Tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng: Cách xử lý

​Tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng là một vấn đề pháp lý phức tạp, phát sinh từ quá trình xử lý tài sản bảo đảm của các khoản nợ không có khả năng thanh toán. Khi ngân hàng tiến hành đấu giá tài sản để thu hồi nợ, nhiều trường hợp đã xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền lợi của các bên tham gia, đặc biệt là người có tài sản bị bán đấu giá và người mua tài sản đấu giá. Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành, hướng giải quyết tranh chấp trong trường hợp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng.

Ngân hàng được giao đất thế chấp cho trung tâm đấu giá trong trường hợp nào?

Theo khoản 2 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 thì thế chấp là một trong các biện pháp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tại khoản 1 Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, các trường hợp được xử lý tài sản bảo đảm là đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Như vậy, khi người vay vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng vay thì Ngân hàng có quyền xử lý tái sản là nhà đất mà người vay đã thế chấp tại hợp đồng thế chấp.

Tuy nhiên, việc xử lý tài sản thế chấp không đồng nghĩa với việc Ngân hàng được tự giao đất thế chấp cho trung tâm đấu giá tài sản. Ngân hàng chỉ được giao đất thế chấp cho trung tâm đấu giá khi Ngân hàng và người vay có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp là bán đấu giá tài sản theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

Hướng xử lý khi ngân hàng giao đất thế chấp cho trung tâm đấu giá

Khi phát hiện ngân hàng đã giao đất thế chấp cho trung tâm đấu giá, tùy từng trường hợp mà bên có tài sản thế chấp có thể thực hiện các công việc sau đây:

Trường hợp việc giao đất bảo đảm điều kiện, thủ tục luật định

Trong trường hợp việc giao đất cho trung tâm đấu giá đảm bảo các điều kiện trên thì có thể người vay có thể liên hệ trung tâm đấu giá để được tham gia đấu giá hoặc liên hệ người đã trúng đấuu giá để mua lại chính tài sản đảm bảo.

Khi tham gia đấu giá, người có tài sản phải thực hiện đúng quy trình, thủ tục đấu giá tài sản như những người tham gia đấu giá khác theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024). Trường hợp việc đấu giá đã hoàn thành, người có tài sản bị mang đi đấu giá chỉ có thể thương lượng, thỏa thuận mua lại từ người đã trúng đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục về mua bán tài sản là nhà đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp việc giao đất cho trung tâm đấu giá không đảm bảo các điều kiện, trình tự

Khi việc giao đất cho trung tâm đấu giá không đảm bảo các điều kiện, trình tự theo quy đinh pháp luật, người có tài sản mang đi đấu giá có thể thực hiện các thủ tục sau:

Chưa tổ chức hoặc đã tổ chức đấu giá nhưng chưa thành

Thứ nhất, Người có tài sản bị mang đi đấu giá thực hiện thủ tục khiếu nại đến ngân hàng về hành vi phạm hợp đồng thế chấp theo khoản 2 Điều 292; khoản 1 Điều 299; điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015. Nội dung đơn khiếu nại chỉ ra rõ hành vi vi phạm của Ngân hàng và yêu cầu dừng ngay hành vi giao tài sản thế chấp cho trung tâm đấu giá. Thủ tục khiếu nại theo quy định của từng Ngân hàng. Nếu khiếu nại không được giải quyết thỏa đáng, người khiếu nại có thể khiếu nại lần 2 đến tổ chức quản lý cấp trên trực tiếp của ngân hàng này.

Thứ hai, người có tài sản mang đi thế chấp thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền về hành vi vi phạm hợp đồng thế chấp theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Sau đó, người khởi kiện yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc Ngân hàng và Trung tâm đấu giá dừng việc đấu giá tài sản theo Điều 111 và khoản 12 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thứ ba, người khởi kiện đồng thời gửi thông báo bằng văn bản đến trung tâm đấu giá về việc có tranh chấp về hợp đồng thế chấp; tranh chấp đã được khởi kiện đến tòa án và đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Do đó, yêu cầu trung tâm đấu giá dừng ngay việc tổ chức bán đấu giá tài sản đến khi có bản án/ quyết định có hiệu lực pháp luật từ tòa án.

Đã tổ chức đấu giá thành

Thứ nhất, người có tài sản thế chấp bị mang đi bán đấu giá thực hiện thủ tục khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp và đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là buộc dừng việc đăng ký biến động đất đai theo kết quả đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 186 và Điều 111 và khoản 12 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thứ hai, thực hiện thủ tục tố cáo đến Thanh tra Ngân hành về những hoạt động có dấu hiệu vi phạm vi quy định về xử lý tài sản đảm bảo của Ngân hàng theo Thông tư số: 17/TT-NH3 ngày 30/12/1992 của Ngân hàng Nhà nước.

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng

Dưới đây là giải đáp những thắc mắc có liên quan về tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng.

Ngân hàng có quyền tự ý bán đấu giá tài sản thế chấp không?

Không. Ngân hàng chỉ được bán đấu giá tài sản thế chấp khi có thỏa thuận với người vay về phương thức xử lý tài sản là bán đấu giá, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.

Người vay có thể tham gia đấu giá tài sản của chính mình không?

Có. Nếu việc đấu giá được thực hiện đúng quy định pháp luật, người vay có quyền tham gia đấu giá như các bên khác để mua lại tài sản của mình.

Nếu phát hiện ngân hàng bán đấu giá tài sản không đúng quy định, người vay nên làm gì?

Người vay có thể khiếu nại đến ngân hàng về hành vi vi phạm hợp đồng thế chấp và khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để dừng việc đấu giá tài sản.

Trường hợp đấu giá đã thành, người vay có thể yêu cầu hủy kết quả đấu giá không?

Có thể. Nếu chứng minh được việc đấu giá vi phạm quy định pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp, người vay có thể yêu cầu Tòa án hủy kết quả đấu giá và bồi thường thiệt hại nếu có.

Người mua tài sản đấu giá có được bảo vệ quyền lợi không?

Có. Người mua tài sản đấu giá được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đã mua, trừ trường hợp kết quả đấu giá bị hủy theo quy định pháp luật.​

Sau khi bán đấu giá, nếu còn dư tiền thì xử lý thế nào?

Số tiền dư sau khi thanh toán các nghĩa vụ liên quan sẽ được trả lại cho người có tài sản bị bán đấu giá, theo quy định của pháp luật.

Ngân hàng có trách nhiệm gì khi bán đấu giá tài sản không đúng quy định?

Ngân hàng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu việc bán đấu giá tài sản không đúng quy định pháp luật, gây thiệt hại cho người có tài sản hoặc người mua tài sản đấu giá.

Người vay có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không?

Có. Trong quá trình khởi kiện, người vay có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc đấu giá hoặc chuyển nhượng tài sản cho đến khi vụ án được giải quyết.

Luật sư có thể hỗ trợ gì trong trường hợp tranh chấp đấu giá tài sản do nợ xấu?

Luật sư có thể tư vấn pháp lý, hỗ trợ thu thập chứng cứ, soạn thảo đơn khiếu nại, khởi kiện và đại diện cho khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

Trường hợp ngân hàng tự ý thu giữ tài sản bảo đảm mà không có sự đồng ý của người vay, người vay có thể làm gì?

Người vay có thể khởi kiện ngân hàng ra tòa án để yêu cầu hủy bỏ việc thu giữ tài sản trái pháp luật. Ngoài ra, người vay có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu việc thu giữ gây tổn thất về tài sản hoặc quyền lợi hợp pháp của mình.

Người có tài sản bị bán đấu giá có thể tham gia đấu giá để mua lại tài sản của mình không?

Có. Người có tài sản bị bán đấu giá có quyền tham gia đấu giá để mua lại tài sản của mình, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thủ tục theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc tham gia đấu giá không đảm bảo chắc chắn sẽ mua lại được tài sản, vì còn phụ thuộc vào kết quả của cuộc đấu giá.

Luật sư tư vấn hướng giải quyết tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng

Luật sư của Luật Long Phan PMT có thể thực hiện các công việc sau để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng:​

• Tư vấn Giải quyết tranh chấp hủy kết quả bán đấu giá tài sản thi hành án.​

• Rà soát tính hợp pháp của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp.​

• Hỗ trợ thu thập chứng cứ chứng minh vi phạm trong quá trình khiếu nại, tố cáo, khởi kiện.​

• Soạn thảo và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.​

• Đại diện tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi của Quý khách hàng.​

• Tư vấn và hỗ trợ trong việc yêu cầu bồi thường thiệt hại do kết quả đấu giá bị hủy.​

​Tranh chấp đấu giá nhà đất do nợ xấu ngân hàng là vấn đề pháp lý phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều bên. Việc giải quyết đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và quy trình tố tụng. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ Quý khách trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn và sử dụng dịch vụ luật sư của Chúng tôi.​

Tags: Bán đấu giá tài sản​, Hợp đồng thế chấp vô hiệu​, Hủy hợp đồng tín dụng​, Khiếu nại thi hành án, Khởi kiện ngân hàng​, Luật Thi hành án dân sự, Nợ xấu ngân hàng​, Tranh chấp đấu giá nhà đất​