Giải quyết tranh chấp đất thừa kế đã bán cho người khác

Giải quyết tranh chấp đất thừa kế đã bán cho người khác là quá trình giải quyết tranh chấp khá phổ biến hiện nay. Bởi tính chất đặc biệt quan trọng của đất đai là giá đất trên thị trường thường xuyên giao động và có nhiều vị trí tạo nên “cơn sốt đất”. Chính vì vậy, đây là một trong những tài sản thường xuyên xảy ra tranh chấp, thậm chí là giữa những người thân trong một gia đình, đặc biệt là trong tranh chấp thừa kế. Khi đất đang có tranh chấp thừa kế mà đã được bán cho người khác thì giải quyết như thế nào? 

Di sản thừa kế là đất đã bán đi

Xác định người thừa kế?

Theo quy định tại Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Cụ thể thì thừa kế có 02 hình thức là thừa kế theo pháp luật và thừa kế theo di chúc

Thứ nhất, thừa kế theo di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Theo đó trong di chúc của người có di sản để lại có ghi nhận rõ chủ thể được hưởng thừa kế theo di chúc.

Mặc dù trong di chúc người để lại di sản có quyền định đoạt ai là người được hưởng thừa kế, tuy nhiên những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

• Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;
• Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Trường hợp này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản.

Thứ hai thừa kế theo pháp luật

Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Trường hợp nào không được quyền hưởng di sản thừa kế

Theo quy định tại Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015 thì những người sau đây không được quyền hưởng di sản thừa kế:

• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;
• Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;
• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;
• Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

Đất thừa kế đã bán cho người khác thì giải quyết thế nào

Trường hợp nào thì đất thừa kế đã bán cho người khác?

Dưới đây là  một số trường hợp xảy ra, liên quan đến việc xác lập giao dịch đối với đất là di sản thừa kế chưa chia, mà sau này dẫn đến tranh chấp như sau:

• Thứ nhất, một người trong các đồng thừa kế hoặc người đang quản lý di sản tự mình thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) sau đó thực hiện việc chuyển nhượng lại cho chủ thể khác. Sau đó chủ thể nhận chuyển nhượng tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất trên với cơ quan nhà nước và được cấp Giấy chứng nhận.
• Thứ hai, tương tự như trên một người trong các đồng thừa kế hoặc người đang quản lý di sản tự mình thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận sau đó thực hiện việc chuyển nhượng lại cho chủ thể khác. Chủ thể nhận chuyển nhượng tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất trên với cơ quan nhà nước có thẩm và được cấp Giấy chứng nhận. Sau đó tiến hành chuyển nhượng lại phần đất trên cho một chủ thể khác và chủ thể này dựa vào các giấy tờ hợp pháp nêu trên để xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với đất.

Trường hợp nào được xác định là bên thứ ba ngay tình?

Căn cứ vào Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình được quy định như sau: Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.

Có thể hiểu, đối với trường hợp đã ký vào hợp đồng mua nhà, đất mà không biết rằng căn nhà, quyền sử dụng đất  đó không thể bán thì theo quy định của pháp luật thì đây có thể được xem là người thứ ba ngay tình

Dựa trên căn cứ pháp lý về bảo vệ người thứ ba ngay tình quy định tại Điều 133 và Điều 117 quy định về điều kiện một giao dịch dân sự có hiệu lực thì để xác định người thứ ba ngay tình cần phải đáp ứng những yêu cầu sau:

• Người thứ ba phải có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự;
• Người thứ ba đã đạt được mục đích của giao dịch;
• Tài sản giao dịch hợp pháp;
• Mục đích và nội dung giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã hội;
• Giao dịch được xác lập đúng trình tự theo quy định pháp luật;
• Trước khi người thứ ba tham gia giao dịch dân sự đã có một giao dịch dân sự trước đó được xác lập, thực hiện nhưng giao dịch đó vô hiệu;
• Người thứ ba phải ngay tình, tức là không biết hoặc không thể biết rằng mình đang giao dịch với người không có quyền định đoạt tài sản;

>>> Xem thêm: Hướng dẫn thủ tục khởi kiện đòi quyền thừa kế khi di sản bị đồng thừa kế bán mất

Trong trường hợp này vì đây là tranh chấp đất đai trong quan hệ thừa kế tức tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất nên việc hòa giải tại cơ sở không phải là điều kiện khởi kiện. Do đó, trường hợp khởi kiện giải quyết tranh chấp thừa kế là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải hòa giải.

Hồ sơ khởi kiện

Đơn khởi kiện

Đơn khởi kiện phải tuân thủ nghiêm ngặt mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017.

>>> Tải về: Mẫu đơn khởi kiện dân sự

Theo khoản 4, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
• Thông tin pháp lý của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (nếu có)
• Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
• Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Các tài liệu khác đính kèm theo đơn khởi kiện

1. Giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý

2. Tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện

Theo khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự thì kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Chứng cứ phải được sắp xếp theo trình tự thời gian và phân loại theo nội dung. Mỗi chứng cứ cần có bản gốc hoặc bản sao công chứng. Các loại chứng cứ bao gồm:

• Giấy tờ đất đai: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ đóng thuế đất, biên bản ký giáp ranh…
• Biên bản làm việc, thư từ giao dịch
• Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân với người để lại di sản

Tùy theo vụ việc, yêu cầu khởi kiện khác nhau sẽ tương ứng với các tài liệu, chứng cứ chứng minh khác nhau được liệu kê trong danh sách đính kèm Đơn khởi kiện

Quy trình khởi kiện tại tòa án

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện cho Tòa án

• Trực tiếp tại Tòa án
• Gửi đến Tòa án theo đường bưu chính
• Gửi trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Bước 2: Tòa án nhận đơn và xử lý đơn khởi kiện

Sau khi được Chánh án phân công, Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 05 ngày làm việc và ban hành một trong các quyết định theo khoản 3, Điều 191, BLTTDS 2015

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí

• Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện về tiền tạm ứng án phí mà họ phải nộp (nếu có).
• Thời hạn đóng tạm ứng án phí: trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án

Bước 4: Tòa án thụ lý vụ án

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản về việc Tòa án đã thụ lý vụ án cho đương sự và cho Viện kiểm sát cùng cấp.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử

Tại giai đoạn chuẩn bị xét xử Thẩm phán thụ lý có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo Điều 203, BLTTDS 2015

Bước 6: Mở phiên tòa sơ thẩm

• Phiên tòa sơ thẩm được mở theo quyết định của Tòa án
• Trường hợp không có kháng cáo/kháng nghị bản án thì Bản án có hiệu lực sau 01 tháng, kể từ ngày Tòa án cấp sơ thẩm tuyên án.

Cơ sở pháp lý: Từ Điều 189 đến Điều 269, BLTTDS 2015

Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất thừa kế đã bán cho người khác

• Giải đáp thắc mắc cho khách hàng về các quy định về thừa kế và các hình thức thừa kế.
• Tư vấn hỗ trợ giải quyết tranh chấp tài sản thừa kế liên quan đến đất đai.
• Hỗ trợ soạn thảo đơn từ, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện để giải quyết yêu cầu tranh chấp tài sản thừa kế theo quy định.
• Tư vấn cho khách hàng cách giải quyết nhanh chóng, thuận tiện, đúng quy định pháp luật.
• Trong quá trình tham gia giải quyết, luật sư sẽ thay mặt, đại diện khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
• Luật sư trực tiếp tham gia vào các phiên xét xử nhằm đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
• Hỗ trợ khách hàng các công việc, thủ tục khác có liên quan.

Giải quyết tranh chấp khi đất thừa kế đã bán cho người khác

Với đội ngũ Luật sư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thừa kế đất đai và giải quyết các tranh chấp thừa kế. Luật Long Phan PMT sẽ là đơn vị cung cấp dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất thừa kế một cách hiệu quả, bảo vệ một cách tốt nhất quyền lợi của khách hàng. Nếu Quý khách hàng còn vấn đề thắc mắc về vấn đề thừa kế đất đai có thể liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.63.63.87. 

Tags: Tranh chấp thừa kế