Điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một vấn đề quan trọng đối với nhiều người mua nhà và các nhà đầu tư bất động sản. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi của người mua mà còn tạo sự tin tưởng vào chất lượng và tiến độ thực hiện dự án của các chủ đầu tư. Để được hưởng quyền lợi từ bảo lãnh này, các bên liên quan cần phải đáp ứng những điều kiện cụ thể và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin về vấn đề này.

Điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mới nhất

Để một dự án bất động sản hình thành trong tương lai được phép mở bán, một trong những yêu cầu bắt buộc là phải có sự bảo lãnh từ một ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, để được cấp bảo lãnh, cả chủ đầu tư lẫn ngân hàng đều phải đáp ứng hàng loạt điều kiện khắt khe theo quy định của pháp luật. Việc nắm rõ các điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp các bên liên quan đảm bảo quyền lợi và thực thi đúng trách nhiệm của mình. Các điều kiện này được chia thành hai nhóm chính: điều kiện áp dụng cho chủ đầu tư dự án và điều kiện đối với ngân hàng thực hiện bảo lãnh.

Điều kiện đối với Chủ đầu tư (để được ngân hàng cấp bảo lãnh)

Việc chủ đầu tư được ngân hàng cấp bảo lãnh không phải là điều mặc nhiên mà cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định về tình trạng pháp lý dự án và năng lực tài chính.

Điều kiện về Pháp lý của Dự án

Căn cứ vào Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 1 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, để được cấp bảo lãnh, dự án nhà ở của chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như:

• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, đã có các loại giấy tờ sau:

• Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Chủ đầu tư đã nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
4. Không có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc làm tài sản thế chấp cho nghĩa vụ khác không liên quan đến dự án.

Điều kiện về Năng lực Tài chính và Uy tín về lịch sử tín dụng

Bên cạnh những điều kiện về pháp lý dự án, ngân hàng chỉ xem xét cấp bảo lãnh khi chủ đầu tư đáp ứng những điều kiện về tài chính như sau:

• Năng lực tài chính: Chủ đầu tư phải có báo cáo tài chính hợp pháp, chứng minh đủ nguồn vốn để thực hiện dự án đúng tiến độ, không phụ thuộc hoàn toàn vào vốn huy động từ khách hàng.
• Lịch sử tín dụng: Chủ đầu tư không có nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, lịch sử tín dụng của chủ đầu tư phải minh bạch và uy tín.
• Khả năng hoàn trả: Ngân hàng sẽ đánh giá khả năng hoàn trả lại số tiền bảo lãnh mà ngân hàng có thể phải trả thay cho chủ đầu tư trong trường hợp xấu nhất. Chủ đầu tư phải chứng minh được phương án kinh doanh khả thi và các nguồn thu hợp pháp khác để thực hiện nghĩa vụ này.

Để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng thương mại xem xét và cấp bảo lãnh, chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực toàn diện của mình, từ tính pháp lý của dự án cho đến tiềm lực tài chính và sự uy tín. Việc thỏa mãn các điều kiện này sẽ chứng minh năng lực và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án, từ đó bảo vệ lợi ích của người mua nhà.

Điều kiện đối với ngân hàng thương mại bảo lãnh

Không phải ngân hàng nào cũng được phép thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cấp bảo lãnh phải được thực hiện bởi các ngân hàng thương mại đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, một ngân hàng thương mại được phép thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:

• Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
• Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.

Việc lựa chọn ngân hàng uy tín và nằm trong danh sách được Ngân hàng Nhà nước công bố sẽ giúp người mua nhà dễ dàng xác thực thông tin và đảm bảo quyền lợi trên thực tế.

>>> Xem thêm: Điều Kiện Được Công Nhận Nhà Ở Hợp Pháp

Căn cứ xác định dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo lãnh

Một trong những vấn đề thường gặp là người mua không biết chắc chắn liệu dự án có thực sự được ngân hàng bảo lãnh hay không. Việc xác định điều này cần dựa vào thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh.

Thư bảo lãnh

Thư bảo lãnh là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Theo khoản 1 Điều 16 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, thư bảo lãnh phải gồm các nội dung sau:

• Pháp luật áp dụng;
• Số hiệu của cam kết bảo lãnh;
• Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh;
• Ngày phát hành bảo lãnh, ngày bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh và/hoặc trường hợp bắt đầu có hiệu lực của bảo lãnh;
• Ngày hết hiệu lực và/hoặc trường hợp hết hiệu lực của bảo lãnh;
• Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh;
• Nghĩa vụ bảo lãnh;
• Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
• Hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh gồm yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh kèm danh mục chứng từ, tài liệu cần phải cung cấp;
• Cách thức để bên nhận bảo lãnh kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
• Các nội dung khác không trái với quy định của pháp luật.

Hợp đồng bảo lãnh

Hợp đồng bảo lãnh là thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Hợp đồng bảo lãnh cũng cần đảm bảo các nội dung tương tự như Thư bảo lãnh. Tuy nhiên đối với trường hợp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng bảo lãnh chỉ phát hành theo hình thức Thư bảo lãnh.

Việc xác định dự án đã được bảo lãnh cần dựa trên các chứng từ cụ thể chứ không thể chỉ dựa vào lời hứa hoặc quảng cáo. Người mua nhà nên yêu cầu được cấp thư bảo lãnh đứng tên mình để đảm bảo quyền lợi.

Khuyến nghị của luật sư đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Để tự bảo vệ mình một cách tốt nhất khi giao dịch mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần thực hiện các bước kiểm tra quan trong như sau:

• Kiểm tra danh sách ngân hàng: Luôn kiểm tra xem ngân hàng bảo lãnh cho dự án có nằm trong danh sách được SBV công bố hay không. Người mua căn hộ có thể truy cập vào website của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (sbv.gov.vn) để xem danh sách các ngân hàng được phép thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
• Yêu cầu cung cấp Thư bảo lãnh: Người mua không nên chỉ tin vào lời nói có cánh của công ty môi giới hay chủ đầu tư hay hợp đồng khung mà phải yêu cầu phía ngân hàng cung cấp bản gốc Thư bảo lãnh đứng tên mình sau khi ký hợp đồng mua bán. Đây là văn bản pháp lý có giá trị cao nhất để bảo vệ người mua khi chủ đầu tư có sai phạm.
• Đọc kỹ nội dung: Phải đọc kỹ nội dung của cả hợp đồng mua bán và thư bảo lãnh, đặc biệt là các điều khoản về thời hạn bàn giao, phạm vi bảo lãnh và thủ tục yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ. Người mua cần cẩn trọng với những hợp đồng, Thư bảo lãnh có các điều khoản mơ hồ hoặc thiếu chi tiết.

Ngoài những nội dung trên, người mua nhà ở hình thành trong tương lai nên cân nhắc, xem xét đến các vấn đề sau:

• Tìm hiểu lịch sử tín dụng và uy tín của chủ đầu tư: Không ít dự án được bảo lãnh bởi ngân hàng nhưng vẫn gặp rủi ro do chủ đầu tư chậm bàn giao, chậm tiến độ thanh toán hoặc có tranh chấp với khách hàng cũ. Do đó, người mua nhà cần kiểm tra thông tin dự án, uy tín của chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất.
• Tư vấn pháp lý trước khi ký hợp đồng: Với các dự án lớn hoặc khoản đầu tư lớn, người mua nên nhờ luật sư kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không chủ động tìm hiểu kỹ các điều kiện bảo lãnh và năng lực của chủ đầu tư. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu, đặc biệt là việc kiểm tra thư bảo lãnh, hợp đồng mua bán và chủ động nhờ đến luật sư là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của bản thân trong giao dịch bất động sản.

>> Xem thêm:

• Thủ Tục Chuyển Nhượng Chung Cư Chưa Có Sổ Đỏ
• Phản ánh chủ đầu tư vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

Dịch vụ luật sư tư vấn mua bán, kinh doanh bất động sản

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu nhằm giúp khách hàng giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Tư vấn về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản;
• Tư vấn về quy trình bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hướng dẫn thủ tục và quyền lợi của bên mua;
• Phân tích các rủi ro tiềm ẩn và đề xuất biện pháp phòng ngừa phù hợp;
• Tư vấn hướng giải quyết tối ưu đối với các tranh chấp liên quan đến giao dịch bất động sản;
• Hướng dẫn, hỗ trợ khách hàng soạn thảo các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản; các đơn khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện liên quan đến tranh chấp bất động sản.

Các câu hỏi thường gặp về điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Nhằm giúp Quý khách hàng hiểu rõ hơn về các điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp dưới đây:

Chủ đầu tư có bắt buộc phải được ngân hàng bảo lãnh không?

Có. Chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh từ ngân hàng thương mại đủ điều kiện.

Người mua có phải thanh toán bất kỳ chi phí nào cho việc phát hành thư bảo lãnh không?

Không. Phí bảo lãnh là một thỏa thuận giữa chủ đầu tư và ngân hàng. Đây được xem là một phần chi phí hoạt động của dự án mà chủ đầu tư phải chi trả để đáp ứng các điều kiện chào bán theo quy định. Người mua không phải trả bất kỳ khoản phí trực tiếp nào cho việc này.

Bảo lãnh có hiệu lực ngay khi tôi ký hợp đồng mua bán không?

Căn cứ vào điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư 61/2024/TT-NHNN, bảo lãnh chỉ chính thức có hiệu lực đối với cá nhân người mua kể từ ngày ngân hàng phát hành Thư bảo lãnh đứng tên người mua đó. Vì vậy, việc sớm nhận được bản gốc Thư bảo lãnh sau khi ký hợp đồng mua bán là cực kỳ quan trọng.

Nếu hợp đồng mua bán có điều khoản “bất khả kháng” khiến việc bàn giao bị chậm trễ, bảo lãnh có được áp dụng không?

Điều này phụ thuộc vào nội dung chi tiết của Hợp đồng mua bán và Thư bảo lãnh. Thông thường, nếu sự kiện bất khả kháng được chứng minh là có thật và hợp lệ, chủ đầu tư có thể được gia hạn thời gian bàn giao. Nếu quá thời gian gia hạn hợp lệ mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao, nghĩa vụ bảo lãnh mới được áp dụng.

Làm sao để biết thư bảo lãnh của mình là hợp pháp?

Thư bảo lãnh hợp pháp là do ngân hàng được phép thực hiện bảo lãnh phát hành, có đầy đủ các nội dung như: tên người thụ hưởng, số tiền bảo lãnh, điều kiện phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh, thời hạn hiệu lực, phương thức yêu cầu thanh toán. Người mua căn hộ có thể xác minh tính hợp pháp bằng cách liên hệ trực tiếp với ngân hàng phát hành để kiểm tra tính xác thực.

Kết luận

Điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho người mua nhà và các nhà đầu tư. Việc nắm rõ các điều kiện này không chỉ giúp nhà đầu tư thực hiện giao dịch một cách an toàn mà còn đảm bảo rằng quyền lợi được đảm bảo trong trường hợp xảy ra vấn đề với dự án. Nếu Quý khách hàng có thắc mắc về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, hãy liên hệ ngay LUẬT SƯ NHÀ ĐẤT qua số hotline: 1900.63.63.87 để được tư vấn luật đất đai. Xin cảm ơn.

Tags: bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở, kinh doanh bất động sản, Nhà ở hình thành trong tương lai, rủi ro khi mua nhà, Thông tư 61/2024/TT-NHNN, Tư vấn pháp lý bất động sản