Luật Long Phan PMT nhận được không ít câu hỏi về nghĩa vụ đăng ký lối đi qua đất liền kề sau khi Tòa án tuyên buộc mở lối đi: chỉ người được sử dụng lối đi (bên hưởng quyền) phải đi đăng ký, hay chủ đất có phần bị mở lối (bên chịu hưởng quyền) cũng có trách nhiệm tương tự? Đây chính là vấn đề trọng tâm của Dự thảo Án lệ số 05/2026 của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) — hiện vẫn là dự thảo, chưa được công bố chính thức — xây dựng từ một vụ tranh chấp đất đai cụ thể về quyền lối đi qua giữa hai hộ dân tại huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre. Bài viết tường thuật lại toàn bộ diễn biến vụ án, trích nguyên văn đoạn nhận định và quyết định liên quan đến nghĩa vụ đăng ký, đồng thời phân tích ý nghĩa thực tiễn cho người đang ở trong hoàn cảnh tương tự.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Đây là Dự thảo Án lệ số 05/2026 của TANDTC, hiện chưa được công bố chính thức, do đó chưa có giá trị bắt buộc áp dụng như một án lệ đã được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua; nội dung dưới đây chỉ mang tính tham khảo định hướng xét xử.
- Điểm mấu chốt: nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với lối đi qua không chỉ thuộc về bên được hưởng quyền lối đi, mà cả bên có đất bị mở lối đi (bên chịu hưởng quyền) cũng phải liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký — đây là điểm nhiều người dễ hiểu lầm là chỉ áp dụng một chiều.
- Tòa án xác định phạm vi, kích thước lối đi dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế (đi lại, vận chuyển hàng hóa, nông sản) của bên hưởng quyền, không đương nhiên chấp nhận phương án hẹp hơn mà bên chịu hưởng quyền đề nghị.
- Mức bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và cây trồng trên phần đất dùng làm lối đi được xác định theo kết quả của Hội đồng định giá khi bên phản đối không yêu cầu định giá lại đúng thời hạn luật định và không có chứng cứ chứng minh cho mức giá mình tự đưa ra.
Bối cảnh vụ án tranh chấp quyền về lối đi qua
Trả lời trực tiếp: Dự thảo Án lệ số 05/2026 được xây dựng từ Bản án phúc thẩm số 147/2023/DS-PT ngày 24/4/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre, vụ án dân sự “Tranh chấp quyền về lối đi qua” giữa nguyên đơn (ông Huỳnh Văn L, bà Nguyễn Thị L) và bị đơn (ông Phạm Văn T, bà Trịnh Thị A), trên cơ sở kháng cáo Bản án sơ thẩm số 153/2022/DS-ST ngày 03/8/2022 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre. Nội dung được xác định là án lệ (đang ở giai đoạn dự thảo) nằm ở đoạn [1] phần “Nhận định của Tòa án” và mục 1 phần “Quyết định” của bản án phúc thẩm.
| Nội dung | Thông tin |
|---|---|
| Bản án nguồn | Bản án phúc thẩm số 147/2023/DS-PT ngày 24/4/2023, TAND tỉnh Bến Tre |
| Bản án sơ thẩm | Số 153/2022/DS-ST ngày 03/8/2022, TAND huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre |
| Quan hệ tranh chấp | Tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề |
| Nguyên đơn (bên hưởng quyền) | Ông Huỳnh Văn L, bà Nguyễn Thị L |
| Bị đơn (bên chịu hưởng quyền) | Ông Phạm Văn T, bà Trịnh Thị A |
| Kết quả | Không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm |
| Tình trạng án lệ | Dự thảo, chưa công bố chính thức |
Đất bị vây bọc, lối đi duy nhất và yêu cầu của các bên
Ông Huỳnh Văn L, bà Nguyễn Thị L là chủ sử dụng phần đất diện tích 3.868,2m² thuộc thửa đất số 20, tờ bản đồ số 13, xã H, huyện L (huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre), bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất. Lối đi duy nhất để ra đường công cộng là đi qua thửa đất số 103 (cùng tờ bản đồ 13) thuộc quyền sử dụng của ông Phạm Văn T, bà Trịnh Thị A — tình tiết này được chính bị đơn thừa nhận. Trước đây ông T, bà A vẫn để ông L, bà L đi qua đất của mình, nhưng sau đó không cho đi nữa, dẫn đến việc khởi kiện.
Nguyên đơn yêu cầu mở lối đi rộng 2m, tổng diện tích 126m² (gồm 50,1m² thuộc thửa 103 tách 1 và 75,9m² thuộc thửa 103 tách 2), đồng ý bồi thường giá trị đất và cây trồng theo kết quả định giá. Bị đơn chỉ đồng ý mở lối đi rộng 1,2m, diện tích 75,9m² (chỉ thửa 103 tách 2), và yêu cầu mức bồi thường 700.000 đồng/m², cao hơn mức 400.000 đồng/m² mà Hội đồng định giá xác định theo khung giá đất của Hội đồng nhân dân tỉnh Bến Tre.
Diễn biến tố tụng
Bản án sơ thẩm số 153/2022/DS-ST ngày 03/8/2022 chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: buộc ông T, bà A mở lối đi 126m² như yêu cầu; tuyên hạn chế quyền sử dụng đất đối với ông T, bà A với chiều cao 3m tính từ mặt đất; ông L, bà L được quyền sử dụng hạn chế phần đất lối đi; tuyên cả hai bên đương sự có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; buộc ông L, bà L liên đới bồi thường 63.100.000 đồng (gồm 50.400.000 đồng giá trị quyền sử dụng đất và 12.700.000 đồng giá trị cây trồng).
Ông T, qua người đại diện theo ủy quyền là ông Phạm Hồng T, kháng cáo — chỉ đồng ý lối đi 1,2m và không đồng ý mức giá bồi thường theo định giá. Tại phiên phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu 2m/126m² vì thửa 103 tách 2 giáp rạch, có đoạn sạt lở, phương án 1,2m không đủ để đi lại, vận chuyển hàng hóa; đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre đề nghị không chấp nhận kháng cáo. Bản án phúc thẩm số 147/2023/DS-PT ngày 24/4/2023 không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm.
Vấn đề pháp lý trọng tâm trong vụ án là gì?
Dự thảo án lệ đặt ra hai câu hỏi pháp lý cần giải quyết.
- Thứ nhất, khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề, Tòa án căn cứ vào đâu để xác định phạm vi, kích thước lối đi hợp lý — theo yêu cầu của bên hưởng quyền hay theo phương án hẹp hơn mà bên chịu hưởng quyền đề nghị?
- Thứ hai — vấn đề trọng tâm mà dự thảo án lệ hướng tới giải quyết — sau khi Tòa án công nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, chủ thể nào có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề: chỉ chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, chỉ chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, hay cả hai bên?
Các bên tranh luận như thế nào?
Bị đơn (ông T, bà A) chỉ đồng ý mở lối đi hẹp hơn và mức bồi thường cao hơn kết quả định giá; nguyên đơn (ông L, bà L) bảo lưu yêu cầu ban đầu dựa trên tình trạng thực tế của thửa đất.
- Lập luận của nguyên đơn: thửa đất bị vây bọc hoàn toàn, chỉ có một lối đi khả thi là qua thửa 103; phương án lối đi 1,2m không đáp ứng đủ nhu cầu vì phần thửa 103 tách 2 giáp rạch, có đoạn sạt lở, ảnh hưởng đến việc đi lại và vận chuyển hàng hóa, nông sản; đồng ý bồi thường theo kết quả định giá của Hội đồng định giá.
- Lập luận của bị đơn: chỉ đồng ý mở lối đi rộng 1,2m, diện tích 75,9m² (chỉ thửa 103 tách 2); không đồng ý mức bồi thường 400.000 đồng/m² theo kết quả định giá, đề nghị mức 700.000 đồng/m² nhưng không thực hiện thủ tục yêu cầu định giá lại và không đưa ra chứng cứ chứng minh cho mức giá này.
Tòa án đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật như thế nào?
Để giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua, Tòa án không chỉ xem xét điều kiện xác lập quyền mà còn đánh giá hiện trạng thửa đất, nhu cầu sử dụng thực tế, phương án lối đi và chứng cứ định giá. Trên cơ sở đó, Tòa án xác định phạm vi lối đi, nghĩa vụ đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề và mức bồi thường phù hợp với từng tình tiết cụ thể của vụ án.
Về phạm vi, kích thước lối đi qua
Tòa án chấp nhận yêu cầu mở lối đi rộng 2m, diện tích 126m² theo đề nghị của nguyên đơn, không chấp nhận phương án lối đi rộng 1,2m mà bị đơn đưa ra, vì phương án hẹp hơn không đáp ứng đủ nhu cầu đi lại và vận chuyển thực tế của bên hưởng quyền.
Căn cứ pháp luật: dự thảo án lệ dẫn chiếu Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua, cùng Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 về khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề (quyền được thực hiện trên một bất động sản của người khác nhằm phục vụ việc khai thác một bất động sản thuộc quyền của chủ thể khác).
Chứng cứ và cách Tòa đánh giá: thửa đất của nguyên đơn bị vây bọc và chỉ có một lối đi khả thi qua thửa 103; đối với phương án 1,2m mà bị đơn đề nghị, nguyên đơn dẫn thêm tình trạng phần thửa 103 (tách 2) giáp rạch, có đoạn sạt lở, khiến bề rộng này không đủ để đi lại, vận chuyển hàng hóa.
Tòa án cấp phúc thẩm nhận định việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu mở lối đi 126m² như nguyên đơn yêu cầu là có căn cứ, nên không chấp nhận kháng cáo của bị đơn về nội dung này.
Kết quả cụ thể (2m/126m²) gắn chặt với tình tiết riêng của vụ việc — đặc điểm địa hình giáp rạch, tình trạng sạt lở và nhu cầu vận chuyển nông sản của nguyên đơn. Một vụ việc khác với tình tiết khác (ví dụ đất chỉ dùng để ở, không cần vận chuyển hàng hóa cồng kềnh) có thể dẫn đến kết luận khác về độ rộng lối đi phù hợp; đây không phải công thức tính diện tích lối đi áp dụng chung cho mọi trường hợp.
>>> Xem thêm: Điều kiện mở lối đi qua bất động sản liền kề mới nhất 2026
Về nghĩa vụ đăng ký quyền lối đi qua — điểm mới của dự thảo án lệ
Theo dự thảo án lệ số 05/2026, khi Tòa án công nhận quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, cả chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền (bên được đi nhờ) và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền (bên có đất bị mở lối đi) đều có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký quyền về lối đi qua, chứ không chỉ riêng bên hưởng quyền.
Đây là nội dung được xác định là giải pháp pháp lý cốt lõi của dự thảo án lệ, thể hiện tại đoạn nhận định số [1] và phần quyết định của Bản án phúc thẩm số 147/2023/DS-PT. Nguyên văn đoạn [1] phần “Nhận định của Tòa án” nêu:
“[1] Ông Huỳnh Văn L và bà Nguyễn Thị L là chủ sử dụng phần đất có diện tích 3.868,2m² thuộc thửa đất số 20, tờ bản đồ số 13, xã H, huyện L. Theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất thì thửa đất số 20, tờ bản đồ số 13 của ông L, bà L bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề. Bị đơn cũng thừa nhận nguyên đơn chỉ có lối đi duy nhất để ra được đường công cộng là đi qua phần đất thuộc thửa đất số 103, tờ bản đồ số 13, xã H, huyện L thuộc quyền sử dụng của ông Phạm Văn T và bà Trịnh Thị A.”
Và tại mục 1 phần “Quyết định” của bản án, nội dung thể hiện giải pháp pháp lý về nghĩa vụ đăng ký được tuyên như sau:
“Ông Huỳnh Văn L và bà Nguyễn Thị L được quyền sử dụng hạn chế quyền sử dụng đất của ông Phạm Văn T và bà Trịnh Thị A đối với phần lối đi mà ông L, bà L được sử dụng và tuân thủ các điều kiện đảm bảo trong quá trình dụng đất của các bên mà pháp luật quy định. Ông Huỳnh Văn L, bà Nguyễn Thị L và ông Phạm Văn T, bà Trịnh Thị A có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo quy định.”
Câu tuyên nêu đích danh cả bốn người — ông Huỳnh Văn L, bà Nguyễn Thị L (bên hưởng quyền) và ông Phạm Văn T, bà Trịnh Thị A (bên chịu hưởng quyền) — đều “có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo quy định”. Đây là giải pháp pháp lý mà dự thảo án lệ ghi nhận: khi quyền về lối đi qua được xác lập cho bên hưởng quyền trên đất của bên chịu hưởng quyền, Tòa án phải buộc cả hai bên liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký.
Về căn cứ pháp luật: dự thảo án lệ dẫn chiếu Điều 245, Điều 254, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 171, Điều 203 Luật Đất đai 2013 (tương ứng Điều 29, Điều 133 Luật Đất đai 2024 theo chú thích của dự thảo án lệ). Điều 171 Luật Đất đai 2013 liên quan quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, Điều 203 liên quan thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Trên thực tế, nhiều bên chịu hưởng quyền cho rằng khi Tòa án tuyên “được quyền sử dụng hạn chế” đất của mình thì việc đăng ký chỉ là trách nhiệm của bên được đi nhờ. Cách hiểu này không phù hợp tinh thần dự thảo án lệ. Nếu chỉ một bên đơn phương đi đăng ký mà bên còn lại không phối hợp xác nhận ranh giới, ký hồ sơ khi cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu, thủ tục đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề trên thực tế có thể bị kéo dài, kéo theo rủi ro cho cả hai bên khi phát sinh tranh chấp mới hoặc khi chuyển nhượng, thế chấp thửa đất liên quan.
>>> Xem thêm: Cách yêu cầu xác lập quyền lối đi qua thửa đất liền kề 2026
Về mức bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và cây trồng
Tòa án áp dụng mức bồi thường 63.100.000 đồng theo kết quả của Hội đồng định giá (gồm 50.400.000 đồng giá trị quyền sử dụng đất và 12.700.000 đồng giá trị cây trồng), không chấp nhận mức 700.000 đồng/m² mà bị đơn tự đưa ra.
Hội đồng định giá xác định giá đất làm lối đi là 400.000 đồng/m², theo khung giá đất của Hội đồng nhân dân tỉnh Bến Tre. Bị đơn đề nghị mức 700.000 đồng/m² nhưng không yêu cầu định giá lại trong thời hạn luật định và không có chứng cứ chứng minh mức giá tự đưa ra, nên việc Tòa án áp dụng kết quả của Hội đồng định giá được xác định là phù hợp. Đây là điểm cần lưu ý: quyền yêu cầu định giá lại phải thực hiện đúng thời hạn và kèm chứng cứ, không thể chỉ nêu một con số mong muốn tại phiên tòa.
Bảng chứng cứ và ảnh hưởng đến kết quả
| Chứng cứ | Chứng minh vấn đề gì | Tòa đánh giá thế nào | Ảnh hưởng tới kết quả |
|---|---|---|---|
| Họa đồ hiện trạng sử dụng đất | Thửa đất của nguyên đơn bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề | Được ghi nhận tại đoạn [1] phần Nhận định, làm căn cứ xác lập quyền về lối đi qua | Là cơ sở để công nhận quyền yêu cầu mở lối đi của nguyên đơn |
| Lời thừa nhận của bị đơn | Nguyên đơn chỉ có một lối đi duy nhất là qua thửa đất 103 của bị đơn | Được Tòa ghi nhận trực tiếp trong đoạn [1] Nhận định | Xác định thửa 103 là bất động sản chịu hưởng quyền duy nhất phù hợp |
| Tình trạng giáp rạch, sạt lở của thửa 103 tách 2 | Phương án lối đi 1,2m không đủ đáp ứng nhu cầu đi lại, vận chuyển | Tòa chấp nhận lập luận này, không chấp nhận phương án hẹp hơn của bị đơn | Quyết định lối đi 2m/126m² thay vì 1,2m/75,9m² |
| Kết quả của Hội đồng định giá (400.000 đồng/m²) | Giá trị quyền sử dụng đất, cây trồng trên phần đất làm lối đi | Được áp dụng do bị đơn không yêu cầu định giá lại đúng hạn và không có chứng cứ cho mức giá khác | Ấn định mức bồi thường 63.100.000 đồng |
Vì sao Tòa án phúc thẩm bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm?
Cả hai nội dung kháng cáo của bị đơn — diện tích lối đi và mức bồi thường — đều bị bác vì thiếu căn cứ chứng minh, trong khi lập luận của nguyên đơn có chứng cứ cụ thể hỗ trợ.
Hai nội dung kháng cáo của bị đơn — chỉ đồng ý lối đi 1,2m và không đồng ý mức giá bồi thường theo định giá — đều được Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre nhận định là không có căn cứ, đề nghị giữ nguyên án sơ thẩm. Hội đồng xét xử phúc thẩm đồng tình với quan điểm này: về diện tích lối đi, phương án của nguyên đơn phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng thực tế đã được chứng minh (tình trạng giáp rạch, sạt lở của phương án 1,2m); về giá bồi thường, bị đơn không thực hiện quyền yêu cầu định giá lại đúng thời hạn và không có chứng cứ chứng minh mức giá đề nghị. Trên cơ sở đó, Bản án phúc thẩm số 147/2023/DS-PT ngày 24/4/2023 quyết định không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm.
Kết quả giải quyết vụ án
| Nội dung | Yêu cầu nguyên đơn | Đề nghị của bị đơn | Quyết định của Tòa án |
|---|---|---|---|
| Chiều rộng lối đi | 2m | 1,2m | 2m (chấp nhận theo yêu cầu nguyên đơn) |
| Diện tích lối đi | 126m² | 75,9m² | 126m² |
| Chiều cao hạn chế quyền sử dụng đất | Không nêu cụ thể | Không nêu cụ thể | 3m tính từ mặt đất |
| Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng hạn chế | Không nêu cụ thể | Không nêu cụ thể | Cả ông L, bà L và ông T, bà A cùng có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký |
| Đơn giá bồi thường đất | Theo kết quả định giá | 700.000 đồng/m² | 400.000 đồng/m² (theo Hội đồng định giá) |
| Tổng tiền bồi thường (đất + cây trồng) | Theo kết quả định giá | Không nêu cụ thể | 63.100.000 đồng, ông L, bà L liên đới chi trả |
| Kháng cáo của bị đơn tại phúc thẩm | — | Không đồng ý diện tích lối đi và đơn giá bồi thường | Không được chấp nhận, giữ nguyên án sơ thẩm |
Bài học pháp lý rút ra từ dự thảo án lệ số 05/2026
Bản án chưa phải điểm kết thúc của vụ việc lối đi qua đất liền kề — cả hai bên còn nghĩa vụ đăng ký cần thực hiện sau đó, và phạm vi lối đi/mức bồi thường phụ thuộc vào chứng cứ cụ thể chứ không theo mong muốn chủ quan của một bên.
Bài học quan trọng nhất: khi Tòa án đã xác lập quyền và nghĩa vụ về lối đi qua bất động sản liền kề, cả bên hưởng quyền lẫn bên chịu hưởng quyền còn một bước cần thực hiện sau đó — chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Việc cho rằng đây “không phải việc của mình” (đặc biệt từ phía bên chịu hưởng quyền) có thể khiến quyền lợi đã được công nhận trên giấy khó được ghi nhận đầy đủ trên thực tế, nhất là khi phát sinh chuyển nhượng, thế chấp hoặc tranh chấp mới liên quan đến các thửa đất này.
Vụ việc cũng cho thấy: phạm vi lối đi được xác định theo nhu cầu sử dụng thực tế có chứng cứ cụ thể, không theo đề nghị chủ quan của bên chịu hưởng quyền; và khi phản đối kết quả định giá, đương sự cần yêu cầu định giá lại đúng thủ tục, thời hạn và kèm chứng cứ, nếu không Tòa án có cơ sở áp dụng kết quả định giá đã có.
Giới hạn áp dụng: Đây vẫn là dự thảo án lệ, chưa được TANDTC công bố chính thức; kết quả của một vụ việc cụ thể không đương nhiên áp dụng máy móc cho mọi tranh chấp tương tự — mỗi vụ việc vẫn cần được xem xét theo tình tiết, chứng cứ và hồ sơ đất đai riêng.
>>> Xem thêm: Phương án xử lý tốt nhất khi giải quyết tranh chấp lối đi chung
Trường hợp tương tự cần chuẩn bị những gì?
Người đang có tranh chấp lối đi qua đất liền kề nên chuẩn bị hồ sơ chứng minh tình trạng vây bọc và nhu cầu sử dụng thực tế trước khi khởi kiện, đồng thời chủ động đăng ký quyền sử dụng hạn chế ngay sau khi bản án có hiệu lực.
- Thu thập hồ sơ pháp lý của thửa đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính, họa đồ hiện trạng) để chứng minh tình trạng bị vây bọc và xác định lối đi khả thi.
- Lưu giữ chứng cứ về lịch sử sử dụng lối đi (nếu trước đó đã được đi nhờ) và nhu cầu sử dụng thực tế (canh tác, vận chuyển hàng hóa) làm căn cứ đề xuất phạm vi, kích thước lối đi.
- Chủ động thương lượng với chủ sử dụng đất liền kề về vị trí, chiều rộng lối đi và mức bồi thường trước khi khởi kiện.
- Nếu không thỏa thuận được, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, nêu rõ yêu cầu về vị trí, kích thước lối đi và phương án bồi thường.
- Nếu không đồng ý với kết quả định giá tài sản, thực hiện đúng thủ tục, thời hạn yêu cầu định giá lại kèm chứng cứ cho mức giá đề nghị.
- Sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, cả hai bên chủ động phối hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, tránh để quyền lợi đã được công nhận nhưng chưa được ghi nhận trên hồ sơ đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Nếu Quý khách còn vướng mắc về quyền mở lối đi qua đất liền kề, xác định vị trí và kích thước lối đi, mức bồi thường, nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng hạn chế hoặc giải quyết tranh chấp khi các bên không thống nhất, Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ rà soát hồ sơ đất đai, đánh giá chứng cứ, tư vấn phương án giải quyết và đại diện bảo vệ quyền lợi trong quá trình tranh chấp.
Tham khảo ngay: Dịch vụ luật sư đất đai
📞 Hotline: 1900 636 387
✉️ Email: pmt@luatlongphan.vn
💬 Zalo: 0939 846 973
📍 TRỤ SỞ CÔNG TY: Phòng A1, tầng 14, tòa nhà HM Town, 412 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Bàn Cờ, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng tư vấn: Tầng 3, Tòa nhà An Phú Plaza, 117-119 Lý Chính Thắng, Phường Xuân Hòa, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Văn phòng giao dịch tại Thủ Đức: Tầng trệt lửng, Lô thương mại TM7, số 17 đường số 3, Phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh.
📍 Chi nhánh tại Hà Nội: Tầng 6 Tòa nhà MD Complex, số 68 Nguyễn Cơ Thạch, Phường Từ Liêm, Thành phố Hà Nội.
Quý khách có thể gửi hồ sơ vụ việc qua Email hoặc Zalo nêu trên để được đánh giá sơ bộ.
Câu hỏi thường gặp về nghĩa vụ đăng ký lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chỉ bên được sử dụng lối đi mới phải đăng ký quyền lối đi, đúng không?
Không. Theo dự thảo Án lệ số 05/2026 của TANDTC (hiện chưa được công bố chính thức), cả chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền đều có nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, theo đúng nội dung tuyên tại mục 1 phần “Quyết định” của Bản án phúc thẩm số 147/2023/DS-PT ngày 24/4/2023 của TAND tỉnh Bến Tre.
2. Dự thảo Án lệ số 05/2026 đã có hiệu lực áp dụng bắt buộc chưa?
Chưa. Đây hiện là dự thảo án lệ, chưa được Hội đồng Thẩm phán TANDTC công bố chính thức nên chưa có giá trị bắt buộc áp dụng như một án lệ đã ban hành; nội dung chỉ mang tính tham khảo định hướng xét xử.
3. Ai có quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề?
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, không có lối đi khả thi nào khác ra đường công cộng, có quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề (bất động sản chịu hưởng quyền) theo quy định về quyền về lối đi qua tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Ai quyết định chiều rộng, diện tích của lối đi qua đất liền kề?
Tòa án quyết định trên cơ sở chứng cứ về tình trạng vây bọc và nhu cầu sử dụng thực tế của bên hưởng quyền, không mặc nhiên chấp nhận phương án hẹp hơn mà bên chịu hưởng quyền đề nghị. Trong vụ việc nêu trên, Tòa án chấp nhận lối đi 2m/126m² theo yêu cầu nguyên đơn thay vì phương án 1,2m của bị đơn, vì có căn cứ cho thấy phương án hẹp hơn không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.
5. Nếu không đồng ý với mức bồi thường do Hội đồng định giá xác định thì phải làm gì?
Đương sự cần thực hiện quyền yêu cầu định giá lại trong thời hạn luật định và cung cấp chứng cứ cho mức giá mình đề nghị. Trong vụ việc trên, bị đơn không yêu cầu định giá lại đúng hạn và không có chứng cứ cho mức giá 700.000 đồng/m² tự đưa ra, nên Tòa án áp dụng kết quả của Hội đồng định giá (400.000 đồng/m²).
6. Sau khi có bản án công nhận quyền lối đi qua, cần đăng ký ở đâu và theo thủ tục nào?
Dự thảo án lệ dẫn chiếu Điều 171 Luật Đất đai 2013 (tương ứng Điều 29 Luật Đất đai 2024) về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề và Điều 203 Luật Đất đai 2013 (tương ứng Điều 133 Luật Đất đai 2024) về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
7. Không thực hiện đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề sau khi có bản án thì có rủi ro gì?
Bản án làm nguồn cho dự thảo án lệ không nêu cụ thể chế tài với việc chậm hoặc không đăng ký. Về thực tiễn, việc chưa đăng ký có thể khiến quyền sử dụng hạn chế chưa được ghi nhận đầy đủ trên hồ sơ đất đai, gây khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp hoặc khi phát sinh tranh chấp mới. Nên chủ động đăng ký sớm sau khi bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật.
Kết luận
Dự thảo Án lệ số 05/2026 của TANDTC — hiện chưa được công bố chính thức — làm rõ một điểm dễ bị hiểu sai trong thực tiễn: nghĩa vụ đăng ký lối đi qua đất liền kề không chỉ thuộc về bên hưởng quyền, mà cả chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cũng phải liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký. Vụ việc tại Bến Tre còn cho thấy cách Tòa án cân nhắc phạm vi lối đi theo nhu cầu sử dụng thực tế và cách xử lý khi các bên không thống nhất mức bồi thường. Do đây vẫn là dự thảo, chưa có giá trị bắt buộc áp dụng, và kết quả một vụ việc cụ thể không đương nhiên lặp lại cho trường hợp khác, người có tranh chấp lối đi qua đất liền kề nên rà soát hồ sơ đất đai và tham vấn luật sư ngay từ giai đoạn thu thập chứng cứ. Luật Long Phan PMT sẵn sàng hỗ trợ đánh giá hồ sơ và tư vấn phương án xử lý phù hợp với từng tình huống cụ thể; Quý khách có thể liên hệ hotline 1900636387 để được hỗ trợ kịp thời.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Dự thảo Án lệ số 05/2026
- Luật Đất đai 2024
- Bộ luật Dân sự 2015
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: Án lệ về lối đi qua, bồi thường mở lối đi, đăng ký quyền lối đi qua, định giá đất làm lối đi, Dự thảo Án lệ 05/2026, mở lối đi qua bất động sản liền kề, nghĩa vụ đăng ký lối đi qua đất liền kề, Quyền đối với bất động sản liền kề, quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, quyền về lối đi qua, tranh chấp lối đi qua
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.