Hợp đồng có thể bị hủy nếu bên bán vi phạm nghiêm trọng các cam kết cốt lõi như:
- Không bàn giao đất đúng thời hạn, diện tích, hoặc vị trí đã thỏa thuận.
- Không cung cấp được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Cố tình che giấu thông tin về việc đất đang có tranh chấp, bị kê biên, thế chấp.
- Vi phạm nghĩa vụ của Bên mua: Ngược lại, bên bán có quyền yêu cầu hủy hợp đồng nếu bên mua:
- Không thanh toán tiền đúng hạn, đủ số lượng như đã cam kết trong hợp đồng.
- Từ chối nhận bàn giao đất một cách vô cớ khi bên bán đã sẵn sàng thực hiện.
- Vấn đề về tính hợp pháp của tài sản: Tòa án sẽ tuyên hủy hợp đồng nếu phát hiện:
- Bên bán không phải là chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giả mạo.
- Thửa đất thuộc diện đang có tranh chấp chưa giải quyết xong hoặc nằm trong quy hoạch thu hồi của Nhà nước.
- Sự phù hợp của đối tượng giao dịch: Hợp đồng sẽ bị hủy khi:
- Thửa đất thuộc loại không được phép chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
- Mục đích sử dụng đất không phù hợp với thỏa thuận hoặc quy hoạch.
- Diện tích thực tế có sự chênh lệch quá lớn so với hợp đồng, làm ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bên mua.
Kiểm tra về hình thức giao dịch
Tòa án phải kiểm tra chặt chẽ quy trình công chứng hợp đồng, vì đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực theo Luật Công chứng 2024 (áp dụng từ 01/7/2025). Các yếu tố được xem xét bao gồm:
- Năng lực pháp lý của tổ chức công chứng: Xác minh tổ chức công chứng có đủ điều kiện hoạt động tại thời điểm ký kết hay không.
- Thẩm quyền và tư cách của Công chứng viên: Kiểm tra thẻ công chứng viên, đảm bảo người thực hiện công chứng không bị cấm hành nghề hoặc có xung đột lợi ích.
- Quy trình công chứng: Đánh giá việc công chứng có tuân thủ đúng các bước luật định không, đặc biệt là nghĩa vụ giải thích quyền và nghĩa vụ cho các bên.
- Tính đầy đủ của hồ sơ công chứng: Đối chiếu hồ sơ lưu tại tổ chức công chứng với quy định tại Điều 67, Luật Công chứng 2024 để đảm bảo không thiếu sót các giấy tờ quan trọng.
- Tính chính xác của nội dung hợp đồng: Rà soát thông tin các bên, mô tả thửa đất, giá cả, phương thức thanh toán để phát hiện sai lệch nghiêm trọng so với thực tế và giấy tờ gốc.
Phân tích nội dung và quá trình thực hiện hợp đồng
Tòa án sẽ đi sâu vào bản chất của giao dịch để đánh giá các căn cứ yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng.
- Tính pháp lý của thửa đất: Thẩm tra kỹ lưỡng xem đất có thuộc diện được phép chuyển nhượng, có vướng tranh chấp, kê biên, hay thế chấp không theo quy định của Luật Đất đai 2024.
- Quá trình thực hiện nghĩa vụ thanh toán: Xem xét chứng từ, sao kê để đối chiếu việc thanh toán thực tế với các điều khoản trong hợp đồng. Các sai lệch đáng kể là cơ sở quan trọng để xem xét.
- Việc bàn giao đất trên thực tế: Xác minh việc bàn giao có đúng thời hạn và tình trạng như cam kết không. Việc bàn giao đất có công trình trái phép hoặc diện tích không đúng là căn cứ để hủy bỏ.
- Các cam kết, thỏa thuận đặc biệt: Phân tích các điều khoản phụ về việc hỗ trợ thủ tục, cam kết về quy hoạch, đảm bảo không tranh chấp. Nếu các cam kết này bị vi phạm, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu hủy.
Xem xét các vấn đề chuyên sâu về quyền sử dụng đất
Để đảm bảo phán quyết khách quan, Tòa án có thể mở rộng phạm vi xác minh các vấn đề pháp lý phức tạp hơn.
- Truy xuất nguồn gốc và lịch sử đất: Làm rõ quá trình tạo lập quyền sử dụng đất qua các thời kỳ (giao đất, công nhận, chuyển nhượng trước đó) để phát hiện các sai phạm trong chuỗi giao dịch.
- Đánh giá quá trình sử dụng đất thực tế: Kiểm tra xem việc sử dụng đất có đúng mục đích, ranh giới, và tuân thủ các quy định về xây dựng, môi trường hay không.
- Khảo sát hiện trạng tại thời điểm xét xử: Ghi nhận thực trạng ai đang sử dụng đất, có công trình gì trên đất để đánh giá khả năng thi hành án và khôi phục tình trạng ban đầu.
- Thu thập ý kiến từ cơ quan quản lý nhà nước: Lấy thông tin từ các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp về quy hoạch, tình trạng pháp lý để có cái nhìn toàn diện.
Dịch vụ luật sư tư vấn hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
Dịch vụ luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng mang lại nhiều lợi ích cho Quý khách hàng. Luật sư có kinh nghiệm sẽ tư vấn toàn diện về quy định pháp luật liên quan. Hỗ trợ xây dựng chiến lược phù hợp với tình huống cụ thể của mỗi vụ việc.
Dưới sự am hiểu sâu sắc quy trình tố tụng, Luật Long Phan PMT cung cấp đến Quý khách hàng dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu bao gồm:
- Tư vấn toàn diện về quy định pháp luật: Luật sư sẽ phân tích kỹ lưỡng các điều kiện để hủy hợp đồng theo Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản liên quan.
- Xây dựng chiến lược giải quyết: Dựa trên hồ sơ vụ việc và tình huống cụ thể, luật sư sẽ đưa ra lời khuyên chính xác và xây dựng chiến lược phù hợp nhất để tối đa hóa khả năng thành công của vụ việc.
- Hỗ trợ soạn thảo các văn bản: Hỗ trợ soạn thảo, rà soát tất cả các văn bản cần thiết như đơn khởi kiện, các bản tự khai, các bản trình bày ý kiến, yêu cầu Tòa án… đảm bảo tính chính xác và đầy đủ theo quy định pháp luật.
- Hỗ trợ thu thập chứng cứ: Luật sư sẽ hướng dẫn và hỗ trợ khách hàng trong việc thu thập, sắp xếp các tài liệu, chứng cứ có giá trị để xây dựng lập luận vững chắc.
- Hỗ trợ hòa giải và thương lượng: Luật sư sẽ đại diện hoặc cùng khách hàng tham gia các buổi hòa giải tại Tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền, nhằm tìm kiếm giải pháp thỏa thuận, tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách hàng.
- Đại diện khách hàng tham gia tố tụng tại Tòa án: Luật sư sẽ trực tiếp đại diện khách hàng tham gia các phiên tòa (sơ thẩm, phúc thẩm), bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng thông qua việc tranh luận, đưa ra chứng cứ và lập luận chặt chẽ.
Câu hỏi thường gặp về hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng
Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục huỷ hợp đồng mua bán đất đã công chứng.
Chi phí khởi kiện để hủy hợp đồng mua bán đất gồm những gì?
Chi phí khởi kiện thường bao gồm hai khoản chính: tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị thửa đất đang tranh chấp theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, và các chi phí tố tụng khác. Các chi phí khác có thể phát sinh gồm chi phí định giá tài sản, chi phí giám định, chi phí lấy lời khai người làm chứng, và chi phí ủy thác tư pháp nếu cần.
Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng là bao lâu?
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng, bao gồm cả yêu cầu hủy hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ, là 03 năm kể từ ngày bên có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu có khác với hủy hợp đồng không?
Có sự khác biệt rõ rệt. Đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc giao dịch giả tạo (theo Điều 123, 124 Bộ luật Dân sự 2015), thời hiệu khởi kiện không bị hạn chế. Đối với các giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, thời hiệu là 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch.
Tiền đặt cọc sẽ được xử lý như thế nào khi hợp đồng bị hủy?
Việc xử lý tiền đặt cọc phụ thuộc vào lý do hủy hợp đồng. Nếu hủy do thỏa thuận, các bên sẽ tự quyết định theo văn bản thỏa thuận hủy bỏ. Nếu hủy do lỗi của một bên, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cọc có lỗi sẽ phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc (phạt cọc), trừ khi có thỏa thuận khác. Ngược lại, nếu bên đặt cọc có lỗi thì sẽ mất tiền cọc.
Các khoản thuế, phí đã nộp khi mua bán sẽ được giải quyết ra sao khi hợp đồng bị hủy?
Khi bản án của Tòa án tuyên hủy hợp đồng có hiệu lực, các bên có thể sử dụng bản án này để làm việc với cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai. Tùy thuộc vào quy định cụ thể của pháp luật thuế và đất đai tại thời điểm đó, các bên có thể được xem xét hoàn lại một phần hoặc toàn bộ các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đã nộp.
Tiền lãi trên số tiền đã thanh toán khi hủy hợp đồng được tính như thế nào?
Khi Tòa án tuyên các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả thêm khoản tiền lãi trên số tiền đã thanh toán. Mức lãi suất sẽ được tính theo mức lãi suất của ngân hàng nhà nước tương ứng với thời gian bên bán chiếm dụng vốn, tính từ thời điểm nhận tiền đến thời điểm xét xử, nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên mua.
Kết luận
Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng là quy trình phức tạp đòi hỏi sự hiểu biết sâu về quy định dân sự. Quý khách hàng cần nắm vững điều kiện, thủ tục và căn cứ để thực hiện hiệu quả. Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách trong mọi tình huống phức tạp. Liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline: 1900.63.63.87 để được luật sư đất đai và hợp đồng tư vấn miễn phí và hỗ trợ giải quyết vụ việc một cách chuyên nghiệp nhất.
Tags: hủy hợp đồng đã công chứng, hủy hợp đồng mua bán đất, khởi kiện hủy hợp đồng, thủ tục hủy hợp đồng đất đai, Tư vấn luật đất đai
Thưa luật sư! tôi có mua nhà đất diện tích 60.2m2 với giá 1 tỷ 570. Đã đặt cọc từ tháng 10/2020 đến tháng 1/2021 thì ra công chứng sang tên và đã đưa 1 tỷ với ngân hàng đã giải ngân 500tr tôi vay cho bên bán.Nhưng tới nay tháng 5/2021 rồi chủ đất vẫn không giao sổ với lý do đất đo trên thực tế dư ra 1,4m2 nên đưa ra đơn vị cấp sổ không chấp nhận bắt hủy hồ sơ công chứng lại. luật sư cho tôi hỏi: 1. ai là người phải chịu phí hủy hồ sơ và công chứng lại
2. khi hủy hồ sơ bên bán có phải đưa lại tiền đã nhận từ tôi không. và nếu đưa lại thì có nghĩa tôi sẽ mất tiền cọc ko khi họ không bán nhà cho tôi nữa.
3. trong hợp đồng đặt cọc có ghi khi nào bên bán giao sổ đỏ và sử dụng được tiền của ngân hàng giải ngân thì mới đưa nhà cho tôi. vậy họ cứ kéo dài thời gian làm hồ sơ như vậy thì có bị phạt ko.
xin cảm ơn luật sư
Nếu đã ra công chứng xong hợp đồng mua bán. Mà ng mua ko thanh toán hết. Nợ lại 1 khoản. Nhà e là bên bán muốn đòi dc hết mới làm thủ tục còn lại thì có đc không a ? Nếu chậm trễ thì phạt như nào ạ?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Long Phan PMT. Về thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định chậm thực hiện nghĩa vụ là nghĩa vụ vẫn chưa được thực hiện hoặc chỉ được thực hiện một phần khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết. Như vậy nếu trong hợp đồng giữa nhà bạn và bên mua có thỏa thuận về thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền mà hết thời hạn đó bên mua vẫn nợ lại một khoản thì bên mua đã chậm thực hiện nghĩa vụ.
Theo Điều 357 BLDS 2015, bên mua chậm trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt mức lãi suất 20%/năm. Nếu các bên không thỏa thuận thì mức lãi suất là 10%/năm (Điều 468 BLDS 2015).
Trường hợp bên bạn đã yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong một thời hạn hợp lý nhưng bên mua không thực hiện thì bên bạn có thể hủy bỏ hợp đồng theo quy định tại Điều 424 BLDS 2015. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 427 BLDS 2015, theo đó:
• Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
• Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
• Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Về việc bạn muốn yêu cầu bên mua phải thanh toán hết mới thực hiện, nếu nội dung này không nằm trong quy định của hợp đồng và khác với thỏa thuận trong hợp đồng thì đây là sự thỏa thuận của hai bên, khi bên mua chậm thanh toán bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ thanh toán và thanh toán một khoản tiền lãi phát sinh khi chậm thanh toán hoặc hủy hợp đồng. Yêu cầu có điều kiện như trên không phải là quyền đương nhiên của bên bị vi phạm.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Nếu có bất kỳ thắc mắc liên quan hoặc cần tư vấn luật vui lòng gọi số HOTLINE 1900.63.63.87 để được hỗ trợ.
Ngày 16 thang8 e có nhận cọc bán 1miếng đất giá 1ty ,cọc trước. 50t .em có thoả thuận với bên mua là mọi chi phí đo đạc địa chính ,thuế thu nhập cá nhân của bên bán và phí làm sổ của bên mua sẽ do bên mua chịu và họ đồng ý.Nhưng do dich bệnh e ko về được nên có nhờ e dâu ký hơp đồng hận cọc hộ.lợi dụng điều này bên mua đã thêm vào hđồng cọc 1 điều khoản là nếu bên mua ko mua nữa thì mất 50t tiền cọc còn bên bán ko bán nữa thì phaỉ trả laì 50t tiền cọc và chiụ phạt gấp 2 lần tiền cọc.Họ nói dối với e dâu e rằng đã thỏa thuân voí e rồi !e dâu e vì thấy bên mua là bạn thân của nó nên tin họ noí thật nên ký luôn mà ko gọi cho e xác nhận laị.Bây gìờ hà nội giàn cach e ko về Vinh phúc được,muốn hủy hđồng cọc thì có cách nào ko bị phạt nặng vậy ko ạ
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách chúng tôi đã phản hồi qua số zalo mà bạn cung cấp. Quý khách vui lòng kiểm tra zalo để biết thêm chi tiết
Em có đặt cọc 60% một căn nhà nguyên căn liền kề không sổ đỏ , hiện tại dịch bệnh nên không đủ điều kiện trả hết số còn lại , mà bên công ty cũng chưa xây xong . Giờ em muốn hủy hợp đồng thì có phải bồi thường bao nhiêu ạ !
tôi có mua một căn nhà nguyên căn liền kề 3×6 sổ chung trị giá 405 triệu tôi đã đặt cọc 220 triệu , do không đủ điều kiện để thanh toán số còn lại và công ty cũng chưa xây xong căn nhà , tôi muốn hủy hợp đồng thì có nhận lại được tiền cọc không ạ
a bên bán, còn bên mua họ k chịu đến VPCC ký hủy hợp đồng thì có cách nào để hủy không Ạ?
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Chào luật sư tôi xin hỏi vấn đề về trường hợp sau
Vào năm 2001 gđ tôi có 380m2 đất ở chưa có sổ , C gái chồng tôi sang mượn 166m2 đất bên cạnh , sau đó anh trai chồng tôi lại mượn để ở và làm quán bán hàng , lúc đó gđ tôi cũng nghĩ để lại cho anh ấy ko đòi lại và gđ tôi làm sổ đỏ đất bên gđ tôi là 214m2 , đến 2019 có dự án đi qua nên phần đất anh chồng tôi là 166m2 ko làm được sổ , cũng năm đó anh ấy sang nhà tôi xin chữ ký và Vân tay của chồng và anh ấy bảo xin để làm lại giấy tờ đất bên kia tưởng vậy chồng tôi lấy giấy tờ và ký đóng dấu Vân tay vào giấy trong khi đó tôi ko biết và cũng ko ký ko đóng dấu, đến nay anh ấy sang đòi đất là 100m2 bên gđ tôi đang ở , và đưa ra giấy công chứng lại có chữ ký và dấu Vân tay của tôi . Vậy tôi muốn hỏi trường hợp như tôi thì tôi phải làm gì , và có hủy được giấy hợp đồng công chứng ko ạ và chồng tôi cũng muốn lấy lại 166m2 mà anh ấy đang ở có được ạ
Tôi xin luật sư tư vấn giúp tôi ạ . Tôi xin chân thành cảm ơ
Chào luật sư tôi xin hỏi 1 việc như sau ăn
Năm 2001 gđ tôi có 380m2 chưa làm sổ đỏ , tôi cho chị chồng tôi muộn 166m2 , sau chị chồng tôi cho anh trai chồng tôi mượn để ở và làm quán bán hàng . Sau đó tôi làm sổ đỏ bên gđ tôi ở là 214m2 còn 166m2 tôi ko đòi lại và để cho anh ấy ở và tự làm sổ nhưng anh ấy ko làm , đến năm 2019 đất đấy có dự án anh ấy sang nhà bảo cho mượn giấy tờ để làm sổ chồng tôi tưởng làm sổ bên anh ấy nên đã cho mượn giấy tờ rồi ký và đóng dấu Vân tay , trong khi đó tôi ko biết , chồng tôi cũng ko nói cho tôi biết và tôi cũng ko ký và ko đóng dấu Vân tay vào bất kỳ giấy tờ nào . Đến nay anh trai chồng tôi sang đòi 50m đất ở và 50m đất vườn bên gđ tôi đang sinh sống và đua ra giấy tờ công chứng mà trước kia anh ấy đã lừa chồng tôi ký , chữ ký và dấu Vân tay trong đó ko phải của tôi , và anh ấy bảo nếu ko sang tên 100m2 đất đất cho anh ấy thì gđ tôi sẽ bị kiện ra toà. Vậy tôi xin hỏi trường hợp như tôi thì phải làm gì ạ , nếu tôi muốn hủy hợp đồng mua bán và kiện anh ấy về tội giả mạo chữ ký , dấu Vân tay có được ko ạ . Chồng tôi muốn lấy lại 166m2 anh ấy đang ở có được ko ạ . Tôi rất mong luật sư giúp đỡ ạ . Thay mặt gđ xin cảm ơn luật sư
Gia đình tôi có bán 1 phần đất cho người mua mà bìa đỏ khi đó gia đình tôi vay ngân hàng với số tiền là 970tr bên mua đã bàn giao cho gia đình là 870tr với giao kèo là khi nào gia đình tôi lấy được bìa của ngân hàng về thì tách trả. Nhưng do ảnh hưởng dịch bệnh gia đình tôi không có khả năng trả nợ cho ngân hàng để lấy bìa đỏ về tách trả bìa cho bên mua. Gia đình tôi không thực hiện được giao kèo theo giấy viết tay của 2 bên. Khi đó bên mua kiện gia đình tôi gia đình tôi sai thì sẽ phải chịu bồi thường như nào ạ!
Làm ơn cho Tri hỏi nhờ phía bên mua đơn phương hủy hợp đồng mua bán được không ạ!
nếu quá thời hạn 30 ngày mà bên bán không chịu ký giấy chuyển nhượng sang tên sổ đỏ thì bên mua có bị mất đất không ạ
E có làm hợp đồng công chứng, mua một mảnh đất. E đã trả hết tiền cho bên bán. Số tiền trên 2 tỷ đồng. Bên bán hẹn là 1 tháng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng hiện giờ đã quá mấy tháng rồi e chưa nhận được giấy CNQSDĐ. Tiền mua đất e vay, trả lãi rất cao. Giờ muốn bán đất nhưng ko có sổ; muốn thế chấp ngân hàng cũng không có sổ. Trong khi người bán thờ ơ, không có trách nhiệm cùng nhau khắc phục hậu quả. Bây giờ e muốn hủy hợp đồng công chứng thì phải làm thế nào ạ. Nhờ Luật sư tư vấn giúp. Em xin chân thành cảm ơn!
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Mình có bán miếng đất. Đã làm hợp đồng công chứng với nội dung là bên mua trả trước 50% số tiền theo hợp đồng và sau khi bên bán sang tên thì bên mua sẽ thanh toán 50% còn lại trong vòng 7 ngày kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp bên mua không thanh toán đúng hẹn thì sẽ bồi thường bằng số tiền cọc trong vòng 30 ngày kể từ ngày vi phạm . Và bên bán chỉ bàn giao tài sản ( miếng đất) khi bên mua thanh toán đủ tiền như hợp đồng đã ký.
Vậy cho mình hỏi trường hợp bên mua khi nhận được sổ đất đã chuyển nhượng mà không thanh toán số tiền còn lại thì bên bán có quyền khởi kiện không và bên mua có quyền sở hữu miếng đất đó không ( đã sang tên người mua)
Xin chào luật sư! Tình hình là mẹ em có bán 1 mảnh đất cho ng khác, và có làm hợp đồng công chứng, nhưng giờ họ k có nhu cầu mua nữa và muốn hủy hợp đồng. Hai bên có ra VPCC để hủy nhưng do hợp đồng chỉ còn lại 1 bản gốc của bên mua, còn 2 bản của bên bán do nhà bị ngập lụt nên đã bị hủy mất nên bên VPCC k giải quyết. Xin hỏi luật sư là giờ muốn hủy hợp đồng thì phải làm sao ạ?
bố tôi có bán 1 phần đất của tôi cho hàng xóm.đã nhận đủ tiền.giờ bố tôi mất tôi ko muốn bán nữa muốn trả lại tiền có được ko?vì phần đất ấy bố tôi cho tôi và đã có sổ đỏ đứng tên tôi.lúc ông bán tôi cũng đồng ý.nhưng giờ bố tôi mất tôi muốn trả lại tiền ko bán nữa có được ko
Tôi là người bán đất. Khi bán đất sẽ làm một hợp đồng đặt cọc có công chứng. Nếu bên mua sau một tháng không thanh toán hết phần tiền còn lại sẽ bị mất cọc. Xin hỏi nếu sau một tháng bên mua chưa thanh toán sẽ bị mất cọc và mặc nhiên hợp đồng đặt cọc đã hoàn thành, người bán có quyền bán cho người khác mà không bị ảnh hưởng bởi hợp đồng đặt cọc này phải không. Xin cảm ơn.
Tôi muốn nhờ tư vấn. Tôi có mua 1 mảnh đất có ký công chứng. Giờ tôi ko muốn mua nữa tôi có đơn phương huỷ hợp đồng mua bán được ko. Tôi cảm ơn
E có làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng, mua một mảnh đất ở xa. E đã trả hết tiền cho bên bán. Số tiền 700 triệu đồng.Em không có ủy quyền cho bên bán đi lấy sổ, họ nói sẽ hỗ trợ đi nộp giấy tờ giùm em. Bên bán hẹn là 1 tháng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng hiện giờ đã quá mấy tháng rồi e chưa nhận được giấy CNQSDĐ. Và họ chụp cho em xem sổ đã sang tên em nhưng lại không chịu đưa sổ cho em, em liên hệ về phòng quản lí đất đai xã nơi mua đất để hỏi thăm người ta bảo chỉ cần cầm giấy hẹn lên là họ đưa sổ. Giờ muốn bán đất nhưng ko có sổ; muốn thế chấp ngân hàng cũng không có sổ. Trong khi người bán thờ ơ, không có trách nhiệm cùng nhau khắc phục hậu quả. Bây giờ e cấp lại sổ mới thì phải làm thế nào ạ. Nhờ Luật sư tư vấn giúp. Em xin chân thành cảm ơn!
Nếu mua đã thanh toán xong, mà nhà sai hiện trạng, bên kiểm định ko phê duyệt để đóng thuế và ra sổ. Trong hợp đồng bên bán đã ghi sẽ chịu chi phí nhưng giờ không muốn chịu thì em có thể huỷ hợp đồng và đòi lại tiền được k?
Mong LS trả lời giúp em thắc mắc..Bên em có bán cho bên B một thửa đất,đến hạng ngày thanh toán hợp đồng có công chứng mà bên B không không trả lời,biệt vô âm tính thì mình có tự hủy hợp đồng công chứng được không ạ..! Em cám ơn..!
E có mua miếng đất và ký xong công chứng giao tiền nhưng ko sang tên đc Sổ đỏ vì tranh chấp đất hàng xóm do thực tế chỉ có 40m2, còn 5m2 thuộc tranh chấp hàng xóm. vậy nếu e kiện hủy hợp đồng thi có đc ko ạ. Và trên hợp đồng e để giá trị theo giá nhà nước là 150trieu, trên thực tế e thanh tóan 565 triệu, vậy nếu thắng kiện e có đc lấy hết tiền 565 hay chỉ 150tr ạ? E cảm ơn nhiều!