Rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng cần phải biết

Rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng thể hiện qua việc dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác do vi bằng không có giá trị pháp lý thay thế hợp đồng chuyển nhượng. Văn phòng Thừa phát lại chỉ xác nhận việc ký kết giao dịch nhưng không chứng thực tính hợp pháp của nội dung. Quý khách hàng cần hiểu rõ các rủi ro pháp lý nghiêm trọng khi thực hiện mua nhà bằng vi bằng để tránh thiệt hại tài chính. Bài viết phân tích chi tiết những hậu quả pháp lý và đưa ra khuyến nghị chuyên môn.

Giá trị pháp lý của vi bằng khi mua nhà đất

Vi bằng là hình thức xác nhận việc ký kết văn bản giữa các bên do Văn phòng Thừa phát lại thực hiện. Tuy nhiên, mua nhà bằng vi bằng không tạo ra quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản. Vi bằng chỉ chứng nhận việc các bên đã ký tên trước mặt Thừa phát lại tại thời điểm cụ thể.

Theo quy định pháp luật Việt Nam, vi bằng KHÔNG phải là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có hiệu lực pháp lý. Nghị định 23/2015/NĐ-CP về công chứng quy định rõ vi bằng không thay thế được văn bản công chứng trong các giao dịch bất động sản. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khẳng định vi bằng không đủ cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vi bằng KHÔNG có giá trị thay thế cho một hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Luật Công chứng 2014 xác định rõ chỉ có hợp đồng công chứng mới có giá trị chứng minh quyền sở hữu bất động sản. Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất không chấp nhận vi bằng làm căn cứ thực hiện thủ tục sang tên chủ quyền.

Vi bằng KHÔNG làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sở hữu tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Theo Khoản 2, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Các Văn phòng Thừa phát lại uy tín luôn ghi rõ trong vi bằng về hạn chế này để tránh hiểu lầm cho khách hàng.

Tổng hợp các rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng trên thực tế

Giao dịch nhà đất thông qua vi bằng, dù được một số bên lựa chọn vì sự nhanh gọn, lại ẩn chứa vô số cạm bẫy và hệ lụy pháp lý nghiêm trọng. Việc không tuân thủ các quy định về công chứng, chứng thực khiến hình thức giao dịch này không được pháp luật công nhận, đẩy người mua vào tình thế vô cùng bất lợi. Những rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng không chỉ dừng lại ở mặt giấy tờ mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và tài chính của bên mua.

Để hiểu rõ hơn, hãy cùng phân tích chi tiết các vấn đề cốt lõi mà người mua phải đối mặt, bao gồm nguy cơ giao dịch bị tuyên vô hiệu, không thể hoàn tất thủ tục sang tên, mất quyền định đoạt tài sản, khả năng bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản và nhiều rủi ro pháp lý khác.

Giao dịch mua nhà đất bằng vi bằng bị vô hiệu về hình thức

Giao dịch mua nhà bằng vi bằng có nguy cơ bị tòa án tuyên bố vô hiệu do không đáp ứng điều kiện hình thức theo pháp luật theo quy định của khoản 2 Điều 117, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.  Theo đó, tại Điều 122 BLDS 2015 có quy định Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều phải được công chứng hoặc chứng thực

Điều 164 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, hiện nay việc mua bán nhà đất đều bắt buộc phải lập Hợp đồng và có công chứng chứng thực nếu không thì có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức.

Không thể sang tên chủ quyền khi mua nhà đất bằng vi bằng

Quý khách hàng mua nhà đất bằng vi bằng không thể thực hiện thủ tục sang tên chủ quyền tại cơ quan có thẩm quyền. UBND có thẩm quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ có vi bằng làm căn cứ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cũng không chấp nhận vi bằng trong thủ tục đăng ký biến động về đất đai.

Tại Điều 29, Nghị định 101/2024/NĐ – CP quy định cụ thể hồ sơ đăng ký biến động đất đai thông qua giao dịch chuyển nhượng.  Vi bằng không thuộc danh mục tài liệu được chấp nhận theo quy định này. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng dễ xảy ra tranh chấp hay không sang tên được nhà, đất cho người khác khi sử dụng vi bằng làm căn cứ pháp lý. Quý khách hàng sẽ không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù đã thanh toán đầy đủ tiền mua. Ngân hàng cũng không chấp nhận vi bằng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay thế chấp bất động sản.

Không có quyền định đoạt đối với nhà đất mua bằng vi bằng

Người mua nhà bằng vi bằng không có quyền định đoạt tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Quý khách hàng không thể bán lại, tặng cho hoặc thế chấp bất động sản đã mua bằng vi bằng. Các giao dịch định đoạt đều yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.

Bộ luật Dân sự quy định chỉ có chủ sở hữu hợp pháp mới có quyền định đoạt tài sản của mình. Việc mua nhà bằng vi bằng không tạo ra quyền sở hữu được pháp luật thừa nhận. Tòa án sẽ không bảo vệ các giao dịch định đoạt dựa trên vi bằng khi có tranh chấp phát sinh.

Ngân hàng thương mại không chấp nhận bất động sản chỉ có vi bằng làm tài sản thế chấp vay vốn. Công ty bảo hiểm cũng từ chối bảo hiểm tài sản không có giấy tờ chủ quyền hợp pháp. Quý khách hàng sẽ gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu khi cần thiết cho các giao dịch tài chính.

Đối diện với rủi ro bị lừa đảo khi mua nhà đất bằng vi bằng

Mua nhà bằng vi bằng tạo điều kiện cho các hành vi lừa đảo, đặc biệt là việc một phần đất bán cho nhiều người. Kẻ gian lợi dụng tính chất không có giá trị pháp lý của vi bằng để thực hiện các giao dịch gian lận.

Cơ quan công an đã phát hiện nhiều vụ án lừa đảo liên quan đến việc sử dụng vi bằng trong giao dịch bất động sản.Thủ đoạn phổ biến là tạo lập nhiều vi bằng cho cùng một thửa đất với những người mua khác nhau. Công an đã khởi tố nhiều vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua vi bằng giả mạo.

Theo khoản 4 và 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, không được lập vi bằng đối với trường hợp xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc mua bán nhà đất này sẽ không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo pháp luật quy định đồng nghĩa với việc vi bằng không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu quyền sử dụng của các bên.

Do tính chất trên của vi bằng mà người bán có thể tạo ra nhiều vi bằng với nội dung khác nhau để lừa đảo nhiều người mua. Quý khách hàng khó có thể phát hiện được các hành vi gian lận này khi chỉ dựa vào vi bằng để thực hiện giao dịch mua bán.

Các rủi ro pháp lý khác

Quý khách hàng mua nhà bằng vi bằng không nhận được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật. Luật Đất đai quy định chỉ có người sử dụng đất hợp pháp mới được bồi thường khi bị thu hồi đất. Vi bằng không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của người mua.

Ủy ban nhân dân các cấp có thể xử phạt, yêu cầu tháo dỡ nhà cửa khi xác định có sai phạm trong xây dựng trên đất không có giấy tờ hợp pháp. Thanh tra Bộ Xây dựng thường xuyên kiểm tra và xử lý các công trình xây dựng trái phép. Người mua nhà bằng vi bằng có nguy cơ bị cưỡng chế tháo dỡ công trình.

Cơ quan thuế không thừa nhận vi bằng làm căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Quý khách hàng có thể bị truy thu thuế và phạt khi cơ quan thuế phát hiện giao dịch không khai báo đầy đủ. Tòa án cũng không bảo vệ quyền lợi của người mua khi không có căn cứ pháp lý hợp lệ.

Khuyến nghị của luật sư khi thực hiện mua bán nhà đất

Luật sư Luật Long Phan PMT khuyến nghị Quý khách hàng từ chối hoàn toàn việc mua nhà bằng vi bằng để tránh rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Các dịch vụ luật sư thực hiện cho khách hàng trong giao dịch bất động sản bao gồm:

• Thẩm định pháp lý tài sản: Kiểm tra nguồn gốc, tính hợp pháp của giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn pháp lý
• Tham gia cùng khách hàng tại Văn phòng Công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật
• Chuẩn bị hồ sơ và đại diện khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch
• Hướng dẫn khai báo và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ theo quy định
• Đại diện khách hàng giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản tại cơ quan có thẩm quyền

>> Xem thêm các bài viết có liên quan:

• Khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng
• Thủ tục đòi lại tiền cọc khi mua nhà bằng vi bằng

Kết luận

Mua nhà bằng vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng mà Quý khách hàng cần tránh hoàn toàn. Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng và không tạo ra quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản. Để bảo vệ quyền lợi và tránh thiệt hại tài chính, Quý khách hàng nên chọn các giao dịch có đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định. Liên hệ hotline 1900636387 để được các Luật sư của Luật Long Phan PMT tư vấn miễn phí về các vấn đề pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Tags: giá trị pháp lý của vi bằng, mua nhà đất bằng vi bằng, rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng, vi bằng, vi bằng thừa phát lại