Tư vấn bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ 01/8/2024

Bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ 01/8/2024 áp dụng theo văn bản pháp luật mới. Quy định này tác động trực tiếp đến giao dịch mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Quý khách hàng khi đầu tư cần nắm rõ quyền lợi và trách nhiệm của các bên. Bảo lãnh đảm bảo thanh toán cho bên mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn. Long Phan PMT tư vấn chi tiết về quy trình, thủ tục và điều kiện áp dụng bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Bảo lãnh và mục đích bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn là một quyết định lớn. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua, pháp luật đã quy định một công cụ tài chính quan trọng, đó chính là “bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”:

Về khái niệm: Theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và hướng dẫn cụ thể tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua nhà ở về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không hoàn thành, không bàn giao mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. 

Về mục đích chính của bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo vệ quyền lợi tài chính của người mua khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết bàn giao. Điều này giúp người mua giảm thiểu rủi ro mất vốn đầu tư khi dự án gặp khó khăn về tài chính hoặc tiến độ thi công.

Về ý nghĩa, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh trước khi ký hợp đồng mua bán nhà trong dự án BĐS và chủ đầu tư phải giao thư bảo lãnh cho từng người mua trong 10 ngày làm việc theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý chấp thuận sẽ cấp “Thư bảo lãnh” cho bên mua và cam kết hoàn trả 100 % số tiền ứng trước và các khoản khác (nếu có) nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà (điểm c khoản 3 Điều 22 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 31/12/2024. Ngoài ra, nhà đầu tư (người mua) có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh, tuy nhiên phải thể hiện bằng văn bản trong hợp đồng mua bán nhà (khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). 

Lưu ý: Người mua được quyền từ chối bảo lãnh. Nếu đồng ý bảo lãnh, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản thanh toán nào cho tới khi người mua nhận đủ thư bảo lãnh hợp lệ.

Bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là một quy định pháp lý mà còn là “tấm khiên” tài chính vững chắc, bảo vệ người mua trước rủi ro lớn nhất là việc chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng hẹn.

>>>>Xem thêm:

• Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Quy trình thực hiện việc bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 2 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024, quy trình này từ việc nộp hồ sơ, ký kết thỏa thuận, cấp thư bảo lãnh và cập nhật định kỳ số dư bảo lãnh. Việc thực hiện đúng quy trình đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của thư bảo lãnh đối với người mua nhà. 

Chủ đầu tư nộp hồ sơ xin bảo lãnh cho ngân hàng

Để bắt đầu quy trình bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bước khởi đầu tiên là chủ đầu tư phải làm việc trực tiếp với ngân hàng. Cụ thể như sau:

• Chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đầy đủ cho ngân hàng bao gồm quyết định chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng và văn bản phê duyệt đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai,… Ngân hàng sẽ thẩm định tài chính, pháp lý và tiến độ dự án trước khi quyết định chấp thuận cấp bảo lãnh;
• Sau khi hồ sơ được chấp thuận, chủ đầu tư và ngân hàng ký kết thỏa thuận cấp bảo lãnh (Master Agreement) theo khoản 3 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024. Thỏa thuận này quy định chi tiết điều kiện, phạm vi, thời hạn và các nghĩa vụ của các bên trong quá trình cấp bảo lãnh;
• Sau đó, ngân hàng sẽ cấp văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh theo Điều 16 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024 và chủ đầu tư phải giao bản sao cho người mua khi ký hợp đồng mua bán.

Quy trình này là một quy trình thẩm định chặt chẽ giữa ngân hàng và chủ đầu tư, kết quả là một thỏa thuận cấp bảo lãnh chính thức. Việc hoàn tất thành công khẳng định dự án đã đáp ứng các yêu cầu khắt khe về pháp lý và tài chính, sẵn sàng để cung cấp cam kết bảo lãnh cho người mua ở các bước tiếp theo.

>>> Xem thêm: Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư và người mua ký hợp đồng mua bán

Sau khi đã được cấp bảo lãnh, bước tiếp theo và cũng là một trong những giai đoạn quan trọng nhất chính là ký kết hợp đồng mua bán. Theo đó: 

• Chủ đầu tư và người mua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và ghi rõ “có bảo lãnh” nếu người mua lựa chọn có bảo lãnh. Điều này đảm bảo tính minh bạch và tránh tranh chấp về sau giữa các bên;
• Tiếp đó, theo khoản 6 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh gốc cho người mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán hoặc thời hạn khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Cuối cùng, người mua cần kiểm tra kỹ thư bảo lãnh gốc về số dự án, số căn hộ, số tiền bảo lãnh (không được vượt quá tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo khoản 6 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024) các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thời hạn hiệu lực.

Lưu ý: Ở giai đoạn này, Quý khách cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Hiệu lực của Thư bảo lãnh là ít nhất 30 ngày, kể từ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng theo điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024;
• Thư bảo lãnh phải có đầy đủ dấu và chữ ký sống hoặc chứng thư số của ngân hàng để đảm bảo tính xác thực;
• Người mua có thể xác thực thư bảo lãnh trên website của ngân hàng hoặc liên hệ trực tiếp với ngân hàng để kiểm tra. 

Người mua cần chủ động, cẩn trọng kiểm tra và xác thực mọi thông tin để chắc chắn rằng “tấm khiên” bảo vệ tài chính của mình là hoàn toàn hợp lệ và có hiệu lực, tránh những rủi ro đáng tiếc có thể phát sinh sau này.

Trong thời gian thi công, chủ đầu tư cập nhật định kỳ số tiền khách nộp

Sau khi hợp đồng đã được ký kết, trách nhiệm bảo lãnh không dừng lại mà tiếp tục được duy trì trong suốt quá trình thi công dự án. Bước tiếp theo là giai đoạn cập nhật thông tin định kỳ giữa chủ đầu tư và ngân hàng.

Theo đó, trong quá trình thi công dự án, chủ đầu tư có nghĩa vụ cập nhật định kỳ số tiền người mua đã nộp để ngân hàng điều chỉnh số dư bảo lãnh tương ứng. Việc cập nhật này được thực trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh theo điểm c khoản 7 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024. Cơ chế này đảm bảo số tiền bảo lãnh luôn phù hợp với số tiền thực tế người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Việc chủ đầu tư cập nhật thường xuyên số tiền người mua đã nộp đảm bảo rằng giá trị bảo lãnh luôn được điều chỉnh tương ứng với số tiền khách hàng đã thanh toán, giữ cho cam kết bảo vệ của ngân hàng luôn xác thực và hiệu quả trong mọi thời điểm của dự án.

Nếu thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa chủ đầu tư và ngân hàng bị chấm dứt sớm thì thư đã cấp vẫn còn giá trị tới khi nghĩa vụ bàn giao hoàn tất

Một trong những băn khoăn của người mua nhà là liệu quyền lợi của họ có bị ảnh hưởng nếu thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa chủ đầu tư và ngân hàng gặp trục trặc và bị chấm dứt sớm?

Theo điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024, trường hợp chủ đầu tư và ngân hàng chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, các thư bảo lãnh đã phát hành cho người mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt. 

Quy định này mang lại sự an tâm tuyệt đối, đảm bảo quyền lợi của người mua không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ thay đổi nào trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và ngân hàng, cho đến khi nghĩa vụ bàn giao nhà được hoàn tất.

Hướng dẫn sử dụng thư bảo lãnh khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà theo cam kết, người mua cần thực hiện các bước cụ thể để sử dụng thư bảo lãnh đòi hoàn tiền từ ngân hàng. Vậy, quy trình sử dụng thư bảo lãnh để yêu cầu ngân hàng hoàn tiền được thực hiện như thế nào?

• Bước 1: Sau khi hết thời hạn bàn giao cộng thêm 30 ngày, người mua gửi thông báo vi phạm bằng văn bản cho cả chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh (điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024). Thông báo phải nêu rõ việc chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo cam kết và bên mua đã yêu cầu khắc phục trong thời hạn 15 ngày nhưng chủ đầu tư không thực hiện hoặc không khắc phục được; 

Lưu ý: Văn bản thông báo cần được gửi bằng bưu điện có xác nhận hoặc chuyển phát nhanh để có bằng chứng pháp lý.

• Bước 2: Nếu sau 15 ngày chủ đầu tư không khắc phục vi phạm, người mua gửi yêu cầu thanh toán bảo lãnh đến ngân hàng kèm theo thư bảo lãnh gốc và các chứng từ liên quan (điểm b khoản 10 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024). Ngân hàng có nghĩa vụ xem xét và chi trả trong thời hạn 5-7 ngày làm việc kể từ khi nhận được yêu cầu hợp pháp (điểm c khoản 3 Điều 22 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024);
• Bước 3: Trường hợp ngân hàng không chi trả trong thời hạn quy định, người mua có thể khiếu nại đến Ngân hàng thực hiện bảo lãnh, Thanh tra Ngân hàng Nhà nước hoặc khởi kiện ngân hàng đến Tòa án (Điều 32 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 31/12/2024)

Bằng cách thực hiện đúng ba bước: gửi thông báo vi phạm, yêu cầu ngân hàng thanh toán và tiến hành khiếu nại hoặc khởi kiện nếu cần, Quý khách hoàn toàn có thể chủ động đòi lại số tiền của mình.

Khuyến nghị của luật sư khi bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhiều người mua thường tin tưởng hoàn toàn vào thư bảo lãnh do chủ đầu tư cung cấp mà không thực hiện các bước kiểm tra cần thiết. Để biến thư bảo lãnh thành công cụ bảo vệ quyền lợi một cách thực sự, dưới đây là những khuyến nghị pháp lý cốt lõi từ luật sư:

• Thứ nhất, từ góc độ chuyên môn pháp lý, luật sư khuyến nghị người mua không nên từ chối bảo lãnh trừ khi dự án sắp hoàn thiện và có đủ căn cứ tin tưởng về khả năng bàn giao đúng hạn. Bởi vì, lựa chọn “không bảo lãnh” đồng nghĩa với việc người mua mất đi lớp bảo vệ tài chính quan trọng khi chủ đầu tư gặp khó khăn về tiến độ hoặc tài chính. 
• Thứ hai, người mua cần xác thực thư bảo lãnh online thông qua website chính thức của ngân hàng và yêu cầu ngân hàng gửi email xác nhận đến địa chỉ email cá nhân. Việc xác thực này giúp phát hiện các thư bảo lãnh giả mạo và đảm bảo tính xác thực của cam kết bảo lãnh. Ngoài ra, Luật sư khuyến nghị nên thực hiện việc xác thực ngay sau khi nhận thư bảo lãnh và định kỳ kiểm tra lại trong quá trình thực hiện hợp đồng.
• Thứ ba, Luật sư cũng khuyến nghị người mua nên lưu giữ cẩn thận tất cả chứng từ liên quan đến bảo lãnh bao gồm thư bảo lãnh gốc, hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán và thư từ trao đổi với chủ đầu tư. Các tài liệu này là căn cứ pháp lý quan trọng khi cần sử dụng thư bảo lãnh hoặc giải quyết tranh chấp. 

Để đảm bảo an toàn khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần ghi nhớ ba nguyên tắc vàng từ luật sư: không dễ dàng từ bỏ quyền được bảo lãnh, chủ động xác thực thư bảo lãnh với ngân hàng, và lưu giữ cẩn thận toàn bộ hồ sơ chứng từ.

Dịch vụ luật sư tư vấn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định mới nhất. Đội ngũ luật sư có kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực bất động sản sẽ hỗ trợ Quý khách hàng thẩm định hợp đồng, kiểm tra thư bảo lãnh và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình giao dịch. Dịch vụ tư vấn bao gồm:

• Xác thực tính pháp lý của thư bảo lãnh;
• Thẩm định pháp lý (Legal Due Diligence);
• Tư vấn thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Tư vấn thủ tục thuê đất, xin giao đất;
• Soạn thảo các hợp đồng có liên quan như hợp đồng BCC, thỏa thuận liên doanh, hợp đồng thi công-xây dựng, hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai…;
• Tư vấn mua bán & sáp nhập (M&A);
• Đại diện theo ủy quyền thực hiện các thủ tục để tiến hành đầu tư kinh doanh BĐS;
• Đại diện theo ủy quyền tham gia giải quyết tranh chấp (nếu có).

Luật Long Phan PMT sẽ đồng hành cùng Quý khách hàng, cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện từ thẩm định, soạn thảo hợp đồng đến đại diện giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo an toàn tối đa cho các hoạt động đầu tư bất động sản của bạn

Câu hỏi thường gặp về bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về các vấn đề xoay quanh bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định hiện hành, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến sau:

Từ chối nhận bảo lãnh có những hệ lụy cụ thể nào?

Hệ lụy trực tiếp là người mua sẽ mất đi cơ chế bảo vệ tài chính từ bên thứ ba là ngân hàng. Cụ thể, khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép người mua lựa chọn không có bảo lãnh, nhưng điều này đồng nghĩa với việc nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà, người mua sẽ không thể yêu cầu ngân hàng hoàn tiền. Khi đó, người mua phải tự mình khởi kiện trực tiếp chủ đầu tư.

Bảo lãnh có áp dụng cho trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà sai chất lượng không?

Không. Phạm vi của bảo lãnh được định nghĩa rõ tại khoản 4 Điều 3 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 30/12/2024. Theo đó, ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư “khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà”. Do đó, việc bàn giao nhà sai chất lượng, diện tích hoặc thiết kế sẽ được giải quyết dựa trên các điều khoản về trách nhiệm trong hợp đồng mua bán và quy định của pháp luật về xây dựng, dân sự không thuộc phạm vi của bảo lãnh hoàn tiền này.

Điểm khác biệt lớn nhất về bảo lãnh giữa luật mới và quy định cũ là gì?

Điểm khác biệt lớn nhất là luật mới cho phép người mua được quyền từ chối bảo lãnh. Cụ thể, khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ: “Bên mua, bên thuê mua có quyền lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh”. Trong khi đó, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bảo lãnh là nghĩa vụ bắt buộc của chủ đầu tư mà không đề cập đến quyền từ chối của người mua.

Nếu tôi làm mất thư bảo lãnh gốc thì phải làm sao?

Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể trường hợp này, theo thông lệ và quy định nội bộ của các ngân hàng, ngân hàng sẽ đối chiếu với hồ sơ gốc lưu tại ngân hàng để có biện pháp xử lý, chẳng hạn như cấp bản sao có xác nhận hoặc một văn bản khác có giá trị pháp lý tương đương để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua.

Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh được tính như thế nào?

Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh được quy định tại điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngày 30/12/2024, thời hạn này phải được xác định “kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết tại hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở”. Điều này đảm bảo người mua có đủ thời gian để thực hiện các thủ tục cần thiết nếu chủ đầu tư vi phạm.

Kết luận

Bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo luật mới tạo lập khung pháp lý vững chắc bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Việc nắm vững quy trình thực hiện bảo lãnh và cách sử dụng thư bảo lãnh khi chủ đầu tư vi phạm cam kết sẽ giúp Quý khách hàng giảm thiểu rủi ro đầu tư bất động sản. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc về việc bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết.

Tags: bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng, Chủ đầu tư, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy trình bảo lãnh, Quyền lợi người mua nhà, quyền từ chối bảo lãnh, thư bảo lãnh