Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai [Cập nhật 2025]

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai là văn bản pháp lý khởi đầu cho toàn bộ quá trình tố tụng tại Tòa án. Việc soạn thảo một mẫu đơn chuẩn xác không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn là nền tảng vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn toàn diện, cập nhật theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, phân tích chi tiết từ cách xác định Tòa án có thẩm quyền, chuẩn bị hồ sơ, các phương thức nộp đơn cho đến quy trình xử lý của Tòa án, giúp thủ tục khởi kiện của người dân và doanh nghiệp diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được soạn thảo dựa trên Mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, tuân thủ Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 và cập nhật các yêu cầu liên quan đến Luật Đất đai 2024.

>>> CLICK TẢI NGAY: MẪU ĐƠN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CẬP NHẬT 2025

Cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo mẫu mới nhất

Việc soạn thảo một đơn khởi kiện tranh chấp đất đai đầy đủ và đúng quy định là một trong những yếu tố quyết định việc Tòa án có thụ lý vụ án hay không. Nội dung dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách viết đơn khởi kiện dựa trên Mẫu số 23-DS (ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP), đồng thời cập nhật các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong đó bao gồm:

• Cách xác định thẩm quyền Tòa án nơi phần kính gửi.
• Cách xác định người bị kiện, địa chỉ cư trú, làm việc của người bị kiện.
• Xác định yêu cầu khởi kiện.
• Các tài liệu đính kèm theo đơn khởi kiện.

Cách xác định thẩm quyền Tòa án nơi phần kính gửi

Bước đầu tiên và quan trọng nhất khi soạn đơn là xác định đúng Tòa án có thẩm quyền để gửi đơn. Việc xác định sai sẽ dẫn đến việc đơn bị chuyển đi, gây mất thời gian và tốn kém chi phí.

• Thẩm quyền theo lãnh thổ: Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đối với các tranh chấp về bất động sản (như tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về lấn chiếm, chiếm dụng đất…), Tòa án nơi có bất động sản là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết. Quy định này đảm bảo tính thuận lợi cho quá trình xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và thu thập chứng cứ.
• Quyền lựa chọn Tòa án của nguyên đơn: Trong trường hợp thửa đất tranh chấp nằm trên địa bàn của nhiều đơn vị hành chính cấp huyện khác nhau, khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cho phép người khởi kiện có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết là một trong các Tòa án nơi có phần đất tranh chấp đó.

Xác định người bị kiện, địa chỉ cư trú, làm việc của người bị kiện

Thông tin của người bị kiện phải được cung cấp một cách chính xác và đầy đủ. Đây là căn cứ quan trọng để Tòa án thực hiện các thủ tục tố tụng tiếp theo.

• Cung cấp địa chỉ chính xác: Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, người khởi kiện phải ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, nơi làm việc, hoặc nơi có trụ sở của người bị kiện. Tốt nhất nên có văn bản xác nhận địa chỉ của cơ quan công an có thẩm quyền.
• Trường hợp người bị kiện thay đổi địa chỉ: Nếu người bị kiện đã thay đổi nơi cư trú so với thông tin cũ, người khởi kiện có nghĩa vụ xác minh và cung cấp địa chỉ mới nhất cho Tòa án. Việc không cung cấp được địa chỉ của người bị kiện theo yêu cầu của Tòa án có thể dẫn đến việc đình chỉ giải quyết vụ án theo khoản 4 Điều 6 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Xác định yêu cầu khởi kiện tranh chấp đất

Yêu cầu khởi kiện là “linh hồn” của đơn, thể hiện mục đích mà người khởi kiện muốn Tòa án phán quyết. Yêu cầu phải cụ thể, rõ ràng và có cơ sở pháp lý.

• Chứng minh quyền và lợi ích bị xâm phạm: Điểm g khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định, người khởi kiện phải chứng minh được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Mọi yêu cầu đưa ra đều phải kèm theo tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Nếu yêu cầu không có căn cứ, Tòa án có thể yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc trả lại đơn.
• Phạm vi giải quyết của Tòa án: Tòa án chỉ giải quyết vụ việc trong phạm vi yêu cầu của người khởi kiện (khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Ví dụ: Vụ án tranh chấp 300m² đất. Nếu trong quá trình giải quyết, Tòa án phát hiện diện tích thực tế bị lấn chiếm là 400m², Tòa án cũng không tự ý mở rộng phạm vi giải quyết ra ngoài 300m² đã được yêu cầu ban đầu. Do đó, việc xác định yêu cầu phải chính xác ngay từ đầu.

Các tài liệu đính kèm cần chuẩn bị

Tài liệu, chứng cứ đính kèm là cơ sở vật chất để Tòa án xem xét tính hợp pháp và có căn cứ của các yêu cầu khởi kiện. Một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

1. Tài liệu về nhân thân: Bản sao công chứng/chứng thực Căn cước công dân và Sổ hộ khẩu (hoặc Giấy xác nhận thông tin về cư trú) của người khởi kiện.
2. Tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao công chứng/chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
3. Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã: Đây là tài liệu bắt buộc phải có theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024. Biên bản phải có xác nhận của UBND và chữ ký của các bên tranh chấp.
4. Các tài liệu, chứng cứ khác:
   • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, di chúc thừa kế…
   • Trích lục bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất.
   • Hình ảnh, video thể hiện hiện trạng lấn chiếm, xây dựng trái phép…

Lưu ý quan trọng khi chuẩn bị hồ sơ:

• Cần lập danh mục chi tiết các tài liệu nộp kèm để Tòa án tiện kiểm tra.
• Các tài liệu phải là bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực hợp lệ.
• Nếu thuộc trường hợp được miễn, giảm tạm ứng án phí theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, cần nộp kèm Đơn đề nghị miễn, giảm tạm ứng án phí.

Các phương thức nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, có tất cả 3 phương thức gửi đơn khởi kiện tranh chấp đất tới Tòa án như sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án cho phép đương sự tương tác trực tiếp với cán bộ tiếp nhận để được hướng dẫn cụ thể;
• Gửi qua dịch vụ bưu chính thuận tiện cho những trường hợp đương sự ở xa hoặc không thể đến tòa án trực tiếp;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án đang được triển khai tại một số địa phương. Trong trường hợp này, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Có thể thấy, việc lựa chọn phương thức nộp đơn phù hợp giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình khởi kiện.

Thủ tục tiếp nhận đơn khởi kiện tranh chấp đất

Tùy vào hình thức nộp đơn mà Tòa án có phương thức tiếp nhận đơn khác nhau:

• Đối với trường hợp nộp trực tiếp: Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện và ghi vào sổ nhận đơn theo quy định. Sau đó, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện;
• Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính, trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện.

Sau đó, Bộ phận tiếp nhận đơn của Tòa án có trách nhiệm kiểm tra sơ bộ tính đầy đủ của hồ sơ khởi kiện ngay khi tiếp nhận. Trong trường hợp có sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện thì trực tiếp hướng dẫn cho người khởi kiện tại Phòng tiếp dân hoặc gửi Thông báo sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện qua dịch vụ bưu chính cho người khởi kiện được biết.

(CSPL: Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015)

Kết quả giải quyết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện cùng hồ sơ hợp lệ, Tòa án sẽ tiến hành xem xét các điều kiện và đưa ra một trong các quyết định tố tụng ban đầu. Quy trình này xác định liệu vụ án có được chính thức thụ lý để giải quyết hay không. Dưới đây là các kết quả xử lý phổ biến mà người khởi kiện cần nắm rõ:

• Yêu cầu người khởi kiện thực hiện tạm ứng án phí và thụ lý.
• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung nội dung và yêu cầu khởi kiện tranh chấp đất đai.
• Chuyển đơn khởi kiện tranh chấp đất đai đến Tòa án có thẩm quyền.
• Trả lại đơn khởi kiện tranh chấp đất đai.

Yêu cầu người khởi kiện thực hiện tạm ứng án phí và thụ lý

Đây là kết quả mong muốn nhất sau khi nộp đơn. Sau khi xem xét đơn và tài liệu kèm theo có đủ điều kiện, Tòa án sẽ ra thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí.

Căn cứ khoản 2 Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015, người khởi kiện có nghĩa vụ nộp khoản tiền này. Mức án phí được tính theo biểu ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Sau khi người khởi kiện nộp biên lai đã nộp tiền tạm ứng án phí, Tòa án sẽ chính thức thụ lý vụ án.

Đối với trường hợp được miễn tạm ứng án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn mà không yêu cầu nộp tạm ứng án phí. Việc hoàn thành nghĩa vụ tạm ứng án phí là điều kiện tiên quyết để vụ án được chuyển từ giai đoạn tiếp nhận đơn sang giai đoạn thụ lý và chuẩn bị xét xử.

Sửa đổi, bổ sung nội dung và yêu cầu khởi kiện tranh chấp đất 

Đây là thủ tục được áp dụng trước khi Tòa án thụ lý vụ án, nhằm đảm bảo đơn khởi kiện có đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật. Cần phân biệt thủ tục này với quyền thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của đương sự trong giai đoạn chuẩn bị xét xử.

Quy trình và kết quả của việc yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn được thực hiện như sau:

• Thông báo của Tòa án: Nếu đơn khởi kiện không có đủ các nội dung bắt buộc quy định tại khoản 4 Điều 189 BLTTDS 2015 (ví dụ: thiếu thông tin người bị kiện, yêu cầu không cụ thể…), Thẩm phán sẽ ra thông báo bằng văn bản. Văn bản này sẽ nêu rõ những vấn đề cần được sửa đổi, bổ sung.
• Thời hạn thực hiện: Người khởi kiện phải thực hiện việc sửa đổi, bổ sung trong thời hạn do Thẩm phán ấn định, nhưng không quá 01 tháng. Trong trường hợp đặc biệt, thời hạn này có thể được gia hạn thêm nhưng không quá 15 ngày.
• Điểm cần lưu ý: Thời gian dành cho việc sửa đổi, bổ sung đơn không tính vào thời hiệu khởi kiện, giúp bảo vệ quyền lợi của người nộp đơn.

Kết quả của việc sửa đổi, bổ sung:

1. Trường hợp sửa đổi thành công: Nếu người khởi kiện đã sửa đổi, bổ sung đầy đủ và đúng theo yêu cầu, Thẩm phán sẽ tiếp tục việc thụ lý vụ án để chuyển sang các giai đoạn giải quyết tiếp theo.
2. Trường hợp không sửa đổi: Nếu hết thời hạn mà người khởi kiện không thực hiện việc sửa đổi, bổ sung theo yêu cầu, Thẩm phán sẽ ra quyết định trả lại đơn khởi kiện và toàn bộ tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Chuyển đơn khởi kiện tranh chấp đất đai đến tòa án có thẩm quyền

Trong trường hợp Tòa án nhận đơn xác định vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình (ví dụ: sai thẩm quyền theo cấp Tòa án hoặc theo lãnh thổ), Tòa án sẽ không trả lại đơn mà thực hiện thủ tục chuyển đơn.

Theo điểm c khoản 3 Điều 191 BLTTDS 2015, trách nhiệm của Tòa án được quy định như sau:

• Tòa án chuyển đơn: Phải ra thông báo bằng văn bản cho người khởi kiện, nêu rõ lý do và Tòa án được chuyển đến.
• Tòa án nhận đơn: Có trách nhiệm tiếp tục thụ lý, giải quyết mà không yêu cầu đương sự phải nộp lại hồ sơ từ đầu.

Lưu ý: Việc chuyển đơn không làm ảnh hưởng đến thời hiệu khởi kiện. Các thủ tục tố tụng đã thực hiện trước đó vẫn được công nhận giá trị.

Trả lại đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Tòa án sẽ ra quyết định trả lại đơn khởi kiện nếu không đủ các điều kiện thụ lý được quy định tại khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015. Các lý do phổ biến bao gồm:

• Vụ việc chưa đủ điều kiện khởi kiện (ví dụ: tranh chấp đất đai chưa qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã).
• Đơn không đúng mẫu, nội dung không đầy đủ các mục bắt buộc.
• Thiếu thông tin quan trọng về người bị kiện, khiến Tòa án không thể triệu tập.
• Người khởi kiện không nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí trong thời hạn quy định.

Quyết định trả lại đơn khởi kiện phải được lập thành văn bản, trong đó nêu rõ lý do của việc trả lại đơn để đương sự có thể khắc phục, sửa đổi và nộp lại nếu muốn.

Quyền khiếu nại khi bị chuyển hoặc trả đơn khởi kiện tranh chấp đất

Khi cho rằng quyết định chuyển đơn hoặc trả lại đơn của Tòa án là không có căn cứ, xâm phạm quyền lợi của mình, người khởi kiện có quyền thực hiện thủ tục khiếu nại.

Căn cứ khoản 1 Điều 194 BLTTDS 2015, trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định, đương sự có quyền khiếu nại lên Chánh án của chính Tòa án đã ra quyết định. Nội dung khiếu nại cần phân tích rõ lý do không đồng ý, viện dẫn các căn cứ pháp lý và cung cấp tài liệu chứng minh.

Quyết định giải quyết khiếu nại của Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp (nếu có khiếu nại tiếp) sẽ có hiệu lực thi hành. Nếu khiếu nại được chấp nhận, Tòa án đã ra quyết định sai phải nhận lại đơn để tiến hành thủ tục thụ lý theo quy định.

Dịch vụ luật sư hướng dẫn soạn đơn khởi kiện tranh chấp đất đai chuẩn

Luật sư chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ tư vấn và soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo đúng quy định pháp luật. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Hướng dẫn chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng cứ và thực hiện các thủ tục cần thiết để Tòa án chấp nhận đơn khởi kiện của Quý khách;
• Soạn thảo đơn khởi kiện chuẩn, các đơn từ giải trình, kiến nghị hay khiếu nại trong quá trình xử lý đơn khởi kiện;
• Đại điện theo ủy quyền của Quý khách trong việc nộp đơn, sửa đổi, bổ sung đơn, làm việc với Tòa án và các cơ quan liên quan và nhận các thông báo từ cơ quan nhà nước.
• Hướng dẫn xử lý khi đơn khởi kiện của Quý khách bị trả về, chuyển đơn hoặc sửa đổi, bổ sung.

Trên đây là một số hạng mục mà chúng tôi cung cấp cho Quý khách khi sử dụng dịch vụ soạn thảo đơn khởi kiện tranh chấp đất. Chi phí dịch vụ luật sư được tính toán hợp lý dựa trên độ phức tạp của vụ việc và khối lượng công việc cần thực hiện.

Kết luận

Như vậy, bài viết đã hệ thống hóa toàn bộ quy trình pháp lý quan trọng liên quan đến việc khởi kiện một vụ án đất đai. Từ việc soạn thảo mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai chuẩn theo Mẫu 23-DS, chuẩn bị một bộ hồ sơ, giấy tờ đầy đủ, cho đến việc nắm rõ các phương thức nộp đơn và quy trình xử lý của Tòa án, mỗi bước đi chính xác đều là một lợi thế pháp lý quan trọng. Tranh chấp đất đai vốn phức tạp và đòi hỏi chuyên môn sâu. Để đảm bảo quyền lợi được bảo vệ một cách tối ưu và tránh những sai sót tố tụng đáng tiếc, hãy chủ động tìm đến sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

→ Liên hệ ngay với đội ngũ luật sư chuyên về đất đai của chúng tôi tại hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và xây dựng chiến lược pháp lý hiệu quả nhất cho vụ việc của bạn!

Tags: hướng dẫn viết đơn khởi kiện, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Luật sư đất đai, Mẫu đơn khởi kiện, mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, Mẫu số 23/DS, Tư vấn luật đất đai