Xử lý tài sản thế chấp là nhà đất thông qua bán đấu giá là vấn đề được cả ngân hàng và người đi vay quan tâm đến. Vậy, trường hợp nào thì ngân hàng được xử lý tài sản, điều kiện để bán đấu giá nhà đất là gì, thông qua bài viết này chúng tôi sẽ làm rõ những vấn đề trên
Mục Lục
Các trường hợp được xử lý tài sản thế chấp?
Thế chấp là gì?
- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
>>>Xem thêm: Làm Gì Khi Ngân Hàng Bán Đấu Giá Tài Sản Thế Chấp
Điều kiện để ngân hàng được bán đấu giá nhà đất mà không khởi kiện
- Đã thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký bảo đảm.
- Thuộc vào 1 trong các trường hợp xử lý tài sản thể chấp nêu trên;
- Bán đấu giá là phương thức xử lý tài sản thế chấp theo thoả thuận giữa 2 bên, hoặc 2 bên không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp;
- Việc bán đấu giá tài sản thể chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản;
- Ngân hàng phải thực hiện thông báo việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trường hợp nhà đất thế chấp là tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của bên thế chấp thì khi bên thế chấp không giao tài sản cho ngân hàng để xử lý tài sản thì ngân hàng có quyền thu, giữ tài sản đó.
Ngân hàng chỉ được thu giữ tài sản khi đáp ứng đủ các điều kiện trên và các điều kiện sau:
- Tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại toà án có thẩm quyền;
- Không đang bị toà án dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật;
- Ngân hàng đã hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định tại Khoản 3 hoặc Khoản 4 Điều 7 Nghị quyết 42/2017/QH14 do Quốc Hội ban hành ngày 21 tháng 6 năm 2017.
>>>Xem thêm: Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
Những khó khăn trong việc bán đấu giá nhà đất thế chấp
Quy định của pháp luật là vậy, tuy nhiên trên thực tiễn, việc các ngân hàng muốn thực hiện việc bán đấu giá nhà đất thế chấp mà không phải khởi kiện tương đối khó khăn.
Một số vấn đề bất cấp thường gặp phải như:
- Bên thế chấp không chịu giao tài sản cho Ngân hàng để xử lý tài sản theo thoả thuận;
- Chỉ khi bên thế chấp có tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, thì ngân hàng mới được quyền thu giữ tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ giao tài sản;
- Vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc trong trình tự, thủ tục đấu giá như: lựa chọn tổ chức đấu giá, thủ tục thông báo đấu giá,…
- Tính chất pháp lý của bất động sản thế chấp;…
>>>Xem thêm: Thủ tục mua bán tài sản là nhà đất thông qua đấu giá
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về các trường hợp ngân hàng bán đấu giá nhà đất mà không khởi kiện. Nếu quý khách có bất cứ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề trên hoặc cần được giải đáp chi tiết về QUY TRÌNH đấu giá nhà đất, xin vui lòng liên hệ LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI qua HOTLINE: 1900.6363.87, để được tư vấn miễn phí. Xin cám ơn.
Cháu đang có thắc mắc cần giải quyết rất mong được phản hồi sớm ạ! Căn nhà của ông bà A thế chấp cho ngân hàng từ năm 2017. Đến năm 2018 ông bà A chuyển nhượng căn nhà này cho em họ là ông bà B ( tiền lãi hàng tháng A vẫn đóng). Từ tháng 9/2018 ông bà A không còn khả năng trả tiền lãi hàng tháng nên trở thành nợ xấu đến hiện tại là 2 năm, vì thế ông bà A muốn thanh lí căn nhà này dưới tên của chủ sở hữu là ông bà B. Nhưng mãi ông bà B không bán được căn nhà và bà B chuẩn bị đi nước ngoài. Vậy cho cháu hỏi nếu trước khi bà B đi rồi thì thủ tục nhượng lại căn nhà cho mình ông B để ông B toàn quyền bán căn nhà là như thế nào ạ? Và nếu không bán được nhà và không có khả năng trả tiền lãi quá cao thì ông bà B có bị ngân hàng khởi kiện không ạ? Hay ngân hàng sẽ chỉ thu hồi thanh lí hoặc đấu giá ạ? Bên B sẽ gặp rắc rối gì nếu không thể thanh lí được nhà thế chấp ngân hàng ạ? Cháu hỏi rất nhiều và hơi khó hiểu nhưng cháu rất mong được sự phản hồi từ luatlongphan.vn, cháu cảm ơn nhiều ạ!
Chào bạn,
Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, ông A không có quyền chuyển nhượng phần đất nói trên.
Trong trường hợp ông A không có khả năng thanh toán nợ thì phần diện tích đất đã thề chấp đó sẽ được thanh lý theo quy định pháp luật.
Trân trọng!
xin chào các anh chị các anh chị cho tôi được hỏi tôi có thế chấp nhà từ năm 2010 sau một năm thì vỡ nợ ko trả được đến năm 2013 thì ra tòa xử và chuyển sang bên thi hành án để xử lý bên thi hành án đã xử lỳ từ đó đến nay tức đến năm 2021 với tổng 19 lần bán đấu giá ko thành đến ngày 15 tháng 4 năm 2021 bên thi hành án và NH lại tổ chức bán và nay báo cho tôi là bán đấu giá thành công và phải bàn giao tài sản sau 10 ngày nữa vậy cho tôi hỏi như vậy các a c có tư vấn gì cho tôi để hiểu và các bước tiếp theo tôi là như thế nào vì tôi năm nay 63 tuổi đó là cả tâm huyết cuộc đời mong các a c tư vấn giúp.xin cảm ơn
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Chúng tôi xin được trình bày một số vấn đề sau đây:
Trình tự, thủ tục xử lý tài sản tức theo phương thức đấu giá tài sản được quy định như sau:
Bước 1: Thông báo về việc xử lý tài sản
Theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015, trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thế chấp, các bên cùng nhận thế chấp khác.
Bước 2: Định giá tài sản
Theo quy định tại Điều 306 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản hoặc bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận về giá tài sản thế chấp cần xử lý. Trong quá trình định giá tài sản phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
Bước 3: Bán tài sản
Việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Trước thời điểm xử lý tài sản thế chấp mà bên thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận nhận thế chấp và thanh toán các chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản thế chấp trước khi xử lý.
Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc bán đấu giá
Theo quy định tại Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015:
Số tiền thu được có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản hồ sơ, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp được các bên thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo sự thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
Thứ tự ưu tiên thanh toán có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm. Trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán cho các chi phí thu giữ các tài sản, quá trình bảo quản và xử lý các tài sản thế chấp, cầm cố lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền sau khi có được nếu chênh lệch phải được trả cho người có tài sản còn lại nếu có.
Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm
Trong trường hợp tài sản bảo đảm thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.
Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, hồ sơ theo quy định của pháp luật để đề nghị đăng ký biến động và chỉnh lý về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký giao dịch bảo đảm để cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện việc chỉnh lý biến động đồng thời cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền sẽ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo thủ tục do pháp luật quy định.
Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, sau khi đã thanh toán nợ, về nguyên tắc, bạn cần bàn giao tài sản nhà đất để chuyển quyền sử hữu cho người thắng đấu giá. Nếu bạn có mong muốn vẫn giữ được tài sản thế chấp thì có thể thỏa thuận với bên thắng đấu giá để nhận chuyển nhượng tài sản thông qua một hợp đồng chuyển nhượng tài sản mới.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn kịp thời và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!
Tôi cần hỗ trợ ngăn chặn việc đấu giá tài sản
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết.