Tranh chấp đất đai nên chọn hòa giải UBND hay tòa án phụ thuộc vào việc các bên có giấy tờ hợp lệ về đất hay không. Theo Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025), hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết mọi tranh chấp đất đai. Luật Long Phan PMT hướng dẫn cách chọn theo từng tình huống.
Lưu ý pháp lý quan trọng:
- Tranh chấp đất đai phải qua bước hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung 2024, 2025) quy định việc hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày UBND cấp xã nhận đơn.
- Giấy tờ về đất quyết định cơ quan giải quyết. Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 giao cho Tòa án những tranh chấp mà một bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137. Khoản 2 Điều 236 cho phép các bên không có giấy tờ chọn UBND hoặc Tòa án.
- Từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện tại điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 được thực hiện bởi Chủ tịch UBND cấp xã theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Tranh chấp có tổ chức, tổ chức tôn giáo hoặc người gốc Việt định cư ở nước ngoài thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh theo điểm b khoản 3 Điều 236.
- Quyết định giải quyết của UBND không phải điểm dừng cuối cùng. Người không đồng ý có thể khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo điểm a khoản 3 Điều 236, còn bên không thi hành quyết định đã có hiệu lực có thể bị cưỡng chế theo khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Ba con đường giải quyết tranh chấp đất đai và điểm khác nhau cốt lõi
Pháp luật hiện hành mở ra ba con đường: hòa giải, yêu cầu UBND có thẩm quyền ra quyết định và khởi kiện tại Tòa án. Ba con đường khác nhau về điều kiện, thời gian, tính ràng buộc và chi phí. Chọn sai từ đầu thường khiến đơn bị trả lại hoặc kéo dài vụ việc nhiều tháng.
| Tiêu chí | Hòa giải | UBND có thẩm quyền | Tòa án |
|---|---|---|---|
| Căn cứ chính | Điều 235 Luật Đất đai 2024 | Khoản 2, 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 | Khoản 1, 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024; khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025) |
| Điều kiện | Hầu hết tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải qua bước này | Chỉ khi các bên không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 | Bắt buộc nếu một bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ; được chọn nếu không có giấy tờ |
| Kết quả | Biên bản hòa giải thành hoặc không thành | Quyết định giải quyết tranh chấp | Bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận |
| Thời gian | Không quá 30 ngày kể từ khi nhận đơn | Thông thường không quá 45 ngày kể từ khi thụ lý | Nhiều tháng đến vài năm tùy mức độ phức tạp |
| Chi phí | Không tính án phí | Không có án phí như vụ án | Tạm ứng án phí, án phí và các chi phí tố tụng |
| Sau đó | Chuyển sang UBND hoặc Tòa án nếu không thành | Khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính | Kháng cáo phúc thẩm, đề nghị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm/tái thẩm theo luật tố tụng |
Điểm người dân hay nhầm là cho rằng UBND luôn có quyền ra quyết định giải quyết tranh chấp. Thực tế quyền này chỉ phát sinh khi các bên không có giấy tờ về đất.
Hòa giải tranh chấp đất đai: khi nào bắt buộc và tiến hành thế nào
Hòa giải là bước thấp chi phí nhất và là cách duy nhất cho phép các bên tự quyết định kết quả. Luật khuyến khích tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở và bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở và hòa giải tại tòa án
Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Khoản 3 Điều 235 cho phép hòa giải tại Tòa án theo pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án, tức Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020 (sửa đổi, bổ sung 2025). Các hình thức này không thay thế bước hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã.
Tổ hòa giải thôn, tổ dân phố thường giúp các hộ liền kề thống nhất ranh giới, lối đi hoặc cống thoát nước, nhưng kết quả chỉ mang tính tự nguyện. Cách thương lượng này được phân tích thêm trong hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai ngoài tố tụng. Các bên nên lập văn bản rõ ràng về nội dung đã đồng ý.
Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã
Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Theo khoản 47 Điều 3 của Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai
Điểm a đến điểm d khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã, đại diện Mặt trận Tổ quốc cấp xã, công chức địa chính và người sống lâu năm biết rõ nguồn gốc đất. Kết quả được lập biên bản có chữ ký các bên.
Trình tự cụ thể được hướng dẫn tại Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Về thực tiễn, người dân có thể xem thêm cách hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã diễn ra qua các bước sau.
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải kèm giấy tờ về thửa đất, giấy tờ tùy thân và tài liệu thể hiện nội dung tranh chấp tại UBND cấp xã nơi có đất.
- UBND cấp xã tiếp nhận, thẩm tra, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, đồng thời thông báo cho các bên.
- Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải và ấn định thời gian họp có mặt các bên.
- Hội đồng tổ chức cuộc họp, ghi nhận ý kiến, đề xuất phương án và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
- Biên bản được gửi cho các bên và lưu tại UBND cấp xã; trường hợp có bên không ký, Chủ tịch và các thành viên Hội đồng ký, đóng dấu để gửi cho các bên.
Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày, và người dân thường thắc mắc cách tính; nội dung này được phân tích riêng trong hướng dẫn về thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng quy định bên vắng mặt đến lần thứ hai được xem là hòa giải không thành.
Hòa giải thành nhưng làm thay đổi ranh giới hoặc người sử dụng đất
Khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định nếu kết quả hòa giải thành làm thay đổi hiện trạng ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải đến cơ quan có thẩm quyền trong 30 ngày làm việc để đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Với trường hợp ngoại lệ này, lời khuyên thực tế là không nên coi biên bản hòa giải thành là xong việc. Hãy yêu cầu đo đạc lại, ghi rõ tọa độ ranh giới trong văn bản và nộp hồ sơ biến động đúng thời hạn, vì sai lệch giữa thỏa thuận và sổ đất là mầm mống của tranh chấp thứ hai.
Nhờ UBND giải quyết: chỉ áp dụng khi không có giấy tờ về đất
Con đường hành chính chỉ mở ra khi các bên không có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Người dân có quyền chọn UBND thay cho Tòa án, kết quả là quyết định hành chính có thể bị khiếu nại hoặc khởi kiện tiếp.
Điều 137 Luật Đất đai 2024 liệt kê nhiều loại giấy tờ như giấy tờ về quyền sử dụng đất của chế độ cũ, tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, giấy tờ chuyển nhượng được UBND xã xác nhận và các loại giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định. Chỉ cần một bên có một trong các giấy tờ đó, tranh chấp đã thuộc thẩm quyền Tòa án.
Ai có thẩm quyền: chủ tịch UBND cấp xã hay cấp tỉnh?
Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 giao tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cho Chủ tịch UBND cấp huyện. Do không còn cấp huyện từ 01/7/2025, điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển thẩm quyền này cho Chủ tịch UBND cấp xã.
Điểm b khoản 3 Điều 236 giao Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết khi một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Bảng dưới đây giúp xác định nhanh cơ quan phù hợp.
| Chủ thể tranh chấp | Có giấy tờ theo Điều 137 | Không có giấy tờ |
|---|---|---|
| Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau | Tòa án | Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Tòa án |
| Một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài | Tòa án | Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án |
| Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại | Tòa án hoặc Trọng tài thương mại | Tòa án hoặc Trọng tài thương mại |
Trình tự và thời hạn khi chọn UBND
Theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT, đơn được nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc UBND cấp xã. Cơ quan thông báo thụ lý trong 05 ngày làm việc và việc giải quyết thông thường không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý, riêng vùng khó khăn có thể dài hơn. Chi tiết mẫu hồ sơ có trong hướng dẫn về đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
- Soạn đơn đề nghị nêu rõ thửa đất, bên tranh chấp, yêu cầu và kèm biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
- Nộp đơn tại cơ quan có thẩm quyền và nhận thông báo thụ lý bằng văn bản.
- Phối hợp với cơ quan tham mưu trong việc thẩm tra, xác minh hiện trạng, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
- Nhận quyết định giải quyết tranh chấp; nếu không đồng ý thì khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính trong thời hạn luật định.
Nếu UBND cấp xã không tổ chức hòa giải hoặc kéo dài vượt thời hạn, người dân vẫn có cách xử lý, được trình bày trong nội dung hướng dẫn khiếu nại khi UBND xã không hòa giải tranh chấp đất đai. Hãy lưu bằng chứng đã nộp đơn.
Khi không đồng ý với quyết định của UBND
Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 cho phép người không đồng ý khiếu nại lên cấp trên hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo Luật Tố tụng hành chính 2015 (sửa đổi, bổ sung 2025). Theo điểm b khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể bị khiếu nại lên Bộ trưởng bộ quản lý đất đai hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Nếu không ai khiếu nại hay khởi kiện, quyết định có hiệu lực thi hành. Khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024 cho phép cưỡng chế sau 30 ngày kể từ ngày quyết định có hiệu lực mà bên có nghĩa vụ không thực hiện. Do đó, đừng coi quyết định của UBND là văn bản mang tính tham khảo.
Khởi kiện tranh chấp đất đai ra tòa án: điều kiện, nơi nộp đơn và hồ sơ
Tòa án là con đường bắt buộc khi một bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, và là lựa chọn mở khi không có giấy tờ. Bản án hoặc quyết định công nhận thỏa thuận có hiệu lực pháp luật là cơ sở để thi hành án và điều chỉnh hồ sơ đất đai.
Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 xác định tranh chấp đất đai theo pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền Tòa án. Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật này quy định Tòa án nơi có bất động sản giải quyết tranh chấp về bất động sản. Từ 01/7/2025, các Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản tiếp nhận phần lớn vụ việc loại này.
Thời hiệu và bước hòa giải trước khi khởi kiện
Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu khởi kiện không áp dụng với yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
Về bước hòa giải ở xã, thực tiễn áp dụng cho thấy nhiều Tòa án yêu cầu biên bản hòa giải không thành với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế đất, một số Tòa án lại không yêu cầu bước này. Cách làm an toàn là xin biên bản trước khi nộp đơn.
Hồ sơ khởi kiện và các bước nộp đơn
Việc nộp đơn khởi kiện cần đúng mẫu, đúng thẩm quyền và đủ chứng cứ. Hướng dẫn chi tiết về thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai và mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai giúp người dân hình dung hồ sơ trước khi đến Tòa án.
- Đơn khởi kiện nêu rõ người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, yêu cầu và địa chỉ thửa đất. Theo Mẫu số 23-DS, được ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
- Giấy chứng nhận, giấy tờ về nguồn gốc đất, hợp đồng, di chúc hoặc văn bản thỏa thuận có liên quan.
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
- Sơ đồ, trích lục bản đồ, ảnh hiện trạng hoặc biên bản đo đạc thể hiện ranh giới thực tế.
- Giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ chứng minh cư trú của đương sự.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ, đương sự thực hiện các bước nộp đơn như sau.
- Nộp đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất.
- Nhận thông báo nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án.
- Tham gia hòa giải, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và các phiên làm việc do Tòa án triệu tập.
- Tham gia phiên tòa sơ thẩm và nhận bản án, bản án có thể bị kháng cáo, kháng nghị theo luật tố tụng.
Mức án phí dân sự được tính theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tùy tranh chấp có giá ngạch hay không có giá ngạch. Người khởi kiện nên dự trù thêm chi phí đo đạc, thẩm định và định giá nếu Tòa án yêu cầu.
Chọn cách nào theo từng tình huống có hoặc không có sổ đỏ
Việc chọn cách giải quyết nên bắt đầu từ ba câu hỏi: ai đang đứng tên trên giấy tờ, bên kia có sẵn sàng thương lượng không và mình cần kết quả có giá trị thi hành hay chỉ cần chấm dứt mâu thuẫn. Bảng dưới đây gợi ý hướng đi cho các tình huống thường gặp.
| Tình huống | Hướng nên chọn | Lý do chính |
|---|---|---|
| Cả hai bên đều có sổ đỏ, tranh chấp ranh giới | Hòa giải ở cơ sở, sau đó hòa giải tại UBND cấp xã rồi khởi kiện | Khoản 1 Điều 236: có giấy tờ thì Tòa án giải quyết, UBND không ra quyết định |
| Một bên có sổ đỏ, bên kia không có giấy tờ | Hòa giải UBND cấp xã rồi khởi kiện tại Tòa án | Khoản 1 Điều 236 áp dụng khi một bên có giấy tờ |
| Cả hai bên đều không có giấy tờ | Hòa giải UBND cấp xã, sau đó chọn UBND hoặc Tòa án | Khoản 2 Điều 236 cho quyền lựa chọn |
| Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thương mại có đất | Tòa án hoặc Trọng tài thương mại | Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 |
Tình huống thứ nhất thường gây bất ngờ. Nhiều hộ có sổ đỏ vẫn nộp đơn đến UBND và chờ quyết định, sau đó mới biết UBND không có thẩm quyền ra quyết định giải quyết. Cách làm đúng là hòa giải tại xã rồi khởi kiện, đừng chờ UBND ra quyết định.
Tranh chấp khi đã có sổ đỏ
Khi một bên đã có giấy chứng nhận, Tòa án sẽ xem xét nguồn gốc, quá trình sử dụng, hiện trạng và căn cứ cấp giấy. Thực tiễn cho thấy nhiều vụ án phải xem xét đồng thời tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận. Người đọc có thể tham khảo hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đã có sổ để biết các căn cứ Tòa án thường xét.
Tranh chấp khi chưa có sổ đỏ
Khi chưa có giấy tờ, người dân có quyền chọn UBND hoặc Tòa án. UBND thường nhanh hơn và nhẹ chi phí hơn nhưng có thể kéo theo giai đoạn khiếu nại. Tòa án chậm hơn nhưng cho kết quả dứt điểm. Nội dung giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ phân tích kỹ các căn cứ UBND xem xét khi chưa có giấy tờ.
Trường hợp ngoại lệ đáng lưu tâm là đất đang có giấy tờ nhưng giấy tờ chưa đủ hợp lệ hoặc chỉ có giấy tay. Khi đó, đừng tự kết luận mình thuộc nhóm có hay không có giấy tờ. Việc phân loại sai sẽ khiến đơn nộp nhầm cơ quan, nên cần đối chiếu từng giấy tờ với Điều 137 Luật Đất đai 2024 trước khi chọn.
Tranh chấp đất liên quan đến hợp đồng thương mại: tòa án hoặc trọng tài
Khi tranh chấp đất phát sinh từ hoạt động thương mại, Điều 236 cho phép giải quyết tại Tòa án hoặc Trọng tài thương mại, còn con đường UBND không áp dụng. Hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hay chuyển nhượng dự án có đất vì vậy cần xem kỹ điều khoản giải quyết tranh chấp.
Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại do Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết. Điều kiện để trọng tài thụ lý là có thỏa thuận trọng tài hợp lệ theo Luật Trọng tài thương mại 2010.
Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài, Tòa án sẽ từ chối thụ lý khi bị đơn phản đối đúng thủ tục. Người dân và doanh nghiệp nên tìm hiểu cách giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại trước khi quyết định đi theo hướng nào.
Kinh nghiệm thực tế khi chọn cách giải quyết tranh chấp đất đai
Qua các hồ sơ tranh chấp đất đai đã tiếp nhận, nhiều vụ việc kéo dài không phải vì khó về pháp lý mà vì chọn nhầm con đường ngay từ đầu. Người dân thường nộp đơn đến UBND dù hai bên đều có sổ, hoặc ngược lại khởi kiện ngay khi chưa hòa giải tại UBND cấp xã, chưa có chứng cứ về ranh giới.
Một sai lầm phổ biến mà khách hàng thường gặp là tự ký giấy hòa giải ở thôn, xóm rồi coi đó là kết quả cuối cùng. Giấy này thường thiếu tọa độ ranh giới và không được đăng ký biến động, nên vài năm sau người thừa kế hoặc người mua lại thửa đất phản đối và tranh chấp bùng phát lần hai.
Trong thực tế xử lý các vụ việc tương tự, chúng tôi thường yêu cầu khách hàng trích lục hồ sơ địa chính, đo đạc hiện trạng và lập sơ đồ ranh giới trước khi gặp bên còn lại. Có số liệu rõ ràng, buổi hòa giải thường ngắn hơn, và nếu không thành thì hồ sơ khởi kiện đã sẵn sàng.
Điều khách hàng ít để ý là biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã có giá trị như một mốc chứng cứ. Biên bản ghi nhận ý kiến từng bên, cho thấy ai đã thừa nhận điều gì về nguồn gốc đất. Vì vậy hãy đọc kỹ biên bản trước khi ký hoặc yêu cầu ghi bổ sung ý kiến.
Bảo vệ quyền lợi trong lúc chờ giải quyết tranh chấp đất đai
Trong lúc chờ hòa giải hoặc xét xử, bên kia có thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc xây dựng trên phần đất đang tranh chấp, khiến kết quả sau cùng khó thi hành. Người có quyền lợi nên chủ động báo cho cơ quan đăng ký đất đai và cân nhắc thực hiện thủ tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Hướng dẫn thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đang có tranh chấp trình bày cách đề nghị cơ quan đăng ký ghi nhận tranh chấp trên hồ sơ. Khi vụ án đã được Tòa án thụ lý, đương sự có thể đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Người dân cũng nên chụp ảnh, quay video hiện trạng theo định kỳ và giữ biên lai thuế sử dụng đất, hóa đơn xây dựng, xác nhận của người làm chứng, vì đây thường là chứng cứ quyết định khi hồ sơ gốc không đầy đủ.
Câu hỏi thường gặp về cách giải quyết tranh chấp đất đai
Dưới đây là những câu hỏi người dân thường đặt ra khi bắt đầu một tranh chấp đất đai, từ việc có bắt buộc hòa giải hay không đến lúc được khởi kiện thẳng ra tòa án. Mỗi câu trả lời dựa trên quy định hiện hành.
1. Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã không?
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp đất đai phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn. Theo khoản 47 Điều 3 của Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Thực tiễn một số Tòa án chỉ yêu cầu biên bản này với tranh chấp xác định người có quyền sử dụng đất, nên bạn vẫn nên xin biên bản trước khi khởi kiện.
2. Đã có sổ đỏ thì có nhờ UBND giải quyết được không?
Không. Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp mà một bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 thuộc thẩm quyền Tòa án. Chỉ khi các bên đều không có giấy tờ, khoản 2 Điều 236 mới cho quyền chọn UBND hoặc Tòa án. Người có sổ đỏ tranh chấp đất đai nên hòa giải tại xã rồi khởi kiện.
3. Từ 01/7/2025, ai có quyền ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai?
Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 vốn giao Chủ tịch UBND cấp huyện, nhưng điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP chuyển thẩm quyền này cho Chủ tịch UBND cấp xã. Tranh chấp có tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh theo điểm b khoản 3 Điều 236. Hai cấp này chỉ giải quyết khi không có giấy tờ.
4. Không đồng ý với quyết định của UBND thì làm gì?
Điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 cho phép khiếu nại lên cấp trên hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo Luật Tố tụng hành chính 2015. Theo quy định, thời hạn thực hiện quyền này tính từ ngày nhận quyết định và cần được tuân thủ nghiêm. Nếu không khiếu nại hay khởi kiện, quyết định có hiệu lực thi hành theo khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai 2024
5. Đất tranh chấp đã nhiều năm có còn quyền khởi kiện không?
Có. Khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Tuy nhiên, thời gian càng dài thì chứng cứ càng khó thu thập. Bạn nên nhanh chóng thu thập hồ sơ, xác nhận của hàng xóm và hiện trạng sử dụng đất.
6. Tranh chấp đất từ hợp đồng thương mại có thể đưa ra trọng tài không?
Có, nếu các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ. Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại do Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết. Thỏa thuận trọng tài cần được lập đúng hình thức theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Nếu không có thỏa thuận, Tòa án là cơ quan giải quyết.
Kết luận
Tranh chấp đất đai nên chọn hòa giải, UBND hay tòa án phụ thuộc trước hết vào giấy tờ về đất, sau đó là mục tiêu của từng bên. Có sổ đỏ thì hòa giải rồi khởi kiện, không có giấy tờ thì chọn UBND hoặc Tòa án, còn tranh chấp thương mại có thể đưa ra trọng tài. Nếu cần đánh giá hồ sơ cụ thể, soạn đơn hoặc đại diện làm việc với UBND cấp xã và Tòa án, bạn có thể liên hệ Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 hoặc tham khảo Dịch vụ Luật sư hỗ trợ tranh chấp đất đai để được luật sư tư vấn hướng đi phù hợp với tình huống của mình.
📚 Bài viết được tư vấn chuyên môn dựa trên hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Luật Đất đai 2024
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP
- Quyết định 2304/QĐ-BNNMT
- Bộ luật Tố tụng dân sự 2015
- Luật Tố tụng hành chính 2015
- Luật Hòa giải, đối thoại tại Tòa án 2020
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP
- Bộ luật Dân sự 2015.
- Lưu ý: Các quy định pháp luật có thể thay đổi tùy theo thời điểm. Quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp Luật Long Phan PMT qua Hotline 1900.63.63.87 để được cập nhật tư vấn pháp lý mới nhất.
Tags: Án phí tranh chấp đất đai, Biện pháp khẩn cấp tạm thời, đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất tại UBND, hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai, Hòa giải tại UBND cấp xã, Hòa giải tranh chấp đất đai, khiếu nại quyết định giải quyết đất đai, Khởi kiện tranh chấp đất đai, ngăn chặn giao dịch đất tranh chấp, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai, Thủ tục hòa giải đất đai, Tòa án nhân dân khu vực, tranh chấp đất có sổ đỏ, Tranh chấp đất đai có sổ đỏ, tranh chấp đất đai ngoài tố tụng, tranh chấp đất không có sổ đỏ, Tranh chấp quyền sử dụng đất, Tranh chấp ranh giới đất, trọng tài thương mại tranh chấp đất đai, UBND cấp tỉnh, UBND cấp xã
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Luật Long Phan PMT chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng Luật Long Phan PMT sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.