Lấy lại tiền đặt cọc nhà đất khi người bán chết được không?

Lấy lại tiền đặt cọc nhà đất khi người bán chết là vấn đề pháp lý thường gặp phải. Khi người bán chết, nghĩa vụ tài sản bao gồm tiền đặt cọc có tự động mất theo người bán nhà đất không? Bài viết sau sẽ phân tích chi tiết căn cứ lấy lại tiền cọc và các phương thức lấy lại tiền cọc nhà đất khi người bán chết.

Hệ quả pháp lý khi người nhận cọc bán nhà đất chết

Tiền cọc là nghĩa vụ tài chính của người để lại di sản theo pháp luật. Cái chết của người bán không làm mất hiệu lực hợp đồng đặt cọc đã ký kết mà quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng được chuyển giao cho những người thừa kế trong phạm vi di sản.

Cụ thể, theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại: “Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Xét thấy, nghĩa vụ tài sản bao gồm cả việc thực hiện hợp đồng đặt cọc mà người chết đã ký kết trước đó.

Như vậy, khi người để lại thừa kế chết (người nhận cọc) thì nghĩa vụ của người này đối với người đặt cọc sẽ chuyển sang cho những người thừa kế của người này trong phạm vi di sản để lại. Tức cái chết của người bán không đương nhiên làm mất hiệu lực hợp đồng đặt cọc – quyền đòi tiền (hoặc buộc bán) của bên mua trở thành quyền yêu cầu đối với khối di sản để lại cho những người thừa kế. 

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.” Điều này có nghĩa nếu di sản chưa được chia cho những người thừa kế thì người quản lý di sản sẽ đại diện thực hiện nghĩa vụ về tiền đặt cọc cho đến khi tài sản đã được phân chia xong. Trường hợp di sản đã được chia xong thì nghĩa vụ về tiền đặt cọc được phân chia theo tỷ lệ thừa kế theo Khoản 3 Điều 615. 

Căn cứ các quy định trên, khi người bán chết thì các trường hợp có thể xảy ra: người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng bán nhà đất, người thừa kế từ chối bán và phải trả lại tiền cọc kèm phạt, hoặc tranh chấp phát sinh cần giải quyết tại Tòa án.

Xác minh những người thừa kế của người nhận cọc đã chết

Việc xác minh danh tính người thừa kế là bước quan trọng để biết đối tượng thương lượng. Thừa kế có thể diễn ra theo hai hình thức: thừa kế theo pháp luật và thừa kế theo di chúc. Quý khách cần xác định chính xác hình thức thừa kế và danh tính người thừa kế để thực hiện đúng trình tự pháp lý.

Đối với trường hợp người thừa kế theo pháp luật: Theo Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được xác định theo hàng thừa kế sẽ theo thứ tự như sau tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Đây là những người có quyền thừa kế trực tiếp và được ưu tiên thực hiện nghĩa vụ về tiền đặt cọc;
• Hàng thừa kế thứ hai bao gồm: “ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.” Những người này chỉ thừa kế khi không còn ai ở hàng thừa kế thứ nhất.

Đối với trường hợp người thừa kế theo di chúc: Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.” Do đó, khi người chết có lập di chúc, thừa kế theo di chúc được ưu tiên thực hiện vì đây là ý chí tự nguyện và mong muốn của người để lại thừa kế trước khi chết nên được pháp luật tôn trọng.

Như vậy, Quý khách nên yêu cầu người thừa kế cung cấp các giấy tờ chứng minh: giấy chứng tử, giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn, di chúc (nếu có). Đồng thời cần xác minh không còn người thừa kế nào khác thông qua việc thu thập thông tin từ chính quyền địa phương và cơ quan công chứng.

Gửi thông báo yêu cầu lấy lại tiền cọc khi người bán chết

Giao dịch nhà đất đang tiến triển thì người bán đột ngột qua đời là một rủi ro pháp lý không ai mong muốn. Trong tình huống phức tạp này, làm thế nào để người mua bảo vệ quyền lợi và lấy lại tiền cọc khi người bán chết? Bước đi đầu tiên, mang tính quyết định và đúng pháp luật chính là gửi thông báo yêu cầu chính thức đến những người thừa kế hợp pháp của người bán.

Thông báo cần có đầy đủ thông tin: họ tên, địa chỉ của người gửi, người nhận, nội dung hợp đồng đặt cọc, số tiền đã đặt cọc, thời hạn thực hiện và cơ sở pháp lý cho yêu cầu này là tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015. 

Lưu ý: Cần gửi thông báo bằng văn bản có chữ ký xác nhận của người nhận hoặc gửi qua đường bưu điện có phiếu báo phát. 

Đối với phương thức này, Luật sư khuyến nghị Quý khách 02 trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, tức tiếp tục hoàn tất thủ tục bán nhà đất khi đó tất cả thừa kế cùng ký bán sau khi khai nhận xong;
• Trường hợp 2:  Yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc gấp đôi nếu việc không tiếp tục là do lỗi chủ quan của các đồng thừa kế, không do trở ngại khách quan hoặc bất khả kháng theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.  

Tóm lại, việc gửi thông báo chính thức là hành động pháp lý nền tảng, mở ra hai hướng giải quyết rõ ràng: tiếp tục thực hiện giao dịch với các đồng thừa kế hoặc yêu cầu hoàn trả tiền cọc kèm theo phạt cọc. Đối mặt với tình huống người bán qua đời, người mua cần bình tĩnh, nắm vững quy định pháp luật để bảo vệ khoản tiền của mình.

Thương lượng với những người thừa kế để lấy lại tiền cọc đất

Khi người bán nhà đất đột ngột qua đời, trước khi tìm đến các biện pháp pháp lý phức tạp, thương lượng với những người thừa kế là giải pháp ưu tiên hàng đầu. Đây là phương án không chỉ hiệu quả, tiết kiệm chi phí mà còn giữ được hòa khí. Tuy nhiên, để một cuộc thương lượng thành công, việc chuẩn bị kỹ lưỡng và xác định rõ mục tiêu là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của bạn.

Trong quá trình thương lượng, Quý khách cần nêu rõ hai phương án: yêu cầu người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng bán nhà đất hoặc trả lại tiền cọc kèm phạt:

• Nếu người thừa kế đồng ý tiếp tục bán nhà đất, cần thống nhất về giá bán, thời hạn hoàn tất thủ tục và cách thức thanh toán;
• Trường hợp người thừa kế từ chối bán, cần thương lượng về việc trả lại tiền cọc và khoản phạt.

Ngoài ra, Quý khách cần lưu ý rằng nghĩa vụ tài sản được thực hiện trong phạm vi di sản để lại. Nếu di sản không đủ để thực hiện nghĩa vụ, người thừa kế chỉ chịu trách nhiệm tương ứng với phần tài sản thừa kế. Do đó, Quý khách cần cân nhắc khi thương lượng về số tiền phạt.

Tóm lại, thương lượng trên tinh thần thiện chí và dựa vào nền tảng pháp lý vững chắc là con đường khôn ngoan nhất để giải quyết tranh chấp tiền cọc với người thừa kế khi người bán chết.

Khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để lấy lại tiền cọc nhà đất khi người bán chết

Khi mọi nỗ lực thương lượng với các đồng thừa kế đều đi vào bế tắc, khởi kiện ra Tòa án là biện pháp pháp lý cuối cùng và mạnh mẽ nhất để bạn đòi lại tiền cọc. Tuy nhiên, đây là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Vậy, cần nộp đơn đến Tòa án nào, hồ sơ khởi kiện gồm những gì và trình tự giải quyết ra sao để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình?

Theo Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giao dịch đặt cọc. Và điểm a khoản 1 Điều 39 và điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi hợp đồng được thực hiện có thẩm quyền giải quyết. Như vậy, Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc nơi hợp đồng thực hiện sẽ có thẩm quyền thụ lý giải quyết.

Về thành phần hồ sơ, theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện bao gồm: đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 13/01/2017 và các tài liệu chứng cứ như hợp đồng đặt cọc, giấy biên nhận tiền cọc, căn cước công dân, giấy chứng tử của người bán, giấy tờ chứng minh mối quan hệ thừa kế.

Trình tự giải quyết theo Điều 190, 191, 195, 197, 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 bao gồm:

• Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện, Chánh án sẽ phân công 01 thẩm phán xem xét đơn trong vòng 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn;
• Sau khi được phân công, Thẩm phán sẽ xem xét đơn trong vòng 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công và có một trong các quyết định sau: (i) yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn; (ii) trả đơn khởi kiện; (iii) chuyển đơn cho Tòa có thẩm quyền;
• Nếu đơn đủ điều kiện, Thẩm phán phải thụ lý và thông báo cho đương sự để người khởi kiện đi đóng tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa trong thời gian 7 ngày kể từ ngày nhận được thông báo đóng tiền từ Tòa;
• Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Nếu hòa giải thành công, Tòa án ra quyết định công nhận thỏa thuận. Nếu không thành công, Tòa án đưa vụ án ra xét xử và thông báo cho các bên trong 3 ngày.

Như vậy, quy trình khởi kiện đòi lại tiền cọc đã được pháp luật quy định chi tiết, từ việc xác định Tòa án có thẩm quyền, chuẩn bị hồ sơ cho đến các bước thụ lý, hòa giải và xét xử. Mặc dù đây là giải pháp cuối cùng khi thương lượng bất thành, việc nắm rõ các quy định tố tụng sẽ giúp Quý khách chủ động và tự tin hơn trên con đường bảo vệ tài sản của mình.

>>> Xem thêm: Thủ tục đòi lại tiền đặt cọc mua đất cập nhật mới nhất

Dịch vụ tư vấn và tham gia giải quyết tranh chấp lấy lại tiền cọc nhà đất khi người bán chết

Dịch vụ luật sư chuyên nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của Quý khách. Luật sư sẽ phân tích tình huống pháp lý, tư vấn chiến lược giải quyết và đại diện thực hiện các thủ tục. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn xác minh những người thừa kế;
• Tư vấn phương án xử lý khi đồng thừa kế không chịu trả cọc;
• Tư vấn hoàn thiện hồ sơ khởi kiện, hướng dẫn thu thập chứng cứ;
• Tư vấn nội dung, cách thức thương lượng với những người thừa kế;
• Soạn thảo đơn khởi kiện, văn bản thông báo và các văn bản pháp lý khác có liên quan;
• Đại diện Quý khách đàm phán với người thừa kế;
• Đại diện tham gia các buổi làm việc với Tòa án, tranh tụng tại tòa. 

Luật Long Phan PMT với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tranh chấp bất động sản, cam kết đồng hành cùng Quý khách trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện từ giai đoạn thương lượng đến tham gia tố tụng tại Tòa án.

Câu hỏi thường gặp về hướng xử lý lấy lại tiền cọc nhà đất khi người bán chết

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về cách lấy lại tiền đặt cọc nhà đất khi người bán chết, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến có liên quan sau:

Khi khởi kiện đòi lại tiền cọc, các chi phí tố tụng mà người mua có thể phải chịu được pháp luật quy định gồm những khoản nào?

Chi phí khởi kiện thường bao gồm:

• Tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm: Mức phí được xác định dựa trên giá trị tranh chấp theo quy định tại Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.
• Phí luật sư: Nếu bạn sử dụng dịch vụ pháp lý, mức phí sẽ do bạn và văn phòng luật sư thỏa thuận.
• Các chi phí khác: Chi phí thu thập chứng cứ, giám định tài sản, định giá (nếu cần thiết).

Thời hiệu khởi kiện để đòi lại tiền cọc là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 429 của Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng (bao gồm hợp đồng đặt cọc) là 03 năm, tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Phải làm sao nếu người bán không có người thừa kế hoặc không thể tìm thấy họ?

Trong trường hợp không có người thừa kế theo di chúc lẫn theo pháp luật, hoặc có nhưng họ từ chối nhận di sản, di sản đó sẽ thuộc về Nhà nước sau khi đã thanh toán các nghĩa vụ tài sản theo Điều 622 Bộ luật Dân sự 2015. 

Giải quyết thế nào khi các đồng thừa kế bất đồng ý kiến (người muốn bán tiếp, người muốn hủy)?

Trước hết, người mua nên làm việc với tất cả các đồng thừa kế. Nếu không thể đạt được thỏa thuận chung, người mua có quyền khởi kiện toàn bộ các đồng thừa kế ra Tòa án theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét và đưa ra phán quyết cuối cùng dựa trên các chứng cứ và quy định pháp luật.

Mức phạt cọc có luôn luôn là gấp đôi số tiền cọc không?

Không phải lúc nào cũng vậy. Mức phạt cọc ưu tiên áp dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc theo khoản 2 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu hợp đồng không quy định, bên mua vẫn có quyền yêu cầu một khoản tiền bồi thường thiệt hại tương đương, nhưng phải chứng minh được lỗi hoàn toàn thuộc về phía các đồng thừa kế và các thiệt hại thực tế đã phát sinh.

Kết luận

Việc lấy lại tiền đặt cọc nhà đất khi người bán chết hoàn toàn khả thi theo quy định pháp luật hiện hành. Tóm lại, Quý khách cần thực hiện đúng trình tự: xác minh người thừa kế, gửi thông báo yêu cầu, thương lượng và khởi kiện nếu cần thiết. Để bảo vệ quyền lợi tốt nhất, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900636387 để được Luật sư Dân sự tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp.

>> Xem thêm:

• Yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc mua nhà đất
• Trả lại tiền đặt cọc trong trường hợp nào?
• Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền cọc mua bán đất do nhầm đối tượng

Tags: đặt cọc nhà đất, khởi kiện đòi lại tiền cọc, lấy lại tiền đặt cọc, người bán chết, Tranh chấp đất đai