Người thuê đất Nhà nước chết: Hướng xử lý cho người thừa kế

Người thuê đất của Nhà nước chết là tình huống pháp lý thường phát sinh trong thực tiễn, đặc biệt liên quan đến việc xác lập quyền thừa kế đối với tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thuê. Tùy theo hình thức thuê đất – trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm – quyền và nghĩa vụ thừa kế sẽ được xử lý theo hướng khác nhau, chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết sau đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích cụ thể hướng xử lý cho người thừa kế trong từng trường hợp.

Xác định quyền thừa kế từ di sản là đất thuê của Nhà nước khi người thuê chết

Đối với đất thuê Nhà nước, có hai phương thức thanh toán phổ biến là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm. Mỗi phương thức sẽ có hệ quả pháp lý riêng đối với người thừa kế khi người thuê đất của Nhà nước qua đời.

Đất thuê theo diện trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Đối với trường hợp người thuê đất đã thanh toán tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, di sản thừa kế bao gồm quyền sử dụng đất cho thời gian thuê còn lại và toàn bộ tài sản gắn liền với đất. Người thừa kế có quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thuê còn lại mà không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền. Quyền sử dụng đất này được chuyển giao theo di chúc hoặc phân chia theo pháp luật giữa các người thừa kế hợp pháp.

Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm và các tài sản khác được gắn cố định trên thửa đất thuê. Giá trị di sản được xác định theo thời điểm mở thừa kế, tức thời điểm người thuê đất chết. Người thừa kế cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền thuê đất và nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành để làm cơ sở cho việc khai nhận di sản.

Cơ sở pháp lý: điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024.

Đất thuê theo diện trả tiền hàng năm

Đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, di sản thừa kế chỉ bao gồm tài sản gắn liền với đất và quyền được tiếp tục thuê đất nếu được sự chấp thuận của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Người thừa kế không tự động có quyền tiếp tục thuê đất mà phải xin phép Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Quyết định cho phép tiếp tục thuê đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất, khả năng tài chính của người thừa kế và quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này vẫn thuộc quyền thừa kế hợp pháp của người thừa kế. Tuy nhiên, nếu không được phép tiếp tục thuê đất, người thừa kế có thể phải di dời tài sản hoặc thương lượng với Nhà nước về phương án xử lý. Việc xác định giá trị tài sản gắn liền với đất cần được thực hiện bởi tổ chức định giá có thẩm quyền để làm cơ sở cho các thủ tục pháp lý tiếp theo.

Cơ sở pháp lý: điểm c khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2024.

Khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước

Việc khai nhận di sản thừa kế là thủ tục bắt buộc để xác lập quyền hợp pháp của người thừa kế đối với tài sản của người đã chết, đặc biệt là quyền liên quan đến đất thuê của Nhà nước. Sau ngày 01/7/2025, thủ tục khai nhận di sản thừa kế được gọi là thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 59 Luật Công chứng năm 2024. (Luật Công chứng 2024 không còn phân chia hai trường hợp là khai nhận di sản và công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản nữa mà gọi chung là thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản).

Cơ quan tiếp nhận khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước

Văn phòng công chứng là cơ quan tiếp nhận hồ sơ của người khai nhận di sản thừa kế. Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra, bảo đảm việc phân chia di sản theo đúng quy định pháp luật. 

Thành phần hồ sơ khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước

Thành phần hồ sơ khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước bao gồm: 

• Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật chứng minh người để lại di sản đã chết;
• Di chúc hợp lệ trong trường hợp thừa kế theo di chúc; giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản trong trường hợp thừa kế theo pháp luật và trường hợp người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định của Bộ luật Dân sự;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu;
• Hợp đồng thuê đất;
• Giấy tờ khác theo yêu cầu của công chứng viên.

Niêm yết văn bản phân chia di sản

Thủ tục niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản được quy định cụ thể tại Điều 44 Nghị định số 104/2025/NĐ-CP. 

• Thời hạn niêm yết: 15 ngày.
• Cơ quan niêm yết: Trụ sở Ủy Ban Nhân Dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Nếu không xác định được thì lấy nơi tạm trú cuối cùng của người đó. Đặc biệt, trong trường hợp di sản là bất động sản thì cần phải niêm yết tại Ủy Ban Nhân Dân xã nơi có bất động sản.
• Nội dung được niêm yết: Họ và tên người để lại di sản, người thừa kế; quan hệ thừa kế giữa người thừa kế với người để lại di sản; danh mục di sản thừa kế; đồng thời phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người thừa kế; di sản không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng đã tiếp nhận yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản và thông tin cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thực hiện việc niêm yết.

Khai nhận / ký văn bản chia thừa kế

Sau thời gian niêm yết, nếu không phát sinh tranh chấp, các đồng thừa kế sẽ tiến hành ký văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận chia di sản theo đúng quy định pháp luật. Văn bản này là căn cứ pháp lý để tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên hoặc xin phép tiếp tục thuê đất của Nhà nước.

Đăng ký biến động sang tên do nhận thừa kế là đất thuê của Nhà nước

Sau khi thực hiện khai nhận di sản, việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất do nhận thừa kế thực hiện theo quy trình khác nhau tùy theo hình thức thuê đất căn cứ theo Điều 133 Luật Đất đai năm 2024. Người thừa kế phải hoàn thành thủ tục này để chính thức trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp. 

Đối với đất thuê theo diện trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

Với đất thuê trả tiền một lần, người thừa kế chỉ cần cập nhật thông tin biến động tại trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Thủ tục này tương đối đơn giản vì quyền thuê đất đã được xác lập đầy đủ từ trước. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào văn bản khai nhận di sản của văn phòng công chứng để thực hiện việc cập nhật thông tin chủ sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:

• Văn bản khai nhận di sản có công chứng;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc
• Giấy tờ tùy thân của người thừa kế;
• Các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai.

Thời gian xử lý thông thường từ 15-20 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Người thừa kế sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với tên của mình và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng thuê đất ban đầu.

Đối với đất thuê theo diện trả tiền hàng năm

Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, người thừa kế phải nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để được trình lên Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét quyết định việc cho phép tiếp tục thuê đất. Quyết định này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như năng lực tài chính của người thừa kế, mục đích sử dụng đất và quy hoạch phát triển của địa phương.

Nếu được UBND cấp có thẩm quyền cho phép tiếp tục thuê đất, cơ quan thuế sẽ xác định lại đơn giá thuê đất theo giá thị trường hiện tại (nếu cần thiết) và ký lại hợp đồng thuê đất với người thừa kế. Hợp đồng mới sẽ quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người thừa kế, thời hạn thuê đất còn lại và mức thuế phải nộp hàng năm. Việc xác định lại đơn giá thuê đất thực hiện theo quy định về giá đất hiện hành và điều kiện thị trường bất động sản địa phương.

Sau khi có quyết định cho phép tiếp tục thuê đất và hợp đồng thuê đất mới, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào các tài liệu này để đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người thừa kế sẽ nhận được Giấy chứng nhận mới với tên mình và phải thực hiện đúng các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng thuê đất mới. Trong trường hợp không được phép tiếp tục thuê đất, người thừa kế có quyền khiếu nại quyết định hoặc thương lượng về phương án xử lý tài sản gắn liền với đất.

>>> Xem thêm: Thủ tục đăng ký biến động đất đai 

Câu hỏi thường gặp khi người thuê đất Nhà nước chết

Dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp về hướng xử lý khi người thuê đất Nhà nước chết.

Người nhận thừa kế đất thuê của Nhà nước có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Thông thường, thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật miễn thuế đối với trường hợp thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Do đó, nếu người thừa kế thuộc một trong các mối quan hệ này với người để lại di sản thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Ngoài thuế, người nhận thừa kế cần thanh toán những khoản lệ phí nào khác?

Khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế cần nộp lệ phí trước bạ. Tương tự như thuế TNCN, trường hợp nhận thừa kế giữa các đối tượng được quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP cũng sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Ngoài ra, còn có các chi phí khác như phí công chứng cho văn bản phân chia di sản và lệ phí địa chính.

Phải làm gì khi các đồng thừa kế có tranh chấp trong quá trình phân chia di sản là đất thuê?

Khi phát sinh tranh chấp về quyền thừa kế hoặc phân chia di sản, tổ chức công chứng sẽ từ chối công chứng văn bản phân chia di sản. Các bên có thể tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải không thành, một trong các bên có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp thừa kế tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Việc phân chia di sản sẽ được thực hiện sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án.

Người thừa kế có phải chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của người thuê đất đã chết không?

Có. Người thừa kế không chỉ nhận quyền lợi mà còn phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại. Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Điều này bao gồm cả các khoản tiền thuê đất còn nợ hoặc các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến thửa đất.

Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản là đất thuê của Nhà nước không?

Có. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác. Việc từ chối phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác và tổ chức công chứng nơi đang làm thủ tục. Căn cứ Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015, việc từ chối phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản.

Trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, nếu không được Nhà nước cho phép tiếp tục thuê, tài sản trên đất được xử lý ra sao?

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chấp thuận cho người thừa kế tiếp tục thuê đất, người thừa kế vẫn có quyền sở hữu đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng). Trong trường hợp này, Nhà nước sẽ thu hồi đất và người có tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường thiệt hại về tài sản theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Thủ tục khai nhận di sản được thực hiện như thế nào nếu có người thừa kế là người chưa thành niên?

Nếu có người thừa kế là người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) hoặc người mất năng lực hành vi dân sự, việc khai nhận di sản phải do người đại diện theo pháp luật của họ (cha, mẹ, người giám hộ) thực hiện. Mọi thỏa thuận phân chia di sản liên quan đến phần của người này phải đảm bảo lợi ích tốt nhất cho họ và có thể cần sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về giám hộ.

Dịch vụ luật sư nhận thủ tục khai nhận di sản thừa kế là đất thuê của Nhà nước

Quý khách hàng có thể ủy quyền cho luật sư chuyên môn để đảm bảo hồ sơ hợp lệ, thủ tục nhanh gọn, phòng tránh rủi ro pháp lý. Luật sư sẽ:

• Rà soát tính pháp lý của hồ sơ thuê đất và tài sản gắn liền.
• Tư vấn xác lập quan hệ thừa kế hợp pháp.
• Soạn thảo và nộp hồ sơ khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng.
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.
• Tư vấn về nghĩa vụ tài chính và thuế liên quan đến việc nhận thừa kế đất thuê.
• Hỗ trợ xử lý tình huống vướng mắc.
• Đề xuất giải pháp tối ưu để được tiếp tục thuê đất theo quy định mới.
• Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất nếu có phát sinh.

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp thừa kế nhà đang thuê của Nhà nước

Kết luận

Trong trường hợp người thuê đất Nhà nước chết, việc xử lý quyền và nghĩa vụ thừa kế cần được thực hiện đúng quy định pháp luật để tránh tranh chấp và đảm bảo tính hợp pháp của quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất. Quý khách hàng có thể liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được luật sư chuyên môn về đất đai hỗ trợ theo đúng quy định pháp luật mới nhất.

Tags: Đăng ký biến động đất đai, người thuê đất Nhà nước chết, Phân chia di sản, pháp luật đất đai, Thủ tục khai nhận di sản thừa kế, Thủ tục thừa kế đất đai, thừa kế đất thuê của Nhà nước