Năm 2023 có được mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng không ?

Mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng là những sự kiện diễn ra rất nhiều trên thực tế. Vậy việc lập vi bằng hoặc lập hợp đồng tay khi mua bán nhà đất có hợp pháp không và pháp luật hiện hành năm 2023 có quy định như thế nào về vấn đề này. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi sẽ tư vấn rõ hơn các quy định pháp luật về vấn đề mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng năm 2023.

kinh nghiem mua nha vi bang
Việc mua bán đất đai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật

Quy định của pháp luật về mua bán nhà đất

Tổng quát về mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự giữa các chủ thể mà một bên là người có quyền sử dụng đất “thổ cư” có mục đích chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở này cho bên còn lại.

Căn cứ theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.

Điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:

  • Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

>>> Tham khảo bài viết về thủ thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất: Thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất

>>> Tham khảo bài viết về Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

==>>CLICK TẢI MẪU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Mua bán nhà đất bằng giấy tay

Pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng theo cách hiểu phổ biến trên thực tế, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.

Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng

Theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do các văn phòng Thừa phát lại lập.

Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…).

Tính hợp pháp của việc mua bán nhà đất bằng giấy tay

mua nha dat khong cong chung
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thường diễn ra trên thực tế

Từ ngày 01/07/2014

Theo Điều 211 Luật Đất đai 2013, ngày 01/07/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp không công chứng, chứng thực thì hợp đồng vô hiệu.

Tuy nhiên Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch dân sự có sự vi phạm về hình thức có hiệu lực trong trường hợp:

  • Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
  • Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch;
  • Theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng đất hoặc nhà đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.

Trước ngày 01/07/2017

Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

  • Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
  • Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Như vậy, thống nhất từ các quy định trên, có 02 trường hợp hợp được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay (hợp đồng chuyển nhượng không cần công chứng, chứng thực); tuy nhiên các hợp đồng này đều phải có hiệu lực từ trước ngày 01/07/2014 thì mới coi là hợp pháp.

Giá trị pháp lý của việc mua bán nhà đất bằng lập vi bằng

Luu y khi mua nha dat bang vi bang
Lập vi bằng khi mua bán nhà đất thường mang lại nhiều hậu quả không tốt trên thực tế

Mua bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng thường diễn ra trên thực tế. Căn cứ khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định pháp luật; là căn cứ để thực hiện các giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân  theo quy định của pháp luật.

Như vậy, vi bằng chỉ có tác dụng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và chỉ có giá trị làm chứng cứ để giải quyết trong vụ án tranh chấp dân sự và hành chính. “Căn cứ để thực hiện giao dịch” theo quy định khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP chỉ được hiểu là căn cứ xác minh có giao dịch thực hiện chứ không phải là căn cứ xác minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Trên thực tế, để có thể công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải đạt những điều kiện được nêu tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, tuy nhiên không phải ai cũng đáp ứng đủ các điều kiện có thể chuyển nhượng để được công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện hình thức lập vi bằng để mua bán nhà đất và cách lập vi bằng thường là cơ sở cho nhiều đối tượng xấu lợi dụng nhằm LỪA ĐẢO người dân khi mua bán nhà đất.

Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng quy định:

  • Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
  • Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật không được lập vi bằng.

Dựa trên những quy định mới, lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013 và hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

Trên đây là bài viết tư vấn về hợp đồng mua bán nhà đất của chúng tôi. Quý bạn đọc có thắc mắc hoặc có nhu cầu tư vấn pháp luật về các vấn đề liên quan tới đất đai, hợp đồng vui lòng liên hệ qua hotline 1900.63.63.87của Công ty Luật Long Phan PMT để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.

Scores: 4.31 (13 votes)

Luật sư: Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng

Thạc Sĩ – Luật Sư Phan Mạnh Thăng thành viên đoàn luật sư Tp.HCM. Founder Công ty luật Long Phan PMT. Chuyên tư vấn giải quyết các vấn đề về đất đai, hợp đồng thương mại ổn thỏa và nhanh nhất. Với 7 năm kinh nghiệm của mình đã giải quyết thành công nhiều yêu cầu pháp lý của khách hàng.

26 thoughts on “Năm 2023 có được mua bán nhà đất bằng giấy tay hoặc lập vi bằng không ?

  1. Nguyễn bá thuận says:

    Tôi mua một miếng đất 100 mv hình thức vi bằng nay tôi bán lại hình thức vi bằng lúc chủ sổ tên a nay chủ sổ tên B có bị ảnh hưởng vì kg lý lo đổi tên chủ sổ chủ mới vẫn làm vì bằng 800 vn cho người làm vi bằng mua bán cho tôi niếu có kiện tôi có bị ảnh hưởng vì kg

    • Phan Mạnh Thăng says:

      Kính chào bạn Thuan,
      Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến luatlongphan.vn. Về thắc mắc mà bạn vừa trình bày, chúng tôi xin tư vấn như sau:
      Đối với giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc bắt buộc công chứng chứng thực thì giao dịch mới có hiệu lực. Việc lập vi bằng bán đất hiện nay cũng đã bị cấm nên giao dịch đó ko có giá trị, rất dễ phát sinh tranh chấp
      Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Chúng tôi kiến nghị bạn nên sắp xếp một buổi làm việc trực tiếp với luật sư chuyên môn của công ty chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline bên dưới

  2. Nguyễ văn thanh says:

    Đầu năm 2020 tôi có mua 2căn phòng trọ trong khu ký túc xa sư phạm kỹ thuật dc số 484 lê văn việt ,phường tăng nhơn phú a , quận 9 và có công chứng tai phòng công chúng nguyễn điệp quận 9
    Đồng hồ điện đứng tên số nhà D20 lê văn việt
    Vây xin luật sư cho hỏi mua như vậy có dc ko ak

    • Phan Mạnh Thăng says:

      Kính cháo bạn Thanh
      Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:
      Đối với việc mua bán bất động sản phải đảm bảo các điều kiện: Nhà đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bất động sản chuyển nhượng không có tranh chấp theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013.
      Nếu tuân thủ đúng các điều kiện trên thì có thể tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật
      Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp hoặc có khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua hotline bên dưới.

    • KHAC says:

      Chào luật sư ? cho em hỏi
      Em có mua một miếng đất sổ chung ông A bán cho ông B nhưng có công chứng văn phòng luật sư. Sau này ông B bán lại cho em thì ra VPLS . Cho em hỏi là có sao không ạ
      Xin cảm ơn !

      • Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng says:

        Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.

    • Phan Mạnh Thăng says:

      Chào bạn,
      vui lòng cung cấp thêm thông tin chi tiết về vấn đề bạn cần tư vấn để được luật sư tư vấn, hỗ trợ cụ thể, chi tiết hơn.
      Trân trọng!

  3. Luân says:

    Anh Cho em hỏi. Em có đặt cọc mua một căn nhà sổ chung. Hẹn đến 1 tháng nữa thì vi bằng tất toán. Nhưng vì căn nhà đó chủ trước bán lại cho các anh môi giới. Rồi các anh này lại thông tin cho các bạn môi giới nữa bán. Em vô tình phát hiện ra căn nhà đó còn đăng bán trên chợ tốt nên em gọi điện giả vờ hỏi xem căn đó có ai cọc chưa? Thì bạn ấy trả lời là chưa ai cọc. Vậy nếu trường hợp em công chứng vi bằng rồi và dọn và ở thì có trường hợp bên khác cũng vi bằng rồi xảy ra tranh chấp không? Văn phong thừa phát lại họ có đảm bảo được rằng căn đó đã được thực hiện giao dịch cho chủ trước rồi không?
    Thank anh!

    • Phan Mạnh Thăng says:

      Chào bạn theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 thì Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Như vậy, chỉ khi cả hai bên đã thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ và đăng ký với cơ quan địa chính thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có giá trị hiệu lực, khi đó, bạn toàn có toàn quyền quyết định đối với phần nhà đất trên. Ngoài ra, Sau ngày 24/02/2020, Nghị định 08/2020/NĐ-CP có hiệu lực sửa đổi, bổ sung lại Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013 và hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì bạn cần phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng này.
      Trân trọng!

  4. Mai says:

    Tôi có mua mảnh đất có 2 sổ đỏ 1sô cũ và môt sổ phát sinh thêm diên tích.nhưng đến ngày hết hơp đồng mà bên bán chỉ có sổ cũ và sổ phát sinh chưa làm song.thì bán có phải bồi thường tuong duong số tiền tôi đã coc ko ạ

    • Phan Mạnh Thăng says:

      Chào bạn,
      vấn đề này, cần xác định trong trường hợp lỗi là do bên bán chây ì không chịu thực hiện thủ tục thì bạn có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng và bên kia phải hoàn trả lại tiền cọc và thanh toán thêm một khoản tiền phạt cọc tương đương với tiền cọc. Trong trường hợp lỗi là do cơ quan nhà nước chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục thì bạn không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, trong trường hợp bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn có thể sẽ bị mất tiền cọc.
      Trân trọng!

  5. Đỗ dung says:

    Kính chào ban tư vấn luật ! Em có câu hỏi như sau : em đã đặt cọc 50tr để mua một căn nhà cấp 4 dt n5 d16 Màgiấy tờ vi bằng đã mua đi bán lại qua 3 người rồi nhưng khi giấy tờ bên bán cung cấp cho em xem thì lại khg có . Mà chỉ có giấy bán trực tiếp của chủ sở hữu đã ký và lăn dấu vân tay sẵn ai mua thì bên bán chỉ điền tên của họ vào và đi làm vi bằng thôi .em cảm thấy lo như thế nếu đi làm vi bằng sang tên cho em thì có xảy ra tranh chấpgì kg ạ hay em nên ngừng giao dịch , nhưng nếu em ngừng thì em sẽ bị mất cọc ạ . Em xin chân thành cám ơn!

    • Phan Mạnh Thăng says:

      Chào bạn,
      Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực là căn cứ để chứng minh giao dịch giữa các bên là hợp pháp và chứng minh bạn là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà.
      Đối với giao dịch nhà đất bằng vi bằng, căn cứ khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng chỉ được xem là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét giải quyết tranh chấp, nó không có giá trị thay thế một văn bản công chứng, chứng thực đặc biệt là không có giá trị như một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
      Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất bằng vi bằng rất phát sinh tranh chấp và gây bất lợi cho bên mua vì không xác định rõ quyền sở hữu của người mua đối với căn nhà. Chính vì vậy, để hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của bạn, bạn cần yêu cầu bên bán tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng, chứng thực).
      Nếu có thắc mắc về nội dung tư vấn trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi thông qua hotline 1900636387. Trân trọng.

      • Lê thanh thuận says:

        Mọi người đa số đặt câu hỏi về việc họ mua đất bằng vi bằng nhưng những câu trả lời của bạn đều là khuyên ra công chứng với chứng thực.Vậy cho mình hỏi đã là đất vi bằng thì có phòng công chứng nào chứ thực cho việc mua bán này không.cảm ơn

        • Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng says:

          Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Long Phan PMT. Về thông tin bạn cung cấp, bạn hỏi rằng giao dịch mua bán đất bằng hình thức vi bằng thì có được phòng công chứng chứng thực cho giao dịch này hay không? Chúng tôi xin được tư vấn như sau:
          Như đã chia sẻ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014). Như vậy, việc mua nhà đất bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật và không có giá trị pháp lý. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giao dịch bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng để có giá trị pháp lý và tránh tranh chấp về sau. Do đó, nếu hợp đồng mua bán nhà đất đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng thì đều có thể thực hiện công chứng mà không phụ thuộc vào việc hợp đồng lập bằng vi bằng hay không.
          Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!

  6. NGUYỄN THỊ LIÊN says:

    Chào anh luật sư, cho tôi hỏi về đất mua sau ngày 1/07/2014 và trước ngày 24/02/2020, mua bán đất bằng vi bằng có làm sổ được không, đất này là đất nông nghiệp. Xin xem và trả lời giúp tôi, xin cám ơn.

    • Phan Mạnh Thăng says:

      Chào bạn, đối với trường hợp của bạn tôi đưa ra quan điểm tư vấn như sau: vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
      Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
      Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
      Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.
      Như vậy, việc mua bán đất bằng vi bằng từ 01/7/2014 đến 24/02/2020 là chưa đúng với quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch chuyển nhượng để làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp mà không thẩm định được giao dịch đó có giá trị pháp lí hay không.
      Đồng thời căn cứ vào khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì chỉ có trong trường hợp vi bằng lập từ trước 01/7/2014 thì bạn mới được cấp sổ đỏ mà không cần làm hợp đồng chuyển nhượng, còn sau thời gian đó sẽ không được cấp sổ đỏ.

  7. Thuy says:

    Tôi muốn mua 1lô đất 4*9 trong mảnh đất phân lô.mà diện tích nhỏ k thể tách lô được.bán bằng hình thức vi bằng.v cho tôi hỏi nếu như muốn an toàn về mảnh đất của minh thì cần những đều gì. Toi rất chân thành cám ơn.

    • Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng says:

      Chào bạn, dựa trên nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
      Thứ nhất, theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”. Hiện nay rất nhiều người lầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
      “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
      Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.
      Như vậy, thực tế vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Do đó, bạn nên cân nhắc về việc mua phần đất thông qua hình thức lập vi bằng để tránh rủi ro.
      Thứ hai, trường hợp này thửa đất của bạn không đủ diện tích tối thiểu để tách lô thì có thể lựa chọn hình thức là đồng sở hữu lô đất đó. Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận. Như vậy, trong trường hợp này bạn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất đó, sau đó yêu cầu đứng tên đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
      Thứ ba, khi tiến hành giao dịch đối với loại đất phân lô, bán nền bạn cần lưu ý một số điều để tránh rủi ro như:
      • Không chuyển tiền cho bên chuyển nhượng nếu không ký hợp đồng đặt cọc.
      • Kiểm tra một số thông tin của bên chuyển nhượng (bên bán) như:
      o Bên chuyển nhượng có phải là chủ đầu tư của dự án hay không hay là bên môi giới.
      o Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền.
      • Phải kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì pháp luật cấm chuyển nhượng đất phân lô, bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
      Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Nếu còn bất kỳ vướng mắc, khó khăn hay cần tư vấn về các lĩnh vực pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Tổng đài: 1900.63.63.87 để được Luật sư của chúng tôi tư vấn cụ thể. Rất mong nhận được sự hợp tác!

  8. Nguyễn thị xuân says:

    Anh cho em hỏi chút. Em mua mảnh đất 206m nhưng chung sổ vơi chủ nhà manh 298. Tổng là 504m, 2 thưa đất khac nhau trên cùng 1 sổ đỏ. Nay em muon chuyển nhượng sang em mảnh 206m thi văn phòng đất đai nói không chuyển nhương đuoc vì trên sổ ghi chữ ” T “. Vay em lập vi bằng rồi có được không ạ. Hay em cần thủ tục gì cho hợp pháp vì sổ chủ nhà vẫn cầm ạ nhỡ họ bán thì sao. Em xin cảm ơn.

    • Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng says:

      Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Công ty Luật Long Phan PMT. Về thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
      Đầu tiên, bạn mua mảnh đất 206 m2 đang chung sổ đỏ với chủ đất, tuy nhiên Văn phòng đăng ký đất đai không chấp nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chữ “T”. Giải thích về sổ đỏ có lý hiệu chữ “T”, theo Quyết định số 499QĐ/ĐC của Tổng cục địa chính, ban hành quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê đất, sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai; chữ T quy định loại đất với “mục đích để ở”.
      Như vậy, sổ đỏ này được cấp trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, và đến thời điểm này đã không còn loại đất có ký hiệu chữ T nữa. Trường hợp này do người chủ đất vẫn chưa đi cấp đổi lại sổ đỏ mới theo quy định pháp luật đất đai hiện hành. Hiện tại, giấy chứng nhận cũ không thể hiện mục đích sử dụng đất thì bạn có thể yêu cầu chủ đất đến phòng tài nguyên và môi trường xác định mục đích sử dụng đất để xem xét cấp đổi giấy chứng nhận mới.
      Do đó, bên bán phải tiến hành thủ tục cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014.
      Thứ hai, về việc bạn đã lập vi bằng nhưng vẫn cần phải công chứng hợp đồng mua bán đất. Bởi theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi lại sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực. Vi bằng chỉ là căn cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính khi có tranh chấp xảy ra theo quy định pháp luật, là căn cứ để thực hiện các giao dịch giữa các bên.
      Đây là hình thức gặp rất nhiều rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra, vì Thừa phát lại chỉ ghi lại hành vi mua bán của bạn là có thật, mà không thẩm định được giao dịch này có giá trị pháp lý hay không.
      Do đó, trước tiên bạn nên yêu cầu chủ nhà tiến hành cấp đổi lại sổ mới. Sau đó, để dễ dàng cho việc chuyển nhượng cũng như bớt lo sợ quyền sử dụng đất của mình có thể bị chủ nhà chuyển nhượng cho người khác, bạn có thể yêu cầu chủ nhà tách thửa, thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên bạn.
      Trên đây là toàn bộ thông tin tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của bạn. Nếu bạn đọc còn bất kỳ vướng mắc nào, vui lòng gọi ngay cho chúng tôi qua HOTLINE: 1900.63.63.87 để được luật sư tư vấn và hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn !

  9. huynh cường says:

    Tôi co mưa một căn nhà sổ chung có lập vi bằng.gio tôi được phan hoi co sự cương chế.toi thắc mắc tại sao lúc người chủ xây nhà lên xong xuôi họ bán lại cho tôi thì co quan chức trách không vào cuong chế lúc đó .mà tại sao để cho người ta bán đi rùi thì có quan chức trách vào cuong chế phải do bo .mà khu này cũng có hơn 10 nhà như nhau lại không bị cưỡng chế như tôi mà chỉ có mình nha toi bị cưỡng chế .vậy xin luật sư hay giải thích dùm tôi và cách để xử lý được không a

    • Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng says:

      Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Long Phan PMT. Về thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
      Theo Điều 92 Luật Nhà ở 2014, nhà ở bị cưỡng chế phá dỡ khi thuộc một trong các trường hợp sau:
      • Nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai;
      • Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ;
      • Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
      • Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
      • Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
      Đầu tiên bạn hỏi lý do vì sao không thực hiện cưỡng chế khi người chủ cũ xây ngôi nhà mà khi đã bán cho bạn thì tiến hành cưỡng chế phá dỡ. Để trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng tôi cần thông tin về lý do của Quyết định cưỡng chế căn nhà của bạn là gì? Có thể là lý do này chỉ phát sinh sau khi bạn mua căn nhà (Nhà bị hư hỏng nặng, Nhà thuộc diện giải tỏa,…) hoặc có thể là trước khi bạn mua căn nhà thì Cơ quan có thẩm quyền chưa phát hiện sai phạm để ban hành Quyết định cưỡng chế, điều này là không vi phạm pháp luật vì thời hiệu để xử lý vi phạm là hai năm. Thêm vào đó hình thức hợp đồng mua bán nhà là bằng hình thức vi bằng, Vi bằng chỉ có giá trị chứng minh rằng đã có một giao dịch mua bán giữa bạn và bên bán chứ không có giá trị như một hợp đồng mua bán có công chứng/chứng thực mà theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì Hợp đồng mua bán phải có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật.
      Khi ngôi nhà của bạn bị cưỡng chế buộc phá dỡ vì một trong các lý do trên, nếu lý do căn nhà bị cưỡng chế phát sinh sau khi bạn đã mua căn nhà thì bạn sẽ phải tự chịu trách nhiệm về việc căn nhà sẽ bị cưỡng chế. Tuy nhiên, nếu vào thời điểm mua bán, bên bán cố ý che giấu tình trạng ngôi nhà, đưa ra thông tin gian dối nhằm che giấu thông tin thì bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán giữa bạn và bên bán vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015) hoặc bị lừa dối (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015). Khi có đủ căn cứ, Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa bạn và bên bán bị vô hiệu. Lúc này, các bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức bạn hoàn trả cho bên bán căn nhà và lấy lại số tiền chuyển nhượng. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
      Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Nếu như bạn có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!

    • Thạc Sĩ - Luật Sư Phan Mạnh Thăng says:

      Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

  Hotline: 1900.63.63.87