Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2024, tạo khung pháp lý cụ thể cho các bên tranh chấp. Việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền phụ thuộc vào tình trạng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của các bên. Bài viết dưới đây của Luật Long Phan PMT sẽ phân tích toàn diện các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật mới. 

Hòa giải theo Luật Đất đai năm 2024 là bắt buộc, là điều kiện tiên quyết trước khi giải quyết tranh chấp

Điều kiện đầu tiên trước khi một tranh chấp đất đai được khởi kiện giải quyết tại Tòa án là phải thực hiện việc hòa giải. Các bên có thể tự hòa giải với nhau hoặc hoà giải tại cơ sở, việc hòa giải phải tuân theo quy định pháp luật về hòa giải. Thủ tục hòa giải bắt buộc xuất phát từ đặc thù của tranh chấp đất đai vì đất đai thường gắn liền với quan hệ láng giềng, gia đình, cộng đồng địa phương, do đó, hòa giải giúp bảo tồn mối quan hệ xã hội, tránh căng thẳng kéo dài. 

Luật Đất đai quy định thủ tục hòa giải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp phải tuân theo trình tự các bước tại khoản 2 Điều này và Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP – Nghị định này chi tiết hóa trình tự, thời hạn hòa giải, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Trường hợp hòa giải không thành, các bên mới được quyền lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại Điều 236. 

Cơ sở pháp lý: Điều 235 Luật Đất đai năm 2024; Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

>> Xem thêm: Khiếu nại khi Uỷ ban nhân dân cấp xã không hòa giải tranh chấp đất đai 

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp có giấy tờ về đất

Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ Tòa án có thẩm quyền xét xử các vụ tranh chấp đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất khi các bên đều có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. 

Giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ hợp pháp khác tại Điều 137 Luật này do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Tòa án sẽ xem xét tính hợp pháp, hợp lệ của từng loại giấy tờ để xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp không có giấy tờ về đất 

Nếu tranh chấp đất đai không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất như mục 2 đã đề cập thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai sau:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;
• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Quy định này xuất phát từ thực tế nhiều trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp nhưng có căn cứ thực tế. Việc sử dụng đất lâu đời, được cộng đồng công nhận nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 tạo cơ chế linh hoạt, cho phép các bên lựa chọn cơ quan giải quyết phù hợp.

Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024. 

>>> Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ

Lựa chọn 1: Uỷ ban nhân dân – Bộ Nông nghiệp và Môi trường

Các bên tranh chấp có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Theo quy định pháp luật mới nhất, 

• Trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện không là chủ thể có thẩm quyền giải quyết vì kể từ 01/7/2025, đơn vị hành chính cấp huyện không còn do chính sách sáp nhập, căn cứ theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP xác định thẩm quyền trong trường hợp là Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã. 
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai tại điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024. 

Bên cạnh Uỷ ban nhân dân, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, căn cứ tiểu mục 2 Mục A Phần I Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Tiểu mục 15 Mục B Phần II Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT quy định chi tiết thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. 

Cơ sở pháp lý: điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP; khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024; tiểu mục 2 Mục A Phần I, tiểu mục 15 Mục B Phần II Phụ lục II Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Ban hành kèm theo Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường). 

Lựa chọn 2: Tòa án

Bên cạnh phương án nộp đơn yêu cầu Uỷ ban nhân dân giải quyết, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự. Theo đó, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 hiện hành. 

Việc xác định thẩm quyền của Tòa án sẽ dựa trên nguyên tắc nơi cư trú thường xuyên hoặc nơi làm việc của một trong các bên đương sự tại thời điểm nộp đơn yêu cầu. Tòa án nhân dân khu vực nơi cư trú thường xuyên hoặc nơi làm việc của một trong các bên đương sự có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trong trường hợp các bên cư trú tại các tỉnh khác nhau, người nộp đơn có thể lựa chọn Tòa án tại nơi cư trú của mình hoặc của bên kia. 

> Xem thêm:

• Mẫu đơn tranh chấp đất đai và hồ sơ khởi kiện tại Tòa án 
• Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Lưu ý về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại 

Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về Trọng tài thương mại. Hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể kể đến như: mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng đất. 

Khi giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại cần lưu ý về điều kiện giải quyết. Để tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài thương mại, điều kiện tiên quyết là phải xác định được tranh chấp đó có thuộc thẩm quyền của Trọng tài hay không. Các tranh chấp thuộc thẩm quyền của Trọng tài là: 

• Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
• Tranh chấp phát sinh giữa các bên, trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
• Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.

Xác định được tranh chấp đó thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại thì điều kiện tiếp theo là phải có thỏa thuận trọng tài. Theo đó, tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài nếu các bên có thoả thuận trọng tài. Thỏa thuận trọng tài có thể được lập trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp và phải đáp ứng điều kiện về hình thức tại Điều 16 Luật Trọng tài thương mại năm 2010.

Cơ sở pháp lý: khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024; Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 (hướng dẫn bởi Điều 2 Nghị quyết số 01/2014/NQ-HĐTP), Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Điều 16 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 (hướng dẫn bởi Điều 7 Nghị quyết số 01/2014/NQ-HĐTP).

>> Xem thêm: Điều kiện giải quyết tranh chấp đất đai bằng Trọng tài 

Các câu hỏi thường gặp về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Để giải quyết một số vấn đề có liên quan, dưới đây Chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Thời gian tối đa cho thủ tục hòa giải tại cấp xã là bao lâu?

Thời hạn thực hiện hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024. 

Điều gì sẽ xảy ra nếu một bên không tham gia buổi hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã?

Tổ chức cuộc họp hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã phải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Cơ sở pháp lý: Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Chi phí giải quyết tranh chấp tại Tòa án và Uỷ ban nhân dân cấp xã khác nhau ra sao?

Giải quyết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã thường không mất phí, các bên có thể phải chịu một số chi phí xác minh, đo đạc (nếu có). Ngược lại, khi khởi kiện tại Tòa án, đương sự phải nộp tạm ứng án phí và các chi phí tố tụng khác theo quy định của pháp luật. Mức án phí được tính dựa trên giá trị của phần đất đang tranh chấp căn cứ theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14. 

Đất tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có tên trong sổ đăng ký đất đai của xã từ xưa thì có được coi là có giấy tờ về quyền sử dụng đất không?

Có. Sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính được lập trước ngày 15/10/1993 là một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024. Do đó, tranh chấp liên quan đến thửa đất này sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nếu Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã không chịu tổ chức hòa giải thì có thể khởi kiện ra Toà án không?

Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính, theo khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011. 

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp đất đai

Luật Long Phan PMT cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên sâu trong giải quyết tranh chấp đất đai, bao gồm:

• Tư vấn xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật mới nhất.
• Tư vấn lựa chọn cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp phù hợp.
• Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, đơn khởi kiện và hồ sơ pháp lý đầy đủ.
• Hướng dẫn thu thập chứng cứ như: chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản hòa giải, xác nhận của người làm chứng,….
• Tham gia phiên tòa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách trong suốt quá trình tố tụng.
• Soạn điều khoản trọng tài thương mại phù hợp trong hợp đồng liên quan đến đất đai.
• Khiếu nại quyết định giải quyết tranh chấp của Uỷ ban nhân dân theo trình tự hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án.
• Tư vấn chiến lược pháp lý và giải pháp tối ưu đối với từng tình huống tranh chấp cụ thể.

Kết luận

Để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và chọn đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Quý khách cần nắm vững quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định liên quan. Nếu cần hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ chuyên sâu từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.

Tags: Hòa giải tranh chấp đất đai, Khởi kiện tranh chấp đất đai, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án nhân dân, Tranh chấp đất đai, Trọng tài thương mại, Ủy ban nhân dân