Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai thường hay diễn ra vì nhiều lý do khác nhau. Nguyên nhân của tranh chấp có thể do hợp đồng không được công chứng, chứng thực; nội dung hợp đồng không rõ ràng; các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình;…. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai và hướng dẫn bạn đọc cách giải quyết khi gặp phải tranh chấp này.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng đất đai có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vì tính chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.

Bên cạnh Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

Thứ ba, phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên.

Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai bao gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ:

Thứ nhất, Thẩm quyền theo vụ việc

Căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án Nhân dân 

Thứ hai, Thẩm quyền theo cấp

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai thuộc thẩm quyền cảu Tòa án cấp huyện. Tuy nhiên trong trường hợp tranh chấp mà có một bên là đương sự ở nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh theo quy định tại khoản 3 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Thứ ba, Thẩm quyền theo lãnh thổ 

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nơi cư trú, làm việc của bị đơn có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn giải quyết tranh chấp

• Ngoài ra, có quyền lựa chọn giải quyết tranh chấp trong các trường hợp sau:
  Nếu không biết nơi cư trú, làm việc  của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết;
• Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc ở Việt Nam thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc giải quyết;
•  Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;
• Nếu các bị đơn cư trú, làm việc nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc giải quyết.

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện nơi cư trú, làm việc của bị đơn hoặc nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn tùy vào từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc Tòa án cấp tỉnh.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

>>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai bao gồm:

Đơn khởi kiện (mẫu số 23 – DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017

Kèm theo đơn khởi kiện là các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ chứng minh kèm theo đơn khởi kiện.

Ví dụ:

• Các giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu hợp pháp nhà cho ở nhờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, các văn bản xác minh nguồn gốc nhà ở, hợp đồng, văn bản cho mượn nhà (nếu có),… 
• Giấy tờ tùy thân:  Căn cước công dân, Hộ chiếu (sao y)
• Các tài liệu khác có liên quan.

Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp

Khi tranh chấp xảy ra các đương sự nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự như sau:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết bằng một trong các phương thức sau

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có).

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Thứ nhất, tiếp nhận đơn

• Nếu nộp trực tiếp, Tòa án cấp ngay giấy xác nhận đơn cho người khởi kiện
• Nếu nộp theo đường dịch vụ bưu chính, Tòa án gửi thông báo nhận đơn cho  người khởi kiện trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn
• Nếu nộp bằng phương thức gửi trực tuyến, Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Thứ hai, xử lý đơn

Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp, sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

• Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
• Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
• Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
• Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
• Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
• Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng

Bước 6: Thẩm phán ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 7: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

Theo quy định của Điều 270, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị.

Thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày tuyên án

• Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
• Đối với trường hợp đương sự đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.

>>>Xem thêm: Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai lập trước 1980

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

• Tư vấn các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Chỉ ra các ưu điểm, nhược điểm của từng phương thức giải quyết tranh chấp để khách hàng lựa chọn một phương thức phù hợp nhất
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất chuyển nhượng có mồ mả
• Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng bán đất nhưng không bán nhà
• Hướng dẫn trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp cụ thể nhất
• Tư vấn chuẩn bị sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp
• Soạn thảo đơn từ và các văn bản có liên quan trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp
• Đưa ra các lập luận, luận cứ để bảo vệ khách hàng
• Tham gia tranh tụng tại Tòa để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng
• Hướng dẫn thủ tục kháng cáo bản án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai
• Tư vấn các vấn đề khác có liên quan.

Kết luận lại, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết pháp luật và kinh nghiệm giải quyết tranh chấp. Do đó, khi phát sinh tranh chấp, các bên nên tìm đến sự tư vấn của luật sư hợp đồng để được hỗ trợ và bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích của mình. Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi . Nếu có thắc mắc cần tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Hotline 1900.63.63.87 để được luật sư chuyên môn hỗ trợ kịp thời, hiệu quả nhất.