Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở: Cập nhật mới

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được quy định chi tiết tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Việc thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đòi hỏi tuân thủ các quy định pháp luật về điều kiện, trình tự thủ tục và nghĩa vụ tài chính. Bài viết dưới đây phân tích chi tiết các yếu tố pháp lý cần thiết trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không

Pháp luật hiện hành cho phép thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Căn cứ theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng này phải tuân thủ quy trình và điều kiện cụ thể.

Như vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật công nhận và bảo vệ. Tuy nhiên, để giao dịch chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý, các bên cần tuân thủ đúng quy định về điều kiện và thủ tục theo luật định.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật. Việc xác định điều kiện chuyển nhượng là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Các bên tham gia giao dịch cần đảm bảo tuân thủ đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 50, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023

• Nhà ở chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
• Hợp đồng mua bán không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
• Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
• Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo trình tự chặt chẽ. Các bước thực hiện phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Việc hoàn tất đầy đủ các thủ tục sẽ đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện theo khoản 2 Điều 96 Nghị định 96/2024/NĐ – CP

Hồ sơ cần chuẩn bị

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ – CP

>>> TẢI VỀ: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng hợp đồng

Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý

Để đảm bảo điều kiện chuyển nhượng, bên mua cần phải kiểm tra tình trạng pháp lý đối với nhà ở mà mình dự định mua. Đồng thời phải kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng mà người bán đã ký kết với chủ đầu tư trước đó để tránh các rủi ro không đang có. Các nội dung cần kiểm tra

• Xác minh tình trạng tranh chấp, kê biên, thế chấp của nhà ở
• Kiểm tra tính hợp lệ của hợp đồng gốc
• Xem xét điều kiện chuyển nhượng trong hợp đồng

Bước 2: Thực hiện đặt cọc

Việc đặt cọc không bắt buộc trong quá trình thực hiện chuyển nhượng trong hợp đồng. Tuy nhiên, nếu như các bên cần đảm bảo chắc chắn cho việc sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì có thể đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc ký chuyển nhượng sau đó. Lưu ý nên lập hợp đồng đặt cọc, có các điều khoản phạt cọc theo quy định của Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015

• Thỏa thuận số tiền đặt cọc
• Ký kết hợp đồng đặt cọc
• Thực hiện thanh toán đặt cọc

Bước 3: Soạn thảo và ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ- CP.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;

Bước 4: Công chứng chứng thực hợp đồng

Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;

Bước 5: Nộp phí, lệ phí

Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng) theo quy định tại điểm b khoản này, các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí;

Bước 6: Nộp hồ sơ đến chủ đầu tư để đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Sau khi thực hiện quy định tại điểm c khoản này, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng; các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế;

Bước 7: Chủ đầu tư dự án bất động sản kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng

• Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ theo quy định tại điểm d khoản này, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào. Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận theo quy định tại điểm d khoản này.
• Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.

Quy định về chuyển nhượng nhiều lần

Pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần, miễn việc chuyển nhượng đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng;

Ngoài ra thì tại điểm h, khoản 2, Điều 13, Nghị định 96/2024/NĐ – CP có quy định  Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo quy định tại Điều này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dịch vụ hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Luật sư của Luật Long Phan PMT sẽ hỗ trợ Quý khách hàng:

• Tư vấn điều kiện và quy trình chuyển nhượng
• Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu
• Thẩm định hồ sơ pháp lý
• Hỗ trợ công chứng hợp đồng
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục nộp thuế, phí
• Làm việc với chủ đầu tư
• Theo dõi tiến độ xác nhận
• Bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong quá trình chuyển nhượng

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có được phép chuyển nhượng không?

Có, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được phép chuyển nhượng.

Những điều kiện tiên quyết nào cần được đáp ứng để chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở?

Nhà ở chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng không có tranh chấp pháp lý, nhà ở không bị kê biên hoặc thế chấp (trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp), và có hợp đồng mua bán hợp lệ.

Trình tự thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở gồm những bước nào?

Quy trình bao gồm kiểm tra tình trạng pháp lý, thực hiện đặt cọc (nếu cần), soạn thảo và ký kết hợp đồng chuyển nhượng, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, nộp thuế và lệ phí, nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận, và nhận xác nhận từ chủ đầu tư.

Bộ hồ sơ cần chuẩn bị cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở gồm những gì?

Bộ hồ sơ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng (08 bản), hợp đồng mua bán nhà ở gốc, giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho chủ đầu tư, và các giấy tờ tùy thân của các bên.

Có cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không?

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng cần được công chứng, trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các bên không có nhu cầu công chứng.

Trong bao lâu thì chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng?

Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có được thực hiện nhiều lần không?

Có, pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần, miễn là tuân thủ đầy đủ các điều kiện quy định.

Nếu có tranh chấp xảy ra trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua những phương thức nào?

Các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại tòa án.

Trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng sẽ vô hiệu?

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng sẽ vô hiệu khi nó vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự 2015.

Kết luận

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và quy trình thực hiện. Để đảm bảo giao dịch được thực hiện an toàn và hiệu quả, Quý khách hàng có thể liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết. Đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi sẽ đồng hành cùng Quý khách trong suốt quá trình thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Tags: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Long Phan PMT, nghị định 96/2024/NĐ-CP, tư vấn pháp lý