Thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ khi mua bán đất 2025

Thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ khi mua bán đất là một quy trình quan trọng mà người dân cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là sự thỏa thuận giữa các bên mà còn phải tuân thủ một trình tự nghiêm ngặt, bao gồm hai giai đoạn chính: tách thửa đất để tạo ra một thửa đất độc lập và sau đó là thủ tục đăng ký biến động (sang tên) cho người mua. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết về thủ tục tách thửa và sang tên sổ đỏ theo quy định mới nhất.

Điều kiện để được tách thửa đất khi mua bán

Trước khi tiến hành các bước sang tên sổ đỏ, trong nhiều trường hợp, người mua và người bán cần thực hiện thủ tục tách thửa đất. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng có thể tách thửa được theo ý muốn mà phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của Luật Đất đai như sau:

• Thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất tách thửa vẫn đang trong thời gian sử dụng.
• Đất tách thửa không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
• Đất không nằm trong các trường hợp không được tách thửa theo quy định khác của pháp luật (trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa).

Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên là yêu cầu bắt buộc để được xem xét giải quyết hồ sơ tách thửa. Trong nhiều trường hợp, bên mua thường yêu cầu bên bán hoàn tất thủ tục tách thửa trước khi tiến hành sang tên để đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi nhận chuyển nhượng đất.

>>> Xem thêm: Không đủ diện tích tách thửa có mua bán được không?

Quy trình thực hiện thủ tục tách thửa đất sang tên sổ đỏ khi mua bán đất

Thủ tục tách thửa đất được thực hiện theo các bước cụ thể nhằm đảm bảo hợp pháp và rõ ràng về ranh giới. Quy trình này giúp người dùng đất dễ dàng chia nhỏ diện tích theo quy định.

Đơn và thành phần hồ sơ

Người sử dụng đất cần chuẩn hồ sơ đề nghị tách thửa đất bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo mẫu số 21 ban hành theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đơn đề nghị cần đảm bảo các nội dung cơ bản sau: thông tin người sử dụng đất, thông số pháp lý của thửa đất, lý do tách thửa và đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
• Bản vẽ tách thửa theo mẫu số 22 ban hành theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phần đất cần tách.
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc tách thửa (nếu có).

Cơ quan tiếp nhận

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra, xử lý hồ sơ.

Trình tự giải quyết

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xử lý thủ tục tách thửa đất sau khi tiếp nhận hồ sơ theo các bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh sẽ kiểm tra điều kiện tách thửa, đồng thời đối chiếu thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích và loại đất theo hồ sơ lưu trữ.

Bước 2: Trả lại hồ sơ nếu chưa đủ điều kiện

• Nếu hồ sơ thiếu hoặc không đáp ứng điều kiện tách thửa, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả lại hồ sơ và hướng dẫn bổ sung trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ.
• Trường hợp Giấy chứng nhận không có sơ đồ thửa đất hoặc sơ đồ thiếu kích thước, hồ sơ cũng sẽ được trả lại để thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Bước 3: Xác nhận đủ điều kiện tách thửa

Nếu hồ sơ hợp lệ, trong vòng 5 ngày làm việc, cơ quan sẽ xác nhận thông tin thửa đất và điều kiện tách thửa vào Đơn đề nghị, đồng thời xác nhận vào bản vẽ tách thửa để tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho các thửa mới.

Bước 4: Thực hiện đăng ký biến động (nếu có thay đổi người sử dụng đất)

Nếu có sự thay đổi về người sử dụng đất sau khi tách thửa, cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật.

Bước 5: Cập nhật hồ sơ và cấp Giấy chứng nhận

Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, sau đó cấp và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sử dụng mới.

Quy trình tách thửa đất được thực hiện chặt chẽ nhằm đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của người sử dụng đất. Việc hoàn thành các bước này giúp quá trình quản lý đất đai trở nên minh bạch và hiệu quả hơn.

Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa

Khi việc tách thửa đã hoàn tất và bên mua đã xác định thửa đất cụ thể, việc tiếp theo là tiến hành thủ tục sang tên để chính thức chuyển quyền sử dụng đất. Thủ tục này gồm ba bước chính: lập hợp đồng chuyển nhượng, kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Lập hợp đồng chuyển nhượng

Bước đầu tiên trong quy trình sang tên là việc hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ pháp lý để thực hiện đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Hợp đồng phải được lập bằng văn bản và công chứng hoặc chứng thực hợp pháp theo quy định. Nội dung hợp đồng cần thể hiện rõ các thông tin sau:

• Thông tin pháp lý của các bên (CCCD, hộ khẩu, địa chỉ thường trú…);
• Thông tin về thửa đất (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng…);
• Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao đất;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Thỏa thuận nghĩa vụ thuế và lệ phí;
• Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng có thể được thực hiện tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có đất.

Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai

Sau khi hoàn tất việc lập hợp đồng chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin chủ sử dụng đất mới trên sổ đỏ.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai;
• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần đất đã tách thửa);
• CCCD, hộ khẩu của người nhận chuyển nhượng;
• Giấy ủy quyền (nếu thực hiện thông qua người đại diện).

Quy trình thực hiện đăng ký biến động cụ thể như sau:

Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Tùy vào phương thức nộp mà hình thức cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ sẽ khác nhau. Trường hợp hồ sơ nhận qua bộ phận một cửa thì bộ phận này sẽ chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ và ra giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả

Cơ quan tiến nhận tiến hành kiểm tra thành phần hồ sơ theo quy định. Kết quả kiểm tra có thể:

• Ra Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả: trường hợp hồ sơ đầy đủ và đúng quy định.
• Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ: trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ.

Bước 3: Chuyển hồ sơ để xác định nghĩa vụ tài chính

Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ra Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Phiếu này được gửi đến cơ quan thuế.

Bước 4: Kiểm tra và thông báo nghĩa vụ tài chính

Cơ quan thuế kiểm tra hồ sơ và thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Sau khi người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ của mình, cơ quan thuế ra văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế.

Cơ quan thuế thông báo về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Văn phòng/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đã gửi hồ sơ.

Bước 5: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Văn phòng/ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai tên của người sử dụng đất mới. Khi đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cập nhật tên chủ mới là người nhận chuyển nhượng.

Bước 6: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật biến động

Người sử dụng đất đến trực tiếp tại cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ hoặc cơ quan được ghi trong giấy hẹn để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi tách thửa cần được thực hiện đúng trình tự, đầy đủ các bước. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên và tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất.

Dịch vụ luật sư tư vấn và thực hiện thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ khi mua bán

Thủ tục tách thửa và sang tên Sổ đỏ khi mua bán đất đòi hỏi sự hiểu biết pháp lý và kinh nghiệm thực tế, người dân không có chuyên môn dễ gặp khó khăn, sai sót. Vì vậy, việc sử dụng dịch vụ luật sư, tư vấn pháp lý là một giải pháp an toàn, tiết kiệm thời gian và chi phí. Dịch vụ của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn các quy định pháp luật về tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tư vấn trình tự, thủ tục tách thửa đất, sang tên sổ đỏ theo quy định;
• Tư vấn và soạn thảo hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa;
• Tư vấn và soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tư vấn và giải quyết tranh chấp khi chuyển nhượng đất đai;
• Đại diện thực hiện thủ tục tách thửa, mua bán theo quy định pháp luật;
• Thực hiện thủ tục khiếu nại, tố cáo (nếu có) trong quá trình thực hiện thủ tục và giải quyết tranh chấp (nếu có);
• Tư vấn thủ tục khởi kiện khi có tranh chấp về tách thửa, mua bán đất;
• Đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi phát sinh tranh chấp;
• Các công việc khác theo thỏa thuận và theo quy định pháp luật.

Dù là bên bán hay bên mua, khi thực hiện mua bán đất có liên quan đến tách thửa và sang tên, việc có luật sư đồng hành sẽ giúp tránh rủi ro pháp lý, đồng thời đảm bảo giao dịch được hoàn tất nhanh chóng và an toàn.

Các câu hỏi thường gặp liên quan đến thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ khi mua bán đất

Dưới đây là tổng hợp và giải đáp một số vướng mắc phổ biến mà các bên thường gặp phải trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ khi mua bán đất.

Trong trường hợp đất là tài sản chung của nhiều người, thủ tục tách thửa cần sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu không?

Có, đây là yêu cầu bắt buộc. Việc tách thửa để chuyển nhượng một phần đất được xem là hành vi định đoạt tài sản chung. Do đó, phải có sự chấp thuận bằng văn bản của tất cả các cá nhân cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận (đồng sở hữu). Sự đồng thuận này phải được thể hiện qua chữ ký của tất cả các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

CSPL: Khoản 2 Điều 218 BLDS 2015, khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Chi phí đo đạc địa chính để lập bản vẽ tách thửa do bên bán hay bên mua chịu trách nhiệm thanh toán?

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể bên nào phải chi trả chi phí đo đạc. Việc này hoàn toàn phụ thuộc vào sự thương lượng và thống nhất giữa bên bán và bên mua.

Làm thế nào để bảo vệ tiền đặt cọc nếu bên bán không thể hoàn thành thủ tục tách thửa như đã cam kết?

Để đảm bảo an toàn, các bên phải lập Hợp đồng đặt cọc và thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng cần quy định rành mạch các điều khoản về thời hạn bên bán phải hoàn tất việc tách thửa, và chế tài xử phạt rõ ràng (ví dụ: trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tiền cọc) nếu vi phạm cam kết.

CSPL: Điều 328 BLDS 2015.

Ngoài việc hỏi bên bán, có cách nào để bên mua tự xác minh xem thửa đất có đang vướng tranh chấp hay không?

Bên mua nên chủ động xác minh thông tin tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất để kiểm tra về tình trạng tranh chấp. Ngoài ra, bên mua có thể yêu cầu luật sư hỗ trợ tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Tòa án.

Tôi có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện toàn bộ thủ tục tách thửa và sang tên không?

Có. Quý khách hàng có thể lập Hợp đồng ủy quyền tại một tổ chức hành nghề công chứng để ủy quyền cho người khác thay mặt thực hiện các công việc liên quan. Nội dung ủy quyền phải ghi rõ phạm vi công việc được ủy quyền, chẳng hạn như: nộp và nhận hồ sơ, ký các giấy tờ liên quan, thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận.

Kết luận

Thủ tục tách thửa đất là thủ tục cần làm trước khi chuyển nhượng một phần thửa đất và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mua. Để có thể thực hiện nhanh chóng thủ tục hành chính về đất đai này, người thực hiện cần phải nắm rõ các quy định của pháp luật có liên quan. Để được hỗ trợ kịp thời, hãy liên hệ ngay đến Công ty Luật Long Phan PMT qua hotline 1900.63.63.87. Xin cảm ơn.

>> Xem thêm bài viết có liên quan đến tách thừa và sang tên sổ đỏ:

• Thủ tục vừa tách thửa vừa sang tên sổ đỏ mới nhất
• Thủ tục tách thửa đất đang sử dụng theo quy định hiện hành
• Thủ tục đề nghị tách thửa đất tái định cư
• Đất không có đường đi có được tách thửa đất?

Tags: Đăng ký biến động đất đai, điều kiện tách thửa, Hồ sơ tách thửa, mua bán đất, Sang tên sổ đỏ, Thủ tục tách thửa đất, thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ