Mua nhà bằng vi bằng là vấn đề tranh chấp phổ biến. Nhiều người thực hiện giao dịch mua bán nhà đất nhưng không lập hợp đồng công chứng. Thay vào đó, họ lập vi bằng do Thừa phát lại ghi nhận để làm căn cứ xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi, không thay thế hợp đồng công chứng trong giao dịch nhà đất. Việc sử dụng vi bằng sai mục đích dễ dẫn đến giao dịch vô hiệu, phát sinh tranh chấp và thiệt hại cho các bên liên quan. Bài viết này Luật Long Phan PMT sẽ cung cấp pháp lý chi tiết cho trường hợp này.
Mua nhà bằng vi bằng: Giá trị pháp lý và những rủi ro tiềm ẩn
Giao dịch mua nhà bằng vi bằng là một hình thức đang được nhiều người thực hiện do tin rằng đây là cách thức nhanh gọn, chi phí thấp. Tuy nhiên, hình thức này không có giá trị pháp lý để chuyển quyền sở hữu nhà đất và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro có thể dẫn đến tranh chấp, thiệt hại về tài sản. Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của vi bằng là vô cùng quan trọng trước khi đưa ra quyết định.
Để làm rõ những rủi ro khi mua nhà bằng vi bằng, cần phải nắm vững hai khía cạnh cốt lõi: giá trị thực sự của một vi bằng trong giao dịch nhà đất là gì, và tại sao việc lập vi bằng cho các nội dung mua bán nhà đất lại là hành vi vi phạm pháp luật.
Vi bằng và giá trị thực sự của vi bằng
Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được định nghĩa là một văn bản ghi nhận lại sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức.
Tuy nhiên, Điều 36 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP cũng đã quy định rõ: vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực.
Như vậy, khi mua nhà bằng vi bằng, văn bản này chỉ có giá trị duy nhất là ghi nhận lại sự việc các bên đã giao và nhận tiền. Vi bằng hoàn toàn không có giá trị xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Về mặt pháp lý, nó chỉ được xem là một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét nếu có tranh chấp xảy ra, chứ không phải là căn cứ để công nhận giao dịch mua bán nhà đất đó hợp pháp.
Lập vi bằng cho giao dịch nhà đất là hành vi vi phạm điều cấm
Pháp luật nghiêm cấm việc sử dụng vi bằng để “lách luật”, thay thế cho các thủ tục công chứng, chứng thực bắt buộc. Cụ thể, tại khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các trường hợp liên quan đến hợp đồng, giao dịch thuộc thẩm quyền công chứng.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất là giao dịch mà pháp luật bắt buộc phải được lập thành hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc Thừa phát lại lập vi bằng để xác nhận nội dung hay việc ký tên trong hợp đồng mua bán nhà đất là hành vi trái pháp luật.
Trong thời gian qua, Sở Tư pháp TP.HCM và các cơ quan chức năng đã liên tục ra cảnh báo về tình trạng mua nhà bằng vi bằng. Việc lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền cho một giao dịch nhà đất bất hợp pháp sẽ không bảo vệ được quyền lợi của người mua và rất dễ phát sinh tranh chấp. Các bên cố tình thực hiện hành vi này có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 82/2020/NĐ-CP.
Tranh chấp khi mua nhà bằng vi bằng: Hướng giải quyết và các bước cần thực hiện
Do không có giá trị pháp lý trong việc chuyển quyền sở hữu, các giao dịch mua nhà bằng vi bằng rất dễ phát sinh tranh chấp khi một trong các bên không thực hiện đúng thỏa thuận. Khi đó, việc nắm rõ các phương thức giải quyết là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Khi tranh chấp phát sinh từ việc mua nhà bằng vi bằng, các bên có thể lựa chọn hai phương thức giải quyết chính. Đầu tiên là con đường thương lượng, hòa giải để tiết kiệm thời gian và chi phí. Nếu phương án này không thành công, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu một phán quyết có tính ràng buộc pháp lý.
Thương lượng, hòa giải
Đây là phương thức được ưu tiên hàng đầu, giúp các bên chủ động đưa ra phương án giải quyết, tiết kiệm thời gian, chi phí và có thể giữ được mối quan hệ tốt đẹp. Các hình thức thương lượng, hòa giải có thể được tiến hành như sau:
- Tự thương lượng: Các bên trực tiếp liên hệ, sắp xếp một buổi làm việc để trao đổi và đi đến phương án giải quyết cuối cùng.
- Hòa giải tại UBND cấp xã: Mặc dù đây là tranh chấp giao dịch dân sự và việc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất không phải là thủ tục bắt buộc, nhưng Nhà nước luôn khuyến khích. Các bên có thể yêu cầu hòa giải tại đây để có sự chứng kiến và hỗ trợ từ cơ quan nhà nước.
- Thông qua trung gian: Nhờ một bên thứ ba có uy tín đứng ra làm trung gian hòa giải, giúp điều phối quá trình thương lượng.
Tuy nhiên, nhược điểm lớn của phương thức này là văn bản thỏa thuận hay biên bản hòa giải thành không có giá trị thi hành bắt buộc (trừ khi được Tòa án công nhận). Việc thực thi kết quả hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện và thiện chí của các bên.
Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết
Khi thương lượng không thành, một trong các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Quá trình giải quyết tranh chấp mua nhà bằng vi bằng bằng con đường tố tụng cần lưu ý các vấn đề sau:
Thời hiệu khởi kiện
Giao dịch mua bán nhà đất không có công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức của hợp đồng theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023. Giao dịch này có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Do đó, khi khởi kiện yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu, cần chú ý đến thời hiệu quy định tại Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015:
- Không bị hạn chế thời hiệu: Đối với giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc do giả tạo.
- Thời hiệu là 02 năm: Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu do các lý do khác (như vi phạm về hình thức), kể từ ngày giao dịch được xác lập.
Nếu hết thời hiệu 02 năm mà không có yêu cầu, giao dịch đó sẽ có hiệu lực. Tuy nhiên, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu khi có yêu cầu của một trong các bên.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ khởi kiện cần được chuẩn bị đầy đủ theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bao gồm:
- Đơn khởi kiện (theo mẫu 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
- Bản sao vi bằng và các thỏa thuận khác (nếu có).
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của nhà đất tranh chấp.
- Các giấy tờ, chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền.
- Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện (CCCD/CMND, hộ khẩu).
- Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.
Lưu ý: Các tài liệu nộp kèm đơn khởi kiện nên là bản sao đã được công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.
Thủ tục khởi kiện tại Tòa án
- Nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án có thẩm quyền bằng hình thức trực tiếp, qua đường bưu chính hoặc trực tuyến (nếu Tòa án có áp dụng). Tòa án sẽ cấp giấy xác nhận đã nhận đơn.
- Thụ lý vụ án: Sau khi xem xét đơn, nếu hợp lệ, Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp biên lai đóng tiền trong thời hạn 7 ngày, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án.
- Giải quyết vụ án: Vụ án chuyển sang giai đoạn chuẩn bị xét xử (thời hạn là 4 tháng, có thể gia hạn 2 tháng đối với vụ án phức tạp). Sau đó, Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm.
- Kháng cáo (nếu có): Sau khi có bản án sơ thẩm, nếu không đồng ý, các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày để vụ án được xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.
Cơ sở pháp lý: Phần thứ hai và Phần thứ ba Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Căn cứ tòa án xem xét giải quyết tranh chấp khi mua nhà bằng vi bằng
Khi một vụ kiện liên quan đến mua nhà bằng vi bằng được đưa ra Tòa án, việc giải quyết không chỉ đơn thuần dựa trên tờ vi bằng. Thay vào đó, Tòa án sẽ tiến hành một quá trình xem xét toàn diện, khách quan dựa trên các quy định của pháp luật để đưa ra phán quyết cuối cùng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên.
Để đưa ra phán quyết, Tòa án sẽ xem xét vụ tranh chấp mua nhà bằng vi bằng trên nhiều phương diện. Các căn cứ chính bao gồm việc đánh giá hình thức của giao dịch, xem xét quá trình thực hiện nghĩa vụ giữa các bên, kiểm tra các điều kiện có hiệu lực khác của hợp đồng, và tiến hành các biện pháp tố tụng cần thiết để làm rõ sự thật khách quan của vụ án.
Về hình thức giao dịch
Về nguyên tắc, giao dịch mua nhà bằng vi bằng không được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực là đã vi phạm điều kiện về hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Do đó, căn cứ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch này có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Đây là cơ sở pháp lý đầu tiên mà Tòa án sẽ xem xét.
Về quá trình thực hiện giao dịch
Tòa án không chỉ nhìn vào hình thức hợp đồng mà còn xem xét quá trình thực hiện trên thực tế. Đây là một yếu tố cực kỳ quan trọng. Cụ thể, theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba (⅔) nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án sẽ công nhận hiệu lực của giao dịch đó theo yêu cầu của một bên.
Như vậy, nếu bên mua đã thanh toán ít nhất ⅔ số tiền hoặc bên bán đã bàn giao nhà và các giấy tờ liên quan, Tòa án có thể công nhận giao dịch dù ban đầu vi phạm về hình thức.
Điều kiện công nhận hay không công nhận giao dịch nhà đất thông qua vi bằng
Song song với hình thức và quá trình thực hiện, Tòa án phải xem xét toàn diện các điều kiện khác để xác định giao dịch có hợp pháp hay không. Các vấn đề cốt lõi bao gồm:
- Chủ thể giao dịch: Bên bán có phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất không? Bên mua có đủ điều kiện để sở hữu nhà đất tại Việt Nam theo quy định không?
- Đối tượng giao dịch: Nhà đất có đủ điều kiện để tham gia giao dịch không (ví dụ: có giấy chứng nhận, không thuộc diện tranh chấp, không bị kê biên)?
- Nội dung và mục đích: Mục đích của giao dịch có nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội không?
Trên thực tế, đa số các trường hợp mua nhà bằng vi bằng đều xuất phát từ việc nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch (phổ biến nhất là chưa có Giấy chứng nhận). Đối với các trường hợp này, Tòa án thường có xu hướng không công nhận hiệu lực của giao dịch. Hậu quả pháp lý là các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và xem xét bồi thường thiệt hại (nếu có).
Các nội dung khác sẽ được tòa án xác minh làm rõ theo yêu cầu
Ngoài các căn cứ trên, để làm rõ sự thật khách quan, Tòa án có thể thực hiện các thủ tục tố tụng khác khi có yêu cầu từ đương sự:
- Xem xét, thẩm định tại chỗ: Tiến hành đo đạc, xem xét hiện trạng thực tế của nhà đất tranh chấp (Điều 101 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
- Định giá hoặc thẩm định giá tài sản: Xác định giá trị thực của nhà đất tại thời điểm xét xử để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu (Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Như cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp để bảo vệ nguyên trạng (Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Đối với các thủ tục này, bên yêu cầu thường phải nộp một khoản tạm ứng chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.
Câu hỏi thường gặp về mua nhà bằng vi bằng và tranh chấp
Dưới đây là tổng hợp những câu hỏi thường gặp về mua nhà bằng vi bằng và tranh chấp liên quan.
Có thể lập vi bằng ghi nhận hiện trạng căn nhà để làm bằng chứng không?
Theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại được phép lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà ở, hành vi giao tiền, tình trạng sử dụng đất,… Vi bằng này có thể dùng làm chứng cứ khi đã được Sở tư pháp vào sổ đăng ký vi bằng. Tuy nhiên, vi bằng này không có giá trị chứng minh quyền sử dụng, sở hữu.
Tòa án có thể căn cứ vào vi bằng để giải quyết vụ án không?
Căn cứ khoản 3 và 4 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Tòa án có thể căn cứ vi bằng để xem xét giải quyết vụ án. Trong trường hợp cần thiết, Tòa án có thể triệu tập Thừa phát lại tham gia vụ án để làm rõ nội dung vi bằng. Tuy nhiên, để vi bằng được làm chứng cứ thì phải đảm bảo về tính hợp pháp và điều kiện trở thành chứng cứ theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Thời gian chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp mua nhà vi bằng bao lâu?
Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì thời gian chuẩn bị xét xử cho vụ án tranh chấp mua nhà vi bằng như sau:
- Thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
- Gia hạn không quá 2 tháng.
Theo đó, thời gian chuẩn bị xét xử theo quy định là không quá 6 tháng kể từ ngày thụ lý.
Giải quyết tranh chấp mua nhà bằng vi bằng có mấy cấp xét xử?
Căn cứ Điều 17 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án giải quyết tranh chấp mua nhà bằng vi bằng đảm bảo 2 cấp xét xử là sơ thẩm và phúc thẩm.
- Bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án có thể bị kháng cáo, kháng nghị. Bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm trong thời hạn quy định thì có hiệu lực pháp luật.
- Bản án, quyết định sơ thẩm của Tòa án bị kháng cáo, kháng nghị thì vụ án phải được xét xử phúc thẩm. Bản án, quyết định phúc thẩm có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp phát hiện có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc có tình tiết mới làm thay đổi bản chất vụ án thì đương sự có quyền đề nghị kháng nghị bản án đã có hiệu lực pháp luật theo thủ tục Giám đốc thẩm hoặc tái thẩm.
Tư vấn giải quyết tranh chấp mua nhà bằng vi bằng tại Luật Long Phan PMT
Với kinh nghiệm chuyên sâu, đội ngũ luật sư tại Luật Long Phan PMT sẽ hỗ trợ khách hàng toàn diện trong việc giải quyết các tranh chấp phức tạp phát sinh từ việc mua nhà bằng vi bằng. Dịch vụ của chúng tôi tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng thông qua các công việc cụ thể:
- Tiếp nhận, nghiên cứu vi bằng và các tài liệu liên quan. Phân tích toàn diện tình trạng pháp lý của vụ việc, chỉ ra các điểm mạnh, điểm yếu và rủi ro tiềm ẩn để đưa ra chiến lược giải quyết hiệu quả nhất.
- Thay mặt khách hàng làm việc, đàm phán với bên tranh chấp còn lại. Soạn thảo các văn bản pháp lý, tham gia các buổi hòa giải nhằm đạt được thỏa thuận có lợi, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách hàng.
- Trong trường hợp thương lượng không thành, luật sư sẽ thu thập, củng cố chứng cứ, soạn thảo đơn khởi kiện và hoàn thiện bộ hồ sơ khởi kiện chặt chẽ, đúng quy định để nộp lên Tòa án có thẩm quyền.
- Cử luật sư đại diện theo ủy quyền hoặc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng qua các cấp xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm). Trực tiếp trình bày, tranh luận và đưa ra các lập luận pháp lý tại phiên tòa.
- Sau khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực, chúng tôi tiếp tục tư vấn và hỗ trợ khách hàng thực hiện các thủ tục yêu cầu thi hành án, đảm bảo kết quả vụ kiện được thực thi trên thực tế.
Kết luận
Việc mua nhà bằng vi bằng là không đảm bảo về mặt pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro. Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ về sự kiện giao nhận tiền, không có giá trị chuyển quyền sở hữu và có thể khiến toàn bộ giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu. Dù pháp luật có quy định về hướng giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng hoặc khởi kiện, quá trình chứng minh tại Tòa án rất phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hình thức, quá trình thực hiện nghĩa vụ và tình trạng pháp lý của bất động sản.
Để bảo vệ tài sản và quyền lợi của mình một cách tốt nhất trước những tranh chấp tiềm tàng, việc tìm đến sự tư vấn từ các luật sư uy tín là vô cùng cần thiết. Liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900 636 387 để được hỗ trợ pháp lý chuyên sâu và kịp thời từ luật sư nhà đất và hợp đồng của Chúng tôi.
Tags: mua nhà bằng vi bằng, tranh chấp mua nhà bằng vi bằng, Tranh chấp nhà đất, Tư vấn pháp luật, vi bằng nhà đất
Giai quyết toi co mieng dat đien tích 1000m2 toi cho ban toi 1phan cua mieng đặt nay vay toi voi ban toi co đong so hữu mieng đặt nay khong
Chào bạn Kim, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về công ty Luật Long Phan PMT
Đối với thắc mắc của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:
Đầu tiên đất của bạn phải đủ điểu kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Có Giấy chứng nhận (trừ 02 trường hợp).
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, trước khi chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục tách thửa mảnh đất 1000m2 ra phần diện tích muốn bán cho bạn của bạn. Trường hợp chuyển nhượng thì phần đất được chuyển nhượng sẽ là tài sản của bạn bạn chứ không phải là 2 người cùng đứng tên đồng sở hữu mảnh đất 1000 m2
– Trên đây là nội dung tư vấn mang tính tham khảo của chúng tôi dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp. Trường hợp bạn muốn được tư vấn trực tiếp để hiểu rõ hơn về vấn đề trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ:
CÔNG TY LUẬT LONG PHAN PMT
– Trụ sở chính: 50/6 Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình, Tp.HCM
– Cơ sở 02: Căn hộ Officetel 3.34, Tầng 3, Lô OT-X2, toà nhà Sunrise City North, 27 Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng, quận 7, Tp.HCM.
– Điện thoại liên hệ: 1900.63.63.87
Trân trọng !
Chào ls gđ tôi có mua 1 căn nhà xã hội, hiện tại mới được 2 năm nên chưa sang tên được, giờ tôi mua được giữ sổ đỏ, và làm vi bằng giao nhà ở lâu dài, để sau 3 năm sẻ sang tên được, liệu trong quá trình đó có xảy ra tranh chấp gì không, và nếu người bán 3 năm sau họ lỡ có bị mất hành vi dân sự thì tôi có được sang tên không
Cảm ơn ls
Chào bạn,
Hiện nay, theo quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
Cũng theo Điều 25 Nghị định 61/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP thì Thừa phát lại Có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự.
Lưu ý: Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng nếu các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự thuộc:
Trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng
Thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và
Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật và không có giá trị pháp lý.
Do đó, việc lập vi bằng nói trên là không có giá trị pháp lý và có thể bị tuyên vô hiệu,
Chúng tôi kiên nghị bạn nên làm thủ tục công chứng hợp đồng nói trên.
Khi đã công chứng thì hợp đồng nói trên sẽ có giá trị pháp lý và được pháp luật công nhận.
Khi đó, dù mấy năm sau người này có bị mất hành vi năng lực dân sự thì bạn vẫn được quyền làm thủ tục sang tên cho mình thông qua người đại diện của người này.
Trân trọng!
Chào luật sư,hiện tại em có cho 1 bên vay tiền 3 lần và có viết giấy vay nợ ,mỗi lần vay là 500 triệu + 450 triệu + 500 triệu ( tổng 3 lần là 1 tỷ 450 triệu ) và để làm tin bên vay có đặt lại xác của chiếc xe ô tô Fortuner người khác đứng tên và bên vay có giải thích rằng chiếc xe này thực chất là của họ hiện tại người khác đứng tên giấy tờ xe là bên vay nhờ chị họ bên vợ đứng tên hộ thôi,nên yên tâm mà cầm xe,hiện tại bây giờ đã 8 tháng và bên vay ko có ý thức trả nợ,em hỏi giấy tờ xe để thanh lý xe thì bên vay lật kèo bảo thực chất xe ko phải của nó,mà xe nó đi thuê…vậy ls cho em hỏi là e lập vi bằng để làm bằng chứng khởi kiện,nhưng trong quá trình này mà bên chủ xe họ kiện hoặc báo mất xe thì e có bị liên đới hay có thể giữ lại chiếc xe để làm bằng chứng đc ko ạ
Cảm ơn ls
Chào bạn,
trường hợp này, vì ngay từ đầu bạn không biết và không thể biết về việc chiếc xe này không phải do người cho thuê đứng tên, như vậy, khi chủ xe tố cáo thì bạn không phải chịu trách nhiệm về vấn đề này.
Trân trọng!
Chào luật sư ,
Năm 2015 e có mua một căn nhà sổ chung 1tỷ4 nhưng chỉ mới đặt cọc 500tr có công chứng, khi nào tách được sổ sẽ chồng đủ tiền. Nhưng do thời điểm đó bđs khu vực bị đóng băng không ra sổ được , và chủ nhà đã dây dưa đến nay năm 2021 rồi vẫn lấy lý do này kia chưa ra được sổ . Gần đây vô tình em biết được chủ nhà đã âm thầm bán hết lô đất cho 1 người khác trị giá 7,5 tỷ, đã đặt cọc rồi . Vậy theo luậy sư bậy giờ e phải làm thế nào khi chủ nhà không chịu đồng ý tách sổ như thỏa thuận và nếu kiện ra tòa thì mức bồi thường như thế nào là hợp lý ạ ?
trị giá căn nhà hiện tại hơn 3 tỷ
Nhà sổ chung tên thường gọi của nhà nằm trên cùng một Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất của nhiều người. Vì ngôi nhà này chúng ta mua thì sẽ không có sổ riêng biệt nên sẽ không thực hiện ở công chứng mà nó được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại thông qua hình thức lập vi bằng.
Theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.” Theo đó, vi bằng là văn bản do Văn phòng Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.
Vi bằng chỉ có giá trị làm bằng chứng là 2 bên có thực hiện giao dịch. Và Nhà nước chưa cấp quyền công chứng cho văn phòng thừa phát. Nghĩa là pháp luật không công nhận công chứng vi bằng thừa phát lại.
Từ các căn cứ trên cho thấy việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật và không có giá trị pháp lý.
=> Dẫn đến hệ quả pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng như sau:
Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014. Do vậy, hợp đồng mua nhà bằng vi bằng sẽ vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức theo Điều 122, Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Theo đó:
• Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Lưu ý:
Trường hợp theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch khi:
Mua bán được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
Đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).
Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Chào luật sư .tôi có mua căn hộ.16 m vuông nhưng bên bán nói là làm giấy công chứng vi bằng vậy có được khống. Và tôi cần những giấy tờ gì từ bên họ bán để yên tâm
Chào bạn, với nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP thì: “Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác”. Mà theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định:
• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật không được lập vi bằng.
Như vậy, lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực, vi phạm Điều 167 Luật Đất đai 2013 và hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Đồng thời, căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng”. Và theo khoản 4 Điều này thì “Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”.
Thứ hai, những giấy tờ cần thiết theo quy định tại khoản 1 Điều 118, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà ở;
• Giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về phần đất và nhà ở đảm bảo các nội dung: không có tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án;
• Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Nếu còn bất kỳ vướng mắc, khó khăn liên quan đến vấn đề này hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Tổng đài: 1900.63.63.87 để được Luật sư của chúng tôi tư vấn cụ thể. Rất mong nhận được sự hợp tác!
Tôi có nhà đồng sở hữu ( 2 người đứng tên, 2 nhà), giờ tôi chỉ bán 1 ngôi nhà của tôi ( nhà người đsh chưa bán ) thì có cần người cùng đsh ký tên cho tôi bán ko ạ
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Long Phan PMT. Dựa vào thông tin của bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:
Theo quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức sở hữu chung theo phần là hình thức sở hữu trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung, nếu không có thỏa thuận khác, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015,
• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
• Khi thực hiện bán phần quyền sở hữu của mình thì đồng sở hữu còn lại được quyền ưu tiên mua.
• Bên đồng sở hữu bán có nghĩa vụ thông báo về việc bán phần quyền sở hữu của mình cho bên đồng sở hữu còn lại. Trong vòng 3 tháng đối với tài sản chung là bất động sản kể từ ngày đồng sở hữu còn lại nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu và các điều kiện bán mà đồng sở hữu còn lại không mua thì được phép bán cho người khác.
Hướng giải quyết
Chị và một người khác đang sở hữu 2 ngôi nhà chung theo hình thức sở hữu chung theo phần. Khi chị có nhu cầu bán phần nhà của mình, chị không cần phải hỏi ý kiến hay không bắt buộc phải nhận được sự đồng ý từ đồng sở hữu còn lại.
Tuy nhiên, đồng sở hữu còn lại được quyền ưu tiên mua trong sở hữu chung theo phần nên chị phải thực hiện việc thông báo cho đồng sở hữu kia biết về nhu cầu bán và điều kiện bán đối với phần sở hữu của chị. Sau 3 tháng kể từ ngày đồng sở hữu còn lại nhận được thông báo, chị được phép bán cho người khác trong trường hợp đồng sở hữu còn lại không đồng ý mua.
Khi chị thực hiện việc bán phần quyền sở hữu của mình cho người khác, đồng sở hữu còn lại có trách nhiệm hỗ trợ chị Bình cung cấp giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên hai người) để chị Bình thực hiện việc đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định của pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của anh/chị. Nếu như anh/chị có bất cứ vướng mắc nào, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua HOTLINE 1900.63.63.87 để được tư vấn nhanh chóng và hỗ trợ tốt nhất. Xin cảm ơn!
Mẹ tôi vì khó khăn có bán cho người ta vi bằng 3 phòng trọ, rồi người đó lại bán cho người khác nữa, giờ nhà tôi muốn bán hết mảnh đất ấy, luật sư cho tôi hỏi vậy tôi sẽ trả lại tiền cho bên mua của nhà tôi theo đúng số tiền đã bán, hay phải trả cho người mua thứ 2 vì có giá chênh lệch rất nhiều. Mong luật sư tư vấn dùm gia đình tôi phải làm sao cho ổn thỏa và bán đc mảnh đất này.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Long Phan PMT, sau đây là đánh giá của công ty chúng tôi gửi đến bạn.
Để giải đáp thắc mắc của bạn thì chúng tôi muốn xác nhận với bạn thông tin sau:
• Vi bằng được mẹ bạn bán cho người khác là vi bằng ghi nhận sự chuyển nhượng quyền sở hữu 03 căn phòng trọ mà mẹ bạn được nhận chuyển nhượng từ người khác trước đó.
• Phòng trọ bán không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà mà chỉ mua bán thông qua giấy tay và có lập vi bằng.
Từ các thông tin trên chúng tôi gửi đến bạn đánh giá như sau:
Căn cứ khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì không được lập vi bằng để ghi nhận sự việc, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu.
Do đó, nếu vi bằng 03 căn phòng trọ mẹ bạn đã bán cho người khác là căn cứ ghi nhận hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì vi bằng đó không có hiệu lực. Khi đối tượng của giao dịch dân sự là không thực hiện được thì căn cứ Điều 408 Bộ luật dân sự hợp đồng này được xem là vô hiệu.
Từ đó căn cứ vào khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự thì khi giao dịch dân sự vô hiệu thì không làm pháp sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch dân sự được xác lập. Các bên sẽ tiến hành trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Sau khi bạn đã giải quyết được vấn đề bán vi bằng thì bạn tiến hành chuyển nhượng đất đai bình thường và hợp đồng mua bán đất đai, tài sản phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai.
Nếu còn có thắc mắc bạn có thể liên hệ trực tiếp đến Công ty Luật Long Phan PMT để được tư vấn trực tiếp hoặc thông qua hotline 1900.63.63.87 để được tư vấn nhanh chóng và kịp thời.
Luật sư cho e hỏi -e mua nhà viết tay của anh C -anh C mua nhà viết tay của anh B – anh B mua nhà viết tay của anh A ( chính chủ) Vậy giờ e muốn làm vi bằng mua bán thì e tìm anh A(_chính chủ )_hay chỉ cần làm việc với anh C ( người trực tiếp bán nhà cho e )_em cảm ơn
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn về thông tin thì mới có thể tư vấn được. Bạn vui lòng kết bạn qua số zalo: 0819700748 để trao đổi. Trân trọng./.
Chào luật sư!E có cọc căn nhà 20tr đến khi mua nhà thì chủ nhà ko bjk chủ đất,e kêu ra phường mua bán công chứng bên nhận cọc ko chịu,kêu lại nhà mua bán qua luật sư vi bằng,như vậy e kiện lấy cọc lại dc ko a,xin a giúp e.cảm ơn luật sư
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Muốn nhờ luật sư tư vấn
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn về thông tin thì mới có thể tư vấn được. Bạn vui lòng kết bạn qua số zalo: 0819700748 để trao đổi. Trân trọng./.
Mình muốn mua 1000m2 đất rừng sản xuất, tư vấn giúp mình thủ tục mua hợp pháp để không bị tranh chấp.
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn có những nội dung cần cụ thể, chi tiết hơn về thông tin thì mới có thể tư vấn được. Bạn vui lòng kết bạn qua số zalo: 0819700748 để trao đổi. Trân trọng./.
Ông A có miếng đất 57m2 trên sổ , dtich thật 68m2 tên ông A bán lại cho ông B qua viết tay, sau đó ông B lại bán lại cho anh C+D( đồng sở hữu mua chung) qua viết tay. Anh D xây nhà c4 trc,a C xây nhà 3 tâng sau trên cug miếng đất 57m2 qua thoả thuận miệng . . Anh D k có nhu cầu ở nữa nhug k bán lại cho anh C mà bán cho bất động sản qua vi bằng. . Vậy cho e hỏi vc mua bán này có hợp pháp k. Có lm đc vi bằng không. Và nhà 3 tầng của a C co bị ảnh hưởng j không. Chủ sổ là ông A chưa cấp quyền sd đất cho ai cả
Chào bạn, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi phản hồi qua email. Bạn vui lòng xem mail để biết chi tiết.
Tôi có mua 1 mảnh đất lập mua bán bằng vi bằng có hợp đồng nhưng hiện tại sau khi mua được 1 tháng tôi phát hiện ra đất đang tranh chấp thì tôi có thể lấy lại được tiền hay đất không ak ? Mong luật sư hỗ trợ tôi ?
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Chào luật sư. Vào năm 2013 tôi có mua căn nhà lập vi bằng do thừa phát lại lập. Giá 3.5 tỷ. Và còn thiếu chủ nhà 45 triệu. Đến nay có điều kiện làm giấy ra sổ Hồng.
1 – Người bán đòi tiền lãi của 45 triệu. Trong 9 năm. Thì có hợp lý không.
2 – Và người bán ủy quyền cho người khác làm thủ tục lấy lại nhà. Vì đến thời điểm này giá nhà này khoảng 10 tỷ.
Theo luật sư. Tôi phải xử lý như thế nào.
Cám ơn luật sư nhiều.
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Chào luật sư,cho e hỏi chút là,e và 3 nhà nữa có mua nhà số chúng và công chứng vì bằng.nhưng chủ nhà củ đã dùng sổ và cầm cố ngân hàng,nhưng nay chủ nhà đã trốn đi đâu và ngân hàng liên lạc không được.cho nên ngân hàng đã đến đòi nhà của tụi e,giờ không biết phải làm sao nữa,vậy nên nhờ luật sư tư vấn giùm là chúng em nên làm đơn kiện hay làm gì ạ.hiện chủ nhà củ đã bỏ trốn và không liên lạc được nữa.nhờ ls tư vấn và gữi vào mail giúp ạ
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.
Tôi có tham gia một giao dịch mua bán nhà ở xã hội qua vi bằng ủy quyền, trên vi bằng có thể hiện tên tôi và người mua chung nhưng khi lập hợp đồng ủy quyền thì chỉ còn tên của tôi và chủ sở hữu, người có tên trên vi bằng cùng tôi không có tên trên hợp đồng ủy quyền, mọi quyền lợi với căn hộ hiện đều được ủy quyền cho tôi. Hiện giờ người đứng tên cùng tôi trên vi bằng phát sinh tranh chấp với tôi và đòi tôi phải ủy quyền lại quyền sở hữu căn hộ xã hội. Vậy trong trường hợp này thì quyền lợi của tôi sẽ ra sao, và nếu xảy ra tranh chấp trước pháp luật thì sẽ xử lý ra sao
Kính chào quý khách, nội dung câu hỏi của quý khách đã được chúng tôi phản hồi qua email. Qúy khách vui lòng xem mail để biết chi tiết. Trân trọng./.