Làm gì khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp?

Làm gì khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp? Việc thế chấp tài sản tại ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay theo quy định pháp luật dân sự là một giao dịch phổ biến, tuy nhiên không phải vì thế mà ngân hàng có toàn quyền xử lý tài sản theo ý chí riêng. Việc xử lý tài sản thế chấp ngân hàng phải theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Theo dõi bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT để biết các thủ tục cần làm khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp.

Xem xét điều kiện và trình tự thủ tục giao tài sản cho đơn vị đấu giá

Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản liên quan, đã quy định rất rõ về việc xử lý tài sản thế chấp thông qua phương thức bán đấu giá. Đây là biện pháp được áp dụng nhằm thu hồi nợ khi bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Việc nắm rõ các quy định này là bước đầu tiên để biết cần làm gì khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Về cơ bản, việc đấu giá tài sản được tiến hành trong hai trường hợp chính:

• Có thỏa thuận trước: Theo điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, ngân hàng và bên vay đã có thỏa thuận về phương thức này trong hợp đồng thế chấp.
• Không có thỏa thuận: Trong trường hợp hợp đồng không quy định phương thức xử lý, tài sản sẽ mặc định được bán đấu giá theo khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, ngân hàng chỉ được phép khởi động quy trình này khi đã đủ điều kiện. Cụ thể, theo Điều 299 và khoản 7 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý tài sản chỉ diễn ra khi “đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”. Toàn bộ quá trình phải tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục đã được các bên thống nhất và quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP).

>>> Xem thêm: Khi nào ngân hàng được bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không cần khởi kiện?

Hướng xử lý khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp

Đối mặt với việc ngân hàng bán đấu giá tài sản là một tình huống pháp lý phức tạp, đòi hỏi người có tài sản phải nắm vững quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vậy, cần làm gì khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp? Để trả lời câu hỏi này, bên thế chấp có thể thực hiện một loạt các hành động pháp lý quan trọng, từ việc yêu cầu ngân hàng minh bạch thông tin, tham gia vào quá trình định giá, phối hợp xử lý và nhận lại tài sản chênh lệch, cho đến các biện pháp mạnh mẽ hơn như khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án để ngăn chặn các sai phạm.

Yêu cầu ngân hàng cung cấp đầy đủ thông tin về quá trình xử lý tài sản

Đây là quyền lợi cơ bản và là bước đi đầu tiên để kiểm tra tính minh bạch, hợp pháp của toàn bộ quá trình. Bên có tài sản thế chấp có quyền yêu cầu ngân hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan.

Theo khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, ngân hàng có nghĩa vụ phải thông báo về việc xử lý tài sản cho bên thế chấp trong thời hạn thỏa thuận hoặc ít nhất 15 ngày đối với bất động sản trước thời điểm xử lý.

Trường hợp ngân hàng không hợp tác hoặc che giấu thông tin, bên thế chấp cần gửi một văn bản yêu cầu chính thức. Nội dung văn bản cần nêu rõ:

• Thông tin của bên thế chấp và tài sản bị đấu giá.
• Nêu rõ lý do xử lý tài sản, thời gian, địa điểm dự kiến.
• Yêu cầu ngân hàng cung cấp hồ sơ pháp lý của việc đấu giá, bao gồm: hợp đồng dịch vụ đấu giá, chứng thư thẩm định giá, thông báo công khai việc đấu giá, quy chế cuộc đấu giá và các tài liệu liên quan khác.
• Nêu rõ quan điểm sẽ áp dụng các biện pháp pháp lý cần thiết nếu phát hiện sai phạm để bảo vệ quyền lợi.

Lưu ý: Văn bản yêu cầu nên được gửi bằng thư bảo đảm có báo phát để làm bằng chứng về việc ngân hàng đã nhận được thông báo.

Yêu cầu tham gia vào quá trình định giá tài sản

Giá khởi điểm của tài sản là yếu tố cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả đấu giá. Theo Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015, việc định giá được quy định như sau:

• Các bên có quyền thỏa thuận về giá tài sản hoặc lựa chọn một tổ chức định giá chuyên nghiệp.
• Nếu không có thỏa thuận, tài sản bắt buộc phải được định giá thông qua một tổ chức định giá tài sản độc lập.

Do đó, bên có tài sản hoàn toàn có quyền tham gia vào quá trình này để đảm bảo tài sản được định giá một cách khách quan, minh bạch và phù hợp với giá thị trường, tránh trường hợp bị ép giá gây thiệt hại.

Phối hợp với bên ngân hàng và nhận lại giá trị chênh lệch nếu các bước xử lý tài sản là đúng quy định

Trong trường hợp toàn bộ quá trình xử lý tài sản của ngân hàng (từ thông báo, thẩm định giá đến tổ chức đấu giá) đã tuân thủ đúng pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng, bên có tài sản nên hợp tác để hoàn tất thủ tục.

Sau khi bán đấu giá thành công, ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán các nghĩa vụ. Bên có tài sản có quyền nhận lại toàn bộ số tiền còn lại sau khi trừ đi các khoản sau:

• Nghĩa vụ nợ gốc.
• Nợ lãi và các khoản phạt phát sinh.
• Chi phí hợp lý cho việc xử lý tài sản đấu giá.

Đây là quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp được quy định rõ trong pháp luật dân sự và Luật Đấu giá tài sản 2016.

Khiếu nại hoạt động xử lý tài sản và yêu cầu dừng đấu giá trong trường hợp có sai phạm

Trường hợp người có tài sản thế chấp cho rằng ngân hàng đã xử lý tài sản không đúng theo hợp đồng thế chấp theo khoản 1 Điều 299, điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, họ có quyền thực hiện thủ tục khiếu nại trực tiếp đến ngân hàng.

Thủ tục khiếu nại được thực hiện theo quy định nội bộ của từng ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng không giải quyết thỏa đáng, người khiếu nại có thể tiếp tục gửi đơn khiếu nại lần hai đến Thanh tra Ngân hàng về những hoạt động có dấu hiệu vi phạm vi quy định về xử lý tài sản đảm bảo của Ngân hàng theo Thông tư số: 17/TT-NH3 ngày 30/12/1992 của Ngân hàng Nhà nước.

Đồng thời với hoạt động khiếu nại, người có tài sản thế chấp cần gửi văn bản thông báo đến trung tâm đấu giá tài sản và yêu cầu trung tâm đấu giá tạm dừng ngay việc tổ chức bán đấu giá tài sản để giải quyết xong khiếu nại.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp, buộc dừng việc đấu giá tài sản

Ngoài ra, khi ngân hàng vi phạm nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, người có tài sản có quyền thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi ngân hàng đặt trụ sở hoặc nơi hợp đồng được thực hiện căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 và Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân 2024 (sửa đổi năm 2025).

Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, người khởi kiện có thể nộp đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc dừng thực hiện việc đấu giá tài sản. Yêu cầu này nhằm ngăn chặn việc tiếp tục tổ chức đấu giá tài sản trong khi tranh chấp chưa được giải quyết. Việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấm tạm thời căn cứ theo Điều 111 và khoản 12 Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

>>> Xem thêm:

• Thủ tục khởi kiện khi Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp trái pháp luật
• Tài sản thế chấp bị đem bán tại trung tâm bán đấu giá thì kiện ai? 

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về làm gì khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp?

Dưới đây là các câu hỏi liên quan đến các thủ tục có thể thực hiện khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp:

Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp nếu hợp đồng không thỏa thuận cụ thể về phương thức xử lý không?

Theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, hai bên có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp. Nếu hợp đồng thế chấp không thỏa thuận cụ thể về phương thức xử lý tài sản, thì theo khoản 2 Điều 303, tài sản đó sẽ phải được bán đấu giá. Tuy nhiên, Ngân hàng chỉ được xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp vi phạm quy định của hợp đồng thế chấp theo Điều 299 và khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự 2015.

Trong hợp đồng đã thỏa thuận phương thức bán đấu giá, thời điểm xử lý được xác định như thế nào?

Theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ‑CP:

• Nếu trong hợp đồng thế chấp đã có thỏa thuận rõ về phương thức xử lý tài sản, thời điểm xử lý sẽ được tiến hành theo đúng mốc thời gian ghi trong hợp đồng.
• Trong trường hợp hợp đồng chỉ thỏa thuận phương thức nhưng không ghi rõ thời điểm xử lý, thì ngân hàng phải: thông báo cho người thế chấp trong thời hạn hợp lý nhưng phải ít nhất trước 15 ngày đối với bất động sản.

Nếu bên thế chấp chưa vi phạm nghĩa vụ đảm bảo nhưng ngân hàng vẫn bán đấu giá, có vi phạm pháp luật không?

Nếu bên thế chấp chưa vi phạm nghĩa vụ, nhưng ngân hàng vẫn bán đấu giá tài sản là vi phạm Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.

Quy định về thời hạn thông báo trước khi bán đấu giá tài sản thế chấp là bao nhiêu ngày?

Theo khoản 4 Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ‑CP, thời hạn thông báo trước khi bán đấu giá tài sản thế chấp thực hiện theo thỏa thuận tại Hợp đồng thế chấp hoặc thỏa thuận giữa hai bên. Trường hợp hợp đồng không quy định, ngân hàng phải thông báo trong khoảng thời gian hợp lý nhưng phải trước tối thiểu 15 ngày tính đến ngày tổ chức bán đấu giá.

Người thế chấp có quyền yêu cầu tham gia quá trình định giá, đấu giá không?

Người có tài sản thế chấp được quyền tham gia, theo dõi quá trình định giá, đấu giá tài sản thế chấp để đảm bảo việc định giá khách quan, phù hợp với giá thị trường.

Khi ngân hàng tự ý giao tài sản cho tổ chức đấu giá trái thỏa thuận, thủ tục khiếu nại được thực hiện như thế nào?

Khi ngân hàng tự ý giao tài sản cho tổ chức đấu giá mà không tuân thủ thỏa thuận hợp đồng thế chấp, người thế chấp hoàn toàn có quyền thực hiện khiếu nại theo các bước sau:

• Khiếu nại lần 1 đến ngân hàng ngân hàng về việc tự ý xử lý tài sản đấu giá, giao tài sản đấu giá mà không có thông báo hoặc không được thỏa thuận theo hợp đồng. Đồng thời, yêu cầu dừng ngay việc giao tài sản cho trung tâm đấu giá.
• Khiếu nại lần hai đến Thanh tra ngân hàng.

Người thế chấp có thể khởi kiện ngân hàng ra Tòa án để yêu cầu dừng đấu giá không?

Theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm g khoản 1 Điều 40 và Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân 2024 (sửa đổi năm 2025), Người thế chấp có thể khởi kiện Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến vi phạm hợp đồng thế chấp tài sản.

Tòa án có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc đấu giá không?

Căn cứ điều kiện tại Điều 111 và khoản 12 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện có thể yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc dừng việc giao tài sản đấu giá cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong tại Tòa án.

Nếu kết quả đấu giá có dấu hiệu bất thường (thông đồng, móc nối…), người thế chấp có quyền yêu cầu hủy kết quả không?

Theo khoản 4 Điều 72 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi 2024), kết quả đấu giá bị hủy khi có một trong các trường hợp sau:  trong trường hợp người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản.

Trong trường hợp tranh chấp diễn ra khi tài sản đã bị chuyển cho bên mua, người thế chấp nên làm gì tiếp theo?

Nếu quá trình xử lý tài sản thực hiện đúng theo quy định pháp luật, người có tài sản thế chấp nên thương lượng với người trúng đấu giá để mua lại.

Nếu quá trình xử lý tài sản thực hiện không đúng quy định, người có tài sản thế chấp có thể thực hiện thủ tục khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện tùy vào từng hồ sơ cụ thể.

Tư vấn thủ tục cần thực hiện khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp

Dưới đây là dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục cần thực hiện khi ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp tại Luật Long Phan PMT:

• Tư vấn, rà soát hợp đồng thế chấp tài sản.
• Nghiên cứu, tư vấn trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật và hồ sơ khách hàng cung cấp.
• Soạn văn bản yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin về quá trình xử lý tài sản bảo đảm.
• Trong trường hợp có dấu hiệu vi phạm trong hoạt động xử lý tài sản, tùy từng trường hợp, Chúng tôi có thể:
  • Tư vấn hỗ trợ khách hàng soạn thảo, thực hiện thủ tục khiếu nại lần 1, lần 2 liên quan đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp.
  • Tư vấn, soạn thảo, hướng dẫn thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thế chấp đến Tòa án có thẩm quyền.
  • Tư vấn, hướng dẫn quy định pháp luật về việc tố cáo hành vi có dấu hiệu vi phạm hoạt động ngân hàng.

Kết luận

Việc ngân hàng tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp mà chưa có sự đồng ý hoặc không tuân thủ đúng quy trình, thủ tục pháp luật xâm phạm đến tài sản của người thế chấp. Do đó, người có tài sản cần kịp thời, chủ động rà soát lại các thỏa thuận trong hợp đồng, thu thập thông tin, thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện khi cần thiết. Nếu cần hỗ trợ tư vấn chuyên sâu, khách hàng có thể liên hệ Luật Long Phan PMT qua số hotline 1900636387 để được tư vấn và sử dụng dịch vụ