Bán đất bằng giấy tay không chịu sang tên diễn ra khá phổ biến hiện nay. Việc mua bán đất giấy tay luôn tồn tại rất nhiều rủi ro khi người bán không chịu sang tên cho người mua. Khi đó, người mua phải làm gì để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi sẽ làm rõ về vấn đề này.
Mục Lục
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch mua bán đất
Mua bán đất thực chất là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, việc mua bán phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Riêng đối với các giao dịch về đất, đặc biệt là mua bán đất phải được thể hiện bằng hình thức là VĂN BẢN, có CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC. Việc mua bán đất không bằng văn bản, hay không công chứng, chứng thực được xem là vi phạm về hình thức của giao dịch, rất dễ phát sinh tranh chấp đất đai sau này.
Mua bán đất bằng giấy tay có hợp pháp không?
Việc mua bán đất bằng giấy tay là vi phạm về hình thức. Việc không tuân thủ về hình thức có thể dẫn đến việc mua bán này vô hiệu. Khi đó, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
Nói cách khác, việc mua bán được xem như chưa thực hiện, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
LƯU Ý:
Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Ngoài ra, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, việc mua bán đất bằng giấy tay vẫn có thể có hiệu lực nếu thuộc trường hợp tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;
- Một bên hoặc các bên có yêu cầu công nhận giao dịch;
- Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch bằng một quyết định.
>>>Xem thêm: Năm 2020 mua bán nhà bằng giấy tay hoặc lập vi bằng có được không?
Phải làm gì khi người bán đất giấy tay không chịu sang tên?
Yêu cầu công nhận hợp đồng bán đất bằng giấy tay
Để bảo vệ quyền lợi của người mua khi chủ đất đã bán đất nhưng lại không chịu thực hiện thủ tục sang tên, người mua có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận hợp đồng bán đất khi có căn cứ một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
Sau khi Tòa án công nhận việc “mua bán nhà đất” bằng một Quyết định có hiệu lực pháp luật. Người mua đã có đủ điều kiện thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định pháp luật.
Thực hiện thủ tục sang tên
- Tiến hành kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ và các phí khác liên quan). Riêng đối với thuế thu nhập cá nhân, bên bán phải chịu.
- Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
Người mua nộp một bộ hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
- Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- GIẤY TỜ VIẾT TAY bán đất kèm Quyết định có hiệu lực công nhận hợp đồng;
- Các giấy tờ thể hiện về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Các giấy tờ chứng minh nhân thân người nộp.
>>>Xem thêm: Thủ tục pháp lý buộc chủ nhà sang tên sổ khi đã bán đất
Thủ tục khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng giấy tay
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Để công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng bán đất bằng giấy tay, người mua phải tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp theo quy định pháp luật tố tụng dân sự hiện hành.
Trình tự thủ tục giải quyết
- Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.
- Tòa án có trách nhiệm cấp ngay cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến quy định của pháp luật về giao dịch liên quan đến nhà đất cũng như hướng xử lý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay nhưng người bán không chịu sang tên sổ đỏ. Trường hợp bài tư vấn trên có những điểm chưa rõ hoặc bạn đang gặp bất cứ khó khăn khi đang giải quyết vụ việc tương tự, hãy liên hệ Công ty Luật Long Phan thông qua hotline 1900636387 bên dưới để được giải đáp và hỗ trợ hiệu quả nhất. Trân trọng!
Có thể bạn quan tâm:
Tôi có thắc mắc muốn hỏi luật sư
Chào bạn, Đề nghị bạn ghi rõ nội dung câu hỏi và nội dung thắc mắc muốn được giải đáp. Trân trọng!
Tôi mua dat vào nam 2018 den nam 2020 tôi co xây nhà. Nhưng khi mua dat tôi mua bằng giấy viết tay.cho tôi hỏi giờ tôi muốn ra công chứng giấy tờ viết tay dược không. Cảm ơn
Chào bạn, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý thì theo quy định tại Điểm a khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 phải được lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực hợp pháp, khi đó mới có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Như vậy, khi hợp đồng chưa được công chứng, thì bạn có thể thực hiện công chứng, chứng thực để hoàn thiện hồ sơ đăng kí đất đai.
Trân trọng!
Chào luật sư.
Xin cho tôi hỏi, tôi có mua một nền nhà, do điều kiện đi lại khó khăn và ki h tế chưa đủ, tôi và bên bán có làm giấy tay mua bán, do bên người bán không biết chữ nên 2 vợ chồng anh chị ấy lăn tay chứ không kí tên. Vào ngày 11/11/2020 tôi đã đóng 50% thuế phí trước bạ cho nhà nước để làm hợp đồng sang nhượng, nhưng bên bán hiện tại muốn đòi thêm tiền thì mới chịu kí vào hợp đồng mua bán hợp pháp, luật sư cho xin ý kiến giúp tôi với ạ. Xin chân thành cảm ơn
Chào bạn,
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 tại Điều 167 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập thành hợp đồng, có công chứng chứng theo quy định thì việc chuyển nhượng đó mới có hiệu lực pháp luật và sau đó mới có thể tiến hành các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nên việc lập giấy tay là không đúng theo quy định. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp bạn đã thanh toán tiền chuyển nhượng và có giấy xác nhận thanh toán thì hợp đồng trên vẫn có thể có hiệu lực theo quy định pháp luật Dân sự 2015. Trường hợp, hợp đồng đã có hiệu lực nhưng bên bán không chịu giao đất theo như đã thỏa thuận thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Trân trọng!
Ba tôi đã mua 1 miếng đất nhưng chủ quyền sử dụng đất đã chết và vợ ông ta cũng đã chết, giờ còn 2 đứa con, nhưng người con lớn đã được chia phần rồi, vậy muốn sang tên phải làm như thế nào?
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.