Định giá đất trong quá trình tranh chấp: Phương pháp tối ưu

Định giá đất trong quá trình tranh chấp đòi hỏi sự lựa chọn phương pháp phù hợp để xác định giá trị đất công bằng và chính xác nhất. Với các quy định mới của Luật Đất đai 2024, các bên trong tranh chấp đất có nhiều phương thức từ thỏa thuận đến thẩm định giá chuyên nghiệp. Bài viết phân tích chi tiết từng phương thức định giá, ưu nhược điểm và khuyến nghị lựa chọn tối ưu cho từng trường hợp cụ thể.

Các phương thức định giá đất trong quá trình giải quyết tranh chấp

Việc định giá đất trong tranh chấp đất có thể thực hiện theo ba phương thức chính, mỗi phương thức có đặc điểm riêng về chi phí, thời gian và mức độ chính xác. Lựa chọn phương thức phù hợp không chỉ ảnh hưởng đến kết quả định giá mà còn tác động đến tiến độ giải quyết tranh chấp và khả năng các bên chấp nhận kết quả. Hiểu rõ ưu nhược điểm của từng phương thức giúp các đương sự đưa ra quyết định sáng suốt trong việc xác định giá trị đất.

1. Thỏa thuận về giá trị của các đương sự

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì các bên đương sự có quyền thoả thuận về giá tài sản đang tranh chấp. Và Việc thỏa thuận trực tiếp giữa các bên về giá trị đất là phương thức đơn giản và hiệu quả nhất trong định giá đất phục vụ giải quyết tranh chấp đất. Phương thức này cho phép các bên tự quyết định giá trị dựa trên sự đồng thuận, không cần sự can thiệp của bên thứ ba. Tuy nhiên, thỏa thuận phải đảm bảo không được trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba như ngân hàng, chủ nợ hay cơ quan thuế.

Ưu điểm nổi bật của phương thức thỏa thuận là tiết kiệm chi phí và thời gian đáng kể. Các bên không phải chi trả cho hội đồng định giá hay đơn vị thẩm định giá, không mất thời gian chờ đợi quy trình định giá phức tạp. Việc xác định giá trị đất thông qua thỏa thuận thường diễn ra nhanh chóng, có thể hoàn tất trong vài buổi làm việc nếu các bên thiện chí. Chi phí chỉ bao gồm văn bản thỏa thuận và công chứng nếu cần.

2. Thành lập hội đồng định giá

Hội đồng định giá do cơ quan nhà nước thành lập là phương thức định giá đất phổ biến trong các vụ tranh chấp đất phức tạp hoặc khi các bên không thể thỏa thuận. Căn cứ theo quy định tại Điều 32 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì cơ quan tài chính cùng cấp sẽ trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 161 Luật đất đai 2024. Hội đồng thường bao gồm đại diện từ các cơ quan chuyên môn như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng và chính quyền địa phương. Thành phần đa ngành này đảm bảo tính khách quan và toàn diện trong việc xác định giá trị đất.

Về ưu điểm của phương thức này là chi phí thấp do được ngân sách nhà nước chi trả phần lớn, các đương sự chỉ phải nộp một khoản phí hành chính nhỏ tùy theo quy định của từng địa phương.

Còn về nhược điểm chính là hội đồng định giá phụ thuộc nhiều vào bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Giá trị định giá thường thấp hơn 30-50% so với giá thị trường thực tế, gây bất lợi cho bên muốn có mức định giá cao. Thời gian thực hiện kéo dài từ 2-4 tháng do quy trình hành chính phức tạp. Quan trọng hơn, một trong các bên có quyền không đồng ý với kết quả và yêu cầu chuyển sang thẩm định giá độc lập, khiến quá trình định giá đất phải làm lại từ đầu, tốn kém thêm chi phí và thời gian.

3. Chỉ định đơn vị thẩm định giá

Phương thức chỉ định đơn vị thẩm định giá được thực hiện chỉ khi có yêu cầu của một trong các bên đương sự và được toà án và bên còn lại đồng ý chấp nhận. Thẩm định giá độc lập là phương thức định giá đất chuyên nghiệp nhất trong giải quyết tranh chấp đất. Đơn vị thẩm định giá phải có chứng chỉ hành nghề và được Bộ Tài chính cấp phép hoạt động.

Phương thức này có ưu điểm vượt trội là kết quả định giá có độ tin cậy cao, phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản. Các đơn vị thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư một cách linh hoạt tùy đặc điểm từng thửa đất. Báo cáo thẩm định giá chi tiết, có luận cứ khoa học, dễ dàng bảo vệ trước tòa án. Chứng thư thẩm định giá được các ngân hàng, tòa án và cơ quan nhà nước công nhận rộng rãi.

Nhược điểm là chi phí cao, có thể lên đến hàng trăm triệu với dự án lớn. Điều kiện áp dụng khá nghiêm ngặt: phải do một trong các bên yêu cầu, được tòa án chấp thuận và bên còn lại đồng ý. Nếu một bên phản đối việc thuê đơn vị thẩm định giá cụ thể, tòa án phải chỉ định đơn vị khác từ danh sách các tổ chức đủ điều kiện. Quá trình thẩm định giá mất 15-30 ngày làm việc, chưa kể thời gian thương thảo chọn đơn vị.

Các phương pháp định giá đất

Luật Đất đai 2024 tại khoản 5 Điều 158 quy định chi tiết về nguyên tắc và phương pháp định giá đất, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc xác định giá trị đất trong mọi trường hợp, bao gồm cả tranh chấp đất. Việc áp dụng đúng phương pháp không chỉ đảm bảo tính chính xác mà còn tăng tính thuyết phục của kết quả định giá trước các cơ quan giải quyết tranh chấp. Hiểu rõ đặc điểm và điều kiện áp dụng từng phương pháp giúp các bên lựa chọn giải pháp phù hợp. Các phương pháp định giá đất bao gồm:

• Phương pháp so sánh: được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá
• Phương pháp thu nhập: được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất
• Phương pháp thặng dư: được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường

Khuyến nghị của luật sư liên quan đến định giá đất trong quá trình tranh chấp

Dựa trên kinh nghiệm thực tiễn xử lý nhiều vụ tranh chấp đất, luật sư thường đưa ra các khuyến nghị cụ thể về chiến lược định giá đất phù hợp với từng tình huống. Việc lựa chọn đúng phương thức và thời điểm định giá có thể tạo lợi thế đáng kể cho đương sự trong quá trình đàm phán và giải quyết tranh chấp. Các khuyến nghị dưới đây xuất phát từ góc độ tối ưu hóa chi phí, thời gian và khả năng đạt được kết quả có lợi nhất cho khách hàng.

Nên thỏa thuận về giá trị đất đang tranh chấp

Thỏa thuận trực tiếp về giá trị đất luôn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu trong định giá đất phục vụ giải quyết tranh chấp đất. Luật sư thường khuyến nghị tổ chức các buổi thương lượng có sự tham gia của đại diện pháp lý để đảm bảo thỏa thuận vừa khả thi vừa có giá trị pháp lý.

Để thỏa thuận thành công, các bên cần chuẩn bị thông tin về giá thị trường từ nhiều nguồn như môi giới, báo cáo thị trường, giao dịch tương tự gần đây. Việc xác định giá trị đất qua thỏa thuận nên dựa trên mức trung bình của các nguồn tham khảo, có điều chỉnh phù hợp với đặc thù vụ việc. Quan trọng là thỏa thuận phải được lập thành văn bản, có chữ ký của tất cả các bên và công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý.

Trường hợp không thỏa thuận được nên sử dụng phương thức thẩm định giá

Khi thỏa thuận không thành công, phương thức thẩm định giá độc lập là lựa chọn tối ưu cho định giá đất trong tranh chấp đất. Luật sư khuyến nghị chọn đơn vị thẩm định giá có uy tín, kinh nghiệm với loại bất động sản tương tự. Chi phí cao hơn nhưng đổi lại là chất lượng báo cáo và khả năng bảo vệ kết quả trước tòa.

Quá trình lựa chọn đơn vị thẩm định giá nên có sự thống nhất của các bên để tránh tranh cãi sau này. Nếu không thống nhất, có thể đề xuất tòa án chỉ định từ danh sách 3-5 đơn vị do mỗi bên đề cử. Hợp đồng thẩm định giá cần quy định rõ phạm vi, phương pháp, thời gian và cách thức giải quyết khi có bất đồng về kết quả. Yêu cầu đơn vị thẩm định giá cử thẩm định viên có chứng chỉ hành nghề và kinh nghiệm phù hợp.

Thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là 06 tháng, nên sau khi có chứng thư thẩm định giá, cần yêu cầu sớm giải quyết tranh chấp, tránh kéo dài

Một lưu ý rất quan trọng rằng thời hạn hiệu lực của chứng thư sẽ không quá 06 tháng kể từ thời điểm phát hành chứng thư thẩm định giá căn cứ theo quy định tại Điều 7 Chương III Thông tư 30/2024/TT-BTC. Sau thời hạn này, chứng thư mất giá trị pháp lý và không thể sử dụng trong tố tụng hoặc giao dịch. Do đó, sau khi có chứng thư, cần khẩn trương yêu cầu giải quyết tranh chấp đất, tránh kéo dài dẫn đến phải thẩm định lại, tốn thêm chi phí và thời gian.

Dịch vụ luật sư tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp đất đai

Luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực tranh chấp đất của Luật Long Phan PMT sẽ hỗ trợ toàn diện về định giá đất với các dịch vụ:

• Tư vấn chiến lược định giá đất phù hợp với vị thế và mục tiêu của khách hàng trong tranh chấp
• Đại diện đàm phán với các bên để đạt thỏa thuận về xác định giá trị đất
• Soạn thảo văn bản thỏa thuận định giá có giá trị pháp lý cao
• Đại diện khách hàng làm việc với hội đồng định giá của cơ quan nhà nước
• Tư vấn xử lý khi kết quả định giá không có lợi cho khách hàng

>>>> Xem thêm: Thủ tục định giá tài sản trong Tố tụng hình sự [Cập nhật 2025]

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về định giá đất trong quá trình tranh chấp

Dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến định giá đất trong quá trình tranh chấp.

Có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá đất cùng lúc để có kết quả chính xác hơn không?

Có thể áp dụng đồng thời nhiều phương pháp định giá đất để so sánh và đối chiếu kết quả theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Phương pháp so sánh thường được ưu tiên kết hợp với phương pháp thu nhập hoặc thặng dư để tăng độ tin cậy.

Giá trị định giá của Hội đồng định giá có luôn phản ánh đúng giá thị trường thực tế của đất không?

Không. Giá trị định giá của Hội đồng định giá thường phụ thuộc nhiều vào bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, bảng giá này được quy định tại Điều 159 Luật đất đai 2024 và thực tế bảng giá này thường mang tính chất khung, không theo sát biến động thị trường, thường thấp hơn 30-50% so với giá thị trường thực tế. Điều này có thể gây bất lợi cho bên muốn có mức định giá cao.

Thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là bao lâu và điều này có ý nghĩa gì đối với việc giải quyết tranh chấp?

Theo Điều 7 Chương III Thông tư 30/2024/TT-BTC thì thời hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá không quá 06 tháng kể từ thời điểm phát hành. Điều này có nghĩa là sau 06 tháng, chứng thư sẽ mất giá trị pháp lý và không thể sử dụng làm bằng chứng trong tố tụng hoặc giao dịch, buộc các bên phải thẩm định lại nếu tranh chấp kéo dài.

Kết luận

Định giá đất trong quá trình tranh chấp yêu cầu sự cân nhắc kỹ lưỡng về phương thức và phương pháp phù hợp để đạt kết quả xác định giá trị đất chính xác và được các bên chấp nhận. Từ thỏa thuận đơn giản đến thẩm định giá chuyên nghiệp, mỗi phương thức có ưu nhược điểm riêng phù hợp với từng hoàn cảnh tranh chấp đất cụ thể. Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẵn sàng tư vấn chiến lược định giá tối ưu, tiết kiệm chi phí và thời gian cho Quý khách. Liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ toàn diện trong việc định giá đất và giải quyết tranh chấp hiệu quả.

>>> Xem thêm:

• Nên định giá hay thẩm định giá tài sản tranh chấp tại Toà?
• Định giá quyền sử dụng đất khi góp vốn

Tags: định giá đất, định giá đất trong quá trình tranh chấp, giá đất thị trường, Giải quyết tranh chấp đất đai​, Hệ số điều chỉnh giá đất, hội đồng định giá đất, Phương pháp định giá đất, Thẩm định giá đất, Tranh chấp đất đai