Đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan: Thủ tục

Thủ tục đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan cho phép người đặt cọc nhận lại tiền cọc khi bên bán vi phạm hợp đồng. Việc đòi lại tiền đặt cọc trong trường hợp  phải theo quy định pháp luật. Bài viết sẽ hướng dẫn chi tiết về thủ tục đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan.

Căn cứ đòi lại cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Xét thấy, theo quy định này thì các bên đều có nghĩa vụ với nhau trong thỏa thuận đặt cọc này và bên nào vi phạm thì bên đấy phải chịu trách nhiệm. 

Tuy nhiên, nếu một bên vi phạm xuất phát từ lý do khách quan thì trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc sẽ bị hủy do đối tượng không thể thực hiện được quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, Quý khách có quyền yêu cầu đòi lại khoản tiền đã đặt cọc. 

Chẳng hạn như theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018, nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu thì lỗi dẫn tới việc không thể thực hiện đúng cam kết thuộc về khách quan.

Ngoài ra, Quý khách cần lưu ý về vấn đề phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ về việc phạt và bồi thường thiệt hại do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Do đó, trong trường hợp một bên vi phạm vì lý do khách quan sẽ xuất hiện hai tình huống sau:

• Một là, nếu hợp đồng không có thỏa thuận về việc xử lý vi phạm trong trường hợp vi phạm do yếu tố khách quan thì không thể áp dụng phạt cọc hoặc bồi thường. Do đó, bên nhận cọc phải hoàn cọc do không thực hiện được hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự;
• Hai là, nếu hợp đồng có thỏa thuận về việc giữ cọc, phạt cọc trong trường hợp vi phạm do yếu tố khách quan. Khi đó, dù bên bán không có lỗi trực tiếp (do khách quan), vẫn phải xử lý theo đúng thỏa thuận, có thể phải bồi thường, hoàn cọc hoặc chịu chế tài như đã ghi trong hợp đồng.

Như vậy, để đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan, Quý khách cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng cứ liên quan đến giao dịch đặt cọc và tình tiết trở ngại khách quan. Điều quan trọng là phải chứng minh được việc không thể thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan, không phụ thuộc vào lỗi của bên đặt cọc.

>>> Xem thêm: Trả lại tiền đặt cọc trong trường hợp nào?

Thủ tục đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan

Khi hợp đồng đặt cọc không thể tiếp tục thực hiện do những nguyên nhân khách quan nằm ngoài ý chí của các bên, việc nắm rõ quy trình pháp lý là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền lợi. Quy trình đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan được thực hiện qua các bước cụ thể, chặt chẽ, bắt đầu bằng việc gửi thông báo chính thức, tiến đến thương lượng và cuối cùng là khởi kiện tại Tòa án nếu cần thiết. Mỗi giai đoạn đều có vai trò riêng và cần được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

Gửi thông báo đề nghị hoàn cọc

Thông báo đề nghị hoàn cọc là bước cần phải làm ngay trong quá trình đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan. Cụ thể, Quý khách cần gửi thông báo bằng văn bản đến bên nhận cọc để thông báo về tình trạng khách quan và yêu cầu hoàn trả tiền cọc. Thông báo phải được gửi kèm theo các tài liệu chứng minh yếu tố khách quan đã xảy ra như quyết định thu hồi đất, không thể giải tỏa nhà trên đất, …. 

Thương lượng yêu cầu hoàn cọc

Thương lượng yêu cầu hoàn cọc là phương thức giải quyết tranh chấp ưu tiên trước khi khởi kiện ra Tòa án. Quý khách nên tổ chức các cuộc họp thương lượng trực tiếp với bên nhận cọc để tìm ra giải pháp chung. 

Trong quá trình thương lượng, các bên cần trao đổi về căn cứ pháp lý và tình tiết cụ thể của vụ việc. Bên đặt cọc cần trình bày rõ ràng về yếu tố khách quan đã xảy ra. Bên nhận cọc có thể đưa ra quan điểm của mình về tình huống và khả năng giải quyết. Sau đó, các bên có thể thỏa thuận về mức độ hoàn trả tiền cọc, thời hạn hoàn trả và các điều kiện khác. 

Cuối cùng, nếu các bên đạt được thỏa thuận, cần lập văn bản thỏa thuận có chữ ký của các bên và người chứng kiến. Thỏa thuận cần nêu rõ nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc, thời hạn thực hiện và các điều khoản khác. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, biên bản thương lượng sẽ là tài liệu quan trọng chứng minh Quý khách đã thực hiện đúng quy trình giải quyết tranh chấp trước khi khởi kiện. 

Như vậy, việc thương lượng không chỉ tiết kiệm thời gian và chi phí mà còn duy trì mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên, đồng thời tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc khởi kiện nếu cần thiết.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền yêu cầu đòi lại cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan

Khi hợp đồng đặt cọc mua bán đất gặp trở ngại bởi yếu tố khách quan dẫn đến tranh chấp, việc khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền yêu cầu đòi lại cọc đất là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của Quý khách.

Tòa án có thẩm quyền giải quyết

Kể từ ngày 01/7/2025, việc xác định tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại tiền cọc đất đã có những thay đổi quan trọng theo Luật số 85/2025/QH15. Cụ thể như sau: 

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đòi lại tiền cọc đất được xác định theo Điều 35 Luật số 85/2025/QH15. Theo đó, kể từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực (bãi bỏ Tòa án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp hợp đồng dân sự. 

Đối với thẩm quyền theo lãnh thổ vẫn được xác định theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, theo đó Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết. Ngoài ra, theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì trong trường hợp tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thì nguyên đơn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực nơi hợp đồng được thực hiện để giải quyết.

Như vậy, khi phát sinh tranh chấp đòi lại tiền cọc đất, bạn cần xác định rõ Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú để nộp đơn khởi kiện, hoặc lựa chọn Tòa án nhân dân khu vực nơi hợp đồng được thực hiện.

Đơn và tài liệu đính kèm

Việc chuẩn bị đầy đủ đơn và tài liệu đính kèm là yếu tố then chốt khi khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Để đảm bảo quy trình pháp lý diễn ra thuận lợi, người khởi kiện cần nắm rõ các quy định về mẫu đơn và các giấy tờ bắt buộc theo pháp luật hiện hành.

Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất phải được lập theo Mẫu số 23 – DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017. Đơn khởi kiện cần nêu rõ họ tên, địa chỉ của người khởi kiện và người bị kiện, nội dung tranh chấp và yêu cầu của người khởi kiện. 

Ngoài ra, theo Khoản 4 và khoản 5 Điều 189 BLTTDS 2015 quy định kèm theo đơn khởi kiện là các tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện, có thể bao gồm các tài liệu sau: cụ thể về hồ sơ đơn khởi kiện.

• Giấy tờ nhân thân người khởi kiện như căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
• Trường hợp có người đại diện theo ủy quyền, cần có giấy ủy quyền hợp pháp.
• Hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận tiền cọc và các giấy tờ giao dịch khác;
• Tài liệu chứng minh yếu tố khách quan như văn bản của cơ quan có thẩm quyền, giấy tờ về thiên tai, dịch bệnh hoặc các trở ngại khách quan khác phải được chuẩn bị đầy đủ;
• Chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp như biên bản làm việc giữa các bên, nội dung trao đổi qua thư điện tử, fax cũng cần được đính kèm để chứng minh Quý khách đã thực hiện đúng quy trình giải quyết tranh chấp.

Như vậy, tuân thủ các quy định về hồ sơ sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra nhanh chóng, tăng khả năng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn trước pháp luật.

Tham khảo cách viết đơn tại đây: Mẫu đơn khởi kiện đòi tiền đặt cọc đất.

Tiếp nhận đơn, thụ lý

Khi bắt đầu một vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, việc nắm rõ quy trình tiếp nhận đơn và thụ lý tại Tòa án là vô cùng quan trọng. Tuân thủ đúng các bước và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ không chỉ giúp vụ án được xử lý nhanh chóng mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn.

Quy trình tiếp nhận đơn khởi kiện được thực hiện theo Điều 190 BLTTDS 2015 với ba hình thức nộp đơn:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án, Quý khách mang đơn và tài liệu đến trực tiếp văn phòng Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính cũng được chấp nhận, tuy nhiên cần sử dụng dịch vụ bưu chính có xác nhận;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án là hình thức hiện đại nhưng chỉ áp dụng tại các Tòa án có hệ thống này.

Thụ lý đơn khởi kiện được thực hiện theo quy định tại Điều 191 BLTTDS 2015. Khi Tòa án nhận được đơn, Tòa án có trách nhiệm cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đơn, Chánh án Tòa án phải phân công Thẩm phán xem xét và giải quyết vụ án.

Sau đó, Thẩm phán được phân công sẽ xem xét tính hợp lệ của đơn khởi kiện và các tài liệu đính kèm. Trường hợp đơn khởi kiện và tài liệu đầy đủ, hợp lệ, Thẩm phán sẽ ra quyết định thụ lý vụ án. Nếu đơn khởi kiện chưa đầy đủ tài liệu hoặc có sai sót, Thẩm phán sẽ yêu cầu bổ sung, sửa đổi trong thời hạn nhất định. 

Việc hiểu rõ và tuân thủ đúng quy trình tiếp nhận đơn khởi kiện và thụ lý vụ án là nền tảng để giải quyết hiệu quả các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Bằng cách lựa chọn hình thức nộp đơn phù hợp và tích cực phối hợp với Tòa án trong quá trình hoàn thiện hồ sơ, Quý khách sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ xử lý và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình.

Thời hiệu khởi kiện và thời hạn giải quyết

Khi đối mặt với tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, việc hiểu rõ về thời hiệu khởi kiện và thời hạn giải quyết vụ án là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của bạn. Nắm vững các quy định này sẽ giúp Quý khách chủ động hơn trong quá trình tố tụng.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng được quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Việc xác định chính xác thời điểm bắt đầu tính thời hiệu rất quan trọng để đảm bảo quyền khởi kiện không bị mất hiệu lực. 

Lưu ý: Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan không tính vào thời hiệu khởi kiện. 

Thời hạn chuẩn bị xét xử được quy định tại khoản 2 Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Trong thời gian này, Tòa án sẽ tiến hành các hoạt động chuẩn bị như thu thập chứng cứ, triệu tập các bên, chuẩn bị hồ sơ vụ án, cụ thể như sau:

• Thời gian chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày Tòa thụ lý;
• Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

Thời hạn mở phiên tòa sơ thẩm được quy định trong 01 tháng kể từ ngày quyết định đưa vụ án ra xét xử. Nếu có lý do chính đáng thì thời hạn này có thể kéo dài đến 02 tháng. 

Như vậy, tổng thời gian từ khi thụ lý đến khi có bản án sơ thẩm thường dao động từ 07 đến 01 năm, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của vụ án. Quý khách cần nắm rõ các thời hạn này để có kế hoạch phù hợp và theo dõi tiến độ giải quyết vụ án một cách chặt chẽ.

>>> Xem thêm: Thủ tục kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất.

Khuyến nghị của luật sư tranh chấp đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan

Khi đối mặt với tranh chấp tiền cọc đất phát sinh từ yếu tố khách quan, việc tìm kiếm giải pháp tối ưu là vô cùng quan trọng. Các luật sư khuyến nghị rằng ưu tiên hòa giải và xác minh tài sản của bên nhận cọc là hai bước đi then chốt giúp Quý khách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Ưu tiên hòa giải

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp được pháp luật khuyến khích và ưu tiên sử dụng. Việc hòa giải không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn duy trì mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên. Đối với tranh chấp tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan, hòa giải thường mang lại kết quả tích cực vì tính chất tranh chấp không có lỗi của các bên.

Theo quan điểm của Luật sư, Quý khách nên chủ động đề xuất hòa giải ngay từ khi nộp đơn khởi kiện hoặc trong quá trình giải quyết vụ án. Hòa giải có thể được thực hiện tại Tòa án hoặc tại trung tâm hòa giải, trọng tài thương mại. Trong quá trình hòa giải, các bên cần thể hiện thiện chí và tính xây dựng để tìm ra giải pháp chung. 

Ngoài ra, trong trường hợp hòa giải không thành tại phiên họp tiếp cận công khai, chứng cứ và hòa giải thì vụ án sẽ tiếp tục được giải quyết theo trình tự xét xử. Tuy nhiên, nội dung trao đổi trong quá trình hòa giải sẽ là tài liệu tham khảo quan trọng cho Tòa án trong việc xem xét, giải quyết vụ án.

Theo khuyến nghị của luật sư, việc ưu tiên hòa giải là con đường tối ưu để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, đặc biệt khi vụ việc phát sinh từ yếu tố khách quan. Chủ động đề xuất hòa giải không chỉ giúp Quý khách tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn có thể bảo toàn mối quan hệ, đạt được giải pháp Win-Win cho cả hai bên.

Xác minh đất đã được chuyển nhượng chưa, xác minh các tài sản khác của người nhận cọc

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, việc chủ động xác minh tình trạng chuyển nhượng đất và các tài sản khác của người nhận cọc là bước đi thiết yếu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách. 

Xác minh tình trạng chuyển nhượng đất là biện pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bên đặt cọc. Luật sư khuyến nghị Quý khách hàng cần kiểm tra tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường về tình trạng pháp lý của thửa đất. Thông thường sẽ xuất hiện 02 trường hợp sau:

• Nếu đất đã được chuyển nhượng cho bên thứ ba, cần xác minh thời điểm chuyển nhượng, tính hợp pháp của giao dịch và khả năng ảnh hưởng đến việc đòi lại tiền cọc;
• Trường hợp việc chuyển nhượng diễn ra sau khi phát sinh tranh chấp, Quý khách có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Xác minh tài sản khác của người nhận cọc giúp đánh giá khả năng thi hành án khi có bản án có hiệu lực. Tài sản cần xác minh bao gồm nhà cửa, xe cộ, tài khoản ngân hàng, cổ phiếu và các tài sản có giá trị khác. Cụ thể, người khởi kiện cần xác minh:

• Đối với bất động sản, cần xác minh quyền sở hữu, tình trạng thế chấp, cầm cố và khả năng kê biên;
• Đối với tài sản động sản, cần xác minh số lượng, chất lượng và vị trí tài sản;
• Đối với tiền gửi ngân hàng, cần xác minh số dư tài khoản và tình trạng phong tỏa.

Khi xác minh được tài sản khác của người nhận cọc có khả năng được dùng để thi hành án thì theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm chuyển nhượng tài sản, phong tỏa tài khoản ngân hàng hoặc kê biên tài sản để đảm bảo khả năng thi hành án. 

Tóm lại, để bảo vệ tối đa quyền lợi trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc, việc xác minh tình trạng chuyển nhượng đất và xác minh các tài sản khác của người nhận cọc là bước đi chiến lược không thể bỏ qua. 

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp tiền cọc

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp tiền cọc đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Dịch vụ luật sư tại Luật Long Phan PMT bao gồm:

• Tư vấn phương thức thông báo cho bên bị kiện;
• Hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ khởi kiện, thu thập chứng cứ;
• Tư vấn chi tiết quy trình hòa giải, khởi kiện tại tòa án;
• Tư vấn thủ tục thi hành án;
• Soạn thảo văn bản pháp lý như văn bản thông báo, đơn khởi kiện, đơn giải trình, đơn khiếu nại (nếu có);
• Đại diện Quý khách trong các buổi hòa giải, tham gia giải quyết tranh chấp tiền cọc.

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Quý khách trong quá trình giải quyết tranh chấp tiền cọc, việc sử dụng dịch vụ luật sư chuyên nghiệp là vô cùng cần thiết. Luật sư sẽ hỗ trợ từ việc hoàn thiện hồ sơ, tư vấn quy trình tố tụng, cho đến đại diện Quý khách tham gia các buổi hòa giải và giải quyết tranh chấp tại Tòa án, giúp Quý khách tiết kiệm thời gian và tối ưu hóa kết quả.

Câu hỏi thường gặp về đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về đòi lại tiền cọc đất do vi phạm bởi yếu tố khách quan, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến sau:

Sự khác biệt căn bản giữa “yếu tố khách quan” và “sự kiện bất khả kháng” là gì?

Về bản chất, “sự kiện bất khả kháng” (như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh) là một tập hợp con của “trở ngại khách quan”. Trở ngại khách quan có phạm vi rộng hơn, bao gồm cả những sự kiện không thể lường trước và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, ví dụ như sự thay đổi đột ngột trong chính sách pháp luật của nhà nước. Cả hai đều có thể là căn cứ để miễn trừ trách nhiệm hợp đồng (khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015).

Cần thu thập những loại bằng chứng nào để chứng minh sự tồn tại của một yếu tố khách quan?

Các bằng chứng xác thực bao gồm: văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước (quyết định thu hồi đất, thông báo quy hoạch); giấy xác nhận của chính quyền địa phương về tình trạng thiên tai, hỏa hoạn; các văn bản pháp quy mới được ban hành có ảnh hưởng trực tiếp; hoặc kết luận giám định của cơ quan chuyên môn xác định một tình trạng không thể khắc phục.

Quy trình đòi lại cọc có khác biệt không nếu bên nhận cọc là một doanh nghiệp thay vì cá nhân?

Về cơ bản, quy trình pháp lý (thương lượng, khởi kiện) là tương tự. Tuy nhiên, khi bên nhận cọc là doanh nghiệp, bạn cần lưu ý kiểm tra tư cách pháp nhân, người đại diện theo pháp luật của công ty. Thêm vào đó, việc xác minh tài sản để đảm bảo thi hành án có thể phức tạp hơn, đòi hỏi phải kiểm tra cả tài sản của công ty và tình hình tài chính của doanh nghiệp đó.

Nếu thương lượng thành công, trong bao lâu bên nhận cọc phải hoàn trả tiền?

Thời hạn hoàn trả tiền nên được quy định rõ ràng trong biên bản thỏa thuận hòa giải. Nếu không có thỏa thuận cụ thể, một khoảng thời gian hợp lý thường là từ 7 đến 15 ngày làm việc kể từ ngày ký biên bản. Việc ghi rõ thời hạn là cực kỳ quan trọng để làm cơ sở yêu cầu thi hành nếu bên kia vi phạm thỏa thuận.

Ngoài tiền cọc, bên đặt cọc có thể yêu cầu bồi thường cho các chi phí khác đã phát sinh không?

Trong trường hợp vi phạm do yếu tố khách quan, mục đích chính là khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức là bên nhận cọc hoàn trả lại tiền cọc. Việc yêu cầu bồi thường các chi phí khác (như chi phí đi lại, chi phí cơ hội) là rất khó khăn vì không có yếu tố lỗi từ bên nào. Pháp luật thường không quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp này, trừ khi các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Chi phí khởi kiện một vụ án đòi lại tiền cọc đất bao gồm những khoản nào?

Chi phí tố tụng chủ yếu bao gồm: án phí sơ thẩm (được tính theo tỷ lệ phần trăm trên số tiền tranh chấp), chi phí thuê luật sư (nếu có), chi phí giám định, định giá tài sản (nếu cần), và các chi phí khác như sao chụp tài liệu, đi lại. Bên thua kiện thường sẽ phải chịu án phí (Nghị quyết 326/UBNTVQH14 ban hành ngày 30/12/2016).

Nếu bên nhận cọc đã bán đất cho người khác trước khi giải quyết, tôi phải làm gì?

Quý khách cần nhanh chóng thu thập chứng cứ về giao dịch này và nộp đơn khởi kiện ra Tòa án. Đồng thời, Quý khách nên làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như “phong tỏa tài sản” của bên nhận cọc (bao gồm cả khoản tiền thu được từ việc bán đất) để đảm bảo cho việc thi hành án sau này (Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).

Kết luận

Việc đòi lại tiền cọc đất khi bên vi phạm do yếu tố khách quan cần được xem xét cẩn trọng dựa trên quy định pháp luật và tình tiết cụ thể của từng vụ việc. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý, Quý khách hàng nên tham vấn ý kiến chuyên môn từ luật sư có kinh nghiệm. Nếu quý khách cần hỗ trợ pháp lý chi tiết, hãy liên hệ 1900 636387 để được Luật sư Long Phan PMT tư vấn nhanh chóng, chính xác và tận tâm.

Tags: đòi lại tiền cọc, hợp đồng đặt cọc, khởi kiện đòi cọc, thủ tục tố tụng, tiền cọc đất, yếu tố khách quan