Quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp mới nhất 2025 

Quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp là một thủ tục pháp lý được cấu thành bởi nhiều giai đoạn chặt chẽ, khởi đầu từ thời điểm phát sinh vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bên vay. Quy trình này được tiến hành bởi bên nhận bảo đảm (thường là tổ chức tín dụng) phối hợp với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp nhằm mục đích xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các bước theo luật định là cơ sở để đảm bảo tính hợp pháp của kết quả đấu giá và quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Bài viết này của Luật Long Phan PMT trình bày chi tiết quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp mới nhất.

Thông báo trước khi xử lý tài sản thế chấp

Giai đoạn thông báo xử lý tài sản thế chấp là bước pháp lý khởi đầu, mang tính bắt buộc trong toàn bộ quy trình bán đấu giá. Đây là thủ tục cốt lõi nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên bảo đảm, cho phép họ có cơ hội cuối cùng để thực hiện nghĩa vụ hoặc chuẩn bị cho việc xử lý tài sản.

Cơ sở pháp lý cho thủ tục này được quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Theo đó, trước khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp, bên nhận bảo đảm phải gửi văn bản thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có). 

Văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm phải gồm lý do xử lý, tài sản sẽ bị xử lý, thời gian và địa điểm xử lý. Phương thức thông báo thực hiện theo thỏa thuận hoặc gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên bảo đảm hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu hoặc phương thức khác đến địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp.

Về thời hạn, trường hợp không có thỏa thuận thì phải thực hiện trong thời hạn hợp lý, nhưng trước ít nhất 10 ngày đối với động sản hoặc trước ít nhất 15 ngày đối với bất động sản tính đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm. Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến bị giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó. Trường hợp không thông báo hoặc thông báo sai quy định mà gây thiệt hại, bên nhận bảo đảm phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Với tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ hoặc được giữ bởi người khác, văn bản thông báo phải gửi đồng thời cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có) và người giữ tài sản. Quy trình thông báo trong bán đấu giá tài sản thế chấp đảm bảo minh bạch và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

>>> Xem thêm: Làm gì khi Ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp?

Thẩm định giá tài sản thế chấp

Thẩm định giá là một bước nghiệp vụ quan trọng trong quy trình bán đấu giá, nhằm xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý. Kết quả thẩm định giá là cơ sở pháp lý để các bên xác định giá khởi điểm, đảm bảo tính khách quan và minh bạch, tránh thất thoát giá trị tài sản và bảo vệ quyền lợi của cả bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Việc định giá không chính xác có thể dẫn đến các tranh chấp pháp lý phức tạp sau này.

Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không thỏa thuận được, tài sản phải được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản chuyên nghiệp. Tổ chức định giá phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá (Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015). 

Ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản theo Điều 33 Luật Đấu giá tài sản 2016 sửa đổi, bổ sung năm 2024 (Luật ĐGTS 2016) phải được lập thành văn bản giữa ngân hàng (người có tài sản đấu giá) và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản. Người có tài sản đấu giá có trách nhiệm cung cấp bằng chứng chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền được bán tài sản theo quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về bằng chứng đó. 

Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phải kiểm tra thông tin về quyền được bán tài sản do người có tài sản đấu giá cung cấp. Tổ chức đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá, trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản không thông báo đầy đủ, chính xác cho người tham gia đấu giá những thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản.

Quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016, pháp luật dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan. Người có tài sản đấu giá hoặc tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước khi tổ chức hành nghề đấu giá tài sản nhận hồ sơ tham gia đấu giá. Người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản khi thuộc một trong các trường hợp tại khoản 3 Điều 33 Luật ĐGTS 2016.

>>> Xem thêm: Quy trình đấu giá đất theo Luật Đất đai mới như thế nào?

Soạn và công bố Quy chế đấu giá

Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản soạn Quy chế cuộc đấu giá tài sản. Theo Điều 34 Luật ĐGTS 2016, Quy chế cuộc đấu giá được ban hành trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản. Quy chế gồm tên tài sản, giá khởi điểm, thời gian xem tài sản, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá, bước giá,… 

Tổ chức hành nghề đấu giá phải niêm yết Quy chế cuộc đấu giá tại trụ sở tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, nơi tổ chức phiên đấu giá và thông báo công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia. Trong quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp, Quy chế đảm bảo tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người tham gia đấu giá.

Niêm yết và tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá

Niêm yết thủ tục bắt buộc trong quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp nhằm phổ biến thông tin về cuộc đấu giá đến đông đảo công chúng. Mục đích của giai đoạn này là thu hút tối đa số lượng người tham gia, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh và đảm bảo tài sản được bán với giá tốt nhất có thể. 

Niêm yết việc đấu giá tài sản theo Điều 35 Luật ĐGTS 2016 phải thực hiện đúng thời hạn quy định:

• Đối với động sản, tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ chức cuộc đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá. 
• Đối với bất động sản, tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá. 
• Đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản thì thời gian niêm yết ít nhất là 30 ngày trừ trường hợp đấu giá theo thủ tục rút gọn. Địa điểm niêm yết: trụ sở tổ chức hành nghề đấu giá, trụ sở người có tài sản đấu giá, nơi tổ chức phiên đấu giá.

Thông tin niêm yết bao gồm tên tài sản, giá khởi điểm, thời gian xem tài sản, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá,… Tổ chức đấu giá phải lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết trong hồ sơ đấu giá làm bằng chứng.

Ngoài việc niêm yết, tổ chức đấu giá tài sản thực hiện thông báo công khai việc đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 57 của Luật ĐGTS 2016 theo yêu cầu của người có tài sản đấu giá.

Theo Điều 38 Luật ĐGTS 2016, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản bán hồ sơ mời tham gia đấu giá. Tiến hành tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá tại trụ sở tổ chức hành nghề đấu giá tài sản trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở phiên đấu giá 02 ngày làm việc, trừ trường hợp quy định tại khoản 2b và khoản 2c Điều 38 Luật ĐGTS 2016. Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thông báo cho người không đủ điều kiện tham gia đấu giá chậm nhất 01 ngày làm việc trước ngày mở phiên đấu giá.

Tổ chức cho xem tài sản đấu giá

Việc tổ chức xem tài sản là một quyền lợi chính đáng của người đăng ký tham gia đấu giá, giúp họ có đánh giá trực quan và chính xác về hiện trạng, chất lượng của tài sản thế chấp. Giai đoạn này trong quy trình bán đấu giá không chỉ giúp người mua đưa ra quyết định trả giá phù hợp mà còn thể hiện sự minh bạch của đơn vị tổ chức.

Theo Điều 36 Luật ĐGTS 2016, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản phối hợp với người có tài sản đấu giá tổ chức cho người tham gia đấu giá được trực tiếp xem tài sản hoặc mẫu tài sản, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và tài liệu liên quan (nếu có). Trên tài sản hoặc mẫu tài sản phải ghi rõ tên của người có tài sản đấu giá và thông tin về tài sản.

Thời gian xem tài sản được bố trí trong giờ hành chính, ít nhất là 03 ngày làm việc liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở phiên đấu giá.

Tổ chức phiên đấu giá tài sản

Đây là giai đoạn trung tâm của toàn bộ quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp, nơi những người tham gia đủ điều kiện sẽ cạnh tranh công khai để trở thành người mua tài sản. Phiên đấu giá được tổ chức theo các hình thức quy định tại Điều 40 Luật ĐGTS 2016 bao gồm: đấu giá trực tiếp (bằng lời nói), bỏ phiếu trực tiếp, bỏ phiếu gián tiếp hoặc trực tuyến. Phương thức đấu giá gồm phương thức trả giá lên và phương thức đặt giá xuống. Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá phải được quy định trong Quy chế cuộc đấu giá và công bố công khai cho người tham gia đấu giá biết.

Quy trình một phiên đấu giá điển hình bao gồm các bước: Đấu giá viên thực hiện giới thiệu giá khởi điểm, bước giá, xác nhận người tham gia, trả lời câu hỏi, tiến hành đấu giá, lập biên bản và xác nhận kết quả. 

Cuộc đấu giá chấm dứt khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá hoặc đấu giá không thành. Diễn biến của phiên đấu giá phải được ghi vào biên bản đấu giá. Biên bản đấu giá phải được lập tại phiên đấu giá và có chữ ký của đấu giá viên điều hành phiên đấu giá, người ghi biên bản, người trúng đấu giá, người có tài sản đấu giá, đại diện của những người tham gia đấu giá. Trong trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện thì biên bản đấu giá còn phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng.

Biên bản đấu giá được đóng dấu của tổ chức đấu giá tài sản; trong trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện thì biên bản phải được đóng dấu của người có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng đấu giá tài sản (Điều 44 Luật ĐGTS 2016).

Tiền đặt trước trong đấu giá tài sản

Tiền đặt trước được quy định tại Điều 39 Luật ĐGTS 2016 là một khoản tiền bắt buộc mà người đăng ký tham gia đấu giá phải nộp để đảm bảo ý định tham gia nghiêm túc và thực hiện nghĩa vụ nếu trúng đấu giá. Mức tiền đặt trước do các bên thỏa thuận nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá trừ các trường hợp đặc biệt như đấu giá quyền khai thác khoáng sản, quyền sử dụng đất,… Người tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại. Tiền đặt trước có thể được thay thế bằng bảo lãnh ngân hàng theo thỏa thuận của các bên.

Thời hạn nộp tiền đặt trước từ ngày niêm yết việc đấu giá đến trước ngày mở phiên đấu giá 2 ngày làm việc. Đối với đấu giá theo thủ tục rút gọn, thời hạn nộp tiền đặt trước từ ngày niêm yết đến trước ngày mở phiên đấu giá 1 ngày làm việc. Người tham gia có quyền từ chối tham gia và nhận lại tiền đặt trước khi có thay đổi về giá khởi điểm, số lượng, chất lượng tài sản, hình thức đấu giá, phương thức đấu giá,… đã niêm yết, thông báo công khai.

Tổ chức đấu giá có trách nhiệm trả lại tiền đặt trước và thanh toán tiền lãi (nếu có) cho người không trúng đấu giá trong vòng 3 ngày làm việc nếu:

• Người tham gia đấu giá từ chối tham gia đấu giá
• Người tham gia đấu giá đã nộp tiền đặt trước nhưng không đáp ứng yêu cầu, điều kiện tham gia đấu giá
• Người tham gia đấu giá không trúng đấu giá

Tuy nhiên, nếu thuộc các trường hợp tại khoản 6 Điều 39 Luật ĐGTS 2016 như bị truất quyền tham gia, từ chối ký biên bản đấu giá,… người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước. Người trúng đấu giá có tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. 

Đối với quy định việc thu, chi, quản lý và sử dụng tiền bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, tiền đặt trước của người tham gia đấu giá không được nhận lại, Quý khách hàng có thể tham khảo thêm trong Thông tư 03/2025/TT-BTC.

Ký hợp đồng mua bán và thanh toán

Sau khi phiên đấu giá kết thúc và có kết quả, việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là bước pháp lý để chính thức hóa giao dịch. Giai đoạn này chuyển kết quả của quy trình bán đấu giá thành một hợp đồng dân sự có hiệu lực ràng buộc các bên. Việc tuân thủ thời hạn ký kết và thanh toán là nghĩa vụ bắt buộc của người trúng đấu giá để hoàn tất việc mua tài sản thế chấp.

Kết quả đấu giá tài sản là căn cứ để các bên ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc cơ sở để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ cuộc đấu giá thì người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 46 Luật ĐGTS 2016). 

Thời hạn thanh toán được quy định rõ trong Quy chế cuộc đấu giá hoặc thông báo của tổ chức đấu giá. Quá hạn thanh toán có thể dẫn đến hủy bỏ hợp đồng và bên trúng đấu giá có thể bồi thường thiệt hại. Đối với tài sản công, hợp đồng bị hủy nếu quá hạn thanh toán 5 ngày làm việc kể từ thời hạn quy định.

Trong quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp, việc ký hợp đồng và thanh toán phải tuân thủ nghiêm ngặt thời hạn quy định. Người trúng đấu giá cần chuẩn bị đầy đủ tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng hạn và tránh rủi ro mất tiền đặt trước.

>> Xem thêm:

• Không ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phạt bao nhiêu tiền?
• Xử lý tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Giao tài sản và chuyển quyền sở hữu

Đây là giai đoạn cuối cùng trong quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp, hoàn tất việc chuyển giao tài sản từ người có tài sản sang người trúng đấu giá. Bước này chỉ được thực hiện sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Việc bàn giao và đăng ký chuyển quyền sở hữu hợp pháp hóa hoàn toàn quyền định đoạt của người mua đối với tài sản.

Tổ chức đấu giá và người có tài sản sẽ tiến hành bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá đúng thời hạn đã thỏa thuận. Kế đến, các bên sẽ thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Ví dụ, đối với bất động sản là nhà và đất, người mua sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động (đăng bộ, sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền để chính thức đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chi phí thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu được thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Dịch vụ luật sư trong đấu giá tài sản thế chấp

Luật sư chuyên nghiệp tại Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ toàn diện trong quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp:

• Tư vấn pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình xử lý tài sản thế chấp
• Kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng dịch vụ đấu giá và Quy chế cuộc đấu giá
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục đăng ký tham gia đấu giá và nộp tiền đặt trước
• Đại diện tham dự phiên đấu giá 
• Tư vấn về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và thủ tục thanh toán
• Thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu và đăng ký quyền sử dụng đất
• Tư vấn về các biện pháp khắc phục khi có vi phạm trong quá trình đấu giá

>>> Xem thêm: Tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng: Xử lý thế nào?

Các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp về quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp, giúp Quý khách hàng nắm rõ hơn để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình

Nếu số tiền thu được từ việc bán đấu giá cao hơn tổng nghĩa vụ nợ thì phần chênh lệch được xử lý ra sao?

Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm (khoản 2 Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015).

Nếu số tiền bán đấu giá không đủ để trả nợ thì bên bảo đảm có phải trả thêm không?

Có. Phần nợ chưa được thanh toán sau khi đã xử lý tài sản bảo đảm vẫn là một khoản nợ của bên bảo đảm, được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán (khoản 3 Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015).

Những trường hợp nào thực hiện việc đấu giá theo thủ tục rút gọn?

Tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận thực hiện việc đấu giá theo thủ tục rút gọn trong các trường hợp tại khoản 1 Điều 53 Luật ĐGTS 2016:

• Đấu giá tài sản thi hành án, tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu mà giá khởi điểm của tất cả tài sản đấu giá trong một cuộc đấu giá dưới năm mươi triệu đồng;
• Đấu giá lại trong trường hợp đã đấu giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành;
• Đấu giá tài sản do tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn đấu giá trong trường hợp lựa chọn trình tự, thủ tục rút gọn.

Kết quả đấu giá tài sản có thể bị hủy không?

Có. Kết quả đấu giá tài sản bị hủy trong các trường hợp tại Điều 72 Luật ĐGTS 2016 ví dụ: theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá,…

Đấu giá không thành trong những trường hợp nào?

Các trường hợp đấu giá không thành bao gồm:

• Đã hết thời hạn đăng ký mà không có người đăng ký tham gia đấu giá
• Tại cuộc đấu giá không có người trả giá hoặc không có người chấp nhận giá
• Giá trả cao nhất mà vẫn thấp hơn giá khởi điểm trong trường hợp không công khai giá khởi điểm và cuộc đấu giá được thực hiện theo phương thức trả giá lên
• Người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá
• …

Kết luận

Quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên. Với kinh nghiệm và chuyên môn sâu rộng, đội ngũ luật sư tại Luật Long Phan PMT sẵn sàng đồng hành, tư vấn và đại diện cho Quý khách hàng, giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa kết quả trong quá trình xử lý tài sản. Để được tư vấn chi tiết, Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp qua hotline: 1900.63.63.87.

Tags: Bán đấu giá tài sản​, quy trình bán đấu giá tài sản thế chấp, tài sản thế chấp, thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm