Mua đất qua vi bằng có làm sổ được không?

Mua đất qua vi bằng có làm sổ được không là thắc mắc của nhiều người khi tham gia giao dịch bất động sản. Theo quy định pháp luật hiện hành, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền mà không có giá trị pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này tạo ra nhiều rủi ro và hậu quả pháp lý nghiêm trọng cho người mua. Bài viết này phân tích chi tiết các quy định pháp luật và hướng dẫn cách xử lý khi gặp phải tình huống này.

Đất mua qua vi bằng không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mua đất qua vi bằng là hình thức giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà không phải ai cũng nắm rõ. Một trong những hậu quả nghiêm trọng nhất là người mua sẽ không thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy tại sao lại như vậy và quy định pháp luật cụ thể ra sao?

Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện không thể thay thế văn bản công chứng

Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được định nghĩa là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến (thường là giao nhận tiền). Do đó, về bản chất, vi bằng không thừa nhận hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế.

Còn công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2024 là nhằm mục đích chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng. Trong đó bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  

Cho nên, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP mà chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định pháp luật. Vì vậy, vi bằng không có giá trị để đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai vì không đáp ứng yêu cầu pháp lý về hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng thể hiện dưới hình thức văn bản, được công chứng hoặc chứng thực. Đây là quy định bắt buộc về hình thức khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Ngoại lệ cho trường hợp này đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có một bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên.  

 Căn cứ quy định khoản 2 Điều 117  Bộ luật Dân sự 2015, hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Vì vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng hình thức luật định sẽ không đảm bảo hiệu lực để làm thủ tục đăng ký biến động. 

Ngoài ra, khoản 4 và 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định không được lập vi bằng đối với trường hợp :

• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Mọi giao dịch mua bán đất chỉ lập vi bằng đều không được pháp luật công nhận và không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Có nên mua nhà vi bằng không? Rủi ro khi mua nhà vi bằng

Phương án hợp thức hóa đất mua qua vi bằng

Đã trót mua đất qua vi bằng và đang lo lắng về tính pháp lý? Vẫn có phương án để hợp thức hóa giao dịch, giúp người mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp trên Giấy chứng nhận. 

Để hợp thức hóa việc mua đất qua vi bằng, người mua và chủ sở hữu nhà đất phải làm lại giao dịch đúng quy định pháp luật:

• • Đề nghị chủ đất đứng tên sổ ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực;

• Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã, phường theo quy định tại mục II A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

• Thực hiện nghĩa vụ thuế, lệ phí theo quy định, bao gồm thuế chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động đất đai;
• Sau khi hoàn tất thủ tục, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người mua.

Ngoài ra, trường hợp chủ đất bán cho nhiều người qua vi bằng nhưng các phần diện tích đất đã được phân chia cụ thể cùng với tài sản trên đất, thì chủ đất có thể thực hiện chuyển nhượng theo hình thức đồng sở hữu. Mỗi người mua sẽ được ghi tên vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu tương ứng và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận, trừ trường hợp có yêu cầu khác. 

Như vậy, dù là thực hiện lại một giao dịch riêng lẻ hay đăng ký theo hình thức đồng sở hữu, đều có giải pháp để hợp thức hóa đất mua qua vi bằng. Tuy nhiên, yếu tố tiên quyết và quan trọng nhất trong mọi trường hợp chính là sự thiện chí và hợp tác toàn diện từ người chủ đất đứng tên trên sổ. Do đó, người mua cần chủ động thương lượng để tìm được tiếng nói chung, qua đó bảo vệ tài sản của mình một cách hợp pháp và tránh các tranh chấp về sau.

>>> Xem thêm: Mua nhà vi bằng là gì? Khi có tranh chấp giải quyết như thế nào?

Hướng xử lý khi không thể hợp thức hóa đất mua qua vi bằng

Khi nỗ lực hợp thức hóa đất mua qua vi bằng thất bại do người bán không hợp tác, người mua vẫn có những phương án pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. Tùy thuộc vào bản chất vụ việc, sẽ có hai hướng xử lý hoàn toàn khác nhau:

Trường hợp giao dịch không có dấu hiệu lừa đảo

Việc mua bán nhà đất bằng vi bằng không có dấu hiệu lừa đảo nhưng giao dịch bị “bế tắc”, pháp luật vẫn có cơ chế để bảo vệ quyền lợi cho người mua. Lúc này, người mua có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch mua bán đất bằng vi bằng vô hiệu. Căn cứ yêu cầu tuyên vô hiệu là giao dịch vi phạm điều kiện về hình thức theo  Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 người mua có quyền yêu cầu người bán trả lại số tiền đã nhận và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có). Trường hợp người mua đã được giao sử dụng và quản lý đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho người bán theo quy định.  

Để khởi kiện, người mua phải chuẩn bị hồ sơ nộp đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định. Hồ sơ khởi kiện bao gồm Đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo. Trong đó, người khởi kiện nộp kèm vi bằng, biên nhận, chứng từ chuyển tiền để làm chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền giữa các bên. Vi bằng trong trường hợp này không là căn cứ để xác nhận việc chuyển nhượng. 

Cần lưu ý rằng, lúc này vi bằng không dùng để đòi đất, mà trở thành chứng cứ quan trọng để chứng minh khoản tiền đã giao cho bên bán.

>>> Xem thêm: Khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất đã lập vi bằng – Thủ tục

Trường hợp giao dịch có dấu hiệu lừa đảo

Khi phát hiện dấu hiệu lừa đảo như chủ đất bán cho nhiều người, đất bị kê biên, tranh chấp hoặc không có đất để giao, người mua hãy thực hiện thủ tục tố giác. Việc tố giác có thể thực hiện song song hai hình thức:

• Tố giác bằng văn bản gửi cơ quan công an có thẩm quyền. Trình tự thủ tục tố giác thực hiện theo Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015.
• Tố giác tội phạm qua ứng dụng VNeID. 

Người tố giác có thể vừa yêu cầu xem xét xử lý hình sự đối với hành vi có dấu hiệu lừa đảo vừa yêu cầu giải quyết vấn đề dân sự. Vấn đề dân sự bao gồm yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại. 

>> Xem  thêm: Tố giác hình sự khi bị lừa đảo chiếm đoạt tiền 

Dịch vụ luật sư tư vấn, giải quyết tranh chấp mua đất qua vi bằng

Khi gặp phải vấn đề mua đất qua vi bằng, việc tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư chuyên nghiệp là điều cần thiết. Với kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn, luật sư có thể đưa ra lời khuyên phù hợp nhất cho từng trường hợp. Dịch vụ tư vấn pháp lý của chúng tôi bao gồm:

• Tư vấn phương án tối ưu cho người mua nhà đất qua vi bằng;
• Tư vấn thủ tục công chứng, chứng thức, sang tên sổ đỏ;
• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ cần thiết cho việc khởi kiện hoặc tố giác tội phạm;
• Soạn thảo, review hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Soạn thảo đơn tố giác, đơn khởi kiện và các đơn từ khác trong quá trình giải quyết vụ việc;
• Đại diện theo ủy quyền thương lượng, đàm phán với chủ đất;
• Đại diện theo ủy quyền nộp hồ sơ, theo dõi quá trình xử lý, tham gia các buổi làm việc với cơ quan chức năng khi có giấy mời, giấy triệu tập;
• Tư vấn thủ tục khiếu nại quyết định, hành vi của cơ quan có thẩm quyền;
• Tư vấn thủ tục kháng cáo (nếu có).
• Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho  đương sự, bị hại trong tố tụng. 

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn, đại diện pháp lý chuyên nghiệp trong các vụ việc tranh chấp mua bán đất đai qua vi bằng. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, chúng tôi cam kết mang lại giải pháp tối ưu cho Quý khách. 

Câu hỏi thường gặp về mua đất qua vi bằng làm sổ đỏ được không

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về trường hợp mua đất qua vi bằng không được cấp sổ đỏ, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi có liên quan sau: 

Nếu người bán không hợp tác làm lại thủ tục chuyển nhượng, tôi có thể tự mình đi đăng ký sang tên không?

Không thể. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Và hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Mục II.B Phần V Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP bắt buộc phải có hợp đồng này. Do đó, nếu không có chữ ký và sự hợp tác của người bán để cùng ra phòng công chứng hoặc UBND, bạn không thể có được hợp đồng hợp lệ để nộp cho cơ quan đăng ký đất đai.

Thừa phát lại có phải chịu trách nhiệm khi lập vi bằng cho giao dịch đất đai bất hợp pháp không?

Có, trong trường hợp gây ra thiệt hại. Theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Nghị định 08/2020/NĐ-CPquy định thừa phát lại có hành vi vi phạm quy định của Nghị định này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Thời hiệu để khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là bao lâu?

Theo khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức (như không công chứng, chứng thực) là 02 năm, kể từ ngày giao dịch được xác lập. Nếu bỏ lỡ thời hiệu này, bạn sẽ mất quyền khởi kiện.

Sự khác biệt cốt lõi giữa “công chứng” và “chứng thực” trong hợp đồng nhà đất là gì?

• Công chứng: Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2024, là việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng, luật giao Chính phủ quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
• Chứng thực: Theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, chứng thực chữ ký là việc cán bộ có thẩm quyền của UBND chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là của người yêu cầu. Họ chỉ chịu trách nhiệm về việc chữ ký đó là thật, không chịu trách nhiệm về nội dung.

Kết luận

Tóm lại, việc mua đất qua vi bằng không thể làm được sổ đỏ và là một hình thức giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý. Giải pháp duy nhất để hợp thức hóa là các bên phải thực hiện lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Trường hợp người bán không hợp tác, người mua có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu và đòi lại tiền, hoặc tố giác tội phạm nếu có dấu hiệu lừa đảo. Vi bằng lúc này sẽ là chứng cứ quan trọng để chứng minh việc giao tiền.

Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc liên quan đến mua đất qua vi bằng, hãy liên hệ ngay hotline 1900636387 để được luật sư Luật Long Phan PMT tư vấn và hỗ trợ giải quyết tranh chấp hiệu quả.

Tags: Cấp sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Công chứng hợp đồng, hợp thức hóa nhà đất, mua đất bằng vi bằng, rủi ro khi mua đất vi bằng, vi bằng