Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được hưởng thừa kế nhà đất tại Việt Nam?

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được hưởng thừa kế nhà đất tại Việt Nam là vấn đề quan trọng mà nhiều độc giả quan tâm. Pháp luật Việt Nam quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ người thân tại Việt Nam. Tuy nhiên, quyền hưởng thừa kế này phụ thuộc vào tình trạng quốc tịch và loại tài sản thừa kế. Bài viết phân tích chi tiết quy định pháp luật về quyền thừa kế của người Việt định cư nước ngoài.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được hưởng thừa kế nhà đất tại Việt Nam không?

Pháp luật Việt Nam hiện hành đã có những quy định cụ thể và rõ ràng về quyền thừa kế tài sản, bao gồm cả nhà đất, của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Về cơ bản, câu trả lời cho vướng mắc “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được hưởng thừa kế nhà đất tại Việt Nam không?” là CÓ. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ sẽ có sự khác biệt tùy thuộc vào tình trạng quốc tịch của người được hưởng thừa kế.

Để hiểu rõ hơn về quyền lợi được hưởng, cần xem xét hai trường hợp cụ thể: người vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt đã thôi quốc tịch Việt Nam. Các quy định áp dụng cho hai nhóm đối tượng này sẽ quyết định đến phạm vi quyền sở hữu và thủ tục pháp lý liên quan.

Đối với người Việt còn giữ quốc tịch Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn mang quốc tịch Việt Nam được hưởng đầy đủ quyền thừa kế đối với nhà đất tại Việt Nam như một công dân trong nước. Theo quy định tại Điều 610 Bộ luật Dân sự 2015, mọi cá nhân đều có quyền bình đẳng trong việc hưởng di sản theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật, không phân biệt nơi cư trú.

Luật Đất đai 2024, tại Khoản 3 và Khoản 6 Điều 4, cũng xác định rõ “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” là một trong những đối tượng sử dụng đất. Điều này khẳng định rằng, họ có quyền và nghĩa vụ tương đương với công dân đang sinh sống tại Việt Nam.

Do đó, khi nhận thừa kế là bất động sản, người Việt Nam ở nước ngoài còn quốc tịch có toàn quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Họ chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chính thức xác lập quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với tài sản thừa kế.

Đối với người gốc Việt nhưng đã mất quốc tịch Việt Nam

Đối với người gốc Việt đã thôi quốc tịch Việt Nam, quyền nhận thừa kế tài sản tại Việt Nam vẫn được pháp luật công nhận. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép người nước ngoài (bao gồm người gốc Việt không còn quốc tịch) được hưởng thừa kế các loại tài sản như tiền mặt, cổ phần, và bất động sản. Tuy nhiên, quyền sở hữu trực tiếp đối với nhà đất sẽ có những giới hạn riêng.

Cụ thể, trong trường hợp tất cả những người trong hàng thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, họ sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Thay vào đó, họ được hưởng phần giá trị tương ứng với phần di sản đó.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định mở hơn. Theo Khoản 1 Điều 44, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (thông qua hình thức nhận chuyển quyền trong các dự án phát triển nhà ở). Nếu thuộc đối tượng này, họ sẽ được nhận thừa kế và đứng tên trên Giấy chứng nhận. Nếu không, họ chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Thủ tục để người Việt Nam định cư ở nước ngoài hưởng thừa kế nhà đất tại Việt Nam

Việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài hưởng thừa kế nhà đất tại Việt Nam đòi hỏi phải tuân thủ một quy trình pháp lý chặt chẽ. Theo quy định mới của Luật Công chứng 2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, thủ tục “kê khai di sản” sẽ được thay thế bằng thủ tục “phân chia di sản”. Theo đó, người thừa kế cần lập và công chứng văn bản phân chia di sản. Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất, làm cơ sở để tiến hành các thủ tục tiếp theo nhằm đăng ký quyền sở hữu, sở hữu giá trị tài sản đối với phần di sản được hưởng.

Quy trình cụ thể sẽ có những điểm khác biệt tùy thuộc vào tình trạng quốc tịch của người nhận thừa kế. Các bước chính bao gồm việc lập văn bản phân chia di sản, sau đó là thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với người còn quốc tịch Việt Nam, hoặc thủ tục nhận giá trị tài sản đối với người gốc Việt đã thôi quốc tịch.

Kê khai di sản (Phân chia di sản từ 1/7/2025 theo Luật Công chứng 2024)

Để thực hiện việc công chứng văn bản phân chia di sản, người thừa kế cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Công chứng 2024. Bộ hồ sơ này, ngoài các giấy tờ tùy thân cơ bản, phải bao gồm các tài liệu pháp lý cốt lõi sau:

• Giấy chứng tử hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương để chứng minh người để lại di sản đã qua đời.
• Di chúc (trong trường hợp thừa kế theo di chúc) hoặc các giấy tờ chứng minh mối quan hệ huyết thống, gia đình giữa người để lại di sản và người thừa kế (trong trường hợp thừa kế theo pháp luật).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác có đăng ký quyền sở hữu đứng tên người đã mất.

Công chứng viên sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ và đảm bảo việc phân chia di sản tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Dân sự. Tổ chức hành nghề công chứng có nghĩa vụ phải niêm yết công khai việc thụ lý hồ sơ công chứng văn bản phân chia di sản trong thời hạn luật định trước khi tiến hành công chứng chính thức.

Đối với người còn giữ quốc tịch Việt Nam – Tiến hành thủ tục đăng ký biến động

Sau khi văn bản phân chia di sản được công chứng hợp lệ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai sau khi nhận thừa kế (thủ tục sang tên). Văn bản này chính là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhật, chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Thủ tục này được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có bất động sản. Hồ sơ cần nộp bao gồm đơn đăng ký biến động, văn bản phân chia di sản đã công chứng, bản gốc Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan.

Trường hợp không thể trực tiếp về Việt Nam, người thừa kế có thể lập văn bản ủy quyền cho người khác thay mặt thực hiện. Giấy ủy quyền phải được chứng thực tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài (Đại sứ quán, Lãnh sự quán) và ghi rõ phạm vi ủy quyền.

Đối với người gốc Việt Nam – Tiến hành thủ tục nhận giá trị đối với phần nhà đất không đủ điều kiện đứng tên

Đối với người gốc Việt đã thôi quốc tịch Việt Nam và không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, họ không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được hưởng giá trị của phần di sản đó. Có một số phương án để hiện thực hóa giá trị này:

• Chuyển nhượng cho người khác: Người nhận thừa kế được quyền đứng tên với tư cách là bên chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán nhà đất. Số tiền thu được từ giao dịch này có thể được chuyển ra nước ngoài theo quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối.
• Tặng cho người đủ điều kiện: Người nhận thừa kế có thể tặng cho phần di sản của mình cho những người thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (như người thân trong nước). Giao dịch tặng cho cũng phải được lập thành hợp đồng và công chứng.
• Thỏa thuận với các đồng thừa kế: Người gốc Việt có thể thỏa thuận với những người thừa kế khác để họ nhận di sản bằng hiện vật (nhà đất) và thanh toán lại phần giá trị tương đương cho mình. Đây là giải pháp linh hoạt dựa trên sự đồng thuận của các bên.

>>> Xem thêm: Thủ tục nhận di sản thừa kế là đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Lưu ý khi có phát sinh tranh chấp trong việc thừa kế nhà đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khi xảy ra tranh chấp thừa kế đất đai các bên tranh chấp có quyền gửi đơn khởi kiện luôn đến Tòa án nhân dân theo điểm a, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 chứ không cần thông qua bước gửi đơn hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai theo khoản 4 và khoản 5 Điều 189, BLTTDS 2015 bao gồm đơn khởi kiện, bản sao y Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), biên bản hòa giải không thành (nếu có), các giấy tờ về quan hệ giữa người khởi kiện và người để lại tài sản, giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế và các tài liệu liên quan khác.

Khi giải quyết tranh chấp thừa kế giữa người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài cần lưu ý đến Án lệ số 68/2023/AL “Trường hợp có người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì người thừa kế được nhận di sản bằng hiện vật là nhà ở khi đủ điều kiện nhận nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 và di sản có thể phân chia bằng hiện vật”

Do đó, khi giải quyết tranh chấp thừa kế là nhà đất mà có người thừa kế đang định cư ở nước ngoài tòa án sẽ xem xét tư cách pháp lý của họ và quyền được sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam.

>> Xem thêm một số bài viết có liên quan:

• Hướng dẫn người Việt định cư ở nước ngoài đòi lại pần di sản thừa kế bị chiếm đoạt
• Giải quyết tranh chấp đất thừa kế của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Câu hỏi thường gặp về thừa kế nhà đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Dưới đây là tổng hợp một số câu hỏi thường gặp của Chúng tôi về thừa kế nhà đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Người nhận thừa kế nhà đất ở Việt Nam có phải nộp thuế không?

Có. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ thừa kế bất động sản giữa những người không thuộc hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai, và thứ ba là đối tượng chịu thuế suất 10% trên phần giá trị di sản vượt quá 10 triệu đồng. Tuy nhiên, việc thừa kế giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng/vợ với con dâu/rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột của nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Ngoài ra, người nhận di sản phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước.

Thời gian hoàn tất thủ tục nhận thừa kế nhà đất mất bao lâu?

Tổng thời gian phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Theo Luật Công chứng 2024, thời gian niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản là 15 ngày. Sau khi có văn bản công chứng, thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai thường kéo dài không quá 10 ngày làm việc theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, thời gian thực tế có thể kéo dài hơn do quá trình chuẩn bị hồ sơ, xác minh và các yếu tố phát sinh khác.

Giấy tờ cá nhân do nước ngoài cấp cần làm gì để sử dụng tại Việt Nam?

Các giấy tờ cá nhân như hộ chiếu, thẻ căn cước, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp phải được hợp pháp hóa lãnh sự tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài (Đại sứ quán, Tổng Lãnh sự quán), sau đó dịch thuật công chứng sang tiếng Việt mới có giá trị pháp lý để sử dụng tại Việt Nam.

Người gốc Việt không có quốc tịch có được thừa kế đất nông nghiệp không?

Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch, tương tự người nước ngoài, không thuộc đối tượng được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trong trường hợp này, họ chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế là quyền sử dụng đất nông nghiệp đó, thông qua việc chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện và nhận lại tiền.

Di sản thừa kế có bao gồm các khoản nợ của người đã mất không?

Có. Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Điều này có nghĩa là các khoản nợ của người đã mất sẽ được trừ vào giá trị di sản trước khi phân chia. Người thừa kế chỉ phải trả nợ trong giới hạn giá trị tài sản mà mình nhận được.

Văn bản ủy quyền cho người tại Việt Nam thực hiện thủ tục có phạm vi ra sao?

Phạm vi của văn bản ủy quyền do người ủy quyền quyết định và phải được ghi rất cụ thể. Nội dung có thể bao gồm: thay mặt liên hệ cơ quan công chứng lập văn bản phân chia di sản, thay mặt nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, thay mặt ký kết hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho, và nhận tiền từ giao dịch. Để đảm bảo an toàn pháp lý, nội dung ủy quyền cần được luật sư tư vấn soạn thảo chi tiết.

Điều kiện “được phép nhập cảnh vào Việt Nam” để người gốc Việt sở hữu nhà ở nghĩa là gì?

Theo quy định của Luật Nhà ở, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam (thông qua hộ chiếu còn hạn, thị thực, giấy miễn thị thực…) là đủ điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Thủ tục chuyển tiền bán nhà đất thừa kế ra nước ngoài như thế nào?

Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bất động sản và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, người gốc Việt có thể chuyển số tiền thu được ra nước ngoài. Thủ tục được thực hiện tại một ngân hàng thương mại được cấp phép hoạt động ngoại hối. Hồ sơ cần cung cấp cho ngân hàng thường bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền (văn bản khai nhận di sản, giấy tờ bán nhà).

Dịch vụ luật sư tư vấn thủ tục cho người Việt định cư ở nước ngoài hưởng thừa kế tại Việt Nam

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài về thủ tục thừa kế tại Việt Nam. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ thực hiện các công việc sau:

• Phân tích tình trạng pháp lý cụ thể của từng trường hợp, xác định quyền và nghĩa vụ của người thừa kế
• Hướng dẫn và hỗ trợ chuẩn bị toàn bộ giấy tờ cần thiết cho thủ tục thừa kế, bao gồm cả việc hợp pháp hóa lãnh sự
• Nhận ủy quyền từ khách hàng để thực hiện các thủ tục tại Việt Nam, từ công chứng phân chia di sản đến đăng ký biến động
• Đại diện khách hàng trong các vụ việc tranh chấp thừa kế, từ hòa giải đến kiện tụng tại tòa án
• Hỗ trợ người gốc Việt đã mất quốc tịch thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản và chuyển tiền ra nước ngoài
• Thường xuyên cập nhật tiến độ thủ tục và thông báo kịp thời cho khách hàng về các bước tiếp theo

Kết luận

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn toàn có quyền thừa kế nhà ở từ người thân tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, quyền này được thực hiện khác nhau tùy thuộc vào việc người thừa kế có còn giữ quốc tịch Việt Nam hay không. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và thực hiện đúng thủ tục, Quý khách hàng nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật. Vui lòng liên hệ hotline 1900636387 để được Luật Long Phan PMT hỗ trợ kịp thời.

Tags: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Phân chia di sản, thủ tục nhận thừa kế, Thừa kế có yếu tố nước ngoài, Thừa kế nhà đất, Tư vấn luật thừa kế