Có được mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng không là câu hỏi cầu cần được giải đáp trong khi việc này diễn ra rất nhiều trên thực tế. Vậy việc lập vi bằng hoặc lập hợp đồng tay khi mua bán nhà đất có hợp pháp không và pháp luật hiện hành có quy định như thế nào về vấn đề này. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ tư vấn rõ hơn các quy định pháp luật về vấn đề mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng.
Tính hợp pháp của việc mua bán nhà đất bằng giấy tay
Mua bán nhà đất bằng giấy tay không đáp ứng yêu cầu về hình thức theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ ràng về các yêu cầu hình thức của giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Giao dịch mua bán nhà đất thuộc loại giao dịch dân sự có giá trị lớn và ảnh hưởng đến quyền sở hữu bất động sản nên phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về hình thức pháp luật.
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay không có công chứng hoặc chứng thực sẽ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu.
Điều này dẫn đến hậu quả là người mua không thể thực hiện các thủ tục sang tên đổi chủ, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Tuy không có hiệu lực pháp lý đầy đủ, giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay vẫn có thể được coi là thỏa thuận dân sự giữa các bên nếu đáp ứng các điều kiện cơ bản.
Các điều kiện này bao gồm có sự thỏa thuận tự nguyện của các bên, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật và có mục đích hợp pháp. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, tòa án sẽ xem xét các yếu tố này để đánh giá tính hợp pháp của thỏa thuận.
Giá trị pháp lý của việc mua bán nhà đất bằng lập vi bằng
Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng cũng không đáp ứng yêu cầu về hình thức theo quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 2, Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực.
Tại Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng Thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất, giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3, Điều 27, Luật Đất đai năm 2024.
Trên thực tế thì thừa phát lại không lập vi bằng ghi nhận mua bán quyền sử dụng đất mà lập vi bằng về việc giao nhận tiền và thông thường thì việc ghi nhận mua bán chỉ được kẹp phía sau vi bằng, đương nhiên giấy tờ mua bán này không được đóng dấu xác nhận.
Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, tòa án có thể chấp nhận vi bằng như một loại chứng cứ để chứng minh giao dịch giữa các bên. Tuy nhiên, để vi bằng có giá trị chứng minh cao, cần phải có thêm các chứng cứ khác như chứng nhân, biên bản bàn giao tài sản, chứng từ thanh toán tiền.
Vi bằng đơn thuần mà không có sự thực hiện nghĩa vụ thực tế của các bên sẽ có giá trị pháp lý rất hạn chế và khó được tòa án công nhận.
>>>Xem thêm: Mua nhà vi bằng là gì? Khi có tranh chấp giải quyết như như thế nào?
Các câu hỏi thường gặp (FAQ)
Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay hoặc lập vi bằng
Bên bán gặp phải những rủi ro gì khi chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay?
Bên bán có thể đối mặt với nguy cơ bên mua không thanh toán toàn bộ số tiền còn lại, hoặc cố tình chiếm dụng bất động sản mà không hợp tác để hoàn tất thủ tục pháp lý. Về mặt pháp lý, bên bán vẫn là chủ sở hữu nên tiếp tục chịu trách nhiệm về thuế sử dụng đất và các nghĩa vụ khác. Nếu giá trị bất động sản tăng đột biến, bên bán có thể bị bên mua khởi kiện, yêu cầu phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với giá cũ.
Nghĩa vụ về thuế, phí khi mua bán giấy tay được giải quyết như thế nào?
Do giao dịch không được đăng ký tại cơ quan nhà nước, các bên thường bỏ qua nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (đối với bên bán) và lệ phí trước bạ (đối với bên mua). Tuy nhiên, khi một trong các bên yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng, Tòa án sẽ yêu cầu các bên phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính này với nhà nước như một điều kiện để công nhận hiệu lực giao dịch.
Thời hiệu để khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng giấy tay là bao lâu?
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 có quy thời hiệu khởi kiện về hợp đồng như sau: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì thời hiệu để khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng giấy tay là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm
Tòa án xác định việc “thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ” cụ thể ra sao?
Việc “thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ” không chỉ đơn thuần là việc bên mua đã thanh toán ít nhất 2/3 số tiền. Tòa án sẽ xem xét một cách toàn diện, bao gồm: bên mua đã trả phần lớn tiền, đã nhận bàn giao và quản lý, sử dụng bất động sản một cách công khai, ổn định, liên tục và không có tranh chấp; bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ liên quan và không có hành vi phản đối.
Giao dịch giấy tay đối với đất chưa có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) có giá trị không?
Giao dịch này có rủi ro pháp lý cực kỳ cao. Đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của Điều 45 Luật Đất đai 2024. Do đó, hợp đồng mua bán giấy tay trong trường hợp này gần như chắc chắn sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp, vì đối tượng giao dịch không hợp pháp.
Nếu một trong các bên qua đời trước khi hợp thức hóa giao dịch thì phải làm gì?
Trường hợp này rất phức tạp. Quyền và nghĩa vụ của người đã mất sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế của họ. Bên còn sống phải thương lượng với tất cả những người thừa kế hợp pháp của bên đã mất để cùng nhau hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực. Nếu không đạt được thỏa thuận, vụ việc chỉ có thể được giải quyết thông qua một vụ kiện tại Tòa án.
Loại tranh chấp phổ biến nhất phát sinh từ giao dịch nhà đất giấy tay là gì?
Các tranh chấp phổ biến nhất bao gồm: một bên (thường là bên bán) thay đổi ý định và từ chối công chứng hợp đồng khi giá đất tăng; bên bán lừa đảo bán cùng một mảnh đất cho nhiều người; hoặc tranh chấp phát sinh khi người thừa kế của bên bán không công nhận giao dịch do người đã mất thực hiện.
Vi bằng ghi nhận việc giao nhận nhà đất có giá trị hơn vi bằng chỉ ghi nhận việc giao tiền không?
Có. Vi bằng ghi nhận cả việc giao tiền và việc bàn giao thực tế bất động sản (hiện trạng, chìa khóa, giấy tờ liên quan) sẽ có giá trị chứng cứ cao hơn. Nó cho thấy giao dịch đã được thực hiện trên thực tế, củng cố lập luận về việc công nhận hợp đồng khi có tranh chấp, thay vì chỉ là một giao dịch vay mượn tiền đơn thuần.
Có thể thế chấp ngân hàng đối với nhà đất mua bằng giấy tay không?
Không. Ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp đối với những tài sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ, trong đó quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đứng tên người vay.
Trong khi đó theo quy định tại Điều 689, Điều 692 của Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Giao dịch giấy tay không cho phép người mua đăng ký quyền sở hữu, do đó không thể dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Hậu quả pháp lý nếu bên bán cố tình che giấu tình trạng bất động sản đang bị thế chấp hoặc tranh chấp?
Đây là hành vi có dấu hiệu lừa dối trong giao dịch dân sự. Nếu bên mua chứng minh được bên bán đã cố tình che giấu thông tin này, họ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 127 BLDS 2015.
Khi đó, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh cho bên mua theo khoản 3 và khoản 3 Điều 131 BLDS 2015
Có thể yêu cầu bên bán hoàn trả tiền và bồi thường nếu hợp đồng giấy tay bị tuyên vô hiệu không?
Có. Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo khoản 2 Điều 131 BLDS 2015. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại toàn bộ số tiền đã thanh toán. Ngoài ra, nếu chứng minh được lỗi thuộc về bên bán (ví dụ: cố tình bán đất không đủ điều kiện), bên mua có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại tương ứng theo khoản 4 Điều 131 BLDS 2015.
Luật sư hướng dẫn phương án giải quyết khi mua nhà đất bằng giấy viết tay hoặc vi bằng
Dịch vụ pháp lý của Luật Long Phan PMT đảm bảo bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Quý khách hàng một cách hiệu quả nhất. Các công việc mà luật sư thực hiện cho khách hàng:
- Phân tích chi tiết hợp đồng giấy tay hoặc vi bằng, đánh giá mức độ rủi ro pháp lý và khả năng được công nhận hiệu lực, xác định các yếu tố thuận lợi và bất lợi trong từng trường hợp cụ thể
- Tư vấn phương án khắc phục hợp pháp: Đưa ra các giải pháp để hợp thức hóa giao dịch như thực hiện công chứng bổ sung, ký kết hợp đồng mới hoặc các biện pháp pháp lý khác phù hợp với tình hình thực tế của từng vụ việc
- Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu công nhận giao dịch
- Đại diện tham gia tố tụng tại tòa án
- Hỗ trợ thương lượng với bên đối phương
- Giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy viết tay
- Hướng dẫn khách hàng thực hiện các thủ tục sang tên đổi chủ, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới dựa trên bản án của tòa án
>>>Xem thêm: Tư vấn xử lý người bán đất giấy tay không chịu làm thủ tục sang tên
Kết luận
Mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng không đáp ứng yêu cầu về hình thức theo pháp luật nhưng vẫn có thể được công nhận trong một số trường hợp đặc biệt. Luật sư Luật Long Phan PMT với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm sẵn sàng tư vấn và hỗ trợ Quý khách hàng giải quyết mọi vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản. Liên hệ hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.
Các bài viết liên quan có thể bạn quan tâm:
Tags: công chứng hợp đồng chuyển nhượng, Giải quyết tranh chấp đất đai, hợp đồng giấy tay, mua bán nhà đất bằng giấy tay, mua bán nhà đất bằng vi bằng, rủi ro khi mua bán giấy tay, vi bằng
Tôi mua một miếng đất 100 mv hình thức vi bằng nay tôi bán lại hình thức vi bằng lúc chủ sổ tên a nay chủ sổ tên B có bị ảnh hưởng vì kg lý lo đổi tên chủ sổ chủ mới vẫn làm vì bằng 800 vn cho người làm vi bằng mua bán cho tôi niếu có kiện tôi có bị ảnh hưởng vì kg
Kính chào bạn Thuan,
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về thắc mắc mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Đối với giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc bắt buộc công chứng chứng thực thì giao dịch mới có hiệu lực. Việc lập vi bằng bán đất hiện nay cũng đã bị cấm nên giao dịch đó ko có giá trị, rất dễ phát sinh tranh chấp
Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Chúng tôi kiến nghị bạn nên sắp xếp một buổi làm việc trực tiếp với luật sư chuyên môn của công ty chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline bên dưới
Đầu năm 2020 tôi có mua 2căn phòng trọ trong khu ký túc xa sư phạm kỹ thuật dc số 484 lê văn việt ,phường tăng nhơn phú a , quận 9 và có công chứng tai phòng công chúng nguyễn điệp quận 9
Đồng hồ điện đứng tên số nhà D20 lê văn việt
Vây xin luật sư cho hỏi mua như vậy có dc ko ak
Kính cháo bạn Thanh
Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:
Đối với việc mua bán bất động sản phải đảm bảo các điều kiện: Nhà đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bất động sản chuyển nhượng không có tranh chấp theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013.
Nếu tuân thủ đúng các điều kiện trên thì có thể tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật
Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp hoặc có khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline bên dưới.
Chào luật sư ? cho em hỏi
Em có mua một miếng đất sổ chung ông A bán cho ông B nhưng có công chứng văn phòng luật sư. Sau này ông B bán lại cho em thì ra VPLS . Cho em hỏi là có sao không ạ
Xin cảm ơn !
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Xin chào Luật sư!
Ông B mua miếng đất sổ chung, giờ ông B bán lại cho em thì cần thủ tục mua bán như thế nào để an toàn ạ?
Rất cảm ơn Luật sư,
viec lap vi bang co hieu luat ko anh.em co hoi mua 80m cua ben.b bang hinh thuc vi bang..
Chào bạn,
vui lòng cung cấp thêm thông tin chi tiết về vấn đề bạn cần tư vấn để được luật sư tư vấn, hỗ trợ cụ thể, chi tiết hơn.
Trân trọng!
Anh Cho em hỏi. Em có đặt cọc mua một căn nhà sổ chung. Hẹn đến 1 tháng nữa thì vi bằng tất toán. Nhưng vì căn nhà đó chủ trước bán lại cho các anh môi giới. Rồi các anh này lại thông tin cho các bạn môi giới nữa bán. Em vô tình phát hiện ra căn nhà đó còn đăng bán trên chợ tốt nên em gọi điện giả vờ hỏi xem căn đó có ai cọc chưa? Thì bạn ấy trả lời là chưa ai cọc. Vậy nếu trường hợp em công chứng vi bằng rồi và dọn và ở thì có trường hợp bên khác cũng vi bằng rồi xảy ra tranh chấp không? Văn phong thừa phát lại họ có đảm bảo được rằng căn đó đã được thực hiện giao dịch cho chủ trước rồi không?
Thank anh!
Chào bạn theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 thì Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Như vậy, chỉ khi cả hai bên đã thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ và đăng ký với cơ quan địa chính thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có giá trị hiệu lực, khi đó, bạn toàn có toàn quyền quyết định đối với phần nhà đất trên. Ngoài ra, Sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực sửa đổi, bổ sung lại Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013 và hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì bạn cần phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng này.
Trân trọng!
Tôi có mua mảnh đất có 2 sổ đỏ 1sô cũ và môt sổ phát sinh thêm diên tích.nhưng đến ngày hết hơp đồng mà bên bán chỉ có sổ cũ và sổ phát sinh chưa làm song.thì bán có phải bồi thường tuong duong số tiền tôi đã coc ko ạ
Chào bạn,
vấn đề này, cần xác định trong trường hợp lỗi là do bên bán chây ì không chịu thực hiện thủ tục thì bạn có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bên kia phải hoàn trả lại tiền cọc và thanh toán thêm một khoản tiền phạt cọc tương đương với tiền cọc. Trong trường hợp lỗi là do cơ quan nhà nước chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục thì bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, trong trường hợp bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn có thể sẽ bị mất tiền cọc.
Trân trọng!
Kính chào ban tư vấn luật ! Em có câu hỏi như sau : em đã đặt cọc 50tr để mua một căn nhà cấp 4 dt n5 d16 Màgiấy tờ vi bằng đã mua đi bán lại qua 3 người rồi nhưng khi giấy tờ bên bán cung cấp cho em xem thì lại khg có . Mà chỉ có giấy bán trực tiếp của chủ sở hữu đã ký và lăn dấu vân tay sẵn ai mua thì bên bán chỉ điền tên của họ vào và đi làm vi bằng thôi .em cảm thấy lo như thế nếu đi làm vi bằng sang tên cho em thì có xảy ra tranh chấpgì kg ạ hay em nên ngừng giao dịch , nhưng nếu em ngừng thì em sẽ bị mất cọc ạ . Em xin chân thành cám ơn!
Chào bạn,
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực là căn cứ để chứng minh giao dịch giữa các bên là hợp pháp và chứng minh bạn là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà.
Đối với giao dịch nhà đất bằng vi bằng, căn cứ khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng chỉ được xem là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét giải quyết tranh chấp, nó không có giá trị thay thế một văn bản công chứng, chứng thực đặc biệt là không có giá trị như một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất bằng vi bằng rất phát sinh tranh chấp và gây bất lợi cho bên mua vì không xác định rõ quyền sở hữu của người mua đối với căn nhà. Chính vì vậy, để hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của bạn, bạn cần yêu cầu bên bán tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng, chứng thực).
Nếu có thắc mắc về nội dung tư vấn trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline 1900636387. Trân trọng.
Mọi người đa số đặt câu hỏi về việc họ mua đất bằng vi bằng nhưng những câu trả lời của bạn đều là khuyên ra công chứng với chứng thực.Vậy cho mình hỏi đã là đất vi bằng thì có phòng công chứng nào chứ thực cho việc mua bán này không.cảm ơn
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Long Phan PMT. Về thông tin bạn cung cấp, bạn hỏi rằng giao dịch mua bán đất bằng hình thức vi bằng thì có được phòng công chứng chứng thực cho giao dịch này hay không? Chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Như đã chia sẻ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014). Như vậy, việc mua nhà đất bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật và không có giá trị pháp lý. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giao dịch bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng để có giá trị pháp lý và tránh tranh chấp về sau. Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà đất đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng thì đều có thể thực hiện công chứng mà không phụ thuộc vào việc hợp đồng lập bằng vi bằng hay không.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!
Chào anh luật sư, cho tôi hỏi về đất mua sau ngày 1/07/2014 và trước ngày 24/02/2020, mua bán đất bằng vi bằng có làm sổ được không, đất này là đất nông nghiệp. Xin xem và trả lời giúp tôi, xin cám ơn.
Chào bạn, đối với trường hợp của bạn tôi đưa ra quan điểm tư vấn như sau: vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.
Như vậy, việc mua bán đất bằng vi bằng từ 01/7/2014 đến 24/02/2020 là chưa đúng với quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch chuyển nhượng để làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp mà không thẩm định được giao dịch đó có giá trị pháp lí hay không.
Đồng thời căn cứ vào khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì chỉ có trong trường hợp vi bằng lập từ trước 01/7/2014 thì bạn mới được cấp sổ đỏ mà không cần làm hợp đồng chuyển nhượng, còn sau thời gian đó sẽ không được cấp sổ đỏ.
Anh cho em hỏi em tính mua 1 căn nhà 80m2.có điện nước của nhà nước tính.có số nhà huyện cấp.do ông A là chủ đất có 4221m2 năm 2002.ông chuyển nhượng cho vợ 1000m2 năm 2003.tổng còn lại là 3221m2 ông phân lô bán ai nấy tư làm nhà năm 2006.nay ông chủ đất chết rồi.căn nhà tôi muốn mua đã qua 3 tay bán qua lại bằng sổ vi bằng chủ thứ 3 nói chuyển đổi được sổ hồng vậy mình có phải đi gặp chủ nhà thứ 1 hay là gặp vợ con chủ đất để làm sổ.hay là em mua căn nhàtrên rồi tự đi làm sổ.nếu đi làm cần những thủ tục gì ạ.em cảm ơn mong anh tư vấn dùm ạ.
Tôi muốn mua 1lô đất 4*9 trong mảnh đất phân lô.mà diện tích nhỏ k thể tách lô được.bán bằng hình thức vi bằng.v cho tôi hỏi nếu như muốn an toàn về mảnh đất của minh thì cần những đều gì. Toi rất chân thành cám ơn.
Chào bạn, dựa trên nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”. Hiện nay rất nhiều người lầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.
Như vậy, thực tế vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Do đó, bạn nên cân nhắc về việc mua phần đất thông qua hình thức lập vi bằng để tránh rủi ro.
Thứ hai, trường hợp này thửa đất của bạn không đủ diện tích tối thiểu để tách lô thì có thể lựa chọn hình thức là đồng sở hữu lô đất đó. Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận. Như vậy, trong trường hợp này bạn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất đó, sau đó yêu cầu đứng tên đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, khi tiến hành giao dịch đối với loại đất phân lô, bán nền bạn cần lưu ý một số điều để tránh rủi ro như:
• Không chuyển tiền cho bên chuyển nhượng nếu không ký hợp đồng đặt cọc.
• Kiểm tra một số thông tin của bên chuyển nhượng (bên bán) như:
o Bên chuyển nhượng có phải là chủ đầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.
o Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
• Phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Nếu còn bất kỳ vướng mắc, khó khăn hay cần tư vấn về các lĩnh vực pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Tổng đài: 1900.63.63.87 để được Luật sư của chúng tôi tư vấn cụ thể. Rất mong nhận được sự hợp tác!
Tôi muốn mua 1 miếng đất, đã có quy hoạch đường đi nhưng vì chưa thực hiện nên việc mua bán không thể công chứng được? Vậy trong trường hợp này tôi có thừa phát lại làm vi bằng được không?
Cho em hỏi em có mua một miếng đất mà viết giấy tay ko có công chứng mộc đỏ có sao ko ạ
Anh cho em hỏi chút. Em mua mảnh đất 206m nhưng chung sổ vơi chủ nhà manh 298. Tổng là 504m, 2 thưa đất khac nhau trên cùng 1 sổ đỏ. Nay em muon chuyển nhượng sang em mảnh 206m thi văn phòng đất đai nói không chuyển nhương đuoc vì trên sổ ghi chữ ” T “. Vay em lập vi bằng rồi có được không ạ. Hay em cần thủ tục gì cho hợp pháp vì sổ chủ nhà vẫn cầm ạ nhỡ họ bán thì sao. Em xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Công ty Luật Long Phan PMT. Về thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Đầu tiên, bạn mua mảnh đất 206 m2 đang chung sổ đỏ với chủ đất, tuy nhiên Văn phòng đăng ký đất đai không chấp nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chữ “T”. Giải thích về sổ đỏ có lý hiệu chữ “T”, theo Quyết định số 499QĐ/ĐC của Tổng cục địa chính, ban hành quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê đất, sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai; chữ T quy định loại đất với “mục đích để ở”.
Như vậy, sổ đỏ này được cấp trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, và đến thời điểm này đã không còn loại đất có ký hiệu chữ T nữa. Trường hợp này do người chủ đất vẫn chưa đi cấp đổi lại sổ đỏ mới theo quy định pháp luật đất đai hiện hành. Hiện tại, giấy chứng nhận cũ không thể hiện mục đích sử dụng đất thì bạn có thể yêu cầu chủ đất đến phòng tài nguyên và môi trường xác định mục đích sử dụng đất để xem xét cấp đổi giấy chứng nhận mới.
Do đó, bên bán phải tiến hành thủ tục cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014.
Thứ hai, về việc bạn đã lập vi bằng nhưng vẫn cần phải công chứng hợp đồng mua bán đất. Bởi theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi lại sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực. Vi bằng chỉ là căn cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính khi có tranh chấp xảy ra theo quy định pháp luật, là căn cứ để thực hiện các giao dịch giữa các bên.
Đây là hình thức gặp rất nhiều rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra, vì Thừa phát lại chỉ ghi lại hành vi mua bán của bạn là có thật, mà không thẩm định được giao dịch này có giá trị pháp lý hay không.
Do đó, trước tiên bạn nên yêu cầu chủ nhà tiến hành cấp đổi lại sổ mới. Sau đó, để dễ dàng cho việc chuyển nhượng cũng như bớt lo sợ quyền sử dụng đất của mình có thể bị chủ nhà chuyển nhượng cho người khác, bạn có thể yêu cầu chủ nhà tách thửa, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên bạn.
Trên đây là toàn bộ thông tin tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của bạn. Nếu bạn đọc còn bất kỳ vướng mắc nào, vui lòng gọi ngay cho chúng tôi qua HOTLINE: 1900.63.63.87 để được luật sư tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn !
Tôi co mưa một căn nhà sổ chung có lập vi bằng.gio tôi được phan hoi co sự cương chế.toi thắc mắc tại sao lúc người chủ xây nhà lên xong xuôi họ bán lại cho tôi thì co quan chức trách không vào cuong chế lúc đó .mà tại sao để cho người ta bán đi rùi thì có quan chức trách vào cuong chế phải do bo .mà khu này cũng có hơn 10 nhà như nhau lại không bị cưỡng chế như tôi mà chỉ có mình nha toi bị cưỡng chế .vậy xin luật sư hay giải thích dùm tôi và cách để xử lý được không a
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Long Phan PMT. Về thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Theo Điều 92 Luật Nhà ở 2014, nhà ở bị cưỡng chế phá dỡ khi thuộc một trong các trường hợp sau:
• Nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai;
• Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ;
• Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đầu tiên bạn hỏi lý do vì sao không thực hiện cưỡng chế khi người chủ cũ xây ngôi nhà mà khi đã bán cho bạn thì tiến hành cưỡng chế phá dỡ. Để trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng tôi cần thông tin về lý do của Quyết định cưỡng chế căn nhà của bạn là gì? Có thể là lý do này chỉ phát sinh sau khi bạn mua căn nhà (Nhà bị hư hỏng nặng, Nhà thuộc diện giải tỏa,…) hoặc có thể là trước khi bạn mua căn nhà thì Cơ quan có thẩm quyền chưa phát hiện sai phạm để ban hành Quyết định cưỡng chế, điều này là không vi phạm pháp luật vì thời hiệu để xử lý vi phạm là hai năm. Thêm vào đó hình thức hợp đồng mua bán nhà là bằng hình thức vi bằng, Vi bằng chỉ có giá trị chứng minh rằng đã có một giao dịch mua bán giữa bạn và bên bán chứ không có giá trị như một hợp đồng mua bán có công chứng/chứng thực mà theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì Hợp đồng mua bán phải có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật.
Khi ngôi nhà của bạn bị cưỡng chế buộc phá dỡ vì một trong các lý do trên, nếu lý do căn nhà bị cưỡng chế phát sinh sau khi bạn đã mua căn nhà thì bạn sẽ phải tự chịu trách nhiệm về việc căn nhà sẽ bị cưỡng chế. Tuy nhiên, nếu vào thời điểm mua bán, bên bán cố ý che giấu tình trạng ngôi nhà, đưa ra thông tin gian dối nhằm che giấu thông tin thì bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán giữa bạn và bên bán vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015) hoặc bị lừa dối (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015). Khi có đủ căn cứ, Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa bạn và bên bán bị vô hiệu. Lúc này, các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức bạn hoàn trả cho bên bán căn nhà và lấy lại số tiền chuyển nhượng. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!
Cho e hỏi nhà mẹ bán cho e lại e định ra công chứng vi bằng vì nha chưa có sổ nhà mẹ e mua 2003 đến giờ k có bất cứ tranh chấp gì hết giờ e ra công chứng vi bằng được không e dự định là khi có nào có đợt tự e đi làm sổ đỏ luôn , vì khu này đả cho 1 số vào sổ rùi
Chao luat su,
Toi co vai dieu can tham khai luat mua ban ha Dat ma gia dinh toi dang vuong phai:
Nam 2014 gia dinh toi Vo mua can nha va Dat cua 1 nguoi tri gia 330trieu, chi viet giay tay khong thong qua chinh Quyen, cai thieu cua gia dinh toi lla ko xem giay to lien Quan den nha va Dat, va 2 ben thoa thuan tra truoc 90tr con lai 240trieu, thoi gian 1/2015 den 6/2014 gia dinh toi do lam an Thua lo, ko kha Mang thanh Toan Tiep tien goc, Ben ban co thoa thuan lai suat 1.5%/ thang, moi thang gia dinh toi Dong lai cho Ben ban bang tien mat co chU ki cua Ben ban la 3tr6, tong cong tien lai toi Dong la 160tr. Den thang 7/2017 Ben ban khong lay lai nua ca Chuyen sang gop 240tr moi thang 5tr, Toi thanh Toan du den 10/2020 la 200tr con lai 40tr thi phat Hien giay to Nhà Dat lien Quan den tai san toi mua Ben ban da the chap nguoi Khac, Thi toi khong tra nua, va den 6/2021 Ben ban den doi tien lai nhung van khong Mang theo giay to Nhà Dat, Toi co de cap den va hen Ben ban ra cong chung 1 Ben Dua tien va 1 Ben Dua giay to da sang ten cho Ben mua, nhung Ben ban khong Dong y, cu doi lay tien Nhà tat, va noi Nhà cua Ben van ben ban co Quyen cam co. Vi vay toi xin tham khao y kien Cua luat Su, Toi muon kien Ben ban co duoc khong va ti le thang kien bao nhieu Phan tram ah. Toi xin cam on rat nhieu
Cho e hỏi khi mà mình là chính chủ của đất đó mà bị người khác làm dụng và đang chạy bìa đỏ thì mình có lấy lại đc k ạ . Và khi giấy tờ mà đc mua in sẵn thì có hiểu lực trên pháp luận không ạ
Chào luật sư!
Ngày 29/04/2020 tôi có mua một ngôi nhà 24m² theo hình thức lập vi bằng. Trong quá trình sử dụng thì phát sinh tranh chấp lối đi chung với hàng xóm – là chị của người chủ đầu tiên. Sau đó tôi đăng tin bán nhà thì phát hiện ngôi nhà của tôi nằm trong khu quy hoạch thành đất công trình công cộng. Vậy tôi có thể kiện người bán được không. Nếu được thì hợp đồng mua bán có vô hiệu không và tôi có thể trả lại đất cho người bán và lấy tiền lại được không.
Xin chân thành cảm ơn luật sư!
Chào luật sư.e có mua miếng đất.nhung giấy tờ thì viết tay hai bên.bay giờ em có làm nhà xong rồi.dat của em có thể tranh chấp gì ko ah
E mua đất nền sơ đồ 15 đang làm sổ thì có vi bằng được không anh
Tôi có mua 1 mảnh đất 60m2. Do không đủ diện tích để tách sổ thì phải làm sao cho hợp lý.. Xin luật sư tư vấn dùm.. Cảm ơn ạ..
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp của em. Năm 2016 em có mua 1 căn nhà ở hóc môn TP HCM. Do em thiếu tiền nên chủ nhà chỉ bán cho em phần nhà mặt tiền phía trước và em phải ký vi bằng và bán giấy tay lại cho người khác phần đằng sau và em là người đứng tên trên sổ hồng chính thức được công chứng sang tên theo pháp luật.
Việc ký công chứng sang tên cho em và em lập vi bằng bán cho người khác phần nhà phía sau cùng 1 ngày .và em được cấp sổ Chứng nhận vào 1 tháng sau đó.
Ngoài ra trong ngày đó chủ nhà bắt e phải ký thêm 1 tờ viết tay nội dung là chỉ bán cho em 1 phần nhà. Và có 1 phần đất nhỏ khoản vài m2 bên hông nhà ngay vị trí cửa sổ sẽ dùng làm đất chung giữa 2 nhà
Nay nhà phía sau chiếm dụng để làm đất trồng cây và ngăn cản việc em mở cửa sổ nên xảy ra mâu thuẩn.phần đất này vẫn còn nằm trên sổ CN do em đứng tên
Luật sư cho em hỏi. 3 hợp đồng trên gồm giấy viêt tay có lập vi bằng giao tiền em bán nhà , giấy viết tay bán 1 phần nhà và hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có chứng thực và sáng tên hợp lệ thì khi có tranh chấp sẽ giải quyết như thế nào ạ. Khả năng nào sẽ xảy ra .giấy viêt tay không lập vi bằng có hiệu lực không ạ.
Em cảm ơn luật sư
Dạ em xin chào.Ba mẹ em có mua một miếng đất đứng tên ông A chuyển nhượng cho ông B và ông b vi bằng qua cho ba em. Có văn bản chuyển nhượng những chưa xác minh ai có quyền sở hữu đất.nếu như thế có bị ảnh hưởng nhièu khi ba em sang nhượng.hay Ông B có thế chuyển cho một bên khác như ba em không ạ.Nếu trường hợp đó xảy ra thì nên giải quyết ntn ạ
Tôi muốn mua một căn ccmn ,toà nhà có 11căn . Vậy khi làm thủ tục vi bằng ,bằng cáh nào để biết chủ k nợ ngân hàng do cầm cố sổ đỏ , hoặc cần những giấy tờ zi để tránh rủi ro
Kính chào Quý Khách! Cảm ơn Quý Khách đã liên hệ. Quý Khách vui lòng để ý điện thoại, chuyên viên tư vấn của Chúng tôi sẽ sớm liên hệ tư vấn.