Thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đang có tranh chấp

Thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đang có tranh chấp là biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm phong tỏa tài sản kịp thời. Người yêu cầu cần nộp đơn và chứng cứ đến Tòa án để ra quyết định cấm chuyển dịch quyền sử dụng đất. Khi đó, cơ quan chức năng sẽ lập tức dừng mọi thủ tục sang tên hay thế chấp đối với thửa đất này. Điều này giúp ngăn chặn đối phương tẩu tán tài sản, đảm bảo tính khả thi khi thi hành án sau này. Để hỗ trợ Quý khách thực hiện hồ sơ chuẩn xác, Luật Long Phan PMT xin tư vấn cụ thể trong bài viết sau.

Nộp đơn yêu cầu và thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai là bước tiên quyết trước khi khởi kiện tại Tòa án. Thủ tục hòa giải được tiến hành tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan hòa giải có thẩm quyền theo quy định. Quý khách hàng cần hoàn tất thủ tục hòa giải bất kể kết quả thành công hay không thành để đảm bảo tính hợp pháp cho các bước tiếp theo.

• Nội dung đơn yêu cầu hòa giải phải thể hiện rõ: họ tên, địa chỉ của các bên tranh chấp; vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất tranh chấp; nội dung tranh chấp cụ thể; yêu cầu giải quyết của người khởi kiện; ngày tháng và chữ ký. Đơn được lập thành nhiều bản theo số bên tranh chấp cộng hai bản để nộp cho cơ quan hòa giải và lưu tại cơ quan.
• Tài liệu đính kèm đơn hòa giải bao gồm: bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác) trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quý khách hàng có thể chuẩn bị các tài liệu chứng minh quyền sở hữu đất được quy định tại Điều 137, Luật Đất đai 2024; bản sao căn cước công dân của các bên; sơ đồ vị trí thửa đất tranh chấp; các chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất như hợp đồng mua bán, tặng cho, hóa đơn chứng từ; tài liệu chứng minh việc chiếm hữu, sử dụng đất.

Trình tự thủ tục hòa giải được thực hiện như sau: Theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 235, Luật Đất đai 2024 Quý khách nộp đơn yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp kèm theo tài liệu chứng minh. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Kết thúc quá trình hòa giải, cơ quan hòa giải lập biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành. Biên bản hòa giải là chứng cứ quan trọng chứng minh Quý khách đã thực hiện đầy đủ thủ tục tiền tố tụng theo quy định pháp luật. Quý khách hàng phải nhận và bảo quản biên bản này để sử dụng cho các thủ tục tiếp theo, bất kể hòa giải thành công hay không thành. Trong trường hợp hòa giải thành, tranh chấp được giải quyết dứt điểm; nếu hòa giải không thành, Quý khách có quyền khởi kiện tại Tòa án.

Đề nghị cơ quan đăng ký đất đai dừng việc đăng ký biến động khi có giao dịch đất đai

Sau khi nhận biên bản hòa giải, Quý khách cần nộp đơn đề nghị tạm dừng đăng ký biến động giao dịch đất đai đến cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm d, khoản 2, Điều 19, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đối với đất đang có tranh chấp. Việc nộp đơn đề nghị này giúp Quý khách bảo vệ quyền lợi trong thời gian chờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Đơn đề nghị tạm dừng đăng ký biến động cần nêu rõ: họ tên, địa chỉ người đề nghị; thông tin thửa đất tranh chấp (số thửa, tờ bản đồ, diện tích, vị trí); nội dung đề nghị tạm dừng việc đăng ký biến động giao dịch; căn cứ pháp lý là biên bản hòa giải tranh chấp đất đai; ngày tháng và chữ ký. Đơn phải được lập thành nhiều bản để nộp đồng thời tại các cơ quan.

Quý khách hàng phải nộp đơn đề nghị tại tất cả các cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền để đảm bảo hiệu lực ngăn chặn toàn diện. 

Cụ thể, nộp tại: 

• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực tiếp quản lý thửa đất; 
• Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh, thành phố; 
• Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả của Trung tâm Hành chính công cấp xã hoặc cấp tỉnh. 

Việc nộp đồng thời tại nhiều cơ quan giúp tránh trường hợp bên đối phương thực hiện giao dịch tại cơ quan khác.

Kèm theo đơn đề nghị, Quý khách cần nộp: bản sao biên bản hòa giải tranh chấp đất đai (hòa giải thành hoặc không thành); bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; bản sao căn cước công dân; sơ đồ thửa đất tranh chấp. Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm ghi nhận đơn đề nghị và cập nhật thông tin vào hệ thống quản lý đất đai. Từ thời điểm này, mọi hồ sơ đề nghị đăng ký biến động liên quan đến thửa đất tranh chấp sẽ bị từ chối tiếp nhận.

>>> Xem thêm: Thủ tục ngăn chặn tẩu tán nhà đất do đang có tranh chấp

Khởi kiện hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Sau khi nhận biên bản hòa giải không thành, Quý khách có hai phương án: khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết. Việc lựa chọn phương án nào phụ thuộc vào tính chất, mức độ phức tạp của tranh chấp và mong muốn của Quý khách. 

Khởi kiện tại Tòa

Hiện nay, Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án cần đáp ứng về nội dung theo quy định tại Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Về hình thức, đơn khởi kiện phải tuân thủ Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán). Nội dung đơn phải ghi rõ thông tin người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan; mô tả rõ thửa đất tranh chấp (vị trí, diện tích, ranh giới); và các yêu cầu cụ thể (như buộc trả lại đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc bồi thường thiệt hại).

Quý khách hàng cần lưu ý, trước khi nộp đơn khởi kiện, đối với tranh chấp về việc “ai là người có quyền sử dụng đất”, pháp luật bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Ngoài ra, Quý khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình đầy đủ và chính xác để Tòa án thụ lý. Các tài liệu này bao gồm:

• Hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, Luật Đất đai 2024; các biên lai nộp thuế sử dụng đất hàng năm.
• Hồ sơ địa chính: Trích lục bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất qua các thời kỳ.
• Chứng cứ về điều kiện khởi kiện: Biên bản hòa giải thành hoặc không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp (đối với trường hợp bắt buộc hòa giải).
• Chứng cứ về hành vi xâm phạm/tranh chấp: Biên bản hiện trạng đất, hình ảnh, video ghi nhận việc lấn chiếm, thay đổi hiện trạng hoặc cản trở quyền sử dụng đất; các văn bản giải quyết của cơ quan chức năng trước đó (nếu có).
• Giấy tờ nhân thân: Căn cước công dân, của nguyên đơn, bị đơn và người liên quan.
• Giấy ủy quyền: Nếu Quý khách hàng ủy quyền cho luật sư hoặc người khác đại diện tham gia tố tụng.

Thẩm quyền giải quyết

Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 26; điểm c, khoản 1, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (Sau đây gọi tắt là BLTTDS 2015); khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. 

Do đó, Quý khách hàng cần nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp Khu vực nơi có đất để giải quyết các tranh chấp về đất đai.

Thủ tục thụ lý đơn kiện

Quy trình Tòa án thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được thực hiện theo các bước tố tụng cụ thể, căn cứ vào Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

• Bước 1: Phân công Thẩm phán xem xét đơn Căn cứ Khoản 2, Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, sau khi Tòa án nhận được hồ sơ khởi kiện, Chánh án Tòa án phải phân công một Thẩm phán xem xét đơn. Thời hạn phân công là 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn.
• Bước 2: Thẩm phán xem xét tính hợp lệ của đơn Theo khoản 3, Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Thẩm phán được phân công có thời hạn 05 ngày làm việc (tính từ ngày được phân công) để kiểm tra toàn diện hồ sơ. Thẩm phán sẽ xem xét đơn đã đủ điều kiện hình thức chưa, đã có biên bản hòa giải tại xã (nếu bắt buộc) chưa, và vụ án có đúng thẩm quyền lãnh thổ hay không.
• Bước 3: Yêu cầu nộp tạm ứng án phí Nếu hồ sơ hợp lệ, Thẩm phán sẽ ban hành thông báo nộp tiền tạm ứng án phí dân sự. Theo quy định tại khoản 2, Điều 195, trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai cho Tòa án. Lưu ý: Đối với các trường hợp được miễn, giảm án phí (như người cao tuổi, người có công với cách mạng…), Quý khách cần nộp đơn đề nghị miễn, giảm theo Điều 12, Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
• Bước 4: Thụ lý vụ án và Thông báo Tòa án chính thức thụ lý vụ án vào ngày nguyên đơn nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Sau khi thụ lý, căn cứ Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong thời hạn 03 ngày làm việc.

Trình tự giải quyết Sơ thẩm

Sau khi thụ lý, Tòa án bước vào giai đoạn chuẩn bị xét xử. Thời hạn cho giai đoạn này là 04 tháng kể từ ngày thụ lý, theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Đối với tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp, Chánh án Tòa án có thể gia hạn thêm tối đa 02 tháng.

Trong giai đoạn này, Thẩm phán sẽ thực hiện các nghiệp vụ đặc thù của tranh chấp đất đai:

• Yêu cầu đương sự giao nộp tài liệu, chứng cứ; Tòa án tự mình thu thập chứng cứ (như trích lục hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai) nếu đương sự không thể thu thập được.
• Xem xét, thẩm định tại chỗ: Tòa án tiến hành xuống thực địa để đo đạc, xác định vị trí, kích thước, hiện trạng thửa đất tranh chấp (theo Điều 101 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
• Định giá tài sản: Thành lập Hội đồng định giá để xác định giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp (theo Điều 104 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
• Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.

Thủ tục hòa giải tại Tòa án: Căn cứ điểm g, khoản 2, Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Thẩm phán sẽ tổ chức hòa giải để các bên thỏa thuận phương án giải quyết (như tự thỏa thuận lại ranh giới, chia đất…).

• Nếu hòa giải thành: Tòa án lập biên bản và ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
• Nếu hòa giải không thành: Thẩm phán lập biên bản hòa giải không thành và ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Phiên tòa Sơ thẩm: Căn cứ khoản 4, Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, phiên tòa phải được mở trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử (có thể gia hạn thêm 01 tháng). Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử sẽ xem xét các chứng cứ, kết quả đo đạc, thẩm định giá và tranh tụng của các bên để ban hành bản án.

Thủ tục Phúc thẩm

Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, các đương sự có quyền kháng cáo để yêu cầu xét xử phúc thẩm.

• Thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên án (nếu đương sự vắng mặt thì tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết), theo khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Thời hạn kháng nghị của Viện kiểm sát cùng cấp là 15 ngày, Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp là 01 tháng kể từ ngày tuyên án hoặc nhận được bản án (theo khoản 1 Điều 280 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Tòa án cấp phúc thẩm sẽ xem xét lại phần bản án bị kháng cáo, kháng nghị. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay sau khi tuyên.

Yêu cầu Ủy ban nhân dân giải quyết

Hiện nay theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 236, Luật Đất đai 2024 Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

>>> Xem thêm: Khởi kiện hành chính quyết định giải quyết tranh chấp đất đai

Yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn giao dịch

Căn cứ Điều 111, Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong trường hợp cơ quan hòa giải hoặc cơ quan đăng ký đất đai xác định tranh chấp là tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến đất chứ không phải tranh chấp quyền sử dụng đất, thủ tục đăng ký giao dịch vẫn có thể được thực hiện. Khi đó, Quý khách cần nộp đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn hiệu quả hành vi chuyển dịch quyền.

Biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản là biện pháp phù hợp nhất để ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp. Theo quy định tại khoản 7, Điều 114, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền ra quyết định cấm chuyển dịch quyền đối với tài sản đang tranh chấp khi có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu, sử dụng tài sản có hành vi hoặc có nguy cơ chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Biện pháp này có hiệu lực pháp lý cao, buộc các cơ quan nhà nước phải thi hành nghiêm ngặt.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 111, BLTTDS 2015 (Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện được hướng dẫn bởi Điều 3 Nghị quyết 02/2020/NQ-HĐTP có hiệu lực từ ngày 01/12/2020) đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời có thể được nộp cùng với đơn khởi kiện hoặc trong quá trình giải quyết vụ án. Điều kiện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015: người yêu cầu phải có quyền khởi kiện; có căn cứ cho thấy tình thế khẩn cấp cần giải quyết ngay; cần ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra. Đối với tranh chấp đất đai, hậu quả nghiêm trọng là việc đất đang tranh chấp bị chuyển giao cho người thứ ba, gây khó khăn cho việc thu hồi và bảo vệ quyền lợi.

Quý khách hàng phải thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 113, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 trước khi Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Hiện nay theo quy định tại khoản 2, Điều 136, BLTTDS 2015 biện pháp bảo đảm có thể là: nộp tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản tạm giữ của Tòa án; chứng từ bảo lãnh được bảo đảm bằng tài sản của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác. Mức bảo đảm do Tòa án xác định dựa trên giá trị tài sản tranh chấp và mức độ thiệt hại có thể xảy ra nếu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trái luật.

Sau khi Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền, quyết định này được gửi đến cơ quan đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã, các bên đương sự để thi hành. Cơ quan đăng ký đất đai phải từ chối tiếp nhận mọi hồ sơ đăng ký biến động liên quan đến thửa đất bị cấm chuyển dịch quyền. 

>>> Xem thêm: Thủ tục ngăn chặn giao dịch nhà đất khi có thông báo thụ lý vụ án của Tòa

Dịch vụ hỗ trợ pháp lý chuyên sâu về thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đai đang tranh chấp của Luật Long Phan PMT

Luật Long Phan PMT cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đai đang tranh chấp, giúp bảo vệ nguyên trạng tài sản cho Quý khách hàng. Với đội ngũ luật sư dày dạn kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và tố tụng, chúng tôi sẽ trực tiếp nghiên cứu hồ sơ, đánh giá rủi ro và nhận định khả năng thành công. Trên cơ sở đó, Luật Long Phan PMT đề xuất phương án pháp lý tối ưu, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Quý khách được bảo vệ kịp thời và hiệu quả nhất.

Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp tại Luật Long Phan PMT bao gồm:

• Nghiên cứu hồ sơ vụ án, đánh giá tài liệu và tiến hành thu thập chứng cứ cần thiết.
• Xây dựng hệ thống lập luận pháp lý vững chắc và chiến lược tranh tụng hiệu quả.
• Cử luật sư tham gia trực tiếp tại phiên tòa để trình bày quan điểm, phản bác lập luận của đối phương nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho Quý khách.

• Soạn thảo các văn bản tố tụng quan trọng: Đơn yêu cầu hòa giải, Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, Đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp.
• Soạn thảo các văn bản ngăn chặn rủi ro: Đơn đề nghị tạm dừng đăng ký biến động, Đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Đảm bảo mọi văn bản được soạn thảo chuyên nghiệp, đầy đủ nội dung và tuân thủ chuẩn mực pháp lý giúp tăng hiệu quả giải quyết vụ việc.

• Thay mặt Quý khách hàng liên hệ và làm việc trực tiếp với: Cơ quan hòa giải, Cơ quan đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân các cấp, Tòa án và các cơ quan liên quan khác.
• Thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính và tố tụng theo đúng quy trình, đảm bảo tính kịp thời.
• Giúp Quý khách hàng tiết kiệm thời gian, công sức đi lại và hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình làm việc với cơ quan công quyền.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đang có tranh chấp

Dưới đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã có bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án không?

Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi các bên khởi kiện vụ việc ra Tòa án. Theo quy định pháp luật hiện hành, tranh chấp đất đai chỉ được Tòa án thụ lý khi đã hoàn tất thủ tục hòa giải tại cấp xã. Thời hạn để Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hòa giải là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hợp lệ. Việc hòa giải nhằm tạo điều kiện cho các bên tự thỏa thuận, hạn chế phát sinh tranh chấp kéo dài và giảm tải cho cơ quan tư pháp. Quy định này được ghi nhận tại khoản 2 và điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, làm căn cứ pháp lý bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai.

Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm gì khi nhận được đơn đề nghị tạm dừng đăng ký biến động đất đang tranh chấp?

Cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đối với thửa đất đang có tranh chấp ngay khi nhận được đơn đề nghị tạm dừng, nhằm bảo vệ nguyên trạng tài sản. Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, việc tạm dừng đăng ký biến động là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc, không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cơ quan tiếp nhận. Trách nhiệm này nhằm ngăn chặn việc chuyển dịch, thay đổi hiện trạng quyền sử dụng đất trong thời gian tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm. Qua đó, cơ quan đăng ký đất đai góp phần bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan và tránh phát sinh tranh chấp phức tạp hơn. Việc tuân thủ quy định này còn thể hiện vai trò quản lý nhà nước trong việc duy trì tính ổn định và minh bạch của hồ sơ địa chính.

Nếu tranh chấp đất đai là bất động sản thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nào?

Trường hợp tranh chấp đất đai mà đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết. Theo đó, người khởi kiện không được lựa chọn Tòa án nơi cư trú của bị đơn hay nơi ký kết giao dịch như các tranh chấp dân sự thông thường. Quy định này nhằm bảo đảm việc xác minh hiện trạng, thu thập chứng cứ và tổ chức xem xét, thẩm định tại chỗ được thuận lợi, chính xác. Thẩm quyền giải quyết mang tính độc quyền theo lãnh thổ, không phụ thuộc vào ý chí của các bên. Căn cứ pháp lý là điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015; khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15.

Trong trường hợp chọn giải quyết theo đường hành chính, ai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân?

Khi lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai theo con đường hành chính, thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã. Cụ thể, trong các tranh chấp phát sinh giữa hộ gia đình, cá nhân hoặc giữa hộ gia đình, cá nhân với cộng đồng dân cư trên cùng địa bàn, cơ quan có thẩm quyền trực tiếp xem xét và giải quyết là UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc giao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã nhằm bảo đảm giải quyết tranh chấp kịp thời, sát với thực tế quản lý đất đai tại cơ sở. Cơ chế này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tiếp cận thủ tục hành chính, giảm tải cho cơ quan cấp trên. Quy định trên được xác lập rõ tại điểm a khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024, làm căn cứ pháp lý áp dụng thống nhất trong thực tiễn.

Người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản có cần thực hiện biện pháp bảo đảm không?

Có, người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản bắt buộc phải thực hiện biện pháp bảo đảm. Cụ thể, trước khi Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp này, người yêu cầu phải nộp tiền, kim khí quý, giấy tờ có giá hoặc xuất trình chứng từ bảo lãnh nhằm bảo đảm cho việc bồi thường thiệt hại có thể phát sinh. Biện pháp bảo đảm được đặt ra để phòng ngừa trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là không có căn cứ, gây thiệt hại cho người bị áp dụng. Chỉ sau khi nghĩa vụ bảo đảm được thực hiện đầy đủ, Tòa án mới xem xét và ban hành quyết định áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản. Quy định này được ghi nhận tại Điều 113 và Điều 136 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Kết luận

Việc thực hiện thủ tục ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp là biện pháp cấp bách để giữ nguyên hiện trạng và ngăn ngừa tẩu tán tài sản. Người yêu cầu cần nhanh chóng nộp đơn kèm chứng cứ đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Sự can thiệp kịp thời của luật sư sẽ đảm bảo hồ sơ hợp lệ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của đương sự. Luật Long Phan PMT hiện cung cấp Dịch vụ luật sư đất đai và Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai để hỗ trợ quý khách trong các tình huống khẩn cấp này. Hãy liên hệ ngay với Luật Long Phan PMT qua hotline 1900636387 để được tư vấn chi tiết.

Tags: Biện pháp khẩn cấp tạm thời, đơn yêu cầu ngăn chặn, Hòa giải tranh chấp đất đai, khởi kiện dân sự, ngăn chặn giao dịch, tạm dừng đăng ký biến động, tẩu tán tài sản, Thủ tục yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời